❌ Не покупай новостройку, пока не прочтешь этот пост

Пока девелоперы заявляют, что цены на первичку в 2025 году вырастут на 40%, продажи падают. Регионалы уже начали банкротиться, а столичные застрои выдумывают скидки и акции для заманивания покупателей.

Стоит ли «поддаться уговорам» и зайти в долевку на 2+ лет? Прежде всего, оцените риски:

🔢 Срыв сроков. До июля 2025 действует мораторий на неустойки и штрафы (но, вероятно, его продлят).

Поэтому застрои не боятся оттягивать передачу ключей — в некоторых ЖК сдвигаются сроки на целый год. И судя по всему, из-за низких продаж и нехватки финансирования переносы будут случаться все чаще.

🔢 Раздутые цены. Жилье на вторичном рынке значительно дешевле, чем на первичке. Разница достигает 45% — при этом рисков меньше и заселиться можно сразу же.

🔢 Некачественная отделка. С марта застрои будут следовать собственным стандартам качества, которые должны быть не ниже минимальных требований Минстроя.

А он допускает многие дефекты, если их не видно с расстояния двух метров. Например, пузыри на обоях, пятна, подтеки, следы от валика и тд.

🔢 Дорогой ремонт. Из-за роста цен на стройматериалы и рабочей силы ремонт подорожает еще на 10-20%.

Для однушки в 37 м² на косметический ремонт уйдет от 1,1 млн руб., а на капитальный — от 2,2 млн руб. И это не учитывая бытовую технику, мебель и пр.

☝🏻 Однако стоимость жилья вряд ли будет падать — лишь стагнировать, пока ставка ЦБ не снизится.

Если вы попадаете под льготные программы — можно рискнуть. Но лучше покупать квартиры с черновой отделкой, выбирать застройщиков с «большим запасом прочности» (чтобы достроили и не обанкротились) и откладывать деньги на ремонт.

А вот приобретать первичку в рассрочку или под безумный % — точно не стоит.

Автор: Мария Глухова, журналист «Деньги из бетона», копит на первый взнос

🟣 #недвижимость@InvestFuture

🤓 Стоит ли покупать ребенку квартиру? Продолжение видео

6 из 10 россиян (63%) считают, что родители должны принимать участие в решении квартирного вопроса. Но только 13% уверены, что покупка жилья — прямая родительская обязанность.

📱 На нашем YouTube-канале недавно вышел ролик на тему «Зачем помогать детям с жильем? За и против». Посмотрите, если еще не видели.

Мы же решили чуть развить тему и изучить, зависит ли успешность человека от родительской помощи в начале его пути. Это может быть помощь с жильем или с деньгами в зависимости от достатка семьи.

Аргументы ЗА

✅ Больше возможностей для развития. Молодому человеку не придется растрачивать себя на подработки. Он может сразу в полной мере сконцентрироваться на развитии своего потенциала, попробовать себя в «неденежных» областях — науке, искусстве, литературе.

Абсолютное большинство нобелевских лауреатов — дети из обеспеченных семей. По результатам исследования в современном мире порядка 9 из 10 детей, рожденных с выдающимися способностями, растут в условиях, которые препятствуют реализации их потенциала в науке.

✅ Способность решать сложные задачи выше. Чтобы заработать на собственное жилье, совершеннолетнему ребенку придется целиком откладывать свою зарплату в течение 5-20 лет в зависимости от уровня заработка. Одна только эта мысль вызывает панику. Помощь родителей снимет часть забот. А чем меньше в жизни стресса, тем больше уверенности в себе и мыслетоплива для креативности.

Опыт показал, что дети, выросшие в неблагополучных семьях, чаще чувствуют беспомощность и отказываются решать сложные задачи.

✅ Свобода выбора. Если человек живет в стесненных условиях, то выше вероятность того, что он будет соглашаться на все возможности, которые подкидывает ему жизнь. Тогда как человек, у которого нет трудностей с тем, где жить и что кушать, будет гораздо избирательнее относиться к выбору профессии, места работы и окружения.

Был такой зефирный эксперимент. Маленьких детей оставили в комнате со сладким. Если они не съедали его за время, пока оставались одни, то получали двойную порцию. В 2018 эксперимент расширили, выбрав детей из разных социальных групп. Результат: детям из обеспеченных семей было легче дождаться второй зефирки. А дети бедняков не упускали возможностей и «брали, что дают».

Аргументы ПРОТИВ

❌ Легкие деньги расхолаживают. Если родители не научили ребенка грамотно распоряжаться финансами, если, будучи взрослым, он не познал цену деньгам, велика вероятность, что он станет некомпетентным ленивым транжирой. И просто промотает родительский капитал, вложенный в него.

70% богатых семей теряют свои богатства после того, как оно переходит к их детям. Более того, около 90% внуков просаживают все оставшиеся деньги.

❌ Выше риск вредных привычек. Хуже всего, если не просто транжирство и кутеж станут смыслом жизни молодого человека, а что-то пострашнее.

Исследование показало, что употребление алкоголя (наркотиков тоже) среди обеспеченных подростков выше, чем среди детей того же возраста. Одна из причин — легкодоступность.

👉 Вывод банален и прост. В воронке возможностей нашим взрослым детям выбиться вверх без нашей помощи будет очень сложно. Но перед тем, как помогать, надо взрастить в них финансовую грамотность, целеустремленность и трудолюбие.

Автор: Дина Гильмиярова. Согласны с таким раскладом?

#недвижимость@InvestFuture

😎 Как не облажаться при ремонте?

Руководитель проекта «Деньги из бетона» Егор П. делится опытом ремонта студии без отделки, которую приняли вместе с читателями еще в прошлом году.

📝 Вот что нужно учесть при ремонте в новостройке:

⏺️ Дизайн-проект. Лучше на нем не экономить, если нет опыта и пространственного воображения. 40-60 тыс. руб. могут сохранить нервы и удобную эргономику. Я пользовался ПО Remplanner, но ошибся при проектировании водорозетки и сливе воды. Пришлось переделыватьплачивать.

⏺️ Квартира без отделки — для безопаности заменил тройниковую систему отопления на лучевую. Небольшая гарантия — не панацея от аварий, поэтому коллекторный узел удобнее. Вышло в копеечку.

⏺️ Строители будут выкачивать деньги. Известный факт, что им нужно заработать максимум — и это нормально. Важно внимательно проверять сметы, считать объемы и спрашивать прораба о пересчетах. На моих материалах строители заработали, вот пример:

По смете: коронка алмазная по керамограниту Matrix (1,2к), по факту: дешевый китайский аналог низкого качества. На вопрос «как так?» прораб ответил: «главное же — результат, неважно каким инструментом».

⏺️ Поэтому проверяйте цены в смете с реальными предложениями в Лемана Про, Hoff и др. магазинах — на маркетплейсах типа Ozon и WB. При этом стиль, расположение розеток, места хранения — это все нужно все учесть в дизайн-проекте, тогда будет легче на этапе реализации.

⏺️ Будьте готовы. Финансовая подкованность не оставит вас с пустым кошельком. Лучше держать деньги на вкладе до момента ремонта, а не на брокерском счете (как я). Ремонт планомерно сильно дорожает, поэтому и к этому нужно быть готовым.

⏺️ Есть много тонкостей и нюансов: по согласованиям, выбору черновых материалов и способах отделки. Нужно четко знать, чего хочется — для этого придется изучить статьи на канале «Деньги из бетона».

💰 По стоимости: в 23 м² уже вложено 1,1 млн рублей: сейчас укладывают плитку, заказан замер потолков, далее — мебель от проверенного частника (так дешевле, чем в московской компании). Уложимся в 1,5 млн руб. под ключ? 👍/😁

И для всех желающих: наберем 500 🔥 и покажем визуализацию квартиры в Remplanner.

🟣 #недвижимость@InvestFuture

🤑 Однушка под сдачу — все еще пассивный доход без риска?

Популярная стратегия для беззаботной пенсии — купить две однушки под аренду в городе, где планируете остаться жить. Суммарный доход от них будет равен одной средней зарплате в этом регионе. Но переживать и тратить силы для заработка не придется.

Особенности подхода

🔢 Арендные ставки почти не зависят от инфляции. На них в первую очередь влияет число свободных объектов в экспозиции, отмечает основатель Smarent Виктор Зубик.

Например, в сезон аренды (в августе и сентябре 2024 года) было самое низкое предложение квартир на рынке за год⏩цены резко взлетели. Только к марту спрос и предложение выровнялись, а цены снизились.

🔢 Гарантии. Недвижимость не исчезнет и резко не подешевеет. К тому же, по сравнению с дивидендами от акций вы можете быть уверены в доходе от сдачи в аренду.

Главное — правильно выбрать надежного арендатора и изначально подобрать ликвидный объект: учесть локацию, транспортную доступность, инфраструктуру, этаж и планировку.

💰 Средняя доходность от аренды по Москве составляет 4% годовых и 5-6% по России, отмечает Виктор Зубик. Но главный показатель для собственника — это рост цен на сами квартиры.

А здесь ситуация интереснее: за последние 5 лет их стоимость в рублях выросла в два раза (~на 100%). А это 15-18% в год.

Выходит, что «средний» инвестор в течение 5 лет при сдаче условной однушки в столице получал около 18-24% годовых.

Мне кажется, не каждый фонд в России смог выйти в плюс за 5 лет, а мы тут говорим про увеличение капитала более, чем в 2 раза без рисков, — отметил эксперт.

☝🏻 Безусловно, рекордные % доходности без гос. поддержки в виде льготных программ повторить будет непросто.

Но можно использовать более активные стратегии. Например, сдавать посуточно или разделить один объект на несколько студий. Но тогда к аренде придется относиться как к бизнесу, а не инвестициям.

Автор: Мария Глухова, журналист «Деньги из бетона», откладывает на свои арендные однушки в Москве

🟣 #недвижимость@InvestFuture

🏠 О наболевшем: как купить себе квартиру?

Скрипя зубами. Хуже всего приходится зумерам. Из-за высоких цен они даже выгорают от жизни намного раньше других поколений — уже в 25 лет или раньше, миллениалы — уже после 30, а старшие поколения держатся до 42 лет.

Купить квартиру — непомерно дорого. Для банков идеальный заемщик тот, кто будет тратить на ежемесячные платежи не более 60% от зарплаты. Но при рыночной ставке в 28% соблюсти это условие трудно даже при покупке 35-метровой однушки.

🟣 Самый высокий доход требуется в Москве. Средняя стоимость такой квартиры — 12,34 млн. Чтобы одобрили ипотеку с ПВ 30% на 15 лет, нужна зарплата в 341,4 тыс. в месяц. При этом регулярный платеж составит 204,8 тыс.

🟣 Самый низкий — в Волгограде. Однушка в среднем обойдется в 3,97 млн. Для одобрения ипотеки нужно зарабатывать минимум 109,8 тыс. в месяц, из которых 66 тыс. будут уходить на оплату кредита.

Даже семьи с двумя работающими супругами смогут позволить себе ипотеку на однушку только в Красноярске, Челябинске и Перми. Это единственные миллионники, где ежемесячный платеж укладывается в 60% от двух среднерегиональных зарплат.

Хуже всего дела в Казани. Там не хватит даже трех зарплат для одобрения ипотеки: средний доход — 64,7 тыс., а необходимый в 3,2 раза больше — 207 тыс.

Так как приобрести желанный угол?

1️⃣ Родители помогут? 6 из 10 россиян считают, что родители должны принимать участие в решении квартирного вопроса. Но только 13% уверены, что покупка жилья — прямая обязанность. И тут все упирается в финансовые возможности родителей.

2️⃣ Стратегический подход. Если человек работает в мегаполисе, рассмотреть возможность купить недооцененный объект, чтобы зафиксировать первоначальный взнос на квартиру мечты. Это может быть кладовка, гараж, квартира в регионе.

🚩 У такого подхода больше вопросов, чем ответов: рисков не меньше, чем на фондовом рынке.
- Как не прогадать с объектом и купить тот, который со временем будет дорожать?
- Как быть, чтобы объект не простаивал?
- Если сдавать в аренду где-то далеко, как следить?

Деньги из бетона разобрали несколько вариантов дешевых новостроек в регионах.

3️⃣ Льготка на вторичку. Подойдет для семьи с ребенком. Рассмотреть вариант покупки в одном из городов, где эта программа действует. Привлекательнее всех выглядит Краснодарский край. Наши коллеги проанализировали рынок.

Из всех квартир в продаже на вторичке по семейке можно купить почти каждую вторую (40,7%). Выбор из 2,2 тыс. лотов, но большая часть из них приходится на Геленджик (1255 квартир) и Горячий Ключ (365).

Пример. Можно купить евродвушку (32,6 м²) за 6,45 млн в Геленджике. До пляжа — 10 мин. на авто. Нужен всего лишь ребенок до 6 лет, ПВ 20% (1,3 млн) и ежемесячно отдавать 31 тыс. на протяжении 30 лет. И вуаля — квартира у моря ваша.

4️⃣ Ждать, надеяться, копить. Когда-нибудь требования по ипотеке станут приемлемыми. Вопрос только в сроках. Главная задача в таких условиях — повышать свой активный доход, вкладывать в себя, развивать скиллы, чтобы получить больше. Ну и, конечно же, копить деньги в разных инвестиционных инструментах.

Цель есть — главное не сдаваться 💪

#недвижимость@InvestFuture

🧭 Навигация по каналу

Друзья! Чтобы каналом было удобнее пользоваться, мы настроили навигацию:

#личные_финансы@InvestFuture — здесь мы учим эффективно управлять деньгами, кредитами, получать вычеты, делимся личным опытом и лайфхаками, которые помогут приумножить / сохранить / не потерять деньги

#инвестиции@InvestFuture — рассказываем про изменения в долгосрочном тренде, а также про инвестиционные инструменты: акции, облигации, криптовалюту, депозиты

#активный_доход@InvestFuture — делимся советами по карьерному росту, рассказываем, как справиться с выгоранием и сложностями на работе, обозреваем рынок труда

#недвижимость@InvestFuture — отвечаем на главные вопросы о недвижимости, налогах на нее, говорим про ипотеку

#горячее@InvestFuture — в этой рубрике мы держим вас в курсе главных новостей по макроэкономике и геополитике, рассказываем важное о валюте, ключевой ставке и инфляции

#мошенники@InvestFuture — тут вы узнаете обо всем, что связано с мошенниками

#IF_негодует@InvestFuture — рассказываем про несправедливые ситуации со стороны банков, брокеров и т. д.

#обучение@InvestFuture — здесь мы изучаем экономику и инвестиционные инструменты, ведение портфеля, анализ акций, выбор брокера, делимся книжными подборками. Много интересного как для новичков, так и для инвесторов с опытом

#законы_налоги@InvestFuture — держим в курсе новых законов, рассказываем важное про налоги

#психология_мотивация@InvestFuture — тут вы найдете самое интересное про мышление, осознанность, мотивацию, психологию

#IF_отвечает@InvestFuture — отвечаем на ваши вопросы

❗️ Для тех, кто с инвестициями на «Вы», у нас есть отдельная подборка полезных материалов «С чего начать»🔥

С заботой о вас, @InvestFuture ❤️

🔍 Доверяй, но проверяй: как выбрать надежного застройщика

Срыв сроков, отделка с косяками или вовсе долгострой — все это может стать реальностью, если соблазниться красивыми рендерами и сладкими обещаниями.

Поэтому выбирать девелопера нужно, опираясь на факты:

1️⃣ Узнайте всю информацию о застройщике (особенно если он малоизвестный). Для этого найдите его ИНН или ОГРН, введите их на сайте ФНС и запросите выписку из ЕГРЮЛ. Нужно проверить:

🔢 Дату регистрации юрлица. Чем больше застройщику лет, тем он (чаще всего) надежнее.

🔢ФИО и ИНН гендиректора. Если он пришел недавно и на него зарегистрировано много компаний⏩это признаки преддефолта.

🔢Основной ОКВЭД — должен быть код 41.2 (строительство жилых и нежилых зданий). Указан иной — насторожитесь и проверьте, что он обозначает.

2️⃣ Изучите документы проекта: есть ли разрешение на строительство, на какой стадии реализации находится проект.

Также прочтите проектную декларацию: ее можно найти на сайте наш.дом.рф. В ней отражены реальные планы, а не пустые обещания. Если застройщик говорит, что построит школу, а в декларации о ней ни слова — ему не верьте.

3️⃣ Изучите отзывы на уже построенные ЖК от этого девелопера. Узнайте, были ли они сданы вовремя и с каким качеством работы. Можно даже съездить на просмотр одной из квартир.

И проверьте, нет ли его проектов в Едином реестре проблемных объектов.

4️⃣ Проверьте компанию на сервисе всех новостроек. Там вы увидите ход работ, фото объекта и реальные сроки передачи ключей (а не ввода в эксплуатацию).

5️⃣ Допросите менеджера по продажам и потребуйте доказательства его слов:

🔢Какой срок гарантии на квартиру? И каким стандартам отделки будет следовать застройщик?

🔢Кто и как будет платить, если площадь квартиры изменится?

🔢Кто будет управлять домом после сдачи: УК от застроя или сторонняя? Какие расходы ждут после сдачи дома?

Автор: следопыт Мария Глухова, журналист «Деньги из бетона»

#недвижимость@InvestFuture

🤑 Не переплатить и не продешевить: как правильно оценить стоимость квартиры?

Проще всего обратиться к профессиональному оценщику. Но продавец не всегда готов на это тратиться, а для покупателя заказывать проверку каждого интересного объекта — безумие.

Но есть 3 способа определить стоимость квартиры самому:

1️⃣ Изучить похожие объявления о продаже на сайтах-агрегаторах: ищите квартиры с той же площадью, числом комнат, планировкой и пр. Так поймете вилку цен на аналогичные объекты.

Но это займет много времени и не факт, что найдется достаточно вариантов, чтобы сделать выводы. К тому же, часть объявлений могут оказаться фейковыми — это собьет с толку.

2️⃣ Воспользоваться сервисами оценки стоимости жилья. Нужно лишь указать адрес, площадь, количество комнат. Попробуйте бесплатные онлайн-калькуляторы:

🔢Спроси.дом.pф: также оценивает инфраструктуру поблизости.

🔢Циан.Оценка: показывает примерный доход от долгосрочной и посуточной аренды.

🔢Домклик: можно узнать динамику цен за 3-6-12 мес.

🔢Авито: выдает историю размещений в доме с ценой публикации и продажи, а также сколько времени висело объявление.

3️⃣ Метод проб и ошибок. Если после публикации объявления разрывается телефон — вы продешевили⏩ повышайте цену. Звонков нет вовсе — переоценили⏩ поумерьте пыл и идите на скидки.

А какие факторы в целом влияют на стоимость жилья, читайте в инфографике👆

Полезное по теме:
➖ Как продать квартиру быстрее
➖ Как «выбить» скидку у продавца вторички

Автор: Мария Глухова, журналист «Деньги из бетона», проверила стоимость квартир всех своих знакомых

#недвижимость@InvestFuture

😭 Как не попасть на мошенников при покупке квартиры?

Приобрести вторичку и не стать обманутым — задачка со звездочкой. Смотрим на классические схемы аферистов и как от них защититься:

1️⃣ Фейковое объявление. Мошенники предлагают квартиру по заниженной цене, используя фальшивые фото и документы. В объявлении часто пишут «срочная продажа», «без просмотров» или «собственник за границей».

При звонке просят перевести аванс (обычно около 10 тыс. руб.) на карту, чтобы забронировать за вами квартиру. Но как только деньги отправлены, «продавец» вместе с объявлением исчезает.

🎚️ Помните, что аванс — это предоплата по ДКП. Предварительного договора нет ⏩ предоплаты быть не может. Поэтому переводите деньги, только зафиксировав все в документах и внимательно прочитав условия.

2️⃣ Продажа арендованной квартиры. Злоумышленники снимают чужую квартиру на несколько дней и выставляют ее на продажу. Они подделывают право собственности, паспорт, доверенность и прочие документы.

Покупатель приходит на просмотр, вносит предоплату (чаще около 100-200 тыс. руб.) и больше никогда не встречает этих «продавцов». А реальный собственник позже в недоумении пытается понять, что от него хотят.

🎚️ Всегда просите у продавца выписку из ЕГРН и проверяйте ее с помощью qr-кода в правом верхнем углу. Ссылка должна вести на сайт Росреестра, где можно понять, подлинная ли информация в выписке.

3️⃣ Наследники престолов. Эта схема более изящная: аферист продает квартиру, полученную по наследству, а затем другие наследники (часто его подельники) оспаривают сделку через суд.

Даже если квартира уже переоформлена, закон позволяет оспорить сделку в течение 3 лет. В итоге суд возвращает квартиру «законным наследникам», а покупатель теряет и жилье, и деньги.

🎚️ Проверьте в выписке ЕГРН о переходе права собственности, как продавец получил недвижимость. Если он унаследовал ее меньше трех лет назад ⏩ в договоре ДКП укажите, что при появлении других наследников, ответственность перед ними несет продавец.

4️⃣ Недействительная сделка. Злоумышленники покупают квартиру у недееспособного человека (без ведома опекунов) и быстро перепродают. Позже родственники могут оспорить сделку через суд — и она будет аннулирована.

Другой вариант: мошенники предлагают такому собственнику «помощь с долгами», выступают как риелторы, забирают деньги себе, а позже сделка признается недействительной.

🎚️ Убедитесь, что владелец квартиры не стоит на учете: для этого попросите предоставить вам справку из нарко- и психдиспансера.

Автор: Мария Глухова, журналист «Деньги из бетона», отдала аферистам 16 тысяч

#недвижимость@InvestFuture

🤑 Как заработать на коммерческой недвижимости?

Пока пик роста цен на новостройки остался в 2024, нежилая недвижка набирает обороты. И главным образом из-за дефицита предложения. По прогнозам CMWP, к концу 2026 году в Москве:

➖ ввод офисных площадей сократится на 51%
➖ складских комплексов — на 29%
➖ торговых центров — на 71%

И на этом фоне арендные ставки будут расти.

