Иностранные арендаторы покинули чат. Как оценить убытки?
Из-за приостановки деятельности иностранных торговых сетей в России торговые центры потеряли привычный доход от аренды.
Из чего складываются убытки
Ранее зарубежные компании заключали с владельцами ТЦ долгосрочные договоры аренды, например на 7-10 лет. На практике арендные платежи состояли из фиксированной суммы и процента от оборота магазина или точки питания.
Как только деятельность компаний-арендаторов в РФ приостановилась, ТЦ потеряли переменную часть арендной платы в виде процента от оборота.
Затем неисполнение или ненадлежащее исполнение договоров аренды привело к их досрочному расторжению. ТЦ начали сдавать площади другим предприятиям на менее выгодных условиях (замещающая сделка). Разница в стоимости также относится к упущенной выгоде.
Что нужно учитывать при оценке упущенной выгоды
✅Формат оплаты. Рыночные условия по замещающей сделке в ходе экспертизы или досудебной оценки следует определять по аналогичным способам оплаты. Если по первому договору арендная плата определялась процентом от выручки, то по замещающему договору нужно оценивать такой же формат.
✅Рыночный срок экспозиции. В экономическом заключении следует определять рыночный период времени, за который можно найти нового арендатора. Например, он составляет 6 месяцев. Тогда УВ за первые 6 месяцев — это полная сумма, которую обычно платил арендатор, а за последующий период — платежи по старому договору аренды минус платежи по замещающему.
✅Фактор времени. На не поступившие в прошлые периоды платежи можно начислять проценты. Будущие, напротив, нужно дисконтировать и приводить к текущей стоимости. Это важный аргумент защиты для ответчика. Дело в том, что из логики института взыскания убытков следует, что истец должен оказаться в том же финансовом положении. Если же он единомоментно получит взыскание, внесет эти деньги на депозит и к предполагаемому сроку окончания аренды будет иметь больше денег, чем получил бы по договору, то это нарушит принцип ст. 15 ГК РФ.
#договорные_убытки #упущенная_выгода #оценка
Из-за приостановки деятельности иностранных торговых сетей в России торговые центры потеряли привычный доход от аренды.
Из чего складываются убытки
Ранее зарубежные компании заключали с владельцами ТЦ долгосрочные договоры аренды, например на 7-10 лет. На практике арендные платежи состояли из фиксированной суммы и процента от оборота магазина или точки питания.
Как только деятельность компаний-арендаторов в РФ приостановилась, ТЦ потеряли переменную часть арендной платы в виде процента от оборота.
Затем неисполнение или ненадлежащее исполнение договоров аренды привело к их досрочному расторжению. ТЦ начали сдавать площади другим предприятиям на менее выгодных условиях (замещающая сделка). Разница в стоимости также относится к упущенной выгоде.
Что нужно учитывать при оценке упущенной выгоды
✅Формат оплаты. Рыночные условия по замещающей сделке в ходе экспертизы или досудебной оценки следует определять по аналогичным способам оплаты. Если по первому договору арендная плата определялась процентом от выручки, то по замещающему договору нужно оценивать такой же формат.
✅Рыночный срок экспозиции. В экономическом заключении следует определять рыночный период времени, за который можно найти нового арендатора. Например, он составляет 6 месяцев. Тогда УВ за первые 6 месяцев — это полная сумма, которую обычно платил арендатор, а за последующий период — платежи по старому договору аренды минус платежи по замещающему.
✅Фактор времени. На не поступившие в прошлые периоды платежи можно начислять проценты. Будущие, напротив, нужно дисконтировать и приводить к текущей стоимости. Это важный аргумент защиты для ответчика. Дело в том, что из логики института взыскания убытков следует, что истец должен оказаться в том же финансовом положении. Если же он единомоментно получит взыскание, внесет эти деньги на депозит и к предполагаемому сроку окончания аренды будет иметь больше денег, чем получил бы по договору, то это нарушит принцип ст. 15 ГК РФ.
