Домклик рассказал, что такое "коэффициент риска", "резервы банка" и "макропруденциальные надбавки". А еще расскажем, что такое "макропруденциальные лимиты".

Раз вы у нас на канале, то наверняка интересуетесь новостями по ипотеке и обращаете внимание, что ЦБ устанавливает коэффициенты риска по тем или иным кредитам, в т.ч. по ипотеке, что банки в случае выдач рискованных кредитов формируют резервов, что есть макропруденциальные надбавки и макропруденциальные лимиты. Ниже объяснения, что это все такое и в чем разницы между понятиями.

Коэффициент риска

Коэффициент риска утверждает Банк России. Это показатель отражает, насколько рискованным считается тот или иной кредит для банка, и сколько капитала ему нужно под него зарезервировать. Чем выше коэффициент риска, тем больше нужно резерва. Чем надёжнее заёмщик, например, у него стабильный доход и большой первоначальный взнос, тем меньше резервов под его кредит понадобится банку. И наоборот.

Резервы банков?

Резервы банка - это своего рода подушка безопасности для банка, или деньги, которые банк откладывает на случай, если заёмщик перестанет платить по ипотеке.

Макропруденциальные надбавки

Это повышение коэффициента риска, надбавка к базовому коэффициенту. Эти надбавки вводятся для того, чтобы повлиять (обычно уменьшить) на какой-то вид кредитования, например, ипотеку с низким ПВ. Таким образом, ЦБ хочет ограничить долю рискованных кредитов.

Но вот, например, с 1 марта т.г. ЦБ наоборот снизил некоторые макропруденциальные надбавки, сделав для банков более интересной выдачу кредитов с ПВ более 20%, предоставленных заемщикам с ПДН менее 70%.

Макропруденциальные лимиты

С 1 апреля т.г. ЦБ получил право вводить новые ограничения на выдачу ипотеки - "макропруденциальные лимиты". ЦБ сможет ограничивать долю тех или иных кредитов в выдачах банков. Пока такие ограничения не вводились, но право есть, возможно, ЦБ использует это право с 1 июля.

#цбрф #риски #ипотека #кредиты

Банк России хочет уточнить набор показателей для оценки финансового положения заемщиков. Об этом сообщила зампред ЦБ Ольга Полякова.

"Что касается набора показателей для оценки финансового положения заемщиков. <…> Некоторые банки подходят к анализу финансового положения, с нашей точки зрения, достаточно формально".

Внедрить новое регулирование планируется в 2027 году.

#цбрф #кредиты #ипотека #риски

Также генпрокуратура поддержала введение запрета на сделки с недвижимостью за наличные.

Это следует из ответа первого заместителя ведомства Анатолия Разинкина зампреду комитета по строительству и ЖКХ от фракции «Единая Россия» Светлане Разворотневой, которая ранее выступила с законодательной инициативой по введению такого ограничения.

Кроме того, для проверки согласия на продажу квартир лиц пожилого возраста (старше 65 лет) в Генпрокуратуре считают актуальным ввести обязательное нотариальное заверение сделок.

#инициативы #недвижимость #риски

Зампред Комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева объяснила, чем грозит избыток непроданного жилья.

1️⃣ Банкротство ряда застройщиков с низкой маржинальностью. В первую очередь это, конечно, речь идет о малых городах, о провинции. Все-таки в Москве, в Московском регионе, в Ленинградской области, в Санкт-Петербурге ситуация более-менее спокойная, поскольку многие покупатели квартиры покупают именно с инвестиционными целями.

2️⃣ Сейчас застройщики резко сокращают количество объектов, проектируемых, строящихся. И это также может привести к тому, что когда ключевая ставка снизится и спрос восстановится более или менее, продолжится серьезный рост стоимости квадратного метра, и она будет еще более недоступна для покупателей, особенно для покупателей с детьми. Правительство в полной мере осознает проблемы, поэтому предлагаются разные варианты.

#мнение #строительство #риски

Хуснуллин рассказал о больших рисках на рынке строящегося жилья

«Мы видим, что происходит на рынке с жильем. Мы видим риски очень большие по жилью, пока мы за счет накопленного запаса прочности компаний стабильность удерживаем, пока мы не видим какого-то краха и каких-то рисков. Но если ситуация в финансовой сфере так будет продолжаться, последствия могут быть значительно хуже».

