Рождаемость. За окном весна, но пока не демографическая

🔸Оптимизм – хорошая штука, но его одного недостаточно. По словам спикера Совета Федерации В. Матвиенко, «… в вопросах рождаемости мы <…> способны переломить ситуацию и сделать всё, чтобы у нас началась «демографическая весна». В подтверждение своих слов она сослалась на данные Росстата, согласно которым 70% россиян хотят иметь двоих и более детей.

Однако «хотеть» еще не значит «делать». По итогам 2023 года суммарный коэффициент рождаемости (среднее число детей на одну женщину) снизился до 1,41, что является минимальным значением после 2007 года. И в ближайшее время из-за структурного фактора (сокращения числа женщин в репродуктивном возрасте) ситуация вряд ли изменится коренным образом.

К тому же сдерживающее влияние на увеличение числа рождений могут оказать тенденции в жилищной сфере. За последние 10 лет средняя площадь покупаемых квартир в новостройках снизилась на треть: с 70 до 46 кв. м. Много ли детей можно с комфортом разместить в однушке или студии?

По данным ВЦИОМ, 52% молодых семей с возрастом супругов до 35 лет имеют потребность в улучшении жилищных условий. Однако возможностей «расшириться» будет всё меньше. Ставку по ипотеке для семей с детьми старше 6 лет в этом году планируют поднять вдвое, до 12%. Для семей с детьми до 6 лет льготную ставку 6% возможно сохранят, но другие параметры программы могут быть пересмотрены в сторону ужесточения. В частности, обсуждается идея «привязать» возможность получения кредита с господдержкой к уровню дохода заемщика либо ввести «потолок» зарплаты для тех, кто может воспользоваться данной программой. Странно будет потом удивляться, что средняя площадь покупаемых квартир сокращается.

Понятно, что при введении подобных ограничений реализовать стратегию «плюс один ребёнок в каждой семье» будет проблематично.

#демография #рождаемость #семья #жилье #ипотека

Не только новости. Нам тут случайно попалась анонимная аудиозапись непонятного совещания, на котором неизвестные люди обсуждают ключевую ставку. Может, кто-то их узнает?

🔸Вот расшифровка:

- Майские заморозки уничтожили сотни тысяч гектар посевов, побиты ягоды и фрукты, урожаи явно будут меньше

- Очевидно, это требует решительных мер, надо, чтобы процентные ставки по кредитам были выше

- Зарплаты растут, безработица низкая, специалисты нарасхват.

- С этим просто-таки нещадно надо бороться. Хорошо бы ставки поднять, меньше будут производить, нечем будет зарплаты повышать…

- Кстати, на рынке жилья - пузырь ужасный. Пусть уже отменят эти льготные программы. Сколько можно уже ипотеки эти брать.

- 18-20% годовых - вот нормальная минимальная ставка по ипотеке, к ней надо стремиться для макроэкономической стабильности, это же главное.

- Расчеты с Китаем буксуют, курс падает…

- Ставку вверх!

- Автомобили дорожают…

- Ставку вверх!

Запись и далее продолжается в том же духе. Заканчивается все чтением стихов Поля Верлена…

#ставка_ЦБ #ставка_рефинансирования #ипотека #кредиты #урожай

Рынок жилья: страшилки или взгляд без розовых очков?

🔸«Очень много страшилок рисуется», - заявляла глава ЦБ Эльвира Набиуллина в начале июня, в очередной раз ратуя за отмену программ льготной ипотеки. И добавляла, что строительный сектор «будет расти, не будет провала рынка». При этом в целом в ЦБ ожидают, «что ипотека в 2024 году может вырасти на 7-12%».

Однако не очень понятно, на чем основываются бесстрашие и оптимизм ЦБ. Объемы выданных ипотечных кредитов (в млрд руб.) в январе-мае 2024 года упали на 15% в годовом выражении, число выданных ипотечных кредитов (в шт.) - на 16%. При этом вторичный рынок провалился на 28% и 23% соответственно. Доля льготной ипотеки же на рынке составляет порядка 70% от объема выданных ипотечных кредитов.

Даже при наличии льготных программ цифры выглядят страшновато, а что будет без них? Куда более реалистично выглядят прогнозы ДОМ.РФ или Сбербанка о том, что объемы ипотечного кредитования по итогам 2024 года упадут на 25-30%. И сложно представить, что это не потянет за собой на дно всю строительную отрасль.

По итогам января-мая 2024 г. ввод жилья пока рос на 1,3% в годовом выражении. Но если смотреть помесячно, то в мае уже началось падение - на 0,5% в среднем по стране, но при этом в Центральном ФО - на 5,8%, в Сибирском ФО - на 6%, Приволжском ФО - на 14,3%, Северо-Западном РФ - на 26,3%. И это, видимо, только начало лавины. Когда же отменят массовые льготные программы и завершатся уже текущие проекты, обвал может быть сокрушительным для рынка жилья. И остро встанет вопрос о том, за счет чего будет обеспечиваться достижение национальных целей в этом направлении.

