🚫 Минусы процедуры банкротства для должника.

Считается, что при банкротстве должнику прощают все долги. Правда, при этом придется расстаться с почти всем имуществом и активами. Зато тут не важно, сколько у вас имущества - если долгов больше стоимости реализованного и имеющегося на счетах, лишку "обнулят".

Чем банкротство плохо, даже при том, что долги могут "обнулить":

❌ Заморозят банковские счета должника и, возможно, его супруга(и).
❌ Арестуют и продадут имущество, в т.ч. и совместно нажитое. Семье оставят вещи первой необходимости и одно жилое помещение (если жилье было залогом, есть нюансы).
❌ Банкрот в течение следующих 3 лет не сможет стать учредителем юридического лица.
❌ Большая вероятность, что должнику вообще запретят заниматься предпринимательской деятельностью сроком до 5 лет.
❌ 5 лет для банкрота будут недоступны кредиты от банков и МФО. Прямого запрета не ваыдавать в законах нет, но вероятность получения денег в долг минимальная.
❌ Проведенные до и в ходе банкротства (+/- 3 года) сделки дарения и купли-продажи имущества могут признать недействительными.
❌ Придется еще и оплачивать саму процедуру банкротства (услуги финансового управляющего и судебные расходы). Внесудебное банкротство бесплатно, но тут тоже есть нюансы.
❌ В случае выявления фиктивного банкротства – уголовная ответственность с возможным лишением свободы сроком до 6 лет.

Ну и репутация будет не из лучших...

В общем, не стоит доводить себя до банкротства. Это не очень приятная процедура и последствия не радужные.

Гасите долги, договаривайтесь с кредитором, не берите в долг лишнего.

ipotekahouse #кредиты #долги #ипотека #полезное

📌 Про созаемщика

Созаемщик — это тот же самый полноценный заемщик. У него те же права и обязанности, как если бы он брал кредит в одиночку. И это факт, даже, если кредитор говорит, что быть созаемщиком это просто формальность.

В законодательстве нет понятия «созаемщик», а вот определение "заемщика" есть, в частности, в законе о потребительском кредите - "заемщик - физическое лицо, обратившееся к кредитору с намерением получить, получающее или получившее потребительский кредит (заем)".

Все ипотечные заемщики по умолчанию отвечают перед банком солидарно, т.е. на равных (ст. 322 ГК РФ). Почитайте свой кредитный договор, обратите внимание, как прописано, когда в сделке более одного заемщика. Кредитор вправе требовать возврата долга как от всех солидарных должников совместно, так и от любого из них в отдельности (ст.323 ГК РФ). А заемщик согласно ст.810 ГК РФ "обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа".

Если по кредиту в банк перестанут поступать платежи, банк обычно выставляет требование об оплате одновременно и основному заемщику, и "созаемщику". Кстати, понятия "основной" заемщик тоже нет в законодательстве. Это скорее, термин по понятиям. Например, основной тот, у кого больше доход.

Раз уж пошла такая лекция, вспомним, что в ипотеке есть еще один тип заемщика - так называемый «титульный» заемщик. Это тот, на кого оформляется собственность. Ведь в сделке могут быть просто "созаемщики", т.к. нужно. Просто вдруг вы не знали.

Чаще всего созаемщиков привлекают:

1️⃣ Чтобы увеличить сумму ежемесячного дохода. 
Это позволяет заемщику взять нужную сумму кредита. Доходов одного заемщика может быть недостаточно. Банк считает совокупный доход всех заемщиков и созаемщиков. Зачастую привлечь можно супруга, родственников, а порой и третьих лиц. Но у каждого банка свои правила по созаемщикам. Как по требованию к ним, так и по их количеству.

2️⃣ Это требуют внутренние правила банка. 
Некоторые банки требуют обязательного участия супруга заемщика в сделке, т.к. по Семейному кодексу имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью. Нотариальное согласие супруга на залог порой не применимо в том или ином банке, хотя законом допустимо. И да, конечно, второго супруга можно исключить, если есть брачный контракт, это уже тогда не общая совместная собственность.

3️⃣ Это требуют жилищные программы, в которых участвует заемщик. 
Есть федеральные и региональные жилищные программы, где участие обоих супругов в сделке обязательно. Например, программа "Молодая семья".

ipotekahouse #полезное #ипотекаинедвижимость #супруги

📌 ЦИАН разъяснил, зачем нужен поручитель и чем он отличается от созаемщика?

Поручитель и созаемщик — разные понятия, их права и обязанности отличаются, хотя в чем то и схожи.