#договорные_убытки #упущенная_выгода #оценка
Как правильно учитывать НДС при взыскании убытков
В практике Верховного суда можно найти примеры дел, которые возвращались на новое рассмотрение из-за неправильного учета НДС при определении убытков:
— в деле № А40-18728/2021 истец прибавил включенный в стоимость ремонта вагонов НДС, но не доказал, что не принял и не мог принять эту сумму к вычету.
— в деле № А40-78186/2020 ВС поручил перепроверить аргументы ответчика о необоснованном включении в убытки суммы НДС.
Так как же правильно учитывать НДС при взыскании убытков? Принимать ли его во внимание?
Всё зависит от вида убытков:
Реальный ущерб. Возмещению подлежит всё, что утрачено по рыночной стоимости. Она включает все налоги, поэтому, как правило, НДС включается в расчет.
При этом при попытке взыскать уплаченный НДС нужно анализировать, принесла ли такая уплата реальный убыток. Это важно, поскольку по смыслу ст.15 ГК после компенсации пострадавшая сторона должна оказаться в том же финансовом положении, которое было до нарушения права.
В данном случае можно запросить заключение бухгалтерской экспертизы, в котором будет смоделировано, как уплата НДС повлияла на финансовое положение истца, мог ли он принять этот налог к вычету и так далее.
Упущенная выгода. При расчете такого вида убытков НДС не включается ни в выручку, ни в расходы. Налог на прибыль также не учитывается и не вычитается из суммы упущенной выгоды. В противном случае нарушался бы принцип ст. 15 ГК о восстановлении финансового положения, поскольку имел бы место двойной учет.
Если у вас появились вопросы — пишите в комментариях. Будем рады их обсудить.
#оценка #договорные_убытки
В практике Верховного суда можно найти примеры дел, которые возвращались на новое рассмотрение из-за неправильного учета НДС при определении убытков:
— в деле № А40-18728/2021 истец прибавил включенный в стоимость ремонта вагонов НДС, но не доказал, что не принял и не мог принять эту сумму к вычету.
— в деле № А40-78186/2020 ВС поручил перепроверить аргументы ответчика о необоснованном включении в убытки суммы НДС.
Так как же правильно учитывать НДС при взыскании убытков? Принимать ли его во внимание?
Всё зависит от вида убытков:
Реальный ущерб. Возмещению подлежит всё, что утрачено по рыночной стоимости. Она включает все налоги, поэтому, как правило, НДС включается в расчет.
При этом при попытке взыскать уплаченный НДС нужно анализировать, принесла ли такая уплата реальный убыток. Это важно, поскольку по смыслу ст.15 ГК после компенсации пострадавшая сторона должна оказаться в том же финансовом положении, которое было до нарушения права.
В данном случае можно запросить заключение бухгалтерской экспертизы, в котором будет смоделировано, как уплата НДС повлияла на финансовое положение истца, мог ли он принять этот налог к вычету и так далее.
Упущенная выгода. При расчете такого вида убытков НДС не включается ни в выручку, ни в расходы. Налог на прибыль также не учитывается и не вычитается из суммы упущенной выгоды. В противном случае нарушался бы принцип ст. 15 ГК о восстановлении финансового положения, поскольку имел бы место двойной учет.
Если у вас появились вопросы — пишите в комментариях. Будем рады их обсудить.
#оценка #договорные_убытки
Расчет упущенной выгоды при изъятии недвижимости для госнужд
Упущенная выгода — одна из трех составляющих возмещения при изъятии недвижимости для государственных нужд, поскольку на некоторое время бизнес приостанавливается и теряет доход. Вот четыре шага для корректного определения этой суммы:
✅ Рассчитать возможный доход за некоторый период — например, месяц. Для этого нужно изучить ретроспективные бухгалтерские данные за несколько лет и определить средний показатель.