#ипотека #льготная_ипотека #ЦБ_РФ #ДомРФ #строительство

Как отмена льготной ипотеки рушит жизненные планы

🔸Большинство молодых людей в возрасте 18-24 лет больше всего хотят в ближайшие 10 лет обзавестись собственным жильем (73%) и личным автомобилем (64%). И только после этого планируют вступление в брак и рождение детей (52%). Таковы данные недавнего опроса ВЦИОМ о долгосрочных планах россиян.

Между тем, с 1 июля закончилось действие программы льготной ипотеки на новостройки под 8% «для всех». Должна остаться семейная ипотека под 6% для семей с детьми, но конкретные параметры этой программы до сих пор неизвестны.

Ожидается, что в приоритете будет поддержка жителей малых городов и регионов с низкими показателями строительства жилья. Также продолжит действовать льготная ипотека для IT-специалистов под 5% и программы под 2% для жителей Дальнего Востока и Арктической зоны РФ.

Охват льготными ипотечными программами становится всё более избирательным. Одновременно ипотечные платежи по рыночной ставке, которая сейчас для новостроек превышает 18%, становятся запретительно высокими для большей части населения, в частности, в городах с дорогостоящим жильем. Согласно некоторым расчетам, в Москве платеж по ипотеке за однокомнатную квартиру на рыночных условиях достигает 166 000 рублей в месяц, в Санкт-Петербурге – 114 000 рублей, в Казани – 105 000 рублей. Это означает, что заемщик в данных городах должен зарабатывать как минимум вдвое больше. А если квартира приобретается для семьи и имеет больше комнат, то ежемесячный платеж будет еще выше.

Соответственно, большинству молодых россиян, желающих обзавестись жильем, придется либо пересмотреть свои жизненные планы, чтобы вписаться в льготные ипотечные программы государства, либо вовсе отказаться от планов на собственное жилье в ближайшей перспективе.

#квартира #жилье #льготная_ипотека #ипотека #дети #ежемесячный_платеж

Немало примечательного в свежем интервью директора департамента финансовой стабильности и член совета директоров Банка России Елизаветы Даниловой «Комсомольской правде». Например:

🔸 Совокупный спрос все-таки имеет значение
«Представьте, если человек на пределе возможностей обслуживает кредит и столкнется с тем, что зарплата снизится или он потеряет работу. Он будет в это время тяжело жить. Придется сильно экономить на себе и близких. И представьте, что таких людей - миллионы… В итоге снизится совокупный спрос, пострадают другие отрасли. И это может запустить неприятную цепочку последствий. В экономике все связано», - говорит г-жа Данилова.

Серьезно? Банк России увидел проблему в обслуживании ипотеки под 20% годовых? Хотя нет, показалось. Похоже, они просто говорят нам, что кредиты брать не надо. Чтобы не мешать ЦБ самому сокращать совокупный спрос и запускать неприятную цепочку последствий

🔸 Банк России повышает ставки и способствует более низким ставкам одновременно
Елизавета Данилова считает, например, что их новая мера по ограничению полной стоимости кредита, согласно которой ставка по кредиту не может превышать средний уровень ставки более чем на одну треть), «будет способствовать более низким ставкам для граждан».
Какая забота при ключевой ставке в 16% и постоянных угрозах ее повысить!

🔸 Рассрочку на маркетплейсах пора регулировать
Елизавета Данилова отмечает, что доля онлайн-покупок в рассрочку невысока и суммы по ним маленькие (до 80 тыс. руб.). Но все равно считает, что сектор «пора регулировать». Есть ведь важный аргумент: «дети пользуются интернетом и заказывают себе что-то, не предполагая, что за это придется платить папе и маме».
Ну да, конечно, аргумент убойный. Этим можно оправдать регулирование вообще всего – а вдруг ведь дети этим воспользуются?

🔸 Комфортно жить и не мечтайте
Особенно жизнеутверждающее звучит последний совет г-жи Даниловой гражданам: «Желание иметь собственное комфортное жилье понятно, но риски попасть в долговую яму реальны».

Конечно, с такими-то ставками.

В общем, даже не думайте о комфортном жилье и покупках в рассрочку, иначе грозит вам долговая яма. Не жили хорошо, нечего и начинать.

#Ипотека #ключевая_ставка #Банк_России #ЦБ_РФ #жилье #квартира #маркетплейс

Льготная ипотека - новые налоги

🔸Придется ли заемщикам со льготной ипотекой платить 35%-ный налог из-за повышения ключевой ставки? За последние месяцы появилось несколько уточнений законодательства, которые должны свести эти «налоговые сюрпризы» к минимуму – однако похоже на то, что в отдельных случаях необходимость дополнительных налоговых платежей все же возникнет.