☑️ Созаемщик — это, по сути, второй заемщик. Он несет перед кредитором такую же [солидарную] ответственность и является прямым участником кредитной сделки, подписывая кредитный договор. Поручитель выступает для банка гарантом того, что задолженность будет погашена в срок [то есть это вид обеспечения для банка].

Поручитель НЕ обязуется вовремя выплачивать кредит и следить за графиком ежемесячных платежей. [У поручителя включается ответственность, только если заемщик и созаемщик совсем перестанут платить по кредиту, тогда кредитор обращается за выплатой к нему]. Его доходы, как правило, не учитываются при расчете максимальной суммы ипотеки, но все-таки должны быть больше суммы ежемесячного платежа.

Если у заемщика небольшой стаж работы и нет кредитной истории (или она не совсем гладкая), наличие надежного поручителя может помочь при рассмотрении заявки.

☑️ Поручителем может быть любой человек, который согласится нести перед банком ответственность за заемщика на протяжении всего срока кредитования [или на период, нужный банку (например, на время строительства)]. Чаще всего им становится близкий родственник, но это может быть и друг, и коллега, а иногда поручителем соглашается стать организация-работодатель.

Если поручитель - физлицо, то в банк ему предстоит предоставить такие же документы, как и заемщику. Требования к нему тоже будут примерно такие же. При этом у одного заемщика может быть несколько никак не связанных между собой поручителей.

Если поручителей несколько, сумма долга не обязательно будет разделена — банку безразлично, кто из них выплатит просроченный кредит. Обычно к поручителям обращаются по очереди и не беспокоят остальных, если кто-то соглашается взять долг на себя.

👉После погашения ипотечного кредита за заемщика поручитель получает право требовать перевести залог на себя, и через суд взыскать с заемщика сумму невыплаченного им долга.

Если в будущем поручитель сам захочет оформить ипотеку, отзывчивость может сыграть с ним злую шутку. Банк-кредитор, скорее всего, посчитает этот факт дополнительным финансовым риском, учтет потенциальные платежи по кредиту, в котором гражданин выступил поручителем, в расходах и может отказать в кредите или уменьшить сумму кредита. [Кстати, поручительство в ипотеках с господдержкой тоже может сыграть злую шутку, поручитель потом не сможет оформить льготную ипотеку на себя. Даже, если это было кратковременное поручительство на время стройки]

#ипотекаинедвижимость #полезное #заемщик

📌 Что сейчас делает нотариус при удостоверении договора

▪️Устанавливает личность обратившегося
▪️Проверяет наличие фактов, влияющих на возможность совершения нотариального действия - недееспособность, обременение имущества, банкротство и т.п.
▪️Устанавливает волю обратившегося: какое действие и на каких условиях он хочет совершить
▪️Разъясняет правовые последствия того или иного нотариального действия
▪️Запрашивает необходимые документы и сведения в Росреестре, ФНС, ЗАГС, МВД, ФССП, банках и т.д.
▪️Оформляет документ: составляет текст документа, вносит необходимые данные, и т.д.
▪️Удостоверяет договор: проставляет свою подпись и гербовую печать, тем самым подтверждая, что документ соответствует закону и воле обратившегося.
▪️Выдает документ: заполняет бумажный Реестр регистрации нотариальных действий, выдает документы заявителю
▪️Вносит данные о совершенном нотариальном действии в электронный реестр.
▪️Обеспечивает хранение документов в нотариальном архиве.

#полезное #нотариат #недвижимость #ипотека

📌 Какие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ сделки должны быть нотариально удостоверены в 2-х случаях.

Если:
1️⃣ это прямо предусмотрено законом
2️⃣ так решили участники сделки.

По закону обязательная нотариальная форма предусмотрена в отношении следующих видов сделок с недвижимостью:

☑️ Рента. Договор ренты - это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму или тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме, например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход.

☑️ Доли. Сделки по отчуждению или передача в залог (ипотеку) долей в праве общей собственности.
Но тут есть исключения, когда нотариат НЕ требуется:
▪️сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (то есть когда, например, продается квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, по одному договору купли-продажи на стороне продавцов, в котором будут выступать все участники долевой собственности);
▪️сделки по отчуждению земельных долей;
▪️договоры об ипотеке долей, заключаемых с банками.

☑️ Дети и ограниченно дееспособные. Сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Предварительно в любом случае нужно получить разрешение органа опеки на сделку.

☑️ Супруги.
▪️Соглашение о разделе имущества супругов и брачный договор. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Брачный договор возможно заключить как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Соглашение о разделе имущества можно заключить и после развода.
▪️Покупка в долевую собственность супругов. Такой договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, т.к. содержит элементы брачного договора. При приобретении недвижимости в общую совместную собственность супругов договор можно заключить в простой письменной форме.

☑️ Уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, изначально совершенной в нотариальной форме.

☑️ Соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

☑️ Сделки дарения.

☑️ Все сделки с недвижимостью, если документы на регистрацию подаются в регистрирующий орган посредством почты, без личного обращения. Это не про электронную регистрацию.

Важно! Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

@ipotekahouse #полезное #нотариат

📌 Про жилищные сертификаты молодым ученым

Выдачу именных сертификатов осуществляет Министерство науки и высшего образования РФ в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».

Кто может участвовать в программе

«Молодым ученым» считается гражданин России, работающий в должности научно-педагогического работника, имеющий ученую степень кандидата наук или доктора наук и совокупный общий стаж работы научно-педагогическим работником не менее 5 лет, возраст которого не превышает 35 лет (для кандидатов наук) или 40 лет (для докторов наук).

Молодой ученый может претендовать на сертификат, если работодателем подтвержден его статус как нуждающегося в улучшении жилищных условий и ранее он не реализовал свои права путем получения соц выплаты в какой либо другой жилищной госпрограмме (кроме маткапитала и получения в качестве многодетной семьи 450 тыс на погашение ипотеки).


Памятка об участии в программе от Минобрнауки во вложении.


#господдержка #жилье #жилищныесертификаты #ученые #полезное

📌 Как проверить земельный участок перед покупкой.

Краткие тезисы:

▪️Вид разрешенного пользования
Убедитесь, что участок соответствует нужным требованиям, например, для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства. Проверить ВРИ можно через портал НСПД, авторизовавшись через «Госуслуги».

▪️Границы участка
Проверьте, что фактические границы участка совпадают с данными в ЕГРН. Для этого можно воспользоваться услугами кадастрового инженера.

▪️Публичный сервитут
Убедитесь, что участок не ограничивает проход или проезд соседей, а также не содержит объектов государственной геодезической сети.

▪️Наличие построек на участке
Проверьте, зарегистрированы ли все постройки на участке. Для этого запросите выписку из реестра «Об объекте недвижимости».

▪️Инфраструктура и перспективы района
Изучите инфраструктуру района и узнайте о планах по подведению коммуникаций, если их нет.

Подробнее тут

#полезное #земля #проверки #недвижимость

📌 Нужно ли прописывать в договоре купли-продажи расшифровку всех ограничений по земельному участку?

Росреестр объяснил, что в соответствии с частью 1 статьи 37 Земельного кодекса продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Принимая во внимание вышеуказанную норму, в договоре купли-продажи, предметом которого является земельный участок, должны быть указаны все сведения об ограничениях прав на него, обременениях такого участка, ограничениях его использования, а не нормы закона.

Отсутствие таких сведений в договоре является основанием для приостановки госрегистрации прав.

А Прокуратура как-то обратила внимание, что «непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет за собой право покупателя требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков».

#полезное #росреестр #земля #обременения

📌 Когда нужно менять паспорт

Замена паспорта согласно п. 22 Постановления Правительства РФ от 23.12.2023 № 2267 происходит по нескольким причинам:

◾️когда гражданину России исполняется 20 или 45 лет;
◾️если гражданин меняет фамилию, имя или другие личные данные (это также касается изменения пола на основании медицинского заключения);
◾️когда внешность значительно изменилась из-за болезни или операции;
◾️если в паспорте нет места для новых отметок или изменения информации о детях;
при обнаружении ошибок;
◾️если документ поврежден, изношен и его трудно использовать;
имеются неверные или лишние записи;
◾️документ потерян или украден;
◾️паспорт признан вещественным доказательством по уголовному делу.

Пропуск срока замены делает паспорт недействительным, а само нарушение грозит штрафом от 2 тыс. до 3 тыс. руб.

#полезное #паспорт #ипотека #документы

📌 Проверить подлинность паспорта можно на "Госуслугах".

Для проверки паспорта необходимо ввести серию и номер документа, а также указанные там фамилию и имя. Сведения сверяются с данными МВД.

#паспорт #документы #ипотека #полезное

📌 Как подать уведомление о начале строительства, рассказали специалисты Домклик.

Кого должен уведомить собственник о планируемом строительстве жилого или садового дома и зачем это нужно:

Местные власти. Это необходимо для проверки объекта на соответствие градостроительным и строительным нормам и правилам.

Как подать уведомление:

◾️подготовьте документы: паспорт и документы на участок (выписка из ЕГРН)
◾️вместе с уведомлением подайте их в органы местного самоуправления (через МФЦ, «Госуслуги» или лично)

Что указывать в уведомлении:

◾️сведения о застройщике (подрядчике)
◾️информацию о земельном участке
◾️сведения о планируемом объекте строительства
◾️схематичное изображение дома, который планируется возвести

Итог:

Дождитесь ответа администрации и только после этого начинайте строить дом.

Подробнее в статье.

#полезное #земля #ижс #дом

📌Как оформить заключение о пригодности жилья при использовании материнского капитала.

Заключение подтверждает, что дом соответствует санитарным и техническим нормам и пригоден для проживания. Выдавать его должна комиссия районной или городской администрации, в которую входят представители жилищной инспекции, Роспотребнадзора и других ведомств. Чтобы получить документ, в администрацию потребуется предоставить техническую документацию на жилье, включая план строения дома и сведения о коммуникациях. Могут потребоваться и другие документы.

Затем специалисты проведут осмотр помещения и сформируют выводы. Для этих целей могут призвать как профессионального оценщика, так члены комиссии сами могут оценить жилье на пригодность. Это решает каждая администрация самостоятельно. Эксперты отмечают, что оценивают жилье на соответствие необходимым требованиям и нормам: по техническому состоянию строительных конструкций, возможностям эвакуации при чрезвычайной ситуации и прочим характеристикам. После этого формируется само заключение.

Нужно понимать, что до сих пор единых требований к процедуре, перечню документов нет. Каждая администрация сама себе независимый «суд».

❗️ Что касается формы заключения, то, в принципе, она давно была уже «придумана» и зафиксирована в Постановлении Правительства от 28.01.2006 № 47. Форму прилагаем.

Заключение о пригодности жилья теперь обязательно при использовании материнского капитала на покупку отдельного жилого дома или его части. Могут попросить представить его и при использовании выплаты 450000 рублей на погашение ипотеки многодетной семьи.

#ипотека #жилье #маткапитал #полезное

📌 ТОП-5 причин отказов в ипотечном кредите:

1️⃣ Плохая кредитная история
🔵 Чаще всего отказы идут из-за текущих просрочек (даже небольших) и больших проблем в недалеком (3 года) прошлом. Некоторые банки "смотрят" и дальше 3-х летней кредитной истории.
🔵 У вас есть незакрытые исполнительные листы (некоторые банки не любят даже испол.листы по ГИБДД)
🔵 Если вы предприниматель, то будут смотреть историю и вашего предприятия. Если там проблемы, то кредит не получите.
🔵 У вас идет/была процедура банкротства.

2️⃣ Кредитор решил, что кредит вам не по карману
🔵 У вас много иных кредитов. Платежи по всем кредитам не должны превышать 40-50% от дохода. Кстати, кредитные карты тоже учитываются, даже, если вы ими не пользуетесь (обычно в месячный расход считается от 5% от общего лимита)
🔵 У вас есть микрозаймы. Некоторые банки вообще нетерпимы к микрозаймам, даже, если они погашены. Кто-то смотрит их количество и частоту получения.

3️⃣ Не внятный работодатель
🔵 Вы работаете на предприятии, которого нет в ЕГРЮЛ, компания находится в стадии ликвидации, банкротства и тп.
🔵 Ваш работодатель имеет много долгов.
🔵 По предприятию в отчетных данных указана численность в количестве 1-2 человек
🔵 Не сильно любят банки предпринимателей и собственников бизнеса. В определенных случаях начинают оценивать не только доход, а сам бизнес.

4️⃣ Возраст клиента
🔵 Большинство банков не любят кредиты давать возрастным и совсем молодым гражданам. Хотя это не "приговор".

5️⃣ Вы ввели кредитора в заблуждение
🔵 Указали в анкете недостоверные данные
🔵 Вы принесли поддельную справку о доходах
🔵 Данные в ваших документах, публичных источниках и, например, в анкете отличаются

В любом случае, это не догма, хотя ЦБ сейчас зачастую ужесточает правила для всех банков по некоторым категориям клиентов. Всегда есть исключения, у каждого кредитора свои правила, да и банк смотрит в целом на портрет клиента, так что дерзайте. Если вы знаете за собой "грешки", не занимайтесь веерной рассылкой заявок в банки (авось кто-то одобрит), нужно анализировать банки и отправлять заявку в "правильный" банк.

©ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #полезное

📌Федеральная программа «Молодая семья».

Основание: Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050.

Программа действует до конца 2030 года.

Программа позволяет:
🔸купить жилье на первичке или вторичке;
🔸построить частный жилой дом по договору подряда;
🔸внести последний паевый платеж в ЖСК;
🔸внести первоначальный взнос при ипотеке или погасить кредит.
Купить у близких родственников нельзя.

Право участника подтверждается именным свидетельством. Субсидии выделяются в порядке очередности и с учетом ежегодных лимитов финансирования.

В программе могут участвовать супруги, в т.ч. без детей, или неполные семьи с детьми при совпадении таких условий:

🔵Один родитель имеет гражданство РФ. Если один из супругов не гражданин РФ, то семья участвовать может, но такого супруга не будут учитывают при расчете выплаты.
🔵Возраст каждого из супругов или родителя в неполной семье — не более 35 лет на день включения в список претендентов на получение выплаты.
🔵Семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий.
🔵Есть доходы для доплаты оставшейся части или погашения кредита.

Размер выплаты
🔵30% расчетной стоимости жилья – для семей без детей;
🔵35% расчетной стоимости – для семей с детьми, в т.ч. для неполной молодой семьи, состоящей из 1-го молодого родителя и 1-го и более ребенка.
[расчетная стоимость не = рыночной, считается от стоимости кв метра, утвержденной Минстроем, и нормы жилой площади]

Размер общей площади, с учетом которой определяется размер социальной выплаты, составляет:
🔵 для семьи из 2 человек - 42 кв метра;
🔵 для семьи из 3 или более человек - по 18 кв метров на одного человека.

Как вступить в программу
Для оформления субсидии нужно обратиться в администрацию по месту жительства. Сначала семью признают участницей программы. А потом нужно дождаться включения в список на выплаты в текущем году

В некоторых регионах молодым семьям дают дополнительные субсидии, например, в размере не менее 5% стоимости жилья при рождении (усыновлении) 1-го ребенка. Этим можно в том числе погасить ипотеку.

@ipotekahouse #полезное #ипотека #жилье #господдержка

🏠 Словарь ипотечного кредитования от @ipotekahouse

Зачастую, общаясь с банком или кредитным брокером, клиенты сталкиваются с непонятными терминами. Расшифровываем некоторые из них.

Андеррайтинг (англ. underwriting) - совокупность действий по оценке риска, включающая проверку документов и информации о заемщике и предмете ипотеки. Андеррайтер - специалист, осуществляющий эти действия.

Аннуитет - тип погашения кредита, предполагающий выплату равными платежами через равные промежутки времени. Аннуитетные платежи включают в себя и погашение процентов, и оплату части основного долга. Аннуитет

Дифференцированный платеж - тип погашения кредита, где основной долг делится поровну на весь срок кредита (например, 2 млн на 20 лет, т.е. по 8333р. в месяц), а проценты считаются (как впрочем и везде) от остатка долга на начало периода, количества дней в периоде, процентной ставки. Здесь ежемесячные платежи не равны. В начале срока кредита платежи в данной схеме выше, в аннуитете.

Кто из банков практикует дифференцированные платежи - РСХБ, ГПБ, Энергобанк, Челиндбанк, Банк Санкт-Петербург

👉 Почему аннуитет не хуже дифференцированного платежа

Ипотека (англ. mortgage) - залог недвижимого имущества. Т.е. обеспечение исполнения обязательств по кредиту.

Ипотечный кредит - денежные средства, предоставленные Заемщику под залог недвижимого имущества (ипотеку).

ВАЖНО: «Ипотека» и «Ипотечный кредит» - это совершенно разные термины. Не путайте.

Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по кредитному договору и право залога на предмет ипотеки, который обеспечивает исполнение этого кредитного договора.

👉 5 фактов о закладной

КЗ - соотношение суммы кредита (остатка долга) (К) к стоимости предмета ипотеки (З). Еще этот показатель обозначают как LTV (англ. loan-to-value).

ПВ - первоначальный взнос, который вносится за счет собственных средств заемщика и/или за счет выплат от государства, например, маткапитала.

ПДН - Показатель Долговой Нагрузки заемщика. В расходы включаются платежи по всем активным кредитам и займам заемщика и эта сумма соотносится с доходом заемщика. Сюда же считаются платежи по кредитным картам. Причем по кредитным картам обязательства могут учитываться даже, если вы не пользуйтесь ими. ЦБ предложил считать эти расходы по картам двумя способами (на выбор банка): 5% от лимита по карте или 10% от фактического долга.

👉 Тут Азбука ипотеки от Сбербанка

👉 И еще вот тут ВТБ собрал самые популярные аббревиатуры по ипотеке и недвижимости

@ipotekahouse #полезное