🚀 Выдача ипотеки в РФ в августе взлетела на 20%. Что будет с рынком жилья?

Только за август банки выдали населению 800 млрд руб. на покупку недвижимости. Это максимальный месячный результат за всю историю наблюдений.

Откуда такой невероятный рост? Попытка запрыгнуть в последний вагон. Население стремится заключить сделки по уже одобренным заявкам или спешит оформить кредиты с нуля, опасаясь их дальнейшего подорожания.

Что будет со ставками по ипотекам?

По обычным ипотекам ставки будут расти еще какое-то время и останутся высокими до конца года, т. к. ЦБ будет держать ключевую ставку высокой.

Но льготной ипотеки под 8% повышение ставки ЦБ не коснется. Она действует, как минимум, до середины 2024 г.

🧡Последствия: рост цен на жилье.

Сейчас «прет» дешевое жилье: его цена выросла на 1,4% только за август. Причем и вторичка в том числе (хотя в льготную ипотеку она не входит). Цены выросли, потому что те, кому жилье необходимо прямо сейчас, стараются поскорее взять ипотеку, пока ставки не взлетели еще выше.

Что будет дальше с ценами на жилье?

Чаще цены на жилье двигает именно ипотека.

🧡Первичка может дорожать, т. к. льготная ипотека продолжает работать еще почти год точно.

🧡Что касается вторички, перспектив сильного роста я пока не вижу с такими высокими ставками.

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

Недвижимость давно в ТОПе инструментов для инвестирования. Статистика лишь подогревает — за 10 лет цена квадратного метра в Москве выросла более чем вдвое.

Где спрос, там и предложение. Например, появились новости о запуске нового инвестиционного продукта, в основе которого недвижка. УК «Тинькофф Капитал» запускает ЗПИФ «Тинькофф Квадратные метры». С ним можно вложиться в жилую недвижимость от 5 руб.

Видимо, так Тинькофф попытался снять один из основных барьеров в недвижке — высокий порог входа.

Что по стратегии?

Заявляют, что будут вкладывать и во вторичную, и в строящуюся жилую недвижимость.

▪️На старте стратегия максимально понятна: покупают объект на этапе строительства и продают по более высокой цене после сдачи в эксплуатацию.

▪️Далее сложнее: покупка объектов с последующим ремонтом и перепродажей. Могут добавить и другие стратегии.

Первыми в фонд попали 11 объектов из ЖК премиум-класса Lunar в Москве. ЖК сдадут в эксплуатацию в 4 квартале 2023 г., а уже в начале 2024 г. объекты будут выставлены на продажу.

За счет чего ожидают рост цен?

➡️ Во-первых, это строительная готовность и смена статуса апартаментов на квартиры.
➡️ Плюсом «Тинькофф», как крупный инвестор, получил скидку в 10%, а продавать будут в рынок.

Что в сухом остатке?

🔎По сути те же классические стратегии, но под новым соусом. Такая недвижка, может быть, и не принесет миллионов, но может стать еще одним способом защититься от инфляции.

#недвижимость

@bitkogan

Но это еще не все по гособлигациям

Их доходность также влияет на стоимость ипотечных кредитов. В качестве примера снова возьмем рынок США.

По данным Freddie Mac, за последнее десятилетие доходность 10-леток и ставки по ипотечным кредитам имели сильную корреляцию, равную примерно 0,85 (1 – идеальная абсолютная корреляция). Другими словами, они движутся в одну сторону примерно 85% времени. И сегодняшний день не является исключением.

Только на прошлой неделе ставка по 30-летним ипотечным кредитам в США выросла еще сильнее – до 8,03%, что является самым высоким показателем с июня 2000 г.

И дело даже не в том, что это приведет к тому, что часть должников не сможет обслуживать ипотечные платежи (доля кредитов с плавающей ставкой составляет менее 10%), а также в резком падении спроса.

Общий индекс заявок на покупку или рефинансирование жилья Ассоциации ипотечных банкиров упал на 6,9% за неделю, закончившуюся 13 октября, до 166,9 – минимум с мая 1995 г.

Учитывая, что рынок жилья в Америке является одним ключевых драйверов экономики страны, на долю которого приходится около 15-18% ВВП США, последствия вполне могут быть плачевными.

Что еще?

Вследствие роста доходности «трежерей», средняя ставка по 24-месячным кредитам для физлиц достигла 12,17%, что вновь стало самым высоким показателем с 2007 г.

