Покупка жилой недвижимости с торгов
Рассмотрим плюсы и минусы данного вопроса. Начнем с минусов:
- фактически вы покупаете кота в мешке (в большинстве случаев квартиру нельзя посмотреть, в ней проживают должники);
- результаты торгов могут быть признаны недействительными/оспариваться;
- после покупки нужно будет заняться выпиской и выселением жильцов (скорее всего по суду и с приставами). Это займет около полугода по времени.
Теперь плюсы:
- хорошая цена (ниже рыночной на 10-20%)
Такие покупки интересны с точки зрения безопасных инвестиций. По доходности не самый прибыльный вариант, но сочетание прибыльность/безопасность на приемлемом уровне для консервативных инвесторов. Все же лучше, чем в депозитарной ячейке хранить сбережения😁

#проторги

Итак, поговорим о торгах👇

Кто на опыте, знает, что торги бывают по ФЗ 229 об исполнительном производстве, а бывают по банкротству. И это разные торги и процедуры их прохождения отличаются.

По закону об исполпроизводстве - это те самые торги, на которые попадают наши ипотечные заемщики, - торги по взысканию заложенного имущества должника. То есть, если вы не платите ипотеку, вас вряд ли будут банкротить, скорее всего просто взыщут залог. Происходит это таким образом: объект выставляется на первые торги по стоимости равной 80% от суммы, взысканной по решению суда; далее, если на первых торгах объект не был продан, идет дисконтирование еще на 15% и выход на вторые торги. Если он не ушел и со вторых торгов, то он отходит кредитору с дисконтом еще 10%.
На торгах по банкротству все иначе. Там назначается конкурсный управляющий, который собирает все имущество должника в банкротную массу, исследует все сделки с имуществом должника за последние три года (в некоторых случаях возможно и более), пытается через арбитражный суд вернуть несправедливо выбывшее из владения должника имущество в эту самую конкурсную массу, он же собирает всех кредиторов в реестр и путем публичной продажи всего этого имущества покрывает долги заёмщика.

Продолжение👇

#проторги

Что же кроется за покупкой объекта жилой недвижимости с торгов? Вроде бы возможность приобрести недвижимость с дисконтом, но есть и другая сторона медали. Если речь идет о жилье, там могут оказаться прописанные граждане, обладающие пожизненным правом пользования, например, отказники от приватизации. И тогда это может стать плохим сюрпризом для покупателя. У нас был случай, когда взрослый сын и его престарелая мать мужественно держали оборону против покупателей после торгов на протяжении нескольких лет. Возможно, вы помните часто мелькающие новости с заголовками о том, как такие жильцы нападают на приставов и новых владельцев и иногда это заканчивается печально. Зато у инвестора имеется право собственности на объект (которое к слову тоже не незыблемо). В общем как всегда: есть плюсы, есть минусы. Каждый сам выбирает себе инструменты для инвестирования в зависимости от своей личной стратегии.
Вот как-то так
Все еще хотите купить что-нибудь с торгов?)

#проторги

Вот так, например, можно быть выкинутым с торгов😁
И все «по-честному»😉
Сталкивались?

#проторги

Наконец-то закончила с картой канала для вашего удобства. Пользуйтесь🤓

1. О специфике нашей профессии👇
#профессияростовщик

2. Интересные истории из нашей практики про нас и наших клиентов👇

#ростовщическиебайки

3. О мошенниках и нашей борьбе с ними👇

#антимошенник

4. Мои рекомендации о кредитах, инвестициях, работе, жизни и тд.👇

#моирекомендации

5. Интервью, которые я давала СМИ, блогерам и коллегам👇

#моинтервью

6. Статьи, которые я писала для разных изданий

#моистатьи

7. Я периодически выступаю на форумах и мероприятиях👇

#моивыступления

8. Размышления о жизни, работе, кредитах, инвестициях и проч.👇

#размышления

Ну тут все и так понятно👇

9. #моякоманда
10. #нашамиссия
11. #нашидостижения

12. Я рассказываю интересные факты и истории о себе и своей жизни👇

#осебе

13. О моей загородной стройке

#ястрою

14. Регулярно провожу конкурсы здесь. Все они тут👇

#конкурс

Я состою в сообществах и участвую в форумах, периодически у нас проходят всякие съемки👇

15. #клубы
16.#форум
17. #съемки

18. Я пропагандирую ЗОЖ👇

#наспорте

19. Я пишу про страны, в которых путешествую👇

#пространу

20. Я пишу про торги👇

#проторги

Судебные и уголовные дела, которые хотелось бы особо отметить👇

21. #великоедело
22. #украденныебанком
23. #марочкин
24. #делоСмахталиных
25. #галяунасотмена

26. Любимая #мояМосква

27. Про инвестиции в ипотечные закладные

#инвестициивзакладные

Начну издалека

Вы уже знаете про мой беби-бизнес в виде строительства загородной базы отдыха. Возможно, кто-то даже помнит из моих рассказов, как у меня появилась эта земля. Некоторые участки я выкупила у соседей, некоторые с муниципальных торгов. Торги эти сейчас открытые, регистрируйся, вноси задаток и в честном (или не очень😁) поединке стань победителем и счастливым обладателем прав аренды на земельный участок, на котором построй отвечающее требованиям строение, и оформи эту землю в собственность за 3% от кадастровой стоимости.

Почему я начала это делать?
Ну во-первых, так сложилось исторически😁. Во-вторых, последнее время примерно с ковидных времен эта тема, подогретая внешнеполитическими обстоятельствами начала усиленно развиваться под названием «развитие туризма в России». И на фоне общей тревожности я решила последовать своему же совету диверсифицироваться, сделав инвестиции в это направление. Но ведь я же такая не одна, очень много инвесторов пошли этим же путем. На каждом шагу кучи инвестпроектов и предложений поучаствовать в чем-то подобном. А поскольку земля в нашем направлении достаточно ликвидна и инфраструктура развита, то немудрено, что на торгах я встретилась с соперником, желающим сделать заветные иксы на инвестициях в участки с торгов. Мы рубились как Чужой с Хищником, как Заб Джуда с Костей Дзю, как принц Оберин Мартелл с Григором Клиганом. Бой продолжался почти 10 часов. Под конец мой противник выжидал до последних секунд и только потом делал ставку. Но я была как кремень. Мы разогнали годовую стоимость аренды до 8М (участок всего 10 соток!!!). И что вы думаете? В какой-то момент меня просто выкидывает с площадки!

https://tttttt.me/glukhoffa_creditor/3188

Я скорей переподключаюсь, причем на ожидание давалось 10 минут, а я вернулась раньше, но уже было поздно. Мой соперник выиграл. Очевидно, что это был запрещенный маневр, который опытные «торгариены» (здесь имеется ввиду участники торгов) знают. Я была низложена и огорчена, но я проиграла битву, а не войну…

Продолжение следует

#проторги
#ястрою

https://www.forbes.ru/mneniya/511866-mify-o-bankrotstve-kak-pravil-no-pokupat-aktivy-dolznikov

Тем временем начальник Управления принудительного взыскания и банкротства Сбербанка Евгений Акимов поведал нам свою правду о торгах.
Хочу вам сказать, что торги бывают разные: торги по банкротству, по взысканию заложенного имущества должников, торги от муницапалов, и проводят их разные площадки. Я по некоторым вопросам позволю себе не согласиться с Евгением, поскольку в частности на моей практике были ситуации, когда купленное торгах имущество доставляло немало хлопот приобретателю. Но, полагаю, в данном случае речь идет о коммерческих помещениях должников-юридических лиц, которые не смогли расплатиться по обязательствам.
Ну и что касается темы про «своих» тут опять же все зависит от площадки😉
А вы хотели бы прикупить что-нибудь с торгов? Может уже есть опыт? Поделитесь👇

#проторги

Продолжение👇

Что же дальше? Инвестор, окрыленный победой и подгоняемый космическим ценником на аренду, приступил к строительству домика Нуф-нуфа уже на следующий день. Зима и холода не останавливали его, работы велись без выходных. Через две недели домик уже стоял. Каков был его план? Оформить право собственности на участок, далее разделить его на две части и продать. Неплохая инвестиционная стратегия, даже при таком ценнике могущая принести 3Х: два месяца аренды по ₽700к в месяц + еще примерно ₽600 за домик + расходы на организацию торгов ₽500к = ₽2.5М. Если продать участки по 3,5М, то получатся заветные почти 3 икса.
Но были не учтены несколько существенных деталей:
1. Соседний участок, который также продавался муниципалами и который до момента поражения на торгах меня не интересовал, был оперативно куплен мною (причем совершенно по-честному, а они тупо проморгали это предложение);
2. Таким образом вся земля с трех сторон вокруг принадлежала одному хозяину (мне);
3. С той единственной стороны, где можно было бы организовать подъезд к участку оказались агрессивно настроенные соседи с их вековыми деревьями.

Таким образом незадачливый инвестор оказался в оккупации. И его землицу никто не покупает, потому что к ней, как оказалось, даже подойти никак невозможно🥹

Вот такие иксы. Как думаете, чем закончится эта история?

#проторги
#ястрою