#мнение #строительство #риски

Никита Стасишин рассказал, что объём выданных разрешений на строительство жилой недвижимости за пять месяцев 2025 года снизился на 22%.

"Такого снижения по динамике выданных разрешений на строительство не было никогда".

#строительство #риски

Мораторий на штрафы для застройщиков официально продлили на вторую половину 2025 года.

Постановление Правительства Российской Федерации от 19.06.2025 № 925

#строительство #риски #штрафы

Директор департамента небанковского кредитования ЦБ Илья Кочетков в интервью «Б.О»:

В 2024 году рынок МФО в России показал неожиданный всплеск — рекордное количество граждан обратилось за микрозаймами впервые. По итогам года число уникальных клиентов микрофинансовых организаций достигло 14,8 млн человек.

Драйвером роста потребительского сегмента МФО в прошлом году стал выход на рынок новых, более доступных для граждан, продуктов отдельных крупных компаний с умеренной процентной ставкой на покупку товаров в торговых точках и на маркетплейсах. Более половины новых заемщиков, пришедших на рынок МФО в 2024 году, получили именно такие займы.

Пока ни указанные процентные ставки, ни цели, на которые граждане берут эти займы, у нас особого волнения не вызывают. Уровень просроченной задолженности по их портфелю низкий. Но будем, конечно, наблюдать за развитием ситуации.

Среди клиентов, обратившихся повторно, преобладают заемщики, получившие краткосрочные займы на неотложные покупки, в том числе товары первой необходимости: продукты питания, одежду и т.д.

Значительный объем полученных средств заемщики тратят на погашение прежних займов.

Мы пришли к выводу, что только прямые ограничения позволят прекратить негативные практики [в сфере МФО].

Также будет введен период охлаждения между дорогими займами, и это позволит заемщику более взвешенно подходить к заключению нового договора.

Мы рассчитываем на существенное охлаждение рынка потребительских займов в результате введения этих мер. Сейчас на граждан, имеющих на руках три и более займа, приходится 49% потребительского портфеля МФО. Это много.

#цбрф #мнение #мфо #долги #риски

Минстрой не поддерживает сдвиг сроков ввода жилья застройщиками, заявил замглавы ведомства Никита Стасишин.

"Мы видим сдвиг вправо разрешений на ввод тех проектов, которые вы, застройщики, строите. Мы это не поддерживаем. Мы прекрасно понимаем специфику того, что вы делаете. Мы прекрасно понимаем, особенно в региональных проектах, что после ввода банки, мягко говоря, неохотно оформляют семейную ипотеку, потому что там уже нет проектного финансирования, и объем сделок таких снижается".

Стасишин призвал застройщиков внимательно следить за сроками ввода проектов и выполнением обязательств перед жителями. Также замминистра отметил, что девелоперам нельзя относиться безалаберно к продлению моратория на штрафы за задержку сдачи жилья.

"Не подводите ни себя, ни людей, которые ждут свои квартиры".

#РИАНовостиНедвижимость #мнение #застройщики #риски

По состоянию на 1 июня 2025 г. в России строится 12,25 млн кв. м жилья с переносом срока ввода в эксплуатацию, сообщает Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ).

Годом ранее, по данным ЕРЗ, таких новостроек было на 1,2 млн кв. м меньше.

Доля же таких проектов в общем объеме строительства за год выросла с 8,4 до 10%, подсчитали в ЕРЗ.

🔝В настоящее время среди регионов с большими объемами строительства максимальную долю строящегося жилья с просроченным вводом аналитики из ЕРЗ фиксируют тут:
◾️Дагестан (20,9%),
◾️Калининградская обл (16,8%),
◾️Самарская обл (16,3%),
◾️Приморский край (14,5%)
◾️Москва (13,5%).

#аналитика #строительство #риски

Еще одна фобия... Рассказывает юрист👇

Суть дела кратко:

Мужчина купил участок, а потом он просто исчез из ЕГРН — и на его месте построили многоквартирный дом. Даже суды не помогли

Ниже будет странная история о том, как ваш земельный участок может перестать быть вашим — без продажи, изъятия или даже какого-либо участия мошенников. История эта покажется вам в чем-то фантастической и даже вымышленной, но все произошедшее, увы, реально.