Наконец, ставка по кредитным картам в августе этого года выросла до 21,19%, а уровень просрочки по кредитным картам во втором квартале стал самым высоким с 2012 г.

💙️Так что и растущая ставка, и, соответственно, растущие доходности по гособлигациям США, это важнейший параметр, влияющий практически на все стороны экономической жизни страны.

Ну и напоследок. А что там новенького?

💙️За последние несколько дней произошло небольшое снижение доходности, как мы, собственно, и прогнозировали.
💙️Ставки по 10-леткам UST снизились с 4,99 до 4,84.
💙️Тут же подскочили в цене облигации и такие инструменты как TLT и TMF. Думаю, в более долгосрочном горизонте потенциал роста по ним весьма высок.
Но это уже предмет отдельного разговора.

#трежерис #США #недвижимость #ликбез

@bitkogan

💸 Криптовалюта: Россия на 14 месте

Друзья, аналитический ресурс World of Statistics выложил у себя на канале в X занимательную статистику «какой % населения страны использует криптовалюту»:
🟠Россия на 14 месте (5,87%);
🟠ОАЭ на 1 месте (27,67%).

Считаю, что в Дубае каждый третий владеет цифровой валютой, так как за нее можно купить все: от чашки кофе до кофейни. А в России до сих пор отсутствует законодательное регулирование этого финансового инструмента.

Кстати, мой друг и партнер Антон Москалев написал пост, в котором, в частности, поднял вопрос законности покупки недвижимости в Эмиратах за криптовалюту.

🔎Интересный способ конвертации цифровой валюты в фиат, не так ли?

#ОАЭ #крипта #недвижимость

@bitkogan

🏠 Для ипотеки в РФ настали непростые времена

Напомню, в пятницу Банк России поднял ставку с 13% до 15%.

Для ипотечного рынка есть 3 основных последствия:

1️⃣Очевидно, вслед за ключевой ставкой растут ставки по ипотекам.

Средние ипотечные ставки в РФ уже выше 15%. А к началу следующего года они вполне могут приблизиться к 20%. Особенно, если ЦБ не остановится на ключевой ставке 15%.

2️⃣Банки стали отказывать в одобренной ипотеке на старых условиях из-за повышения ставки.

Forbes пишут, что около 30% россиян, получивших одобрение по ипотеке в августе-сентябре, не смогли получить кредит на утвержденных условиях. Просят более крупный первый взнос, дополнительное подтверждения дохода, выдают на меньшую сумму.

3️⃣Для льготной ипотеки повышение ключевой ставки – тоже плохой сигнал.

Хотя льготная ипотека и выдается под фиксированные 8%, все не так просто. ЦБ явно не устраивает ситуация, когда льготная ставка так сильно отличается от обычной ипотечной. Есть случаи, когда люди берут ипотеку под низкую ставку 8%, а потом кладут деньги на депозит под 12-14% годовых и на этом зарабатывают. ЦБ такой дисбаланс не устраивает. А значит, условия по льготной ипотеке будут дальше ужесточаться.

Вывод?

🔵Очевидный – в следующем году охладится ипотечный рынок. И это на руку ЦБ, который борется с инфляцией.

🔵Чуть менее очевидный – рынок недвижимости в следующем году будет весьма неоднородный.
— Спрос на первичку все еще будет относительно высоким, т. к. льготная ипотека в каком-то виде останется.
— А вот вторичное жилье будет продать не так просто. Спрос на него будет вялым с учетом дорогих ипотек и достаточно непростой экономической ситуации, а желающих продать вторичное жилье, наоборот, будет немало.

P. S. Так что вся надежда на арктическую ипотеку и ипотеку для IT. И можно их, кстати, совместить. Будут айтишники по комфортабельным юртам сидеть и поднимать наши технологии. 😉

#ипотека #недвижимость #ставка

@bitkogan

Куда вложить деньги?

Этот вопрос волнует практически всех от мала до велика. От ответа на него будет зависеть ваше дальнейшее благосостояние.

Посмотрим, какие у нас есть альтернативы?
– Акции
– Облигации
– Драгоценные металлы
– Недвижимость

Так уж повелось, что любовь инвесторов к недвижимости в России впитывается чуть ли не с молоком матери. Тут к гадалке не ходи: можно жить, можно сдавать, можно купить детям, да и в конце концов — можно пощупать!

Инвестиции в недвижимость – один из самых безопасных способов вложений средств, поскольку недвижимость обладает антиинфляционным свойством. Ведь не зря же в странах с высокой инфляцией основным объектом вложения становится именно недвижка.

Как можно заработать на недвижимости?

Одним из привлекательных активов являются элитные сервисные апартаменты, где управляющая компания возьмет на себя все расходы по управлению недвижимостью, поиску жильцов, будет следить за состоянием помещения и осуществлять необходимый ремонт.

Этот вариант наиболее выгодный, ведь сейчас спрос на сервисные апартаменты вырос на 15%, а их заполняемость составляет 70–90% в зависимости от сезона. Не каждый отель может похвастаться такими цифрами.

Сколько же можно получать?

Рассмотрим на примере покупки апартаментов в элитном клубном доме CULT от GRAVION. Комплекс находится в районе Якиманка, в 2-х минутах пешком от Парка Горького. В нем всего 80 апартаментов с видами на Кремль, Храм Христа Спасителя и Москва-Сити, но много разных инфраструктурных фишек и сервис отельного уровня.

▪️Если купить студию 26,92 м² с мебелью за 28,9 млн руб., то доходы от посуточной сдачи в аренду (16 тыс. руб./сутки) и при заполняемости 21 день в месяц составят 336 тыс. руб.

▪️С учетом всех расходов и комиссий чистый годовой доход = 1,88 млн руб. в год. Рентабельность при таких цифрах — 7,1% годовых.

▪️А если к этим расчетам прибавить рост стоимости самих апартаментов, то цифры доходности могут доходить до 15,1% годовых.

Очевидно, что при таких расчетах, деньги выгоднее хранить не дома, а в доме 😉

#недвижимость

@bitkogan

🏠 В России объем нераспроданного нового жилья достиг рекордных 67%.

Катастрофа? Наконец-то пузырь лопнет, а цены на жилье рухнут?

Что вообще значит 67% нераспроданного жилья или 33% проданного — это много или мало? На самом деле, это зависит от степени готовности жилья.

💙️ Если все жилье построено, нового не строится, то 33% распроданного жилья — это катастрофа. Готовые дома стоят на две трети пустые, строительство не окупилось.

💙️ Если жилье только начали строить, а уже треть распродали, то это просто праздник. Спрос явно превышает предложение.

Поэтому важен не только показатель распроданности, но и строительной готовности жилья. Низкий показатель распроданности не проблема, если большинство строительства в начальной стадии. Времени для продажи еще много.

❓Что сейчас в нашем жилищном строительстве?

На 01.11.2023 распроданность жилья составляла 33%, а готовность жилья 43%.
Их соотношение составляет 77%.
Нормальный уровень — 70%, то есть текущий показатель лучше нормы.

Поэтому сейчас рекорд нераспроданного жилья — это индикатор рекордных запусков новых проектов. Жилье не распродано, потому что его только начали строить.

🔎Не доверяйте ярким новостным заголовкам — они просто хорошо продаются. Пузыря на рынке недвижимости я не вижу, обвала цен не жду.

Ну а что касается появившихся в последнее время прогнозов насчет того, что скоро ждем коллапс на рынке жилья. Что еще немного, и… ужас, ужас. Знаете, наш народ обожает такого рода прогнозы. Спрос на то, что все будет кошмар, и все завтра умрут, на порядок выше спроса на все остальное.

🔎Главное — собрать аудиторию. Обеспечить большие просмотры. Хайп. А еще лучше — научно-обоснованный хайп.

Ну а если все же ничего страшного не происходит? Тогда те, кто обещали его, объясняют, что просто… еще не время. Возникли объективные причины… Повезло, наконец. Переключаются на другие возможные "ужас-ужас". Ну, или, на худой конец, говорят… Мы ВСЕ ошиблись. Бывает.

Ну а если все же плохое происходит… вот тогда… Орден Великого Орла-провидца на грудь. Предупреждали же! Эх… завидую таким людям. У меня так не очень получается.

#недвижимость #прогноз

@bitkogan

Друзья, всем привет!

🏠 Почему при таких высоких ставках народ, тем не менее, продолжает брать кредиты и приобретать недвижимость?

🔎Одна из причин, по моему мнению, — достаточно серьезные долгосрочные инфляционные ожидания и резкое снижение доверия к рублю и финансовым инструментам.

Людей еще как можно понять.
Постоянно что- то происходит.

То замораживаются на непонятный срок активы на СПБ Бирже.
То заморозка ИЦБ в НРД.
То летящие к космическим высотам цены на яйца.
То быстро обновляющиеся цены на топливо на заправках.

Психологически к народу, увы, вернулся страх потерять все сбережения.

🔎Как следствие, вырос спрос на физические активы, в том числе недвижимость. Не останавливают россиян даже повышение ставки Банком России и высокие цены.

В июле-сентябре банки выдали 2,5 трлн рублей ипотечных кредитов, что на 38 % больше, чем в апреле-июне. В сегменте строящегося жилья граждане взяли кредитов на 1,1 трлн рублей.

🚩В целом, по прогнозам ЦБ, рост ипотечного кредитования с учетом секьюритизации к концу 2023 года может составить 28-31%. Без учета корректировки — 24-27%.

Есть ли на рынке пузырь?

Как я уже говорил ранее, пузыря на рынке недвижимости я не вижу.

🔎Не жду и обвала цен, несмотря на призывы Минфина и ЦБ ужесточить или вообще отменить льготную ипотеку, повысить требования к заемщикам и увеличить сумму первоначального взноса.

Даже если все эти инициативы регулятора лишат рынок жилья 25-30% потенциальных покупателей, большинство застройщиков не будет работать себе в убыток.

🚩Кроме того, как показал отчет «Эталона» за ноябрь, застройщики накопили достаточный запас прочности, который позволит им не снижать цены на жилье.

А что с фондовым рынком?

Как вы, вероятно, заметили, при снижении курса рубля и росте инфляции спрос на акции обычно тоже увеличивается. Осталось только немного снизить геополитические риски.

💙️ Отвечая на вопрос, откуда будут брать деньги, скажу, что рублевые сбережения россиян в банках к концу 2023 года вырастут на 21% и приблизятся к 40 трлн рублей.

💙️ А что будет при таких ставках через год?
Это уже будет не 40, а 46 трлн.

💙️ А про депозиты юрлиц забыли?
Так того же порядка средства.

💙️ А на какую сумму застройщики без учета ИЖС продают в год жилья? Да примерно на ту же — 6 трлн.

Другой вопрос, что столь значительный рост депозитов мог быть вызван простым изменением типа сбережений. Например, валюта стала менее привлекательной из-за санкций, а вклады в рублях имеют высокую процентную ставку.

Но факт остается фактом — свободных денег для инвестиций в недвижимость сегодня совсем не мало.

#недвижимость #прогноз

@bitkogan

🏘 Правительство ужесточило условия предоставления льготной ипотеки:

🔴Максимальный размер кредита по льготной ипотеке во всех регионах понижен до 6 млн руб.
🔴Первоначальный взнос по субсидируемым кредитам на новостройки увеличен до 30%.
🔴Введен принцип единовременной выдачи: одна льготная ипотека в одни руки.

В бочке дегтя есть и ложка меда — для дальневосточной и арктической ипотеки лимит кредита увеличен с 6 до 9 миллионов рублей. А ведь раньше «туда» отправляли людей бесплатно...

Документ вступает в силу через семь дней после его подписания (23 декабря 2023). Теперь главный вопрос — к чему все это приведет?

Ждать ли охлаждения на рынке недвижимости?

Начнем с того, что спрос уже падает. На фоне повышения ставки Банком России ежемесячный платеж за последние четыре месяца вырос на 25%, и очевидно, что многим это не по карману.

Кроме того, платеж по ипотеке на вторичном рынке сегодня стал критически выше стоимости аренды: Например, в Казани 70-80 тысяч рублей против 35-40 тысяч рублей за съем однушки.

Поэтому неудивительно, что, по данным Домклик, в ноябре россияне взяли 122,9 тыс. ипотечных кредитов, что на 7,9% меньше, чем в октябре. Однако пока этого недостаточно.

Число выдач кредитов все еще превышает показатели ноября 2021 и 2022 годов (82,6 тыс. и 89,4 тыс. соответственно) и марта — июля 2023 года (103–115 тыс.), отсюда и ужесточение условий.

Итак, как же новые меры скажутся на рынке?

По мнению аналитиков ЦИАН, инициатива лишит рынка 25-30% потенциальных покупателей, в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге доля доступных квартир сократится на +40%.

Я бы сказал больше. Фактически в Москве и Питере закрыли льготную ипотеку, так как нет жилья в новостройках дешевле 6 млн рублей.

Но это мы увидим позже, а вот на будущей неделе я не удивлюсь, что резко подскочат заявки на льготную ипотеку. Наверняка многие попытаются запрыгнуть на уходящий поезд...