История с налогообложением заемщиков возникла из-за того, что согласно НК РФ (ст. 212), если ставка по кредиту в рублях составляет менее 2/3 ключевой ставки, то такая разница в денежном выражении признается доходом заемщика (материальной выгодой от экономии на процентах) и подлежит обложению НДФЛ, причем по ставке 35%. Соответственно, чем выше ЦБ поднимает ставки, тем выше и планка для «материальной выгоды». Сейчас, например, при ключевой ставке 21% такими «сверхвыгодными» автоматически стали все кредиты по ставке ниже 14%. А ведь в этот диапазон попадают многие ипотечные кредиты, в том числе и ипотека с господдержкой.

В 2022-2023 гг., когда ЦБ тоже резко поднимал ставку, налоговую коллизию быстро разрешили, введя освобождение от НДФЛ по данному виду материальной выгоды. Однако сейчас, когда ключевая ставка даже побила рекорды 2022 года, продлевать это освобождение почему-то не стали. Вместо этого ввели несколько поправок, которые вроде бы и направлены на то, чтобы не подставлять всех тех, кто пользуется доступной ипотекой, но сформулированы они так, что кто-то может под эти поправки и не подпасть.

Очень важная поправка была внесена в ст. 212 п. 2, о том, что для расчета материальной выгоды нужно использовать не текущую ставку ЦБ, а минимальную из двух ставок – ту, которая действовала на дату заключения кредитного договора, и ту, которая действует на данный момент. Соответственно, если при заключении договора ставка по кредиту не превышала 2/3 ключевой ставки, то налог платить не нужно. Появилась еще и другая поправка (ст. 212 п. 1 пп. 1), устанавливающая, что если экономия на процентах возникла в рамках реализации госпрограмм, то налог может быть рассчитан только с той части процентных платежей, которые соответствуют разнице между ставкой, объявляемой в рамках госпрограммы, и фактической ставкой по договору (то есть если банк давал заемщику скидку). Наконец, на днях вступила в силу еще одна поправка (в ст. 212 п. 1 пп. 3), где говорится об освобождении от налогообложения материальной выгоды по ипотечным кредитам – но при условии, что ипотечный заемщик имеет право на налоговый вычет на приобретение недвижимости.

Что все это значит? К счастью для большинства уже взявших кредит заемщиков – то, что к ним налогообложение «материальной выгоды» относиться не будет. Однако тем, кто только собирается взять ипотеку по тем программам господдержки, которые продолжают свое действие, нужно иметь в виду, что кредит потенциально может иметь и налоговые последствия – в частности, если право на получение налогового вычета уже использовано, или если кредит будет выдан после 2024 года (введенное сейчас освобождение от выплат для тех, у кого есть право на вычет, уже истечет). Нельзя исключать и новые «налоговые донастройки», вносящие дополнительные изменения в налогообложение материальной выгоды. Конечно, все эти проблемы ушли бы сами собой, если бы ключевая ставка вернулась к нормальным для экономики уровням – однако в Банке России, похоже, собрались еще долго держать запредельные ставки.

#ипотека #ключеваяставка #ЦБ #НДФЛ

Что вообще есть «нормальность» для Банка России?

🔸«В ипотеке произошло замедление. И здесь можно сказать, что динамика кредита вернулась на нормальный уровень, - заявил советник председателя Банка России Кирилл Тремасов. - Это, скорее, возвращение на нормальную траекторию». 

Какое же реально замедление произошло в ипотеке, которое ЦБ оценивает как нормальное? Количество выданных в октябре этого года ипотечных кредитов упало более чем в два раза в годовом выражении - на 51,6% по сравнению с октябрем 2023 г. Октябрь 2024 года стал в итоге худшим по результатам выдачи ипотеки за последние семь лет, по которым ЦБ публикует данные. В целом за январь-октябрь этого года падение составило 29,7%. И дальше будет только хуже, ведь улучшать денежно-кредитные условия Банк России не планирует,  скорее -  ужесточать.

В денежном выражении картина такая же безрадостная. В октябре 2024 года объем выданных кредитов упал на 52,1% в годовом выражении, в целом за январь-октябрь - на 31%. И валится как вторичный, так и первичный рынок. 

В случае первичного рынка последствия будут особенно катастрофичными. Ведь стройка - дело долгосрочное. И пока по статистике ввода жилья проблемы не столь очевидны, поскольку текущие проекты девелоперам целесообразнее довести до конца, чем остановить. А вот далее можем столкнуться с катастрофой. Обвал ипотеки уже тянет на дно и продажи жилья. Следом сокращается число новых проектов в строительстве. 

«Меньше стали начинать новых проектов. Вот это нас беспокоит. Потому что это действительно отразится на вводе через два-три года», - отмечал еще в середине сентября вице-премьер Марат Хуснуллин. Но ЦБ ничто не беспокоит - у них все нормально.