✅ Установить срок экспозиции — как быстро собственник найдет аналогичные объекты и приведет их в такое же состояние. Это зависит от расположения недвижимости, ее назначения и использования. При этом важно учитывать весь период: если собственник получал доход от аренды, бизнес восстановится, когда арендуют такое же количество площади в его новой недвижимости.
✅ Учесть постоянные расходы. Если срок экспозиции составит 6 месяцев, распускать штат нецелесообразно. Значит расходы на его содержание будут постоянными, а это зарплаты, налоги и страховые взносы.
✅ Дисконтировать — привести стоимость будущих денежных потоков к стоимости в настоящее время. Это нужно, чтобы к моменту восстановления бизнеса собственник оказался в положении, которое было до изъятия, а не увеличил свое состояние благодаря возмещению.
Если упустить хотя бы один шаг, сумму возмещения в связи с изъятием недвижимости нельзя будет считать справедливой.
#упущенная_выгода #оценка #убытки_от_действий_государственных_органов
Упущенная выгода — одна из трех составляющих возмещения при изъятии недвижимости для государственных нужд, поскольку на некоторое время бизнес приостанавливается и теряет доход. Вот четыре шага для корректного определения этой суммы:
✅ Рассчитать возможный доход за некоторый период — например, месяц. Для этого нужно изучить ретроспективные бухгалтерские данные за несколько лет и определить средний показатель.
✅ Установить срок экспозиции — как быстро собственник найдет аналогичные объекты и приведет их в такое же состояние. Это зависит от расположения недвижимости, ее назначения и использования. При этом важно учитывать весь период: если собственник получал доход от аренды, бизнес восстановится, когда арендуют такое же количество площади в его новой недвижимости.
✅ Учесть постоянные расходы. Если срок экспозиции составит 6 месяцев, распускать штат нецелесообразно. Значит расходы на его содержание будут постоянными, а это зарплаты, налоги и страховые взносы.
✅ Дисконтировать — привести стоимость будущих денежных потоков к стоимости в настоящее время. Это нужно, чтобы к моменту восстановления бизнеса собственник оказался в положении, которое было до изъятия, а не увеличил свое состояние благодаря возмещению.
Если упустить хотя бы один шаг, сумму возмещения в связи с изъятием недвижимости нельзя будет считать справедливой.
#упущенная_выгода #оценка #убытки_от_действий_государственных_органов
[кейс] Как экспертиза помогла доказать упущенную выгоду
Что случилось
Компания арендовала у другой железнодорожные вагоны. Но не могла использовать 47 из них из-за запрета Росжелдора на курсирование вагонов. Суд признал решение госоргана незаконным, поэтому арендатор обратился в суд за взысканием убытков.
С ответчика взыскали реальный ущерб. Во взыскании упущенной выгоды отказали из-за недоказанности реальной возможности получить такой доходы. Кассация направила дело на новое рассмотрение. Чтобы обосновать свои требования истец обратился за досудебной оценкой.
Как помогли истцу
Оценщики дополнили сведения, составляющие предмет доказывания в том числе анализом рынка объекта исследования, ценообразующих и внешних факторов.
Размер упущенной выгоды оказался на 143 507,23 руб. больше заявленного ранее из-за корректировки суммы на индекс тарифов на грузовые перевозки ж/д транспортом, а также на индекс изменения объема перевозок груза ж/д транспортом.
Поэтому истец увеличил размер требований.
Что в итоге
Суд не нашел оснований усомниться в отчете и удовлетворил требования истца в соответствии с расчетом оценщика.
Полный текст судебных актов доступен в карточке дела №А40-223924/16-37-2035.
#упущенная_выгода #доказывание #оценка
Что случилось
Компания арендовала у другой железнодорожные вагоны. Но не могла использовать 47 из них из-за запрета Росжелдора на курсирование вагонов. Суд признал решение госоргана незаконным, поэтому арендатор обратился в суд за взысканием убытков.
С ответчика взыскали реальный ущерб. Во взыскании упущенной выгоды отказали из-за недоказанности реальной возможности получить такой доходы. Кассация направила дело на новое рассмотрение. Чтобы обосновать свои требования истец обратился за досудебной оценкой.
Как помогли истцу
Оценщики дополнили сведения, составляющие предмет доказывания в том числе анализом рынка объекта исследования, ценообразующих и внешних факторов.
Размер упущенной выгоды оказался на 143 507,23 руб. больше заявленного ранее из-за корректировки суммы на индекс тарифов на грузовые перевозки ж/д транспортом, а также на индекс изменения объема перевозок груза ж/д транспортом.
Поэтому истец увеличил размер требований.
Что в итоге
Суд не нашел оснований усомниться в отчете и удовлетворил требования истца в соответствии с расчетом оценщика.
Полный текст судебных актов доступен в карточке дела №А40-223924/16-37-2035.
#упущенная_выгода #доказывание #оценка
[кейс] Убытки в деле о нерожденных поросятах
Иногда убытки возникают из-за случайных событий. Например, произошел пожар, и официально признали, что виновных в нем нет. Но если имущество было застраховано, есть шанс на взыскание даже упущенной выгоды. Вот отличный пример.
Что произошло
После пожара на свиноводческом комплексе в мае 2015 года владельцы до 31 декабря восстанавливала имущество. За это время могли родиться поросята — но этого не случилось.
Комплекс был застрахован от многих опасностей, в том числе от пожара и простоя. Страховая выплатила компенсацию за ущерб и за нерожденных поросят — правда, только за июнь и июль.
Владельцы комплекса обратились за оценкой.
Как определили упущенную выгоду
📎 Спрогнозировали количество поросят на один опорос.
📎 Рассчитали, сколько поросят не родились с августа по декабрь 2015 г. из-за пожара с учетом рождаемости и смертности.
📎 Определили общий вес недополученных поросят по среднестатистическим данным.
📎 Рассчитали упущенную выгоду с августа по декабрь 2015 года.
📎 Скорректировали сумму на коэффициент приведения стоимости.
Что в итоге
Владельцы комплекса получили возможность потребовать от страховой 24 413 800 рублей упущенной выгоды. Поэтому не нужно забывать, что кроме затрат, есть возможность возместить упущенный доход — и это зачастую внушительные суммы.
#упущенная_выгода #оценка
Иногда убытки возникают из-за случайных событий. Например, произошел пожар, и официально признали, что виновных в нем нет. Но если имущество было застраховано, есть шанс на взыскание даже упущенной выгоды. Вот отличный пример.
Что произошло
После пожара на свиноводческом комплексе в мае 2015 года владельцы до 31 декабря восстанавливала имущество. За это время могли родиться поросята — но этого не случилось.
Комплекс был застрахован от многих опасностей, в том числе от пожара и простоя. Страховая выплатила компенсацию за ущерб и за нерожденных поросят — правда, только за июнь и июль.
Владельцы комплекса обратились за оценкой.
Как определили упущенную выгоду
📎 Спрогнозировали количество поросят на один опорос.
📎 Рассчитали, сколько поросят не родились с августа по декабрь 2015 г. из-за пожара с учетом рождаемости и смертности.
📎 Определили общий вес недополученных поросят по среднестатистическим данным.
📎 Рассчитали упущенную выгоду с августа по декабрь 2015 года.
📎 Скорректировали сумму на коэффициент приведения стоимости.
Что в итоге
Владельцы комплекса получили возможность потребовать от страховой 24 413 800 рублей упущенной выгоды. Поэтому не нужно забывать, что кроме затрат, есть возможность возместить упущенный доход — и это зачастую внушительные суммы.
#упущенная_выгода #оценка