🔵Снимать квартиру в городах-миллионниках этой осенью, как и годом ранее, выгоднее, чем платить кредит за жилье, выяснили в Циан.

Причем за год разница между платежами за аренду и взносами по ипотеке увеличилась. Если в прошлом сентябре ипотека в мегаполисах была в 1,8 раза дороже аренды, то в этом сентябре – в 2,3 раза.

Самая невыгодная ипотека:

🟦в Казани – здесь кредит будет в среднем в 2,9 раза дороже аренды
🟦в Уфе – в 2,6 раза
🟦в Москве, Санкт-Петербурге, Омске и Красноярске – в 2,5 раза

@rusipoteka #аренда

🟣ШПАРГАЛКА ДЛЯ ИПОТЕК, БЫСТРО И ПОЛЕЗНО

Сделал для вас небольшую памятку по ипотечным ставкам. Здесь матрица - средневзвешенные ставки для покупаемой в кредит квартиры, в зависимости от процентной ставки по ипотеке и от размера авансового платежа.

Если посмотреть в левый угол, то мы увидим, что чем ниже ставки и чем выше авансовый платеж, тем, соответственно, ниже получается средневзвешенная ставка по объекту.

📌 Почему это важно?

Это помогает вам сравнить средневзвешенную ставку по тому объекту, который вы хотите приобрести, с процентами доходности от аренды за год по потенциальной сдаче этого же объекта.

📌 Где посмотреть эти проценты?

Зайдите на открытые площадки CIAN, Домклик, Авито. Посмотрите в чатах ЖК и в лотах по соседству. Я как раз занимаюсь этим в своих постах, которые публикую про масс-маркет от ПИК и не только.

🔆 Если у вас средневзвешенная ставка по квартире получается 6-7%, а похожие лоты на момент покупки сдаются примерно по 5-5,5%, то для вас приобретение этой недвижимости явно станет выгодно.

Ведь в будущем аренда будет увеличиваться, и процент доходности к цене вашей покупки будет расти. А вот ваш ипотечный кредит зафиксирован на десятилетия. И разница будет только нарастать!

Так что пользуйтесь. Это первый простой фильтр для быстрого принятия решений - копать глубже объект, или нет.

#финграмотность #ипотека #проценты #аренда

TG @igorshimko | Мой Youtube | Аналитика NZT Rusfond

⬆️ НОРМЫ ДОХОДНОСТИ В АРЕНДЕ. КАК МЕНЯЕТСЯ РЫНОК!

Сергей Смирнов в свежем посте делает отсылку к 15 годам окупаемости арендой жилого объекта (квартиры). Это 100%/15=6.67% доходности.

Я тут сел и просмотрел вчера по своим метрам ставку доходности. Получилась вилка от 6.7% до 6.9%. Везде смотрел цену лота на вторичке минус дисконт на торг против годовой суммы аренды. Это Москва и область.

➡️ Могу констатировать, что рост ключевой ставки вдвое с 8.5% до 19% докинул около +1% к норме доходности. Т.е. с 5.5 - 6% пришли на 6.6 - 7%. Кстати, в аренде индустриальной недвижимости с 10% пришли на 12%, это как раз свежие данные от Рентал ПРО, с которыми общался 2 недели назад.

➡️ При этом математика роста выглядит так: вторичка немного выросла в цене, чуть припала и потом встала в боковик, а сумма годовой аренды за год выросла сильно, но пока все еще сильно ниже ипотечных платежей по такому же объекту.

В тот момент, когда ставка по семейной ипотеке скакнет с текущих 6% вверх, мы получим еще один уровень поддержки арендным ставкам. Альтернатива "купи или снимай" резко ушла в сторону "снимай", а до этого маятник был в стороне "купи".

🔘 Такие свинги рынка провоцируют резкое перераспределение денег от тех, кто был без активов в сторону тех, у кого они есть. При этом получается прям книжная классика: в кризис бедные беднеют, богатые - богатеют.

Причем богатство здесь надо мерять не монетарно - сколько налички на депозите лежит, а сколько у тебя есть реальных активов с высокой полезностью. Нам нужны не деньги, а вещи услуги, которые можно получать в обмен на деньги.

Для понимания: последовательное размещение на депозиты денег с сентября 2019 по октябрь 2024 с реинвестированием за 5 лет дало бы прирост денег на счета на ~60%. 100 рублей стали бы суммой в ~160 рублей.

⚖ В сухом остатке: пока продолжается давление на денежно-кредитную политику, мы будем видеть продолжение полета маятника в сторону "арендовать". А потом может быть еще веселее, когда ЦБ задушит часть бизнесов, или мы попробуем на вкус стагфляцию.

#доходности #инфляция #аренда #недвижимость

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond

🧮 АРЕНДА vs ИПОТЕКА и ЭФФЕКТ НАВЕСА

Вот и ДОМ.РФ по сути констатирует выход роста цен в пологую траекторию. Снижение на 1-2% по факту - это не прайсинг, а микс эффект. Т.е. это выход более дешевых предложений. Снижение на 1% от 70 тыс = 700 рублей, в жизни так никто не управляет ценами в аренде, шаги идут ровно, кратно 1000 рублей и более широкими шагами.

По части спроса. Взять у 🏦 10 млн в ипотеку по 29% на 30 лет = платить 246 тыс в мес. Пока что никакой доступностью и добротой и не пахнет. Или семейка или арендуйте и ждет снижения ставок (года так 3 до нормальных отметок, например).

Семейной ипотеки на всех не хватит, да и не всем нужно и актуально. Пока ипотека заградительно недоступна, аренда будет иметь мощную поддержку перетекшего туда спроса.

По части предложения арендных квартир. Сейчас еще на рынок выходят метры, которые строили при достаточно высоком темпе (это - навес предложения), но вот уже сейчас новые стройки замедляются, девелоперы желают сохранять цены, чтоб финмодель работала. Тут бы, конечно, разговорить кого-то из ТОПов - или 🏠 или 🏠, хотя первые вообще воды в рот набрали.

В моем мониторинге лотов от ПИК (тут в канале по тегам #аренда #ПИК) я вижу, что сейчас достаточно много новых квартир выводят или пустыми (нет денег на ремонты) или с меблировкой "взял всю хрень с Авито". Ценник у этих лотов ставится пониже, само собой.

Но, самое главное, на рынке сохраняются нормы доходности в % к цене квартир на вторичке (как я писал в обзорах ранее, это 5-6% годовой доходности первого года). Рынок недвижимости, будучи самым долгоиграющим, имеет низкую чувствительность к всплескам ключевой ставки.

Изменения тут сейчас будут медленными и плавными. Основной рывок ставок аренды уже произошел, теперь время боковика.

#аренда #недвижимость

💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond