Агентская услуга - это стопроцентная работа на результат, при достижении которого возникает оплата.

В отдельных случаях до финиша так и не удается дойти по причинам, не зависящим от агента.

В цивилизованной западной практике давно применяется оплата частичного вознаграждения, минимизирующего риски агента работы вхолостую и исключающего обесценивание оказанной услуги.

На западном рынке недвижимости - агент, если и не Бог, то точно тот, кто контролирует полностью как процесс сделки, так и маршрут пролетающей мимо мухи.

Наш рынок мутный и объективно не особо профессиональный, а с уходом в 2022 году топ-3 консалтинговых компаний в сфере недвижимости и прочих игроков по правилам, стал просто лихим и диким.

Так исторически сложилось, что профессия агента / брокера / риэлтора в нашей стране не уважается, ценность оказываемой услуги клиентом зачастую не ощущается, а собственноручное обесценивание профессиональных компетенций является эпидемией, от которой нет вакцины.

В былые времена в отделе торговой недвижимости JLL никогда бы не допустили ситуацию, при которой агенту не были бы выплачены abortive fee после двух месяцев проделанной работы по согласованию договора аренды, от подписания которого потенциальный арендатор отказался по исключительно субъективным причинам.

Сегодня подобный кейс, к сожалению, является повсеместной действительностью, что безусловно оказывает негативное влияние на всех участников рынка недвижимости, превращая его все больше в базар-вокзал.

#консалтинг

Интересные конечно результаты голосования.

Практически, как в предвыборной гонке, в которой не будет победителя.

#стрит

Каждая сделка, каждый агентский договор дают мне новые знания и опыт.

Это только на первый взгляд кажется, что брокер работает с недвижимостью, но на самом деле - с людьми, а человеческий фактор, как известно, является самым непредсказуемым, с высоким уровнем риска.

Закончив Университет танцев на граблях с отличием, я завела тетрадь под названием «опыт», в которую детально записываю все скрытые нюансы, которые проявляются по окончанию каждого проекта.

Этот простой и эффективный прием позволяет не повторять ранее совершенных ошибок в будущем, исключать перегрузку памяти, тренировать профессиональные навыки и с каждым разом пытаться минимизировать риски и потери.

Что я записываю:
• ошибки
• вопросы, возникшие в процессе согласования и требующие более детальной расшифровки
• идеи и дополнения, которые надо предусмотреть при работе со следующим проектом

#консалтинг

Если во времена моей активной деятельности в корпоративном мире консалтинга бюджет компании генерили агентские услуги (ритейл, офисы, склады), то сегодня основные деньги зарабатываются на консалтинге.

Если посмотреть правде в глаза, то сегодня она такая:

• брокерский труд - тяжелый и изматывающий. Тем, кому сегодня 20-30 лет носиться сайгаком не ходят и не будут, так что не исключено, что профессия брокера изживет себя и посредническую роль полностью возьмет на себя интернет
• емкость рынка торговой недвижимости с каждым годом сужается, что подтверждается аналитическими отчетами компаний больших и маленьких
• in-house команды вполне справляются с ежедневной рутиной за меньшие деньги, т.е. фиксированную ежемесячную зарплату
• динамику рынку недвижимости обеспечивают жилье, инфраструктура первых этажей в ЖК, и все проекты, связанные с внутренним туризмом
• самой востребованной услугой является консалтинг. Концепции рисуют все подряд. И те, кто в теме, и те, кто в доле, и те, кто просто проходил мимо и громко кричал
• минимальная стоимость консалтингового отчета составляет 2 млн рублей, максимальная - в зависимости от ТЗ, состава будущего mixed use и умения рисующего дорого продаваться
• парадокс заключается в том, что зачастую заказчику важны красивые картинки и впечатляющие показали Excel. Реальность воплощения Нью-Васюков порой не важна от слова совсем, ведь так прикольно жить в Magic Disneyland

Динамика изменений захватывает, ровно как и перераспределение весов и ролей.

Кто был ничем, тот станет всем.

Ох, уж этот удивительный мир.

#консалтинг

Просто так.

If the sky that we look upon …



——
видео: запрещенная в РФ социальная сеть

#кратко

Интересно.

#маркетинг

Я нисколько не против «платы с оборота», но не очень понимаю ее применение при аренде помещений формата стрит ритейл в следующих случаях и по следующим причинам:

• прося % с оборота с арендатора из сегмента “fashion”, разве собственник помещения гарантирует стабильный трафик в течение года по аналогии с ТЦ, или участвует в формировании покупательского потока, или, в конце концов, видит и понимает силу бренда будущего арендатора и его прогнозируемые обороты?

или

• ведя переговоры с оператором общепита, похоже, что собственники помещений и их представители до этого никогда не были в московских ресторанах, никогда не оплачивали отдельно два счета: бар и кухня и никогда не сталкивались с отказом приема платежа по карте в пятницу и выходные

Мне наивно кажется, что «плата с оборота» работает хорошо и справедливо, когда:

• обе стороны сделки понимают выгоду данной схемы и умеют с ней работать
• арендатор является сильным и стабильным игроком с прогнозируемым ростом выручки
• помещение является действительно уникальным по всем параметрам
• арендная ставка соответствует рынку, не является фантазией, а % с оборота является оптимальным компромиссным решением для сторон
• у собственника есть команда и инструменты для регулярного контроля товарооборотов, обработки данных, проверки и аналитики
• условия сделки партнерские, при которых каждая сторона отчетливо понимает бенефиты от такого сотрудничества
• % с оборота является стандартной практикой рынка
• рыночная, экономическая и политическая ситуация позволяют четко видеть горизонт планирования

Понимаю, что рассуждения утопичны, но, если, честно, оплачивать чужие сверх счета из собственного кармана мне порядком надоело, как и играть в игра без правил.

#тренд

Спрос со стороны операторов общепита можно разделить на две категории:

1. Детально - доскональный:
его формируют московские операторы с опытом. Они сфокусированы исключительно на топовых локациях, помещениях, соответствующих их требованиям и концепциям, с понятными арендным ценником и желательно вменяемым собственником.
Торопиться тем, кто давно занял лучший лежак под московским солнцем, не надо, поэтому выжидательная позиция жирной добычи логична и оправдана

2. Общий - наугад:
Он порожден региональными игроками, приехавшими Москву в надежде сорвать большой куш. После полугодового самостоятельного изучения Циан они зачастую приходят к пониманию что в этом городе и как, соглашаясь на аренду локаций второго и далее порядка по наобоснованно высоким арендным ставкам.

Мне кажется, что все это немного напоминает театральную жизнь, в которой каждый играет отведанную ему роль.

#рестораны

Плохая новость из ТЦ «АФИмолл».

Выключив эмоции, надо принять факт того, что мы все живем в режиме санкций, которые напрямую влияют на сервисное обслуживание ранее установленного инженерного оборудования и качество запчастей.

Сочувствую всем пострадавшим и желаю скорейшего выздоровления.

#тц

По информации от представителей АФИмолл, обрушение лифта произошло в башне «Эволюция».

#тц

Если бы в аэропортах разом вышли из строя все интроскопы (сканеры), то их функцию на себя с легкостью могли бы взять продавцы люксовых магазинов, с первого взгляда способные оценить и обесценить.

Полагаю, этот навык оценочного взгляда может выработать не каждый, как и умение кривить лицо, делать надменный, пренебрежительный вид на ровном месте.

Если в частных случаях гримасы и отталкивающие взгляды свидетельствуют о воспитании, то в маркетинговых кампаниях люксовых брендов холодок является фактором, влияющим напрямую на продажи.

Мне интересно, в какой момент благородство трансформировалось в высокомерие, и как бы продавался люкс без унижения клиента за его же деньги.

#маркетинг

#предложение месяца

• вид сделки: аренда
• локация: ЦАО, внутренняя сторона Садового кольца, первая линия
• назначение: общепит (полный цикл)
• этаж: 1
• площадь: 550 м2
• детали и коммерция: по запросу
• контакт: @anjasavenko

Может быть виной всему плохая экология, а может это все последствия коронавируса, но токсичность все глубже проникает в нашу личную и деловую жизнь.

Изолироваться в большом городе вряд ли получится, а вот контролировать уровень кислотности вокруг себя можно.

#кратко

Для чего мне статистика разводов по миру?

Просто любопытно сопоставлять социологию, ритейл и моду, девелопмент и рассуждать какие форматы и концепции будут развиваться и набирать обороты.

Мои субъективные мысли вслух:

• российский фешн, ориентированный на локальный рынок будет все более сексуализированным. Губы больше, вырез глубже
• в профиле «детство» наиболее востребованными будут товары в сегменте «средний», «средний минус»
• для появления интересных детских концепций в сегменте upscale и premium предпосылок нет и не будет
• сфера общепита и развлечений - оплот стабильности

Что же касается девелопмента и новых форматов недвижимости, то прогнозировать появление премиальных домов пристарелых не стану.

Россия в большинстве своем живет по принципу «вечно молодой, вечно пьяный».

#тренд