🤓Смотрите как по-разному торговали крупнейшие застройщики РФ в 2025 году.
И причина тут не только в том насколько неадекватен потребностям покупателей их продукт.

Давайте подумаем, что решает?

1. Количество доступного жилья в портфеле. Например, ПИК — единственный застройщик в периметре МКАД, у которого массово есть доступный продукт комфорт-класса. Как ни странно, в современных условиях раздутый продукт бизнес-класса мешает торговать.

2. Наличие отделки. Многие сдались, а это важнейший фактор принятия решения.

3. Старты продаж. Да, они драйвят продажи на первом этапе.

4. Стадии готовности. Тут сложно, но чем более развит сам проект и ближе срок сдачи конкретного дома — тем лучше.

5. Качество команды. Кого собрал застройщик в жирные годы? Зубров и лисов — или тепленьких лошков-оформителей?

6. Налаженный и квалифицированный диалог с агентской братией. Дело не в комиссиях, а в условиях работы: перепродают ли агентства застрою своих же клиентов — или приводят новых?

7. И главное — реальные скидки и сложные субсидии. Мы помним тотальные сливы на ряде крупных объектов — именно они помогли некоторым застройщикам выпрыгнуть из минусов на этой схеме.
🔺Треугольный метр

Ключевые заявления Эльвиры Набиуллиной с пресс-конференции по итогам решения по ключевой ставке:

- Годовая инфляция в России в настоящий момент находится немного ниже прогнозного интервала.

- Ускорение роста цен в январе было вызвано разовыми факторами, в частности повышением НДС. Ожидается, что устойчивая инфляция вернется к цели вблизи 4% во втором полугодии этого года.

- Перспективы ключевой ставки: На ближайших заседаниях ЦБ будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки, опираясь на данные по инфляции.

- Валютный рынок: Рубль остается стабильным.

- Если цена на нефть не восстановится до прогнозируемых уровней, это ускорит инфляцию.

Также ЦБ повысил прогноз по инфляции на 2026 год до 4,5-5,5% с ожидавшихся в октябре 2025 года 4-5%. Прогноз на 2027 и 2028 год не изменились. Регулятор поменял прогноз по средней ключевой ставке на ближайшие два года. В 2026 году он ждет теперь 13,5-14,5% годовых вместо 13-15%, прогнозировавшихся в октябре. @banksta

Москва, конечно, огромный рынок, здесь сверхконцентрация людей и капитала. Но, что нам не нравится, когда мы оцениваем столицу по сравнению с другими городами – возрастная структура населения. Сергей Смирнов обращает внимание на этот факт – Москва стареющий город. И разгон цен последних лет только помогает в этом. Высокие цены выталкивают молодежь (которая стремится в столицу) на периферию – в ближнее и дальнее Подмосковье. Можно, конечно, сказать о том, что официальная статистика некорректна из-за огромного числа арендаторов, которые не регистрируются по месту жительства. Да, итоговые цифры могут быть лучше, но они сильно не меняют тенденцию и пропорции между городами.
Старение населения идет везде, и уровень цен на жилье, как на продажу, так и аренду – важный фактор в этом процессе. Возрастные диспропорции мегаполиса не несут ничего хорошего для городской экономики и создают дополнительную нагрузку на инфраструктуру.

Когда мы оцениваем потенциал городов для развития девелоперского бизнеса, мы всегда смотрим на укрупненные возрастные группы, у которых своя роль на рынке жилья. Москва аутсайдер в этом вопросе. К слову, показатели столицы близки к Кургану.

Позиции Москвы на рынке недвижимости России незыблемы. Но вопрос о том, что мы строим и для кого – актуален. Вероятно, нам еще предстоит оценить как эти ценовые диспропорции повлияют на город через 10-20 лет.

@REBURG

Два… сценария (1/3)

Сравнивая два прогноза ЦБ РФ от 24 октября 2025 года и от 13 февраля 2025 года, как советует нам ув. Михаил Хорьков @REBURG, можно увидеть, как аккуратно регулятор переписывает сценарии реальности

Инфляция. В октябре ЦБ исходил из того, что 2025 год закроется с инфляцией 6,5–7,0%. Это был уже достаточно оптимистичный сценарий — напомним, что годом ранее инфляция была 9,5%. Но по факту 2025 года инфляция составила 5,6%. (декабрь 25 к декабрю 24, мы уже объясняли, что здесь не так (ИПЦ – 8,7%), но регулятор в своем праве так считать)
То есть цены затормозили быстрее, чем ожидалось, а высокая ключевая ставка (средняя за 2025-й — 19,2%) сработала с опережением графика. Спрос остыл, кредитное сжатие оказалось эффективным.
Но тут не все так просто. В октябре ЦБ закладывал на конец 2026-го инфляцию 4,0–5,0%. Теперь этот коридор сдвинут до 4,5–5,5%. Верхняя граница подросла, и нижняя поднялась.
Почему? Потому что быстрое падение инфляции часто означает исчерпание разового ресурса. Дальше пойдет труднее. И ЦБ понимает: достичь целевых 4% в 2026-м, скорее всего, не получится, придется задержаться в зоне 4,5–5,5%.

Ключевая ставка: октябрьский прогноз предполагал, что в 2026 году средняя ключевая ставка составит 13,0–15,0%. Февральский дает 13,5–14,5%. Диапазон сузился и сдвинулся вверх по нижней границе.
Казалось бы, разница невелика. Но за ней стоит важный сигнал: ЦБ больше не верит в возможность быстрого снижения ставки до 13%. Нижняя планка поднята, и это значит, что даже в фазе смягчения ДКП останется жесткой по историческим меркам.
Более того, в февральском прогнозе есть важная детализация: с учетом того, что с 1 января по 15 февраля 2026 года средняя ставка составила 16,0%, а с 16 февраля до конца года ожидается 13,1–14,3%. То есть регулятор фактически говорит рынку: «Мы начнем снижать раньше, чем вы думали, но снижение будет плавным и осторожным». Это не разворот, это коррекция курса.
Раньше они допускали 13%, теперь нет. Это сигнал: «Мы не верим в быстрое возвращение к дешевым деньгам». Деньги будут дорогими дольше, чем казалось осенью 2025.

Экономический рост: в октябре на 2025-й прогнозировали рост ВВП 0,5–1,0%. По факту вышло 1,0% - ровно верхняя граница. Ну, допустим.
А вот что меняет картину — это прогноз на 2026 год. В октябре закладывали 0,5–1,5%. В феврале — 0,5–1,5%. Внешне та же вилка. Но внутри нее произошли структурные сдвиги.
4й кв 2025 года к 4 кв 2024-го в октябрьском прогнозе был (–0,5)–0,5%. То есть допускалась даже небольшая отрицательная динамика на конец года. В февральском прогнозе этот же показатель (уже фактический) — 0,5%. А прогноз на 4 кв 2026-го к 4 кв 2025-го дает 1,0–2,0% — и теперь это выглядит увереннее, потому что база оказалась выше.

Валовое накопление основного капитала в 2026-м по новой версии вырастет на 1,0–3,0% против октябрьских 0,5–2,5%. Бизнес не сворачивается, а в каких-то секторах даже расширяется — либо за счет госзаказа, либо за счет того, что высокая ставка выдавила бедных и освободила ниши для богатых.
Экономика не только не упала, но и сохранила инвестиционный потенциал, считает ЦБ. Это важный сигнал: стагнация пока отменяется, по крайней мере, в ее острой фазе.

Кредит и ипотека - отдельная история. В октябре на 2025-й по ипотеке давали 3–6% роста. По факту вышло 7,8%. А на 2026-й прогноз — 6–11% (в октябре на 2026-й было 6–11%, но теперь это выглядит иначе, потому что база 2025-го оказалась выше).

Высокая ставка не убила спрос на жилье окончательно. Либо люди берут ипотеку в расчете на будущее рефинансирование, либо работают программы с господдержкой либо рынок адаптировался — застройщики и банки начали давать свои субсидии, снижая эффективную ставку для заемщика.
Так или иначе, ЦБ видит, что ипотечный поршень все еще движется, а это значит, что строительный сектор не рухнет, а значит, и смежные отрасли получат хоть какую-то подпитку.
(продолжение следует)

Два… сценария (2/3) (продолжение, начало здесь)

Ну и важнейший прогноз ЦБ – это все-таки цены на нефть, вот здесь интересно.

В октябрьском прогнозе на 2025 год закладывали цену нефти для налогообложения $68 за баррель, консервативно, но достаточно комфортно. Февральский прогноз 2026 го года показывает факт 2025-го — $56. Минус $12 долларов, или падение почти на 18%. Казалось бы, экспортная выручка должна была просесть, и счёт текущих операций — уйти в минус.

Но нет, счёт текущих операций за 2025 год в октябрьском прогнозе ожидался на уровне 38 млрд долларов. По факту — 41 млрд. Доходов от экспорта стало меньше (нефть дешевле), а сальдо текущих операций выросло. Как такое может быть?

Здесь возможны два объяснения, они не исключают друг друга.
Первое: физические объёмы экспорта выросли. РФ продала больше нефти, газа, угля, зерна или чего-то ещё. Причём продала так много, что это компенсировало падение цен. Возможно новые рынки, новые логистические цепочки, к 2025 году дали результат в объёмах.
Второе: импорт сжался сильнее, чем ожидалось. В октябре на 2025-й импорт прогнозировали на уровне $298 млрд, по факту — $303 млрд. Импорт всё-таки вырос, но, видимо, гораздо медленнее, чем падали нефтяные цены. А возможно, сказалась структура: подешевевшая нефть снизила стоимость фрахта, страхования, но это уже детали. Главное: чистый отток валюты по импортным операциям оказался меньше, чем закладывалось.
Так или иначе, факт остаётся фактом: нефть подешевела на $12 долларов, а счёт текущих операций стал лучше на 3 млрд. Это значит, что либо российский экспорт стал менее эластичен по цене (спрос на российские товары не падает при снижении цен), либо сжатие внутреннего потребительского спроса дало неожиданно сильный эффект.

А что дальше? В октябре на 2026 год по нефти давали $55. В феврале — уже 45 долларов. Ещё минус $10 И здесь ЦБ уже не может, условно, «компенсировать» это ростом объёмов или сжатием импорта. Прогноз счёта текущих операций на 2026 год в октябре был 32 млрд, в феврале — 31 млрд. Почти не изменился. Т.е регулятор считает, что при нефти $45 механизмы адаптации (рост объёмов, сжатие импорта) уже исчерпаны, и сальдо останется примерно на том же уровне, что и при $55. Но это означает, что либо объёмы экспорта дальше расти не могут (упираются в мощности), либо импорт дальше сжиматься не может (достигнут физический минимум).

(продолжение)

Два... сценария (3/3) (окончание, часть вторая, часть первая)

И вот тут мы подходим к главному — к резервам. В октябре на 2025 год изменение резервов планировали на минус 24 млрд, по факту минус 19 млрд. Потратили меньше — спасибо нефтяным объёмам и сжатому импорту.

Но прогноз на 2026 год: в октябре было минус 14 млрд, в феврале — минус 27 млрд. Рост трат почти вдвое. Это прямая проекция новой нефтяной реальности. Если баррель будет $45 долларов, а не $55, то при прочих равных дефицит валюты в экономике придётся закрывать из резервов. Либо интервенциями для поддержки курса, либо прямыми вливаниями в бюджет через ФНБ.
ЦБ закладывает серьёзное использование кубышки. И это при том, что счёт текущих операций остаётся положительным (31 млрд). Просто положительное сальдо уже не такое большое, чтобы покрывать отток капитала и прочие нужды.
Нефтяной сценарий за четыре месяца заметно ухудшился. Но экономика пока держится за счёт трёх вещей:
• рост физических объёмов экспорта;
• сжатие импорта (спросовое и структурное);
• накопленные резервы.
Однако ресурс первых двух факторов, судя по прогнозам, близок к исчерпанию. В 2026 году придётся активнее тратить резервы. При этом нефть, по мнению ЦБ, надолго застревает в диапазоне $45–55. Это не временный провал, а новая норма.

И вот здесь возникает важный момент: в октябре 2025-го ЦБ ещё надеялся, что 2026-й станет годом относительно комфортной нефти ($55) и умеренного использования резервов. В феврале 2026-го картина иная: нефть $45, резервы тратятся активнее, а инфляция и ставка при этом остаются выше, чем хотелось бы.
То есть нефтяной шок не просто случился — он совпал по времени с необходимостью сохранять жёсткую денежно-кредитную политику.

Это редкое и неприятное сочетание: дорогие деньги и дешёвая нефть одновременно. Обычно дорогие деньги бывают при дорогой нефти (чтобы сбить инфляцию от притока валюты), а дешёвая нефть сопровождается дешёвыми деньгами (чтобы стимулировать рост). Здесь же мы имеем гибрид: нефть упала, но ставка остаётся высокой, потому что инфляция ещё не побеждена окончательно.
Это и есть та самая "новая реальность", о которой ЦБ говорит между строк: внешние условия ухудшились, внутренние ограничения никуда не делись, и балансировать придётся, активно используя резервы. В октябре казалось, что 2026-й будет годом передышки. В феврале стало ясно: передышки не будет

В октябре 2025-го ЦБ еще предполагал, что 2026-й будет «годом выхода», из непростой, скажем так, ситуации. В феврале 2026-го, получив фактические данные по 2025-му, ЦБ напоминает: острая фаза действительно пройдена, но теперь начинается длительный период затянутых поясов. Экономика входит в режим длительного охлаждения с редкими просветами (разумеется, это не касается приоритетного сектора, который буде финансироваться в растущих объемах). И ЦБ, судя по его делам и словам, к такому развитию событий готов. Можно спросить – готовы ли к этому люди? Судя по их действиям и настроениям – да, конечно.

🏗 ЦБ не видит системных рисков в строительной отрасли

Регулятор отслеживает финансовое состояние крупнейших девелоперов и в целом считает сектор устойчивым. Мнение ЦБ о ситуации из-за обращения «Самолета» за господдержкой спросили на пресс-конференции по ключу.

Большинство крупных компаний сохраняют стабильность. Проблемы есть у отдельных игроков, но они не носят системный характер и связаны с долговой нагрузкой, накопленной в предыдущие периоды.

При этом продажи жилья растут, отметила Эльвира Набиуллина, а ставки по проектному финансированию остаются умеренными — в среднем чуть выше 10% и зависят от наполненности счетов эскроу. Банки заинтересованы в завершении строительства и сдаче домов, поэтому поддерживают отрасль.

Движение.ру в MAX

Вечер пятницы, все ключ обсудили, поэтому можно обратить внимание на итоги продаж на просторах всей Святой Руси. В январе на первичном рынке было продано порядка 57 тыс. квартир. Это на 32% меньше, чем в декабре 2025 года, и на 76% больше, чем в январе 2025 года. То есть очевидное сезонное снижение есть, но без какого-то драматизма.

Ценник завис на уровне 189 тыс. руб./кв. м. Учитывая, что продажи в феврале идут не очень хорошо и девелоперы пошли в реальные скидки, а не скидки от накидки, есть вероятность, что цена может откатиться обратно в коридор 180–185 тыс. руб./кв. м. У девелоперов тут всё просто: есть напор, идут продажи — поднимаем цены, если напора нет и продаж нет, то всё, снижаем цены.

Ключ постепенно будет снижаться. Сегодняшнее снижение с 16% до 15,5%, конечно, никакого дополнительного спроса со стороны ипотечников не даст. Скорее это такой позитивный сигнал, что ЦБ настроен на снижение ставки. Терапевтическая мера. А вот когда ключевая будет 12-13%, а ипотека — 14-15%, тогда можно будет говорить о выхода на рынок людей, которые берут рыночную ипотеку, явно это произойдет не в первом квартале.

Все институты будут дальше высказываться, что 90% семейной ипотеки в структуре выдачи ипотеки — это плохо, и давление со стороны этих институтов будет значительным. Цитата из Минфина: «Льготные ипотеки не должны занимать 90% всего рынка ипотеки, как это сейчас. Мы, конечно, исходим из того, что этот процент должен постепенно снижаться. Минфин всегда такую позицию занимал. Здесь нет ничего нового. В долгосрочной перспективе, в нормальных рыночных условиях и при нормальной долгосрочной ключевой ставке мы видим долю в районе 25–30%. Это все равно большая доля». С ними сложно спорить, но когда целую отрасль посадили на иглу ипотечного одобрения, а теперь задумались, как же как же и иглу вынуть, и отрасль не угробить в моменте. Очевидно, что будут стараться снижать долю семейной ипотеки до уровня 25–30%, но делать это аккуратно, чтобы действия нельзя было трактовать как саботаж поручений президента. В поручениях следующие позиции: «проработать госпрограммы по улучшению жилищных условий для семей, в первую очередь — с детьми до 7 лет; подготовить проект дифференциации ставки по ипотеке в зависимости от числа детей; и т. д.».

В феврале ожидаем продажи на уровне 50 тыс. квартир, ценник в районе 185 тыс. руб./кв. м, как бы не хотелось уважаемым девелоперам накинуть пару тысяченок на прайс.

Дорогие читатели!
Сегодня команда DREAMSMM собрала для вас уникальную подборку - только качественная и свежая информация:

📊 Сегодня, пятница 13 а наш любимый ЦБ снизил до 15,5% ключевую ставку, а мог и до 13 раз такое дело. Что будет с ипотекой?
Что будет с ценами на квартиры и насколько они вырастут—читаем здесь

👩‍💻 Клуб Маркиной – закрытый бизнес-клуб топов рынка недвижимости без галстуков. Наши инсайды рулят рынком! Канал ведет директор Московского Бизнес Клуба и Премии «Рекорды Рынка Недвижимости»

🎇 Урбанизм как смысл жизни - Канал социолога города Петра Иванова о науке о городах, прикладной урбанистике в России и личном опыте участия в городских проектах

💰 Lux - Канал про элитную недвижимость Москвы: новости, аналитика, тенденции рынка, эксклюзивные предложения.
Следите за новостями московской элитной недвижимости!

🏡 Gold Estates - Если недвижимость для вас - не просто жильё, а образ жизни, этот канал создан специально для вас. Мы показываем лучшие предложения на рынке и раскрываем секреты премиального сегмента.

🏫 Формула жилья - О том, как выбирать не только стены и метры, а место для жизни. Мы помогаем понять, где будет удобно, красиво и выгодно жить именно Вам.

🌾 Домашние горизонты — когда дом не квадратные метры, а состояние. Тепло, покой и жизнь в своём ритме.

🗞 КОТЛОВАНЪ - агрегатор новостей рынка недвижимости и ипотеки, который читают риелторы. Самое важное и интересное - здесь.

Подборка организована DREAMSMM

Схема Долиной снова в силе. Суд принял нелогичное решение по делу москвички Аллы, которая купила квартиру за 12,6 млн рублей. Продавец квартиры после сделки отказалась выезжать, утверждая, что её обманули мошенники. Алла подала в суд, но продавец подала встречный иск о расторжении сделки. Она заявила, что не осознавала своих действий из-за психического расстройства. Суд признал сделку недействительной, а Алла осталась без квартиры и с ипотекой. Она намерена оспаривать решение. @banksta

🤓Казахский BI Group ввел в эксплуатацию 2,4 млн кв. м жилья в 2025 году. Это больше, чем крупнейшие российские застройщики ПИК, Самолёт и ЮгСтройИнвест, а также эмиратские гиганты EMAAR, DAMAC и Binghatti Holding.

Факт особенно впечатляет, учитывая, что казахстанский рынок заметно уступает по масштабу странам присутствия глобальных девелоперов.

Успех связан с агрессивной международной экспансией компании, она работает в США, ОАЭ, Узбекистане и Азербайджане, сообщают данные Cushman & Wakefield.
🔺Треугольный метр

Средняя площадь* арендуемых квартир за 6 лет сократилась до 47 м²

В 2019 году она составляла 54,4 м², но к началу 2026-го упала на 13%. Аналитики «Циана» объясняют снижение метража ростом доли небольших инвестиционных квартир в новостройках. Чем активнее их покупают, тем сильнее уменьшается средний размер квартир.

Наибольшее снижение площади фиксируют в:
➖ Москве — -23%.
➖ Екатеринбурге — -22%,
➖ Петербурге и Краснодаре — -20%,

При этом в городах-миллионниках без ярко выраженного миграционного притока из соседних регионов показатель упал на 8–10% (см. таблицу). К таким городам относятся Уфа, Пермь и Челябинск. Почти не изменилась квадратура в Омске и Самаре.

*Для расчета среднего метража усреднены все предложения из раздела долгосрочной аренды квартир на площадке «Циан», активные на 10-е число каждого месяца с января 2019-го.

Движение.ру в MAX

Средняя обеспеченность жильем в России, по данным исследования ДОМ PФ и ВЦИОМ, – 29,6 кв. м на человека.

Если смотреть в разбивке по семья с детьми, то получается так:

• с одним ребенком – 22,4 кв. м
• с двумя детьми – 19,6 кв. м
• с тремя и более – 16,7 кв. м

*из ТГ-канала "Аналитика в квадрате"


Кстати, согласно Указа Президента России обеспеченность граждан жильем к 2030 году должна вырасти до 33 кв м, а к 2036 году — до 38 кв м на чел.

#аналитика #жилье #недвижимость