💡 Способ инвестирования в коммерцию аналогичен жилой недвижимости:

➖ Купля-продажа. Инвесторы скупают коммерцию в плохом состоянии, делают ремонт и выставляют на продажу. В среднем это дает +20-30% к стоимости.

➖ Сдача в аренду. Как правило, договор заключают от 12 месяцев до 3-5 лет ➡️ сокращается время простоя. К тому же, платежи зачастую вносятся не ежемесячно, а ежеквартально или даже ежегодно.

➖ Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ). Удобно для начинающих инвесторов, ведь арендатора нашли за вас, и договор уже подписан.

🗓️ Что по деньгам? Считается, что хороший срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижку — 7-12 лет. Но и порог входа высокий: от 20-30 млн руб., а ипотеку взять сложнее — % конские.

Пример. Офисное помещение купили за 59,5 млн руб. и сдали в аренду за 450 тыс. в месяц. Годовой доход — 5,4 млн руб. А сам офис за год подорожал до 69 млн руб.

➡️ 5,4 млн / 59,5 млн руб. * 100% = 9% доходность от аренды

➡️ ((69 млн / 59,5 млн) – 1) * 100% = 15,9% доходность от перепродажи

Итого: грязная доходность за год 24,9%. В расходы нужно включать налоги, простой и операционные расходы.

❗ Кстати, о налогах. Сдавать в аренду коммерцию как самозанятый — нельзя, поэтому придется открыть ИП. Размер налога зависит от выбранной системы налогообложения: чаще это УСН — 6% от доходов.

Можно остаться физлицом и платить НДФЛ 13% (или 15%, если доход свыше 2,4 млн руб. в год). Но если это признают предпринимательской деятельностью, могут выписать штраф.

И не забываем о налогах на имущество — от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости в зависимости от типа помещения и региона.

📎 Ну а чтобы достичь такой доходности, инвестор в коммерцию должен решить две задачки:

1️⃣ Где купить ликвидное помещение: так, чтобы локация и характеристики объекта усиливали друг друга. Например, для магазина на первом этаже МКД будет важен трафик и удобный подъезд для разгрузки.

2️⃣ Как выбрать надежного арендатора, из которого не придется «выбивать» деньги. Но при этом условия договора не будут связывать вас по рукам и ногам.

Автор: Мария Глухова, журналист «Деньги из бетона», присматривается к ГАБам

#недвижимость@InvestFuture

❌ 7 ошибок при сдаче квартиры в аренду

Америку не откроем, но напомним о главном, если вы сдаете жилье. Чего не стоит делать, если хотите избежать головной боли и нервяка:

1️⃣Не оформлять договор аренды. Договор — это прежде всего ваша безопасность. Именно в нем фиксируется ответственность квартирантов: своевременная оплата, компенсация ущерба и пр. Поэтому не пренебрегайте им, а забирайте шаблон договора бесплатно.

2️⃣Не платить налоги. ФНС все чаще сама находит нарушителей, и ей нередко помогают обозленные соседи или арендаторы, которым не вернули залог. Чтобы не бояться штрафов, проще платить 4% от дохода как самозанятый. Занимает 5 минут, а сон становится крепче.

3️⃣Не брать страховой депозит. Даже после самых чистоплотных жильцов спустя время потребуется ремонт. Подлатать стены, обновить технику, сменить матрас — все это обойдется в копеечку. И если арендаторы откажутся чинить ваш продранный диван, залог поможет компенсировать часть ущерба.

4️⃣Не проверять данные об арендаторах. Чтобы не нарваться на мошенников или проблемных личностей, внимательно выбирайте жильцов. Стоит проверить паспорт на подлинность, узнать место работы, есть ли судимость, долги, а также найти их соцсети. Подробнее о «рэд флагах» 🚩 арендаторов читайте здесь.

5️⃣Не оформлять страховку. Если ваш арендатор затопит соседей или устроит пожар — добиться от него компенсации будет непросто. А отвечать придется вам, как собственнику. Со страховкой проще — весь ущерб покроет страховая компания.

6️⃣Не договариваться с соседями. Лучше предупредить их о сдаче квартиры в аренду. Так многие конфликты избежите заранее. А в случае проблем (например, вместо хрупкой девушки в вашей студии начнут жить 20 крупных мужчин) — соседи быстро оповестят вас.

7️⃣Бездумно составить объявление об аренде. 50% успеха при сдаче зависит от качества фотографий, информативного текста и указанных требований к жильцам. Даже если квартира идеальна, «тяп-ляп объявление» может отпугнуть арендатора. Поэтому следуйте базовым правилам.

Автор: тревожница Мария Глухова, журналист «Деньги из бетона»

#недвижимость@InvestFuture

🏠 Как законы против отмывания денег влияют на рост цен на жилье?

Новое исследование на данных 31 страны ОЭСР за 2012–2023 годы показало:

В странах с более строгим антиотмывочным законодательством рост цен на недвижимость происходит медленнее.

➡️ Меньшая активность «грязных» денег на рынке может снижать спекулятивный спрос и тем самым сдерживать рост цен. Напротив, в юрисдикциях с мягкими правилами цены на жилье растут быстрее — в том числе за счёт средств сомнительного происхождения.

Авторы предлагают: для борьбы с кризисом доступности жилья одних только жилищных субсидий недостаточно. Необходимо:

➖ усилить надзор за сделками в сфере недвижимости, особенно с наличными суммами
➖ интегрировать финансовый контроль в жилищную политику

💬 Как думаете, повлияло бы ужесточение 115-ФЗ на цены в вашем городе?

#недвижимость@InvestFuture

🤔 Хочу продать квартиру без риелтора. Как подготовиться к сделке?

Покупатели отдают миллионы рублей за квартиру и часто боятся, что их обманут. Поэтому важно показать все документы, чтобы их успокоить и доказать «чистоту сделки». Если вы, конечно, не хотите годами обновлять свое объявление на Авито и ЦИАН.

1️⃣ Соберите все документы заранее. В процессе их получения может выясниться, что нужно утверждать перепланировку, искать дальних родственников или неделями ждать какую-то выписку. Покупатель не станет ждать и сделка может сорваться.

✔️ Паспорт собственника.

✔️ Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. Справку можно получить через Госуслуги. Так покупатель убедится, что квартира принадлежит вам и что на ней нет обременений.

✔️ Документы-основания вашего права собственности на квартиру. Это может быть ДКП, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и пр. Если подготовите документы-основания права собственности по всей цепочке прошлых сделок — цены вам не будет. Осмотрительные покупатели проверяют всю историю квартиры.

✔️ Технпаспорт. В нем содержатся характеристики квартиры и подробный графический план. Покупатель по нему сможет узнать о законности перепланировки.

✔️ Справки из психо- и наркологического диспансеров (ПНД и НД). Они подтвердят, что вы не состоите на учете в этих учреждениях.

✔️ Справка об отсутствии долгов по коммуналке и за капремонт. Ее можно получить в МФЦ или запросить у управляющей компании.

✔️ Выписка из домовой книги. По ней покупатель и банк убедятся, что в квартире никто не прописан. Поэтому сняться с учета по старому адресу стоит тоже заранее.

Опционально:

✔️ Свидетельство о рождении ребенка и справка об остатке маткапитала, если покупали квартиру с его использованием.

✔️ Брачный договор или согласие супруги/супруга на продажу, если жилье приобретено в браке.

✔️ Доверенность, если в сделке участвует доверенное лицо.

✔️ Согласие органов опеки или попечительства, если квартиру продает несовершеннолетний или недееспособный.

✔️ Отказ других собственников от права преимущественной покупки, если продается доля.

2️⃣ Заключите предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с покупателем. Кроме характеристик квартиры, цены и сроков сделки, в нем укажите, что будет внесено: аванс или задаток.

Аванс — это предоплата, которая просто возвращается, если сделка не состоится. А задаток — залог выполнения договора, его размер может доходить до 500 тыс. руб. И продавец будет обязан вернуть двойную сумму при срыве договоренности.

☝🏻 Если боитесь отдавать ворох документов незнакомым людям — пользуйтесь базовой защитой:

🔦 Установите запрет на действия с недвижимостью без вашего участия и самозапрет на взятие кредитов и займов. А чтобы не попасться на более изощренные схемы мошенников, читайте о 4 ловушках — здесь.

Автор: Мария Глухова, журналист «Деньги из бетона», никому не доверяет

#недвижимость@InvestFuture

⚠️ Нашему подписчику нужен ваш совет

@if_estate, подключайтесь!

Ситуация следующая. Молодая семья из 4 человек (2 взрослых и 2 разнополых ребенка) планирует расширить свою жилплощадь.

➖ Капитал, накопленный на первый взнос — ₽5,5 млн
➖ Есть возможность взять семейную ипотеку под 6%

Что выгоднее выбрать и почему?

👍 Вариант 1. Вторичку за ₽7,7 млн. Площадь 72,4 кв. м, без отделки. Кухня + зал — 5 + 20 кв. м. Льготная ипотека не действует.

❤️ Вариант 2. Первичку за ₽9,11 млн. Площадь 74 кв. м, без отделки. Кухня + зал — 5 + 21 кв. м.

🔥 Вариант 3. Первичку за ₽10,86 млн. Площадь 69,4 кв. м, без отделки). Кухня — 10,86 кв.м. Расположена интересней первых двух вариантов, если рассматривать перспективу продажи в будущем.

Планировки найдете на картинке.

Свои советы и рекомендации пишите в комментариях ❤️

#недвижимость@InvestFuture

💸 4 финансовые ошибки при покупке жилья, которые обходятся очень дорого

Покупка квартиры — самое дорогое решение в жизни большинства людей. Но даже небольшие просчеты могут превратить долгожданное приобретение в финансовую яму.

1️⃣ Покупка на пределе бюджета. Ежемесячный платеж не должен превышать 40% вашего дохода. Иначе при малейшем «кризисе» начнутся просрочки платежей. А после и вовсе можно лишиться квартиры.

Пример. Семья Ивановых взяла ипотеку с платежом 80 тыс. руб. при суммарном доходе в 110 тыс. руб. Расчет был на то, что уже через месяц мужа повысят. Но на работе дела не задались, и повышение отложили на неопределенный срок. Теперь Ивановы выживают на 30 тыс. в месяц.

2️⃣ Игнорирование дополнительных расходов. Кроме стоимости квартиры, учитывайте, что придется заплатить сверху около 50-150 тыс. руб.

• Госпошлина — 4 тыс.

• Перевод средств: аккредитив ~3,5 тыс. руб., а аренда банковской ячейки — 5-7 тыс. руб.

• Платежи третьим лицам — например, за оценку (до 20 тыс. руб.) или страхование (до 1% от суммы кредита).

• Риелтор — 2-4% от стоимости квартиры.

• Юрист — от 15 тыс. руб. за проверку юридической чистоты и до 100 тыс. за сопровождение альтернативной сделки.