#ипотека #ключеваяставка #ЦБ #жилье

Маткапитал растет, рождаемость нет

🔸Минтруд ожидает, что более 1 млн человек в 2025 году смогут претендовать на материнский капитал, а его размер составит 677 000 рублей на первого ребенка и 894 000 рублей на второго, если семья не получала выплату на первенца.

Как и прежде, эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий, образование или будущую пенсию матери. Однако если раньше покупка жилья, в том числе в ипотеку, была самой популярной формой вложения маткапитала (до 90% всех обращений), то теперь этой суммы не хватает даже на первоначальный взнос.

По оценкам, сейчас маткапитал компенсирует лишь 13% от средней стоимости квартиры в стране, тогда как первоначальный взнос составляет от 20% до 50%. Не говоря уже о том, что в городах с дорогим жильем маткапитала хватает только на 2-3 кв.метра жилой площади.

В результате люди пытаются вложить средства маткапитала в образование детей. Помощь от государства с оплатой образования, конечно, лишней не будет, но хотелось бы не только платно учиться, но и жить в нормальных условиях на своей жилплощади.

Иначе получается, что маткапитал продвигают как мощный инструмент стимулирования рождаемости, но жилищную проблему - одно из основных ограничений для увеличения числа вторых, третих и последующих рождений в семьях - он теперь решает слабо, несмотря на сохранение льготной семейной ипотеки.

#маткапитал #ипотека #жилье #Минтруд

Строительство: что такое хорошо?

🔶 «Строительная отрасль заканчивает 2024 год достаточно хорошо», - сообщил сегодня вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

По его оценке, объем работ в строительстве вырос более чем на 32% в этом году по сравнению с 2019 годом - и это хорошо. Вот только это означает, что по сравнению с прошлым годом рост составил лишь около 3,1% или чуть больше. То есть рост замедлился, учитывая, что до этого три года ежегодные темпы роста объема строительных работ составляли 7-9%.

Учитывая новости о возможном сокращении инвестпрограмм и госкомпаний (например, РЖД), и частного бизнеса (например, «Северстали»), темпы роста в стройке могут и далее замедляться, и это уже плохо.

Кроме того, по итогам года будет введено не менее 105 млн кв. м жилья. И это хорошо. Вот только в прошлом году мы уже вышли на темпы строительства в 110,4 млн кв. м в год. То есть ввод жилья замедлился примерно на 4,9%, и это уже плохо, тем более и этот объем в значительной степени связан с оформлением жилья на фоне бесплатной газификации и т.п. Учитывая же грядущие непростые времена в условиях резкого провала ипотечного кредитования, перспективы даже сохранения объемов вводов остаются довольно туманны.

Из хороших новостей, озвученных М. Хуснуллиным, можно отметить то, что до конца этого года будут разработаны основные критерии для распространения программы семейной ипотеки на вторичный рынок в населенных пунктах, где почти или совсем не строится новое жилье. По оценке вице-премьера, в стране насчитывается около 800 таких малых и средних городов. Вот только нужны меры по запуску и первичного рынка в таких городах, например, по аналогии с дальневосточной ипотекой – чтобы и в последующие годы оценивать их хорошо.

#строительство #жилье #ипотека

Ловушка низкой рождаемости

Недавно появился ряд новых поручений В. Путина, дополняющих нацпроект «Семья» и направленных на повышение рождаемости в стране. Среди этих мер -
🔸 распространение «семейной» ипотеки под 6% на вторичное жилье,
🔸 скидка 50% на авиабилеты для детей до 12 лет,
🔸 совершенствование медицинской помощи в части поддержания репродуктивного потенциала родителей и здоровья новорожденных.

Очевидно, что российские власти крайне озабочены проблемой низкой рождаемости в стране. Однако, как подтвердил недавний Всемирный экономический форум в Давосе, человечество пока не знает примеров эффективной пронаталистской политики в современном обществе, которая позволила бы восстановить и устойчиво поддерживать показатели рождаемости на уровне простого воспроизводства, когда новое поколение по своей численности замещает предыдущее.

Меры материального и пропагандистского характера, как правило, имеют краткосрочное и ограниченное влияние на показатель суммарной рождаемости (общее число детей, рожденных женщиной в течение жизни). Они дают временный сдвиг календаря рождений (рождается больше детей в период действия материальных стимулов), но почти не увеличивают итоговый показатель для реальных поколений. Полученная прибавка в 0,1-0,2 ребенка на одну женщину оказывается недостаточной для того, чтобы затормозить депопуляцию и старение населения.

В итоге, в развитых странах сейчас говорят о «ловушке низкой рождаемости». Заодно идет поиск положительных последствий этой ситуации: снижение нагрузки на окружающую среду, увеличение вложений в человеческий капитал, повышение ценности отдельной человеческой жизни, а также форсированное наращивание производительности труда за счет новых технологий при ограниченности людских ресурсов.

Сейчас российская социально-экономическая политика ориентирована на другой демографический сценарий, но о важности роста вложений в человеческий капитал, ценности жизни и повышении производительности труда забывать тоже нельзя.

#семья #рождаемость #ипотека #демография

Денег больше, а машин и жилья - меньше

🔶 Доля россиян с ежемесячным доходом свыше 100 000 рублей выросла по итогам 2023 года до 11,4%, а в январе-сентябре 2024 года достигла 13,3%, по данным Росстата. Это максимальное значение за весь период наблюдения, однако речь идет о номинальных цифрах, не свободных от влияния инфляции. При этом общие реальные располагаемые доходы россиян выросли на 8,6% за девять месяцев 2024 года.

Однако, несмотря на рост доходов и зарплат, снижается доступность для населения таких атрибутов комфортной жизни, как автомобили и жилье. По оценке ассоциации «Российские автодилеры», для покупки нового автомобиля россиянину в 2024 году нужно было накопить 41 зарплату при средней цене авто в 3,5 млн рублей, тогда как десять лет назад требовалось 30 зарплат.

По жилью тоже неутешительные данные. По оценке Банка России, в 2024 году доступность жилья упала до минимальных значений и для тех, кто покупает новостройки с использованием льготных программ, и для тех, кто берет рыночную ипотеку.

В данном случае доступность жилья оценивалась по числу квадратных метров, которые россиянин со средней зарплатой может позволить себе купить в ипотеку при условии, что на обслуживание кредита будет тратить половину своих ежемесячных доходов.

В частности, по рыночной ипотеке в прошлом году мы видим полный провал - снижение доступности на 37,5%, с 24 кв.метров до 15 кв. метров жилплощади. И что характерно, сам Банк России тоже в этом поучаствовал, через реализацию жесткой денежно-кредитной политики и повышение ключевой ставки до заоблачных уровней.

Так что сам по себе рост доходов - еще не гарантия высокой обеспеченности базовыми благами и повышения качества жизни широких слоев населения.

#доходы #авто #ипотека #ключеваяставка #жилье

Ипотека: просрочка идет вверх

Объемы просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам-резидентам, в январе 2025 года впервые превысили 100 млрд руб. Уровень просрочки по состоянию на 1 февраля 2025 г. вырос на 62,5% (!) в годовом выражении и составил 102,1 млрд. руб.

При этом в некоторых регионах ситуация ухудшилась еще более значимо. Абсолютным аутсайдером стала республика Тыва, где объемы просрочки выросли в 7,5 раз, рост более чем в 4 раза был зафиксирован также в республиках Ингушетия и Крым.

При этом в целом в России доля просрочки в общей задолженности установилась на относительно невысоком уровне - 0,53% (+0,2 п.п. за год), однако в той же республике Ингушетия доля просрочки составляет уже 8,7% портфеля, в республиках Дагестан, Северная Осетия, Чечня – около 3%.

На фоне роста процентных ставок риски неплатежей растут. Сколько бы ЦБ ни указывал на быстрый рост доходов населения в целом по стране, ни в коем случае нельзя забывать про значительную дифференциацию динамики доходов и по регионам, и внутри регионов между различными доходными группами. На фоне замедления экономической динамики многим будет все сложнее обслуживать кредиты, даже взятые ранее по более низким ставкам. Про текущие ставки и говорить не стоит…

#ипотека #доходы #просрочка

Спад в строительстве набирает обороты

🔶 Крупные участники строительного сектора прозрачно намекают на то, что ситуация в строительстве становится все хуже, и такими темпами через пару лет мы придем к настоящему дефициту предложения.

К прошлогодним ограничениям льготной ипотеки теперь добавились более строгие ипотечные стандарты, дополнительно ограничивающие ипотеку от застройщиков, а запредельно высокие ставки и повышение цен на стройматериалы никуда не делись – и вот уже за январь-февраль 2025 года темпы ввода жилья рухнули на 24% в годовом выражении. Не лучше ситуация и в других сегментах строительства – например, в дорожном строительстве, где компании столкнулись с резким ростом издержек на зарплату, на лизинг техники и оборудования и др., а новые госконтракты откладываются.

И хотя в целом по стране объемы строительных работ еще по инерции показывают рост (в 2024 г. – на 2,1%, в январе 2025 г. – на 7,4% в годовом выражении), значительная часть регионов России уже столкнулась со спадом объема строительных работ. По итогам 2024 г. такая ситуация сложилась в 42 регионе страны, в январе 2025 года – в 36 регионах. Отражается это все и на финансовых результатах. В январе 2025 года сальдированный финансовый результат в строительстве стал отрицательным: сумма убытков выросла в 7,8 раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и превысила сумму прибыли у тех компаний сектора, где еще сохранилась прибыль.

