🧮 СЛОЖНЫЙ ПРОЦЕНТ - ОСНОВА ВСЕГО!

🔘5% инфляции за 30 лет из товара ценой 1000 рублей сегодня сделают товар ценой 4322 рубля;

🟣10% инфляции за 30 лет из товара ценой 1000 рублей сегодня сделают товар ценой 17499 рублей;

🔘16% инфляции за 30 лет из товара ценой 1000 рублей сегодня сделают товар ценой 85850 рублей.

Таблица лучше всего покажет вам, почему проинфляционный актив на длинной дистанции - ваш бро. А еще - почему важно систематически "сохраняться", ведь в пути точно будут кризисы!

Если получилось собрать в рисковых активах капитал, обязательно стоит часть перепарковать в менее рисковые.

#база #финграмотность

@igorshimko

🟣ШПАРГАЛКА ДЛЯ ИПОТЕК, БЫСТРО И ПОЛЕЗНО

Сделал для вас небольшую памятку по ипотечным ставкам. Здесь матрица - средневзвешенные ставки для покупаемой в кредит квартиры, в зависимости от процентной ставки по ипотеке и от размера авансового платежа.

Если посмотреть в левый угол, то мы увидим, что чем ниже ставки и чем выше авансовый платеж, тем, соответственно, ниже получается средневзвешенная ставка по объекту.

📌 Почему это важно?

Это помогает вам сравнить средневзвешенную ставку по тому объекту, который вы хотите приобрести, с процентами доходности от аренды за год по потенциальной сдаче этого же объекта.

📌 Где посмотреть эти проценты?

Зайдите на открытые площадки CIAN, Домклик, Авито. Посмотрите в чатах ЖК и в лотах по соседству. Я как раз занимаюсь этим в своих постах, которые публикую про масс-маркет от ПИК и не только.

🔆 Если у вас средневзвешенная ставка по квартире получается 6-7%, а похожие лоты на момент покупки сдаются примерно по 5-5,5%, то для вас приобретение этой недвижимости явно станет выгодно.

Ведь в будущем аренда будет увеличиваться, и процент доходности к цене вашей покупки будет расти. А вот ваш ипотечный кредит зафиксирован на десятилетия. И разница будет только нарастать!

Так что пользуйтесь. Это первый простой фильтр для быстрого принятия решений - копать глубже объект, или нет.

#финграмотность #ипотека #проценты #аренда

TG @igorshimko | Мой Youtube | Аналитика NZT Rusfond

📊 20 ЛЕТ ПО 20%. ИСТОРИЯ РОСТ М2 В РОССИИ.

Напомню важный факт: когнитивные способности человека не позволяют принять тот факт, что инфляция в 10% за 20 лет сделает из 100 рублей 670+ рублей. Сложный процент творит чудеса, дамы и господа: 100*(100%+10%) ^20=672,75.

🍋 Ваша квартира за 15 млн рублей сегодня со средним темпом удорожания 10% г/г превратится в 101 млн к 2045 году!

Правда, есть нюансы (но зачем о них думать 😅), просто давайте представим, что на дворе 2045 год, вы открываете папку со скриншотами Домклик и : А-а-а-а!! там квартира за 100 🍋 стоила всего то 15 🍋!!! "Каждый мох!!!"

Про динамику цен на вторичном рынке я позже выложу еще пост. А пока посмотрим на график к посту: за период 2004-2024гг денежная масса М2 с 3,2 трлн выросла до 117,5 трлн рублей. Темп среднего прироста 19.7% в годовых!

Именно прирост денежной массы впитывается в то же золото, недвижимость, да и в результаты в виде отдачи индекса акций на фондовом рынке. Т.е. если вы не наводите лишнюю суету, постоянными сделками в попытках собрать больше минералов и веспен газа, то номинально все это добро растет само, перенося покупательную способность ваших сбережений в будущее.

Какие-то активы, как золото, просто пылятся в хранилище, не давая ренты или дивидендов, а квартиры в аренде или акции из индекса (не все, естественно), в пути делятся частью доходов, но и номинальный темп прироста у них пониже. Покажу на примерах в следующих постах.

Поясню, что все же не полностью стоит записывать прирост М2 в инфляцию, у нас все же росло и развивалось прилично компаний за эти 20 лет, шли модернизации и капвложения. Да и скорость оборота денег в экономике тоже имеет значение. А она непостоянна. Но об этом тоже стоит поговорить отдельно.

#макро #инфляция #М2 #деньги #финграмотность

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

📈 БЕТОН ХУЖЕ ЗОЛОТА? РАЗБИРАЕМСЯ

Специально беру тут тот же самый временной отрезок с 2006 года, чтобы было сопоставимо с золотыми монетами Георгий Победоносец.

Беру динамику цен обычного квадрата на вторичном рынке. Конечно, тут очень усредненный микс, и если бы мы брали штук по 30 домов разного типа и серии, чтобы надежно иметь данные на однотипных лотах, было бы шикарно. Но таких данных да еще и за 19 лет подряд у нас нет.

Тем не менее, средняя квартира вторички Всея Руси давала прирост в 10.5% годовых за срок с 2006 по 2024 год. Выглядит мало и скучно.

Но при этом мы тут оцениваем лишь 1 из 2 компонентов доходности - ценник на сам объект вложения. А тут есть еще и рентный компонент.

Я уже писал, золотые монеты просто пылятся в хранилище, не давая ренты или дивидендов, а квартиры в аренде или акции из индекса (не все, естественно), в пути делятся частью доходов, но и номинальный темп прироста у них пониже.

И вот как раз тут мы видим, что рента, которая гуляет около 5% годовых, прилипая к 10.5% удорожания тела дает нам схожие 15.5%-16% доходности на дистанции. Сопоставимо с золотом.

Далее уже стоят более глубокие вопросы, о которых люди поломали гору копий. Вот что важнее - большой номинальный прирост оценки тела вложения или же рост послабее, зато каждый месяц в кармане звенит денежка?

Специалисты по финансовой математики подскажут, что при сопоставимой доходности, как в нашем реальном примере, вариант с денежкой будет веселее.

Ведь ее можно реинвестировать (примерно так же, как считают классические бондовики американской школы доходности к погашению по облигациям).

С точки зрения практики жизни человек, если мы выкинем финансовую фаллометрию, которой очень любят страдать инвесторы, мы понимаем, что нам то, по-хорошему, важны не деньги или активы как таковые, а товары и услуги, которые мы можем получить взамен их.

И тут мы снова натыкаемся на то, что ежемесячный поток денег, с которым можно делать что угодно без потери актива, который этот поток создает, это очень и очень практично именно для жизни.

⚖ И в итоге бетон тут с небольшим перевесом победит. Хотя у него очень большая лотность (надо сразу много-много денег вложить), и его нельзя резво вывезти в другое место, положив в кармашек.

#макро #инфляция #недвижимость #деньги #финграмотность

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

🏠 ЗАНИМАТЕЛЬНАЯ ИСТОРИЯ ОДНОГО ДЕВЕЛОПЕРА

Решил тут немного напомнить истории тем, кого мучает FOMO по резко отросшим бумагам в девелопменте.

0️⃣ «Первая ипотечная компания» (ПИК) основана в 1994 году Юрием Жуковым и Кириллом Писаревым. В 2001 году купили ДСК-2 под выпуск серии КОПЭ и потом еще целый пакет разных мощностей;

1️⃣ В конце мая 2007 1️⃣, в ходе которого акционеры ПИК продали 15 % акций компании за $1,85 млрд. Капитализация группы составила $12,3 млрд;

2️⃣ Финансовый кризис. Строительство жилья сократилось почти в два раза по сравнению с 2007 годом — с1,5 млн м² до 813 000 м²;

3️⃣ В апреле 2009 года основатели К. Писарев и Ю. Жуков утратили контроль. В обмен на реструктуризацию задолженности они уступили 25 % акций С. Керимову. И компания получила государственные гарантии правительства России;

4️⃣ В 2010-2014 шло восстановление и суета вокруг банкрота ООО ПИК-Девелопмент и активов Юрия Жукова. И после в 2013 году входа стратегов А. Мамута и С. Гордеева с получением пакета уже в 2014 году произошла смена генерального директора и всей команды;

5️⃣ В середине 2016 «ПИК» купил «Мортон» за 11,7 млрд руб. Мортон тогда, по сути, купили ради земли и проектов;

6️⃣ Летом 2017 года С. Гордеев завершил сделку по выкупу долей у структур А. Мамута (16 %) и М. Шишханова (9,8 %), по 280 рублей за одну акцию. Гордеев стал контролирующим акционером с 50,02 % акций. Осенью он стал владельцем 74,6 % акций, после завершения выкупа у миноритарных акционеров.

Позже, уже летом 2019 года 🏦 ВТБ выкупил у Гордеева 15,48 % акций компании. После сделки у него осталось 59,15 % акций группы, а доля ВТБ увеличилась с 7,57 до 23,05 % акций

7️⃣ Весной 2020 года компания смогла перевести все сервисы по выбору, бронированию, покупке и аренде жилья в онлайн, заодно бодро вырулив из ситуации с локдаунами в ковид.

И в 2020-2021 - мы видим ракету роста цен на недвижимость после того, как 214-ФЗ заработал + дали дешевое ипотечное плечо.

В 2021 году ПИК открыл продажи в первом зарубежном проекте — One Sierra в Маниле на Филиппинах. Но потом....

8️⃣ Потом мы все знаем, что наступил 2022 год, и акции всея Руси макнуло на СВО в днище. Потом все опомнились, поперла льготная ипотека вплоть до 0.1%

9️⃣ 2024 год - конец ипотечной вакханалии и приход жесткой ДКП. И вот мы здесь.

Важные выводы:

☑️ Компания пережила кризис 2008 года только за счет помощи и Керимова и государства. Мажоритариев это спасло отчасти, из бизнеса их выжили, но не с пустыми карманами.

☑️ Миноров, купивших на IPO это не спасло аж до 2021 года, а по факту - вообще не спасло, если учесть потерянные инвест возможности 2009-2021гг. Они до сих пор в минусах.

☑️Полтора года ракеты июнь 2020 - сентябрь 2021 - это тупо льготная ипотека+памп цен. Отрасль поплатится за это уже в 2025 году.

☑️Те, кто покупал в темные времена, конечно, рисковал, но мог вдолгую прилично заработать. Но мог быть и акционером и СУ-155 (у него были выпуски облигаций).

В обозримом будущем мы можем увидеть не менее интересные и веселые горки в этом секторе. Будут и чемпионы и слабаки, которых слопают. А вот от FOMO страдать не нужно, надеюсь, теперь понятно почему.

#ПИК #PIKK #инвестиции #девелоперы #финграмотность

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

⚡ ЦЕЛИТЕЛЬНЫЙ СОВЕТ И ВНЕЗАПНЫЕ ОЗАРЕНИЯ

Коммерсант пишет:

Одной из тем заседания президиума Госсовета стала ситуация в секторе жилищного строительства — как отметил президент Владимир Путин, с учетом текущей конъюнктуры есть риски торможения отрасли (уже сейчас более 2 тыс. проектов реализуются с переносом сроков сдачи на полгода). Опасения вызывают сокращение спроса из-за высоких рыночных ставок по ипотеке, а также снижение запуска новых проектов на 24%

Количество шуток, которые у меня родились по этому поводу - запредельно. Одна хуже другой, но ограничусь картинкой про ворочать мешки.

Итак, мои маленькие любители экономики, мы тут с вами все же были правы насчет всех трендов. Да и они подтверждались общением с компаниями, Глоракс интервьюировал в начале года, да и Самолет я уже принес вам, с А101 пообщались на конференции, но может и с ними и с Эталон пообщаемся.

Но теперь смотрим на треугольник маразма:

1️⃣ Стране надо больше метров. План по валу, вал по плану. Давай на гора и все тут.

2️⃣ Покупатель сидит и облизывается, потому что вместо денег и дешевого кредита у него все чаще "блюдо без соли". Брать не может, эскроу не пополняет.

3️⃣ Подрядчики поголовно страдают, а девелопер не может работать с опережением. Оголять проектное финансирование, не успевая пополнять эскроу - очень опасно. Идет замедление ввода нового и срывы сроков текущего.

И что делать в такой ситуации? Ответ простой - НИ-ЧЕ-ГО ❌. Просто, черт побери, не заставлять давать сейчас много. Без искусственного вливания бабла отрасль самооздоровится к 2031 году.

Но у нас по факту Фракция Бетона просит поддержку, еще больше льгот, а Фракция Финансов посылает их нахрен и предлагает сделать бочку при такой ключевой ставке.

Я вот все жду, когда же сделают расчет Life to date NVP по новорожденному - ну т.е. сколько надо государству вложить денег в материнство и поддержку наличия жилья против гипотетического потока ВВП от всей его будущей трудовой жизни с учетом дисконтирования.

Для рабов древности такие расчеты делали. Я бы на месте Минфина озаботился докладом. Удобнее будет слать просящих еще на подлете.

#недвижимость #финграмотность

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond