📎Про брачный договор от юриста Юлии Плетневой.

Брачный договор встречается сейчас все чаще: по данным Право.ру 16% супругов оформили брачные договоры в 2021 году.

Такой договор регулирует имущественные права, а значит — влияет на сделки с недвижимостью супругов и является дополнительным фактором при проверке недвижимости на вторичном рынке.

Что такое брачный договор?

Брачным договором — это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее их имущественные права и обязанности в браке и в случае его расторжения.

Договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (ст. 40-41 Семейного кодекса РФ)

Так же брачный договор можно заключить между лицами, которые только готовятся вступить в брак. Но вступит он в силу только после регистрации в органах ЗАГС. Если брачующиеся передумают регистрировать брак, то договор останется недействительным.

❗Брачный договор определяет только имущественные права и обязанности супругов.

Поэтому:

❌ Включить неимущественные права и обязанности — невозможно.

Например, обязательство супруга не видится с друзьями без присутствия второго супруга.
Законной силы и защиты судом данное положение не получит: супруг может соблюдать неимущественные обязанности только добровольно или легко оспорит его по суду;

❌ Брачный договор не касается взаимоотношений супругов с детьми.

С его помощью не получится урегулировать, с кем из родителей останется проживать ребенок в случае расторжения брака/

✅ В брачный договор разрешено включать все пожелания супругов относительно их имущества.
Не важно, было ли имущество приобретено до брака, в браке или имущество планируется приобретаться в будущем.
Под имуществом подразумеваются:
— активы (движимое и недвижимое имущество);
— кредитные обязательства (порядок погашения можно включить в брачный договор).

ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #полезное

📎О том, как выделить доли супругам и детям, напомнил Росреестр

Какими правами могут обладать супруги на объекты недвижимости?

Имущество может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

Оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:
▪️на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
▪️в общую совместную собственность супругов;
▪️с общую долевую собственность супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества (т.е. нотариальная форма).

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга. ВАЖНО! Не представление такого согласия на госрегистрацию не является основанием для приостановления регистрационных действий (в ЕГРН просто вносятся сведения об отсутствии согласия).

Какие права у детей?

Ребенок может получить долю в результате наследования, а также по сделке о приобретении в общую долевую собственность, в том числе на его имя, соответствующей недвижимости. Например, по договору дарения, купли-продажи приобретателями недвижимости одновременно являются родители и их дети.

При этом в некоторых ситуациях выделить доли несовершеннолетним обязывает закон:
▪️ если для покупки квартиры использовали материнский капитал;
▪️ если для приобретения нового жилья продается недвижимость, в которой есть доля несовершеннолетнего. В новом объекте ребенку выделяется равноценная (или более) доля;
▪️ если доля несовершеннолетнего выделяется в случае приватизации.

Важно! Если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения НЕ требуется.

ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #полезное

🔹 Банк ДОМ РФ начал выдачу ИТ-ипотеки по новым параметрам.

Сумма кредита составляет от 500 тыс. до 18 млн рублей для всех регионов РФ, кроме Москвы и Санкт-Петербурга. 

Кредит от банка можно использовать на приобретение индивидуальных домов – готовых или строящихся с использованием «безопасных» эскроу счетов.
 
#банки #итипотека

🔹Банк Санкт-Петербург. Новости ипотеки

С 21 августа

🔘 Повышен минимальный срок кредита с 12 месяцев до 36 месяцев.

🔘 Минимальная сумма кредита - 600 тыс руб. (ранее 500 тыс) за исключением машиномест. По машиноместам мин сумма кредита 500 тыс руб. (ранее 200 тыс)

Важно: Новые условия применяются к новым заявкам. Ранее одобренные по прежним условиям.

С 26 августа

🔘 Будет повышена надбавка за опцию «ипотека по паспорту» +1% (ранее 0,5%) по программам: «Новостройка», «Квартира», «Коммерческая недвижимость на первичном и вторичном рынке»

Важно: Новые условия по опции «ипотека по паспорту» применяются по всем заявкам, в том числе ранее одобренным.

#бспб #банки #ипотека

🔷 Банк «Центр-инвест». Новости ипотеки

Мы как-то пропустили, что у банка есть интересная услуга «Замена заёмщика». Мало где такое есть.

Суть в том, что вы продаёте жильё вместе с остатком выплаты по кредиту. Условия продавца переводятся на покупателя. Покупатель после покупки погашает остаток долга на тех же условиях, что у вас.

Как работает услуга?

1️⃣ Объясняете покупателю, что банк может переоформить на него остаток ипотеки на прежних условиях, и договариваетесь о цене самой квартиры.

2️⃣ В любом офисе банка подаёте два заявления: на продажу жилья и на замену заёмщика.

3️⃣ Покупатель оформляет заявку на сайте, собирает документы, которые отправляет в банк через специальный онлайн-сервис, и ждёт результата.

4️⃣ Если заявка покупателя одобрена, приходите вместе с покупателем в банк подписывать документ купли-продажи и передачи ипотеки новому заёмщику.

Нюансы:
➡️Покупатель сможет получить сумму кредита только в размере остатка долга продавца, остальное - собственные средства.
➡️Срок кредита покупателя не более остатка срока кредита продавца.
➡️Дадут не всем, одобрение идет очень индивидуальное.
➡️Работает только по рыночным программам банка. На госпрограммы не распространяется.
➡️Опция платная, стоимость зависит от остатка долга продавца. Уточняйте в банке.

И, кстати, не важно, взаимозависимые ли друг к другу продавец и покупатель, или близкие ли они родственники или нет. Гипотетически доступно всем.

#банкцентринвест #ипотека #банки

📌Ипотека без первого взноса - плохая идея, пару лет назад заявило Роскачество. Актуально и сейчас.

Банки для того, чтобы убедиться в надежности заемщика и его кредитоспособности, всегда требуют при получении кредита на покупку жилья первоначальный взнос (ПВ). А еще первоначальный взнос повышает ликвидность объекта, которая до погашения кредита остается в залоге. Если клиент перестанет платить, банк сможет быстрее продать объект, уменьшив его стоимость на сумму первоначального взноса. Помните, банк - не благотворитель, его цель получить прибыль и желательно с минимум риска для себя.

У банков разные требования к ПВ, а еще его норматив зависит от разных факторов. Например, ПВ зависит от вида ипотечнрй программы, типа доходов заемщика и т.п.

Какие варианты используют заемщики, чтобы взять ипотеку без ПВ:
1️⃣ Получение ипотечного кредита под залог иного, имеющегося жилья.
2️⃣ Использование в качестве первоначального взноса государственных выплат или субсидий (например, маткапитал)
3️⃣ Заемные средства (в т.ч. потребительский кредит) в качестве первоначального взноса
4️⃣ Завышение стоимости жилья

1️⃣ Получение ипотечного кредита под залог иного, имеющегося жилья.

Тут есть пара негативных моментов:
▪️Имеющееся жилье должно быть. А у кого оно есть…
▪️Имеющееся жилье еще и должно быть дороже приобретаемого. Т.к. подарков тут нет, банк даст до 90% (чаще 70%) от стоимости имеющегося жилья. Если этой суммы хватит на 100% от вновь покупаемого, прекрасно.

2️⃣ Использование в качестве первоначального взноса государственных выплат или субсидий

Самый распространенный пример – использование маткапитала. Для первоначального взноса или погашения ипотеки маткапитал можно использовать сразу после рождения ребенка.

Тут нужно понимать, что в жилье, купленном с использованием маткапитала, после погашения ипотеки обязательно нужно будет выделить доли всем детям.

3️⃣ Заемные средства (в т.ч. потребительский кредит)

Тут нужно понимать, что, 1) это еще один долг, который нужно возвращать, 2) банк обязательно учтет при оценке платежеспособности клиента и этот долг, [3) банки не любят такое, т.к. это говорит о том, что клиент не сильно платежеспособен, не могу накопить даже мин сумму].

Есть банки, которые сами предлагают кредит на первоначальный взнос. В частности, Росбанк.

4️⃣ Завышение стоимости жилья

Существует практика, когда вместо реального внесения первоначального взноса продавец и покупатель формально завышают стоимость жилого объекта.

Что в реальности:
▪️Банк может сделать внутреннюю переоценку, которая покажет реальную стоимость объекта.
▪️Если сделку вдруг признают недействительной, покупатель может остаться без денег и без квартиры.
▪️Если сделку отменят, продавец тоже сильно рискует: ему надо будет вернуть указанную в договоре сумму, включая тот самый «виртуальный» миллион.
Ну и нужно понимать, что это незаконно. 

#первоначальныйвзнос #полезное #ипотека