Чего еще лишатся граждане после ужесточения мер?

Возможности «спекулировать». Станет гораздо дороже провернуть схемы типа взять кредит под 6-8% и положить его на депозит под 15-17% или накупить однушек и сдавать их посуточно, а то и просто выгодно перепродать квартиру используя «ипотечное плечо».

Все это не приведет к обвалу цен на рынке недвижимости или аренды жилья, но возможностей заработать за счет государства станет меньше.

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

🏘 Банки начали поднимать минимальный первый взнос по ипотеке до 50% — пишет «Коммерсантъ».

Вот какие примеры приводятся в статье:

🟣С 18 декабря Росбанк поднял первый взнос по базовым ипотечным программам до 50%.
🟣В ноябре Газпромбанк уже увеличил первый взнос до 50% для клиентов, не являющихся зарплатными.
🟣В декабре и Совкомбанк поднял первый взнос до 50% по ипотеке с господдержкой, семейной ипотеке и IT-ипотеке. 

🔎Друзья, будем честны. Поднять первый взнос до 50% — это почти то же самое, что просто закрыть ипотечную программу.

Зачем банки так ужесточают условия по ипотекам?

1️⃣ Если в целом: банки хотят снизить риски по ипотечным кредитам из-за перегрева данного сегмента.

2️⃣ Выдавать под высокую ставку банкам не всегда выгодно, т. к. есть неблагоприятный отбор: чем выше ставка по ипотеке, тем менее качественных заемщиков она привлекает.

3️⃣Банки уже набрали качественные ипотечные портфели. Да еще и в рекордных объемах. Поэтому сейчас нет мотивации их наращивать.

4️⃣Льготная ипотека при таких высоких ставках обходится государству очень дорого. Есть вероятность, что банки в связи с этим снижают таким образом объемы выдач.

Хочу отметить, что крупнейшие банки так условия не ужесточают. И вряд ли станут это делать настолько экстремально.

🔎Тем не менее, такой ход от банков можно рассматривать как игру на опережение. Вероятно, ипотечный рынок в следующем году будет испытывать определенные сложности.

Меня напрягает одна вещь. Вот мы видим, как некоторые банки активно вводят почти запретительные ограничения. А не спровоцирует ли это попытки населения запрыгнуть в последний вагон и взять ипотеку под высокий процент «пока дают» в тех банках, где таких жестких условий пока нет?

#ипотека #недвижимость

@bitkogan

🏠 Сгущаются тучи над ипотекой

ЦБ объявил, что повышает с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

Что это значит?

Банки выполняют требования по достаточности капитала. Они нужны, чтобы в случае убытков банк расплачивался не деньгами вкладчиков, а собственным капиталом. Коэффициенты повысили — банкам придется иметь больше капитала, чтобы выдать ипотеку. Причем чем рискованнее ипотека, тем больше надбавки.

➡️ А сейчас высока доля рисковых кредитов. 50% выдаваемой ипотеки приходится на заемщиков, у которых на платежи по долгам уходит более 80% дохода. Да, часть таких заемщиков имеют теневые доходы, но процент все равно высокий.

К чему приведут новые меры ЦБ?

Банки будут чаще отказывать заемщикам, у которых и так много долгов. Им такие кредиты будут просто не выгодны.

Почему ЦБ вмешивается?

Кажется, что риск отдельного банка — его ответственность. Но проблема массовая. А, значит, банкротство одного банка может по цепочке затронуть и другие.

🔎Тем не менее, я не жду кризиса на рынке жилья. ЦБ не первый раз последовательно и заблаговременно закручивает гайки — больших рисков не накоплено.

Номинальные доходы граждан неплохо подросли за прошедший год, а платежи по старым кредитам остались неизменными. Запас прочности у банков и строителей тоже имеется.

#недвижимость #кредиты

@bitkogan

🏠 Что придет на смену льготной ипотеке?

Друзья, всем привет!

Программа «Льготной ипотеки» и ужесточение условий по ней — одна из наиболее злободневных тем в российской внутренней повестке. Недавно правительство скорректировало несколько параметров выгодных ипотечных кредитов, в том числе увеличило первоначальный взнос до 30%.

Почему вообще ЦБ занял такую позицию?

Казалось бы, ставки низкие, застройщики строят, клиенты покупают новые квартиры, и все довольны. В первую очередь, регулятора беспокоят «перегрев» рынка недвижимости и риски закредитованности граждан. В конечном счете это ведет к значительному ухудшению качества кредитных портфелей банков. В том числе государственных.

Цифры говорят сами за себя. По данным Интерфакса, за два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в третьем квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли 50% от всех ипотечных выдач.

Естественно, возникает пара вопросов. Что будет с рынком недвижимости, для которого льготные ипотечные программы — один из ключевых драйверов? И не случится ли так, что через пару месяцев лавочку прикроют, а ипотека станет «штучным» товаром?

Если говорить о таких мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург, то это уже происходит. Что же касается остальных регионов, то пока все не так страшно. Хотя доступность жилья снижается и в Челябинске, Нижнем Новгороде, Омске, Краснодаре, там по-прежнему можно найти квартиру за 6 миллионов.

Но в июле 2024 г. действие программы «Льготная ипотека» прекратится. Что дальше?

Если в двух словах, то ничего особенного. Правительство уже думает об альтернативных инструментах. Например, переходе на лизинг. Если точнее, речь идет о механизме, который предполагает аренду квартир с последующей покупкой. Кстати, а почему бы и нет? Как минимум — это интересная мысль.

Давайте разложим пасьянс из плюсов и минусов возможного нововведения. Итак, преимущества:

◾️Небольшой пакет документов для оформления.
◾️Не нужно искать поручителей или давать залоговое обеспечение.
◾️Фиксированная конечная стоимость недвижимости.
◾️Возможность досрочного выкупа без штрафов и комиссий.
◾️Налог на имущество оплачивает лизинговая компания.

Недостатки:

▪️Недвижимость остается в собственности лизинговой компании до выкупа.
▪️Стоимость при покупке в лизинг может быть выше, чем в ипотеку.
▪️В случае банкротства лизинговой компании, она может расторгнуть договор, и приобретение недвижимости не состоится.
▪️Как правило, первоначальный взнос при лизинге недвижимости выше.
▪️Запрещено сдавать жилье в субаренду.

И главное — рыночная доходность от аренды составляет около 5% годовых. Ипотека без господдержки сейчас выдается в среднем под более чем 14%. В этом смысле новый инструмент вряд ли жизнеспособен без субсидий со стороны государства. Имеет ли смысл менять шило на мыло? Не уверен.

Другое возможное решение — льготная ипотека в регионах с низким спросом. Так, рассматривается вопрос о продлении "Сельской", "Арктической" и "Дальневосточной" программ. В общем что-то да найдут.

Региональную ипотеку уже поддержали в ЦБ и Госдуме. Пусть пока на словах, но акценты расставляются именно так. Я думаю, что ее примут с большей вероятностью, чем лизинг.

📎И наконец, семейная ипотека останется как минимум до 1 июля 2024 г., а под нее подпадает большое количество заемщиков. Армагеддона на рынке недвижимости я не жду. Будет некоторое охлаждение, которое, судя по всему, необходимо.

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

Друзья, на канале Антона Москалева вышел интересный разбор отчета CBRE* о рынке элитной и суперэлитной недвижимости Дубая за 2023 год.

◽️Итак, стоимость квадратного метра элитной недвижимости в Дубае за год выросла на 22,5%, а продажи превысили показатель 2022 года на 54,5%.
◽️Суперэлитная недвижимость прибавила в цене на 20,4%, но при этом продажи выросли аж на 68,4%.

Антон связывает это с недооцененностью элитной недвижимости эмирата (относительно других стран) и повышением миграции капитала (а за ним и богатых людей), которые выбирают Дубай в качестве второго дома.

Также он обращает внимание на формирование тренда появления новых элитных районов, в которых недвижимость может быть недооценена на данный момент.

➡️ Настоятельно советую ознакомиться с информацией, если интересуетесь инвестициями в данный регион.

*CBRE Group, Inc. была основана в 1906 году и является одной из крупнейших в мире компаний, специализирующихся на коммерческой недвижимости и инвестициях.

#Дубай #недвижимость

@bitkogan

🏠 Цены на жилье так и будут дальше расти?

Давайте посмотрим на динамику последних месяцев. В октябре и ноябре цены росли быстрыми темпами — взгляните сами на график.

Почему жилье дорожает несмотря на повышение ставки (которое, по идее, должно замедлить спрос и ограничить возможность повышать цены)?

◽️Причина 1: инфляция ускоряется. Чем она выше, тем выше номинальный рост доходов и больше желание людей сохранить свое имущество в чем-то реальном.

◽️Причина 2: рост спроса из-за ожиданий, что условия по кредитам станут хуже.

На первичном рынке было анонсировано ужесточение условий по льготным программам: повышение первоначального взноса до 30% и установление лимита в 6 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей (что практически равносильно отмене в этих регионах). На вторичном рынке росли проценты по ипотеке вместе с ключевой ставкой.

❓Будут ли работать эти факторы роста и в 2024 году? Скорее, нет. И вот почему:

1️⃣Инфляция будет замедляться из-за жесткой денежно-кредитной политики. Первые признаки замедления уже наблюдались в декабре и в январе.

2️⃣Ажиотаж закончился, поезд ушел — условия стали хуже. Теперь спрос существенно снизится из-за роста процентных ставок и менее привлекательных условий по льготной ипотеке на новостройки.

➡️ С июля ее и вовсе отменят, что ожидаемо ударит по первичному рынку. При этом ждать сильного обвала цен не стоит, так как остальные льготные программы сохранятся, в том числе, популярная семейная ипотека.

➡️ Снижение ключевой ставки не станет серьезным стимулом для цен на жилье (кредиты станут дешевле, что увеличит спрос и позволит жилью дорожать). Эффект от разворота политики Центробанка будет постепенным и во многом нейтрализован замедлением экономического роста и роста доходов граждан.

Среди прочих факторов также особо стоит отметить комиссии банков для застройщиков. Свои мысли, почему это окажет скромное влияние на рост цен, я писал недавно.

Вывод?

Спрос на недвижимость снизится, т. е. ее стоимость не сможет расти, как раньше. Но и резко падать она также не будет — причин для этого я не вижу. Наиболее вероятно, что мы будем наблюдать стагнацию цен на жилье в 2024 году.

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

Продать квартиру и купить... фонд на недвижимость?

С таким вопросом к нам обратился подписчик, который захотел продать физическую недвижимость и переложиться в ПИФы.

❗️Когда речь идет о покупке недвижимости для жизни в ней, то вопросов нет. А под инвестиции — все куда сложнее, ведь те же самые фонды так или иначе отражают ситуацию в отрасли.

Разбираемся, почему это не лучшая идея:

◽️Рынок недвижимости неоднородный: это значит, что один район или сегмент может расти в цене, другой — стагнировать или снижаться.
◽️Текущий рост рынка под вопросом, хотя вряд ли цены будут стремительно падать.
◽️Ликвидность фондов может быть выше, однако из-за ценовых колебаний есть большая вероятность застрять в инструменте надолго.
◽️От девальвации не спрячешься. Частично отыграть потерю, скорее всего, получится, но в долгосроке цены на недвижимость могут не поспевать за курсом.

Получается, что недвижимость как в бетоне, так и «на бумаге» явно не панацея.

Как в итоге снизить риски и заработать?

Сформировать портфель из надежных долговых бумаг, таких как:
➡️ Корпоративные облигации, где вполне надежные эмитенты приносят доходность 14,5-15,5%.
➡️ Замещающие облигации, которые помогут избежать девальвации рубля и получать в среднем 5–7% в долларах без инфраструктурных рисков.

🔗Как сделать ракетный двигатель, мы вам не расскажем, а как собрать такой портфель — запросто. Пишите.

#недвижимость

@bitkogan

🏠 Льготная ипотека — а кто получает льготы?

Недавно прозвучал очередной призыв ЦБ сделать льготную ипотеку адресной. Интересный вопрос: кому сейчас адресованы деньги.

Для того чтобы взять льготную ипотеку, у Вас должен быть первоначальный взнос 30%. При средней по стране цене 148 тыс. рублей за метр в новостройке даже для маленькой однушки необходимо иметь 1,5 млн рублей. А после платить ежемесячный платеж, и не забыть, сделать ремонт.

А теперь вспоминаем, что 45% граждан не хватает зарплаты для удовлетворения основных потребностей. Вряд ли у них завалялся лишний миллион.

При этом богатство не растет на деревьях. Каждая льгота оплачена налогоплательщиками. Так как прогрессивной шкалы налогообложения практически нет, то налоговая нагрузка распределяется между всеми: и богатыми, и бедными.

🔎Складываем картинку вместе. Налоги платят и бедные, и богатые. Но ипотеку позволить могут себе в основном люди с доходами выше среднего.

Вот и получается, что бедные оплачивают ипотеку богатым. А хотелось бы наоборот. Это и есть проблема адресности, и здесь остаётся только поддержать призыв ЦБ.

#ипотека #недвижимость

@bitkogan

📑 Друзья, все чаще замечаю, что в аналитических отчетах по состоянию рынка недвижимости Дубая поднимается вопрос о нехватке малогабаритных квартир.

Причем затрагивает это не только рынок готового жилья, но и строящегося. И не только бюджетного, но и в ценовом сегменте люкс и суперлюкс.

🏗 Казалось бы, в чем проблема: настроим — будем жить.

Но не все так просто:
➡️ Где настроим?
➡️ В каком формате?
➡️ Сколько нужно, чтобы удовлетворить спрос и не было перенасыщения рынка?
➡️ Произойдет ли снижение спроса, и если да, то когда?

В общем за каждой открытой дверью оказывается еще несколько закрытых.

🔎Если вам интересны ответы на все эти вопросы, они есть в статье Антона Москалева. Там все изложено достаточно подробно. А если останутся неясности — можно спросить у автора.

#Дубай #недвижимость

@bitkogan

🏘 Цены на недвижимость вот-вот упадут?

Ужесточение требований ЦБ к высокорисковым заемщикам принесло свои плоды:

▪️На вторичном рынке доля одобренных ипотек упала с 60,4% в декабре 2023 года до 52,8% в апреле этого года.
▪️Доля одобренных ипотек на первичку за этот же период снизилась с 65,7% до 61,9%.
▪️В целом количество заявок на выдачу ипотеки с октября упало на 30%.

Ждать ли падения цен хотя бы на вторичном рынке?

➡️ Пока признаков обвала не наблюдается. 40% лотов сейчас продаются по сниженным ценам, но средняя цена по стране за последний месяц выросла на 0,4%.

➡️ И в будущем я не вижу причин, по которым недвижимость должна рухнуть сразу на 10-15 %. В целом рынок не ожидает снижения более чем на 1% в месяц.

Поддержать цены на вторичную недвижимость может и решение правительства о том, чтобы семьи с детьми могли купить квартиру "с рук" в ипотеку по льготным программам.

Не жду кратного падения цен и на «первичку». Во-первых, продолжает действовать популярная семейная ипотека, а во-вторых, субсидированная ипотека от застройщиков.

Вывод?

Ипотечный рынок охлаждается, но это вряд ли приведет к обвальному снижению стоимости недвижимости. Кроме того, не за горами снижение ставки Банком России...

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

✈️ Какая компания сегодня является наиболее перспективной в российском Real Estate? Вопрос интересный и важный. Я много раз писал о том, что нашим фаворитом в секторе является «Самолет» (SMLT RX). Остаюсь при своем мнении и вот почему.

Триггеры для «Самолета»

1️⃣ Бизнес в относительных цифрах растет быстрее, чем у конкурентов. Так, в 2023 году объем продаж «первички» увеличился на 47% год к году, а общее количество заключенных контрактов — на 61%.

2️⃣ Позитивные прогнозы. Так, по словам топ-менеджмента, в 2024 году «Самолет» планирует увеличить продажи на 70% г/г до 2,7 млн кв. м. И это на фоне не самых благоприятных условий на рынке вследствие роста ставок по ипотеке.

3️⃣ «Самолет» активно расширяет свое присутствие в регионах и постепенно превращается из локального девелопера Московского региона в крупного игрока странового масштаба.

4️⃣ Потенциальное размещение «Самолет Плюс». Компания вполне справедливо намерена снять «сливки» с российского бума IPO. Успешное размещение «Самолет Плюс» позитивно повлияет и на капитализацию материнской компании.

5️⃣ Акции существенно недооценены относительно аналогов. На этом факторе остановлюсь подробнее.

➡️ По расчетам наших аналитиков, форвардный EV/EBITDA`2024, полученный на основе guidance самой компании, составляет 2,9х. При этом средний коэффициент по сектору сегодня равен примерно 3,6х, то есть дисконт — 25%.

Недавно попалось на глаза исследование компании «Атон». Аналитики также определили форвардный EV/EBITDA «Самолета» около 2,9х. Приятно, когда результаты собственного анализа совпадают с выводами уважаемых и авторитетных коллег. «Атон» также дает 12-месячный таргет цены на уровне 5500 руб. за акцию.

Это самая высокая прогнозная цена на рынке. Так что история роста, по всей видимости, продолжится. Полет нормальный!

#российский_рынок #недвижимость

@bitkogan