• Оформление ДКП при покупке вторички. Нотариусу придется отдать 3-30 тыс. руб. в зависимости от региона и цены сделки.

3️⃣ Покупка без оценки ликвидности. Не стоит «вестись» на низкие цены. Прежде всего нужно смотреть на локацию, транспортную доступность и инфраструктуру.

Даже если вы покупаете квартиру для себя, приятнее знать, что с годами она растет, а не падает в цене. А как выбирать недвижимость, которая всегда будет дорожать, — читайте здесь.

4️⃣ Переоценка «выгоды» субсидированной ипотеки. Пониженные проценты чаще всего ведут к удорожанию самой квартиры. Причем в некоторых случаях оно достигает 15-20%. Из-за этого (даже спустя годы) продать квартиру дороже, чем купили — становится в разы сложнее.

Автор: Мария Глухова, журналист «Деньги из бетона», берегу ваш кошелек

#недвижимость@InvestFuture

🤔 Бум отменяется? Рынок недвижимости на грани срыва

После снижения ключа до 20% рынок недвижимости резко не ожил — это было предсказуемо. Но некоторые изменения все же произошли.

💰 Что с ценами? По-прежнему стагнируют. Стоимость новостроек и вторички с начала года практически не изменилась. По графикам можно увидеть небольшой плюс, но фактически он не превышает инфляцию.

При этом появились более интересные условия покупки:

➡️ Новостройки. Например, ПИК дает ипотеку под 5% на 2 года или под 8% на 3 года. Такой кредит доступен для всех. Есть ли подвох — читайте здесь.

➡️ Вторичка. Средняя ставка по рыночной ипотеке теперь составляет 25,5%. Да, до сих пор высоко, но лучше, чем 30%.

К тому же, если уже успели взять жилищный кредит под бешеный процент, наконец сможете рефинансироваться. Снизить ставку удастся вплоть до 24%. Табличку с условиями банков ищите здесь.

🥹 У самих застройщиков дела плохи.

❌ Объем продаж за 5 месяцев 2025 упал на 16% к году. Это 189 тыс. договоров ДДУ против 228 тыс. в 2024 году.

❌ Уровень распроданности новостроек по отношению к их стройготовности слишком мал. А это создает угрозу банкротства девелоперов, как минимум, в 11 регионах.

Самая опасная ситуация сложилась в Краснодарском крае: даже при среднем темпе продаж потребуется около 5,6 лет, чтобы распродать все квадратные метры.

🤫 Чтобы не случилось коллапса, власти пытаются поддержать продажи девелоперов. Из последних предложений:

1️⃣Расширить семейную ипотеку под 6% на семьи с детьми до 14 лет.

2️⃣Запустить новую льготную ипотеку под 2% для участников СВО и их семей.

«Проработать эти вопросы» Владимир Путин поручил правительству до 15 июня. Но пока новостей нет, поэтому запасаемся терпением и держим пальцы крестиком.

Автор: Мария Глухова, журналист «Деньги из бетона», верит в лучшее

#недвижимость@InvestFuture

🏠 Ипотека, риски и цена за квадрат: что ждет рынок жилья?

Наш журналист из IF News Артем Говорун поговорил с Елизаветой Даниловой, директором Департамента финансовой стабильности Банка России.

В интервью обсудили, что происходит с ипотекой, как ЦБ контролирует риски и почему льготные программы сделали жильё менее доступным. Ниже — три главных вывода:

1️⃣ Льготная ипотека ≠ доступное жильё

Программа действительно поддержала рынок в 2020 году, но одновременно привела к росту цен.

С тех пор стоимость новостроек выросла на 72%, а доступность жилья, наоборот, снизилась: если в 2020 году на среднюю зарплату можно было купить 44,5 кв. м, то сейчас — лишь 39 кв. м.

Центробанк подчёркивает: такие меры должны быть адресными. Иначе они лишь стимулируют спрос, не ускоряя строительство.

«Основной вклад Банка России в доступность ипотеки — это снижение инфляции. Рост цен должен быть устойчиво низким, а рост доходов населения – выше инфляции и цен на жилье. Только так мы добьемся того, чтобы наши граждане смогли позволить себе купить больше квадратных метров»

2️⃣ Риски накапливались — и начали реализовываться

Ипотека, выданная на мягких условиях в 2023–2024 годах, привела к росту просрочек. Доля проблемных кредитов выросла с 0,5% до 1%, а по ИЖС — до 3%.

Но банки уже ужесточают условия:

➖ увеличен показатель долговой нагрузки (ПДН)

➖ повышен минимальный первоначальный взнос

➖ практически исключено использование потребительских кредитов для первого взноса

ЦБ заранее повысил надбавки по рискованной ипотеке, чтобы рынок был устойчив к стрессу.

3️⃣ Рассрочка от застройщика — рискованная альтернатива ипотеке

Сейчас около 40% сделок у застройщиков проходят через рассрочку. Общий объём таких сделок превысил ₽1 трлн. Покупатели рассчитывают, что через 1–2 года ставки по ипотеке снизятся, и они смогут ее рефинансировать.

Но рисков у рассрочки — много:

❌ никто не может гарантировать, что ставки действительно снизятся

❌ даже при низкой ставке банк может отказать, если долговая нагрузка окажется высокой

❌ у рассрочек нет кредитных каникул: если человек не может платить, а жильё ещё не оформлено в собственность, застройщик может его выселить

ЦБ предупреждает: банки должны внимательно отслеживать схемы с рассрочками и ограничивать их долю в портфеле застройщиков.

Рассрочки фактически маскируют реальную ситуацию по продажам — сделки есть, а деньги на счета эскроу не поступают.

🔥 Полный текст интервью — на сайте InvestFuture. Только из первых уст: о рисках, трендах и будущем ипотечного рынка.

#недвижимость@InvestFuture

💔 3 неочевидные ошибки покупателей: как выбрать квартиру, чтобы не пожалеть

Вы долго копили, взвешивали, искали — и вот она, та самая квартира. Вы уже мысленно расставили мебель… А через месяц — головная боль: шум от шоссе, проблемы с планировкой, холод зимой и соседи-алкаши.

Вот 3 ошибки, которые совершают даже умные люди:

1️⃣ Экономить на важном. Купил жилье с готовой отделкой, наспех подписал акт приема-передачи, ведь «визуально все в порядке». А через 2 месяца обои отошли, появилась плесень и скрипучий пол.

➡️ На приемку приходите со спецом по строительно-технической экспертизе. Потратите на услугу ₽25-50 тыс., зато сэкономите нервы на повторном ремонте.

А порой удается еще получить компенсацию в десятки миллионов рублей.

2️⃣ Игнорировать мошеннические схемы. Надеяться, что вас не проведут, а банк сам проверит все документы — опрометчиво. С каждым годом схемы становятся все изощреннее.

Недавняя история из Сочи: покупательница не проверила договор дарения, по которому предыдущему собственнику досталась квартира. А в нем был пункт о праве на пожизненное безвозмездное проживание двух родственниц прежнего владельца.

Как итог: покупательница вместе с квартирой обрела двух «соседок», которых не может выгнать даже через суд.

➡️Дотошно опрашивайте продавца и требуйте у него выписки из ЕГРН, справки из психоневрологического диспансера, выписку из домовой книги и другие документы.

➡️Проверяйте подлинность паспорта, доверенностей и наследственного дела — их подделывают чаще всего.

3️⃣Не изучать район и дом. Продавцы подбирают выгодное время для показа — когда тихо, солнечно и приятно пахнет. Но после переезда могут вскрыться неприятности.

➡️ Узнайте, на что жалуются местные жители через портал «Решаем вместе». Возможно, на отключающийся лифт, запах канализации, шум уборочной техники или неубранную помойку.

➡️ Проверьте, идут ли суды с УК — вдруг жильцы годами борются с ней. Нужно лишь ввести ее название в этой картотеке.

➡️ Почитайте общедомовой чат — узнаете о конфликтах, местных безумцах и любителях вечеринок.

Автор: Мария Глухова, журналист «Деньги из бетона», на страже вашего спокойствия

#недвижимость@InvestFuture

🔥 Закрываем ипотеку за 5-7 лет?

Оформляя кредит на 30 лет, многие чуть не плачут от «предвкушения» кабалы в течение трети жизни. Но погасить его можно в разы быстрее.

100% способ — платить больше, чем требует график. Иными словами, вносить досрочные платежи и направлять их на уменьшение срока.

Главный вопрос — откуда взять деньги? Отвечаем:

🔦 Отказаться от лишних трат. Это может быть очередная подписка на онлайн-кинотеатры, кофе с собой или доставка еды. Даже минимальные суммы вроде ₽3 тыс. в месяц могут сократить срок выплат на годы.

💡 Валентина взяла ипотеку на ₽6 млн по ставке 17% на 30 лет. Ежемесячный платеж — ₽85,5 тыс.

Если через месяц после взятия кредита она внесет сверху даже ₽3 тыс., срок сократится на 5 месяцев, а переплата на ₽445 тыс.

Вот такая магия сложных % — отдала ₽3 тыс., а сэкономила почти полмиллиона и полгода свободной жизни.

Если вносить сверху ₽3 тыс. ежемесячно хотя бы в течение года, то переплата уменьшится на ₽4,1 млн, а срок — на 4 года.

🔦 Использовать маткапитал. На первого ребенка сейчас выдают ₽690 тыс., на второго — еще ₽222 тыс.

💡 У Валентины родился первенец спустя полгода после взятия ипотеки. Она направила весь маткапитал на досрочное погашение ➡️ срок уменьшился на 17 лет и 3 месяца, а переплата — на ₽17 млн.

🔦 Рефинансировать ипотеку. Здесь два варианта: дождаться снижения рыночных ставок или начать «попадать» под льготные программы: семейную или IT-ипотеку.

💡 Валентина стала мамой, поэтому она может претендовать на семейку под 6%. Ежемесячный платеж снизится с ₽85 тыс. до ₽36 тыс., а переплата на ₽17,5 млн.

🔦 Получить имущественный вычет. За покупку жилья можно вернуть до ₽260 тыс., если ваш доход <2,4 млн в год. Но есть нюанс: сначала нужно дождаться выдачи ключей, если вы купили новостройку.

💡 Наша Валентина в декрете, зато у нее много работает муж. Он зарабатывает ₽220 тыс. в месяц, и ежегодно отдает НДФЛ в ₽348 тыс. Поэтому уже на следующий год после покупки квартиры их семья сможет получить максимальную выплату в ₽260 тыс.

Если направить эти деньги на досрочное погашение, срок уменьшится на 11,5 лет.

🔦 Сменить страховую. Зачастую при оформлении ипотеки банк навязывает вам невыгодные условия по страховке. Но уже спустя год вы можете ее поменять без каких-либо санкций.

Разница будет в ₽5-10 тыс., но и эти деньги приблизят вас к цели.

☝🏻 Для мотивации: по данным за 2023 год, в среднем россияне закрывали ипотеку за 4,2 года. Они смогли, значит, и мы сможем?

Автор: Мария Глухова, журналист «Деньги из бетона»

#недвижимость@InvestFuture