Что случилось?

Много лет назад гражданин Б. купил два смежных земельных участка по 12 соток в границах Москвы. Участки он планировал использовать под строительство частного дома, но финансы не позволили начать стройку сразу.

Спустя несколько лет Б. решил приступить к строительству, уже собирался завозить на участок материалы — но не тут-то было. При очередном посещении он обнаружил, что один из его участков занят застройщиком — на нем и на земле по соседству началось строительство многоквартирного дома.

Связавшись с застройщиком, Б. выяснил: в 2020 году Департамент городского имущества (ДГИ) Москвы выделил застройщику земельный участок под застройку — и в состав этого участка почему-то вошел и его участок.

Б. обратился в Росреестр — и тут начались еще более странные вещи. Оказалось, что его земельного участка больше нет: ни в кадастровом учете, ни на публичной кадастровой карте участок с таким номером не значится. Хотя на руках у Б. были все документы, в том числе выписка из ЕГРН, полученная при покупке.

Как так вышло — в Росреестре пояснить не смогли. Выяснилось только, что в какой-то момент один из участков по неизвестной причине «открепился» от границ второго — и потом просто исчез. ДГИ, увидев на карте пустое место, сформировал там новый участок, зарегистрировал его в Росреестре и передал застройщику в аренду.

Тогда Б. подал иск к Росреестру с требованием восстановить в ЕГРН описание границ его участка.

Что решили суды?

Суд первой инстанции и апелляция ему отказали. Суд указал, что невозможно восстановить границы участка на том месте, где уже существует новый участок. Сначала нужно добиться исключения из ЕГРН нового участка, который наложился на старый.

Тогда Б. снова пошел в суд — теперь с требованием исправить реестровую ошибку. Но и тут две инстанции отказали. Суд решил, что никакой ошибки нет. Почему? Потому что границы участка Б. якобы не определены — а значит, невозможно установить, в чем именно реестровая ошибка. Истцу, по мнению суда, нужно сначала определить границы, а уже потом обращаться в суд.

Помогла кассационная жалоба — кассация отправила дело на пересмотр. В ходе пересмотра Б. уточнил исковые требования: теперь он требовал определить границы его участка, исключить из ЕГРН координаты участка застройщика, признать многоквартирный дом самовольной постройкой и снести его.

Можно догадаться, что было дальше: суд все равно отказал. На этот раз суд первой инстанции указал, что — внимание — был пропущен срок исковой давности.

По мнению суда, истцу следовало сразу подавать иск об исключении участка застройщика из ЕГРН и восстановлении сведений о своем участке. Но пока он много лет подавал другие иски и обжаловал предыдущие решения, срок давности истек.

Суд не счел уважительной причиной тот факт, что истец не смог сразу определить верный способ защиты своих прав. В иске отказали, не помогла и апелляционная жалоба.

___
Определения Московского городского суда по делам N 33-47713/2024 и N 33-32969/2024.

#земля #риски #росреестр

Коллеги из @novostroyman рассказывают


___
😳 Мораторий на штрафы застройщиков продвигают в ИЖС

Ребята, занимающиеся индивидуальным жилищным строительством, похоже, смотрели-смотрели на ситуацию на рынке да и позавидовали решили перенять опыт девелоперов многоквартирных домов. Впрочем, этого следовало ожидать...

Федерация ИЖС попросила вице-премьера Марата Хуснуллина также ввести мораторий на неустойку по договорам подряда с использованием эскроу-счетов [Ну также как в МКД действует мораторий, который продлили до конца 2025]

Активисты сослались на вопиющую несправедливость критическую ситуацию, правовое неравенство, предусмотренные законом (ай-яй-яй) штрафы, неустойки, компенсацию морального вреда и, конечно же, на процветающий потребительский экстремизм.



#инициативы #ижс #строительство #риски

ФНС рассказало о рисках о рисках манипуляций с ценами в сделках с недвижимостью.

В частности, речь о налоговых последствиях занижения стоимости в сделках с недвижимостью.