Вот и получается, что вместо расширения предложения, необходимого для стабилизации цен, экономика катится в совершенно противоположную сторону – к сокращению предложения. Правда, в Минстрое заявляют о разработке мер поддержки строительного рынка, включая смягчение части ограничительных норм на ипотеку, отсрочки уплаты налога на прибыль для застройщиков, достраивающих свои проекты, введение залога при покупке квартир в рассрочку и др. Однако пока что все это – только предложения, которые еще предстоит обсуждать и согласовывать. Да и на каждое оживление спроса у ЦБ всегда быстро появляется свой ответ в виде «ограничить» и «пресечь.

#строительство #девелоперы #ипотека

Сельская ипотека: access denied

🔶 Как объявил Минсельхоз, теперь сельскую ипотеку можно брать только тем, кто готов после ее оформления 5 лет проработать в АПК или в социальной сфере на селе. Раз в полгода заемщики должны подавать в банк сведения об основном месте работы, иначе заемщик просто «слетит» с льготной программы. В этом случае льготная ипотека по ставке 3% превратится в рыночную по ставке чуть ли не 30%.

Сельскую ипотеку уже не раз критиковали за то, что большинство заемщиков по ней – это жители городов. Расходы федерального бюджета на сельскую ипотеку росли довольно быстро: например, по плану в 2024 году на нее должны были выделить 24,5 млрд руб., а в 2025 году – уже 65,2 млрд руб. Банки охотно выдавали ипотеку именно горожанам, ведь их платежеспособность часто выше, а закредитованность другими кредитами – ниже.

Однако от того, что для горожан возможность приобрести доступное жилье будет закрыта, сельские жители богаче не станут, да и банковское регулирование никто из-за этого менять не собирается. Так что в целом спрос на новое жилье на селе упадет не меньше, чем это уже случилось в городах, и потянет за собой спрос на все, что приобретают новоселы. В свое время, вводя сельскую ипотеку, власти хотели предотвратить отток населения с сельских территорий… но теперь фактически зарубили приток туда населения из городов. Стоит ли это все экономии, которую теоретически должен получить федеральный бюджет?

#ипотека #Минсельхоз #АПК

Инфраструктура для жизни: взгляд из регионов на политику ЦБ

🔶 Яркие региональные кейсы дал нам состоявшийся во вторник Госсовет по вопросу развития инфраструктуры для жизни.

О том, что данные по аварийному жилью могут быть ужасающими, наглядно показал Белак О., глава города Нарьян-Мар, Ненецкий АО:

«В 2017 году мы начинали с 70% аварийных и ветхих домов, сейчас это уже 50%…»

Во сколько раз больше нужно зарабатывать, чем средняя зарплата по региону, чтобы взять хотя бы льготную ипотеку, сообщил Минниханов Р., глава Республики Татарстан:

«Предельный размер семейной ипотеки составляет всего 6 млн руб. Это покрывает только половину от стоимости самого востребованного варианта жилья – 2-комнатной квартиры. Остальная часть оплачивается по рыночной ставке. Для покупки такой квартиры доход семьи должен быть не менее 320 тыс. руб. в месяц, что в 5 раз больше средней заработной платы по нашей республике»

Он же сделал оценки по дефициту социальной инфраструктуры по стране:

«По новым национальным проектам плановые объёмы жилищного строительства увеличатся за 6 лет и превысят 630 млн кв. метров. При этом на данный объём жилья пока запланировано строительство всего 150 школ и 100 детских садов. Действующая процентная ставка не позволяет инвесторам строить социальные объекты даже в тех субъектах, где ранее они это делали»

Губернатор Сахалинской области Лимаренко В. же добавил причин, почему не продается построенное жилье:

«Остается нерешённым вопрос регулирования Банком России повышения коэффициентов риска для минимальных значений первоначального взноса… Льготная ипотека может работать только при большом первоначальном взносе – до 70%, что недоступно для большинства населения. В условиях, когда первоначальный взнос 20%, Банк России применяет повышающие надбавки к коэффициентам риска, в то время как ипотечный портфель является одним из самых надёжных инструментов в банковской системе... Появилась так называемая комиссия,.. размер которой в нашем случае, на Сахалине, достигал 1,5 млн за квартиру»

А глава Республики Бурятия А. Цыденов объяснил сложности с развитием общественного транспорта:

«Перед нами поставлена задача, чтобы 85% транспортных средств было не старше нормативного срока… Но у нас в предыдущие годы программа была 60 на 40, когда 60% стоимости автобуса была поддержка федерального бюджета, а 40% – это льготный лизинг ещё по льготной ставке…
Сейчас наоборот: 40% – только поддержка, а не 60, а 60% – по ставке 25–26% годовых. На этих условиях сегодня часть субъектов в принципе не заявилась, а часть свою заявку скорректировала в сторону уменьшения»

Послушав все предложения губернаторов и прочих участников совета, за сердце хватался Министр финансов РФ А. Силуанов, восклицая Президенту:

«Мы только на ипотеку 2 трлн, Владимир Владимирович, направляем, на субсидирование процентных ставок, притом что плановый дефицит федерального бюджета – 1 триллион 200 миллиардов»

Но в корне большинства бед лежит даже не дефицит финансирования, а политика конкретного регулятора - Банка России. И Президент пообещал передать слово главе ЦБ с примечательным комментарием:

«Я обязательно предоставлю слово ещё Эльвире Сахипзадовне, она Вам найдёт что ответить. Она будет излагать это всё очень красиво…»

И Эльвира Сахипзадовна все красиво, конечно же, потом изложила. И, естественно, ничего нового не сказала. Все это она красиво изложит и на следующей неделе после заседания по ставке. И потом еще много раз, видимо.

А люди будут продолжать жить в аварийном жилье, ждать место в детском саду и ездить на старом автобусе. Ну и ждать, конечно, достижение мифической цели по инфляции в 4%.

#Госсовет #жилье #инфраструктура #ипотека

Ипотека - на дно, микрозаймы - в небо

Прогнозы на рынке кредитования очень разнонаправленны:

🔸 Рынок ипотечного кредитования в 2025 году покажет худший за 8 лет результат, - прогнозирует рейтинговое агентство НКР. Количество выданных кредитов, по их оценке, сократится на 30-40% до 0,8-1 млн штук, что сопоставимо с показателями 2016-2017 годов. В стоимостном выражении падение будет чуть меньше на фоне удорожания жилья - на 25-30%, до 3,3-3,7 трлн руб. до показателей 2018-2020 годов.

🔸В то же время прирост выдачи микрозаймов в этом году составит 60%, до рекордных 2,4 трлн руб., согласно прогнозу уже другого рейтингового агентства - «Эксперт РА». На фоне этих тенденций объем выданных микрозаймов впервые превысил сумму лимита по новым кредитным картам. То есть кредитки стали для потребителей менее привлекательны, чем услуги микрофинансовых организаций (МФО).

Но точно ли это те тренды, которые мы хотим от развития кредитного рынка? Ведь ипотека - не только наименее рискованный вид кредитования, на ней держится еще и развитие строительного сектора и большого числа смежных отраслей. Микрозаймы же позволяют потребителям и предпринимателям закрыть экстренную потребность в кредитовании на фоне ужесточающихся денежно-кредитных условий.

Банк России, конечно, пишет, что в 2024 году продукты многих МФО, входящих в финансовые группы с крупными банками, характеризовались полной стоимостью кредита, «близкой к банковским кредитам» - 35-100%. На маркетплейсах займы обходились в 27-60%. Но ведь уровень ставок все равно запредельный. Более того, ситуация скорее говорит не о низких ставках в МФО, а о диких ставках в банках.

Выглядит всё так, будто сам ЦБ приучил людей уже к ощущению, что ставки в 30% и выше по кредиту - норма. Но, может, потребителю и экономике станет всё-таки легче жить при инфляции чуть выше цели ЦБ, но с ипотекой и более доступными кредитами в целом? Или будем уповать, что микрозаймы обеспечат нам макростабильность?

#ЦБ #ипотека #ключевая_ставка #микрозаймы #МФО

Бедные многодетные

🔸В 2024 году успехи в сокращении бедности среди многодетных семей оказались гораздо скромнее, чем были годом ранее. По данным Росстата, в прошедшем году 20% семей с тремя и более детьми до 18 лет оставались за чертой бедности по сравнению с 21,5% в 2023 году и 29,4% в 2022-ом.

Тем самым, текущих мер финансовой поддержки многодетных семей, в том числе единого детского пособия, явно не достаточно, раз доходы пятой части семей (а их только по официальным данным около 480 тысяч семей) остаются ниже границы бедности.

Очевидно, что ситуация с бедностью многодетных подсвечивает несколько проблем. Во-первых, низкие зарплаты работающих, не позволяющие им содержать несовершеннолетних детей. Во-вторых, видимо, не все семьи, претендующие на пособия, соответствуют жестким критериям нуждаемости при назначении пособия.

Речь идет о наличии в собственности недвижимости, земли, транспортных средств, а также об обязательном трудовом доходе у трудоспособных в семье или наличии у них объективных причин не работать. Какая-то собственность у семей может и есть, но не факт, что ликвидная или пригодная для использования. Заработки тоже могут быть, но неофициальные и временные.

В целом, бедных многодетных семей может быть гораздо больше, чем указано в статистике. Дело в том, что при назначении пособий учитываются доходы, но никто не смотрит на платежи по ипотеке и другим кредитам, которые могут «съедать» значительную часть семейного бюджета и сокращать текущее потребление.

Тем самым, дальнейшее снижение бедности среди многодетных семей требует более адресного и гибкого подхода. Если государство привержено цели повышения рождаемости, то у многодетных семей должно брать больше возможностей для достойной и комфортной жизни. И речь не только о пособиях. Необходимо расширение опций для трудовой деятельности родителей за счет гибкой занятости и дополнительных возможностей присмотра и ухода за детьми (няни, ясли); расширение налоговых вычетов социального характера (на медицинские и образовательные расходы); расширение господдержки, направленной на улучшение жилищных условий.

#Росстат #дети #пособия #многодетные #ипотека

🔸Хороший пример, как даже поручения Президента не выполняются из-за высокой ставки.

#ипотека #ключевая_ставка

Ипотека и жилье: идем в тупик

🔸Сверхвысокие ставки, сокращение льготных программ и ужесточение регулирования ипотеки делают свое дело. По последним данным Банка России, в январе-мае 2025 объемы выдачи ипотеки упали на 42,4% г/г (до 1,19 трлн руб.), а число самих договоров рухнуло на 51,4% г/г (до 271,2 тыс.). Судя по оперативным данным ВТБ, в июне ситуация стала еще хуже: за январь-июнь выдача ипотеки рухнула уже на 47% (до 1,5 трлн руб.). Остатки спроса на ипотеку сохраняются благодаря программам господдержки (точнее, тому, что от них осталось): в первом полугодии на семейную ипотеку пришлось почти 70% выдачи ипотеки, еще порядка 10% приходится на остальные ипотечные госпрограммы.

На этом фоне резко выросла просрочка выплат по ипотеке. Часть ипотечных заемщиков не справляется с высокой стоимостью обслуживания кредита, а продать залоговую квартиру и таким образом избавиться от обязательств на вставшем рынке очень непросто. И вот на 1 июня просрочка по ипотеке увеличилась почти вдвое (+98,97%) до 136,8 млрд руб. – до максимума за всю историю наблюдений. В отдельных регионах темпы роста просрочки еще выше: в Новгородской области и Хакасии просрочка выросла в 3,8 раза г/г, в Крыму – в 4,4 раза, в Тыве – в 8,8 раз. И хотя в целом доля просроченной задолженности в портфеле пока не выглядит катастрофической (0,7%), по прогнозам, эта доля продолжит расти и дальше. В Республике Ингушетия, например, доля просрочки в ипотечном портфеле уже приблизилась к 10%, еще в ряде регионов составляет 1-4%.

Мощное падение на ипотечном рынке тянет за собой и жилищное строительство. По данным Росстата, ввод жилья в январе-мае 2025 упал на 16,8% г/г. Слабые продажи жилья становятся очередным фактором роста издержек (в дополнение к растущим ценам на стройматериалы, дефициту кадров и т.д.), поскольку недостаток средств на эскроу-счетах увеличивает ставки по проектному финансированию девелоперов. В итоге, строительство замедляется (тем более что мораторий на неустойки за срыв сроков ввода продлен до конца 2025 года). Как результат, все чаще жилье сдается с задержкой. Теперь это касается 10% строящейся жилплощади, а в отдельных регионах, включая и субъекты РФ с крупным объемом строительства (Москва, Калининградская и Самарская области, Приморский край) – уже 15-20%.

А что же цены на жилье? По данным ДОМРФ, в мае 2025 цены на первичном рынке жилья выросли на 2,95% по сравнению с началом года, и на 7,95% в годовом выражении. В ситуации, когда вместе с платежеспособным спросом падает и предложение, ожидать повышения доступности жилья не приходится.

#ипотека #просрочка #строительство

Ипотека и ЦБ: безумству оптимистичных поем мы песню
 
«В июне ипотека продолжала устойчиво расти», - сообщает нам Банк России. И такой заголовок публикации, мягко говоря, удивляет.
 
Конечно, регулятор имеет в виду общий объем задолженности населения по данному типу кредитов, который увеличился на 0,6% в июне по сравнению с маем. В годовом выражении рост даже выше - 4,4%.
 
Однако объем выданных ипотечных кредитов упал в июне на 61% в годовом выражении. По количеству выданных кредитов падение еще больше - на 66%!
 
И это неудивительно, учитывая уровень ставок. По данным ЦБ, в конце июня средняя ставка по рыночным программам составляла 24,9%. Рынок еще окончательно не умер во многом благодаря госпрограммам поддержки, на ипотечные программы с которой приходится почти 86% объема выданной ипотеки в июне.
 
Оптимистичный подход ЦБ можно сравнить с ситуацией, когда накопления у вас еще есть, и даже за счет процентов чуть растут, но доходы стремительно падают. Об устойчивом положении говорить тут вряд ли захочется. А ЦБ ничего зазорного в этом не видит.

#ЦБ #ипотека #ключевая_ставка