В этих случаях налогоплательщику грозит налоговая ответственность по ст. 122 НК РФ:

20% от неуплаченной суммы НДФЛ;

40% от неуплаченной суммы НДФЛ, если налоговым органом будет доказано, что налоговое правонарушение совершено умышленно. Примером умышленных нарушений служит создание поддельных договоров или искажение реальных условий сделки.

ФНС обратило внимание, что нельзя рассматривать налоговые последствия занижения стоимости в сделках с недвижимостью лишь в части занижения дохода. Оцениваются в совокупности все доходы физического лица за налоговый период, его право на налоговые вычеты с учетом ограничений и документально подтвержденных расходов.

Риски в сделках с занижением возникают не только у продавца, но и покупателя.

Во-первых, в случае признания судом сделки по покупке недвижимости недействительной, покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — только ту сумму, которая указана в договоре. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.
Во-вторых, покупатель не сможет получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

#налоги #недвижимость #риски

ФНС своим письмом от 13.07.2017 № ЕД-4-2/13650@ направило налоговым и следственным органам методические рекомендации, о том, как выявлять умысел в действиях налогоплательщика. А как вы помните, за умысел ответственность выше. В этих рекомендациях, конечно, больше вопросы к предпринимательскому бизнесу, а не сосбтвенно сделкам с недвижимостью, но почитать интересно.

Пара тезисов касательно нашей темы:

Например, непреднамеренная арифметическая (техническая) ошибка при исчислении налога не имеет признака виновности.

Примером же умышленности совершения налогового правонарушения, влекущей применение налоговой ответственности в виде штрафа 40% от неуплаченных сумм, является совокупность действий налогоплательщика, направленных на построение искаженных, искусственных договорных отношений.

#налоги #фнс #недвижимость #риски

Вы скажете, да что такого в завышении, сейчас завышают цены в основном застройщики. Застройщикам так хорошо. Банки и так в курсе.

Да. Да?

Вот реальная ситуация с банком... Хорошо ли покупателю (заемщику)? Ситуацию эту конкретную разрулили, но вопросы остались...

#жилье #недвижимость #риски

Домклик рассказал, что такое "коэффициент риска", "резервы банка" и "макропруденциальные надбавки". А еще расскажем, что такое "макропруденциальные лимиты".

Раз вы у нас на канале, то наверняка интересуетесь новостями по ипотеке и обращаете внимание, что ЦБ устанавливает коэффициенты риска по тем или иным кредитам, в т.ч. по ипотеке, что банки в случае выдач рискованных кредитов формируют резервов, что есть макропруденциальные надбавки и макропруденциальные лимиты. Ниже объяснения, что это все такое и в чем разницы между понятиями.

Коэффициент риска

Коэффициент риска утверждает Банк России. Это показатель отражает, насколько рискованным считается тот или иной кредит для банка, и сколько капитала ему нужно под него зарезервировать. Чем выше коэффициент риска, тем больше нужно резерва. Чем надёжнее заёмщик, например, у него стабильный доход и большой первоначальный взнос, тем меньше резервов под его кредит понадобится банку. И наоборот.

Резервы банков?

Резервы банка - это своего рода подушка безопасности для банка, или деньги, которые банк откладывает на случай, если заёмщик перестанет платить по ипотеке.

Макропруденциальные надбавки

Это повышение коэффициента риска, надбавка к базовому коэффициенту. Эти надбавки вводятся для того, чтобы повлиять (обычно уменьшить) на какой-то вид кредитования, например, ипотеку с низким ПВ. Таким образом, ЦБ хочет ограничить долю рискованных кредитов.

Но вот, например, с 1 марта т.г. ЦБ наоборот снизил некоторые макропруденциальные надбавки, сделав для банков более интересной выдачу кредитов с ПВ более 20%, предоставленных заемщикам с ПДН менее 70%.

Макропруденциальные лимиты

С 1 апреля т.г. ЦБ получил право вводить новые ограничения на выдачу ипотеки - "макропруденциальные лимиты". ЦБ сможет ограничивать долю тех или иных кредитов в выдачах банков. Пока такие ограничения не вводились, но право есть, возможно, ЦБ использует это право с 1 июля.

#цбрф #риски #ипотека #кредиты