🏠 Цены на жилье так и будут дальше расти?

Давайте посмотрим на динамику последних месяцев. В октябре и ноябре цены росли быстрыми темпами — взгляните сами на график.

Почему жилье дорожает несмотря на повышение ставки (которое, по идее, должно замедлить спрос и ограничить возможность повышать цены)?

◽️Причина 1: инфляция ускоряется. Чем она выше, тем выше номинальный рост доходов и больше желание людей сохранить свое имущество в чем-то реальном.

◽️Причина 2: рост спроса из-за ожиданий, что условия по кредитам станут хуже.

На первичном рынке было анонсировано ужесточение условий по льготным программам: повышение первоначального взноса до 30% и установление лимита в 6 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей (что практически равносильно отмене в этих регионах). На вторичном рынке росли проценты по ипотеке вместе с ключевой ставкой.

❓Будут ли работать эти факторы роста и в 2024 году? Скорее, нет. И вот почему:

1️⃣Инфляция будет замедляться из-за жесткой денежно-кредитной политики. Первые признаки замедления уже наблюдались в декабре и в январе.

2️⃣Ажиотаж закончился, поезд ушел — условия стали хуже. Теперь спрос существенно снизится из-за роста процентных ставок и менее привлекательных условий по льготной ипотеке на новостройки.

➡️ С июля ее и вовсе отменят, что ожидаемо ударит по первичному рынку. При этом ждать сильного обвала цен не стоит, так как остальные льготные программы сохранятся, в том числе, популярная семейная ипотека.

➡️ Снижение ключевой ставки не станет серьезным стимулом для цен на жилье (кредиты станут дешевле, что увеличит спрос и позволит жилью дорожать). Эффект от разворота политики Центробанка будет постепенным и во многом нейтрализован замедлением экономического роста и роста доходов граждан.

Среди прочих факторов также особо стоит отметить комиссии банков для застройщиков. Свои мысли, почему это окажет скромное влияние на рост цен, я писал недавно.

Вывод?

Спрос на недвижимость снизится, т. е. ее стоимость не сможет расти, как раньше. Но и резко падать она также не будет — причин для этого я не вижу. Наиболее вероятно, что мы будем наблюдать стагнацию цен на жилье в 2024 году.

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

Продать квартиру и купить... фонд на недвижимость?

С таким вопросом к нам обратился подписчик, который захотел продать физическую недвижимость и переложиться в ПИФы.

❗️Когда речь идет о покупке недвижимости для жизни в ней, то вопросов нет. А под инвестиции — все куда сложнее, ведь те же самые фонды так или иначе отражают ситуацию в отрасли.

Разбираемся, почему это не лучшая идея:

◽️Рынок недвижимости неоднородный: это значит, что один район или сегмент может расти в цене, другой — стагнировать или снижаться.
◽️Текущий рост рынка под вопросом, хотя вряд ли цены будут стремительно падать.
◽️Ликвидность фондов может быть выше, однако из-за ценовых колебаний есть большая вероятность застрять в инструменте надолго.
◽️От девальвации не спрячешься. Частично отыграть потерю, скорее всего, получится, но в долгосроке цены на недвижимость могут не поспевать за курсом.

Получается, что недвижимость как в бетоне, так и «на бумаге» явно не панацея.

Как в итоге снизить риски и заработать?

Сформировать портфель из надежных долговых бумаг, таких как:
➡️ Корпоративные облигации, где вполне надежные эмитенты приносят доходность 14,5-15,5%.
➡️ Замещающие облигации, которые помогут избежать девальвации рубля и получать в среднем 5–7% в долларах без инфраструктурных рисков.

🔗Как сделать ракетный двигатель, мы вам не расскажем, а как собрать такой портфель — запросто. Пишите.

#недвижимость

@bitkogan

🏠 Льготная ипотека — а кто получает льготы?

Недавно прозвучал очередной призыв ЦБ сделать льготную ипотеку адресной. Интересный вопрос: кому сейчас адресованы деньги.

Для того чтобы взять льготную ипотеку, у Вас должен быть первоначальный взнос 30%. При средней по стране цене 148 тыс. рублей за метр в новостройке даже для маленькой однушки необходимо иметь 1,5 млн рублей. А после платить ежемесячный платеж, и не забыть, сделать ремонт.

А теперь вспоминаем, что 45% граждан не хватает зарплаты для удовлетворения основных потребностей. Вряд ли у них завалялся лишний миллион.

При этом богатство не растет на деревьях. Каждая льгота оплачена налогоплательщиками. Так как прогрессивной шкалы налогообложения практически нет, то налоговая нагрузка распределяется между всеми: и богатыми, и бедными.

🔎Складываем картинку вместе. Налоги платят и бедные, и богатые. Но ипотеку позволить могут себе в основном люди с доходами выше среднего.

Вот и получается, что бедные оплачивают ипотеку богатым. А хотелось бы наоборот. Это и есть проблема адресности, и здесь остаётся только поддержать призыв ЦБ.

#ипотека #недвижимость

@bitkogan

📑 Друзья, все чаще замечаю, что в аналитических отчетах по состоянию рынка недвижимости Дубая поднимается вопрос о нехватке малогабаритных квартир.

Причем затрагивает это не только рынок готового жилья, но и строящегося. И не только бюджетного, но и в ценовом сегменте люкс и суперлюкс.

🏗 Казалось бы, в чем проблема: настроим — будем жить.

Но не все так просто:
➡️ Где настроим?
➡️ В каком формате?
➡️ Сколько нужно, чтобы удовлетворить спрос и не было перенасыщения рынка?
➡️ Произойдет ли снижение спроса, и если да, то когда?

В общем за каждой открытой дверью оказывается еще несколько закрытых.

🔎Если вам интересны ответы на все эти вопросы, они есть в статье Антона Москалева. Там все изложено достаточно подробно. А если останутся неясности — можно спросить у автора.

#Дубай #недвижимость

@bitkogan

🏘 Цены на недвижимость вот-вот упадут?

Ужесточение требований ЦБ к высокорисковым заемщикам принесло свои плоды:

▪️На вторичном рынке доля одобренных ипотек упала с 60,4% в декабре 2023 года до 52,8% в апреле этого года.
▪️Доля одобренных ипотек на первичку за этот же период снизилась с 65,7% до 61,9%.
▪️В целом количество заявок на выдачу ипотеки с октября упало на 30%.

Ждать ли падения цен хотя бы на вторичном рынке?

➡️ Пока признаков обвала не наблюдается. 40% лотов сейчас продаются по сниженным ценам, но средняя цена по стране за последний месяц выросла на 0,4%.

➡️ И в будущем я не вижу причин, по которым недвижимость должна рухнуть сразу на 10-15 %. В целом рынок не ожидает снижения более чем на 1% в месяц.

Поддержать цены на вторичную недвижимость может и решение правительства о том, чтобы семьи с детьми могли купить квартиру "с рук" в ипотеку по льготным программам.

Не жду кратного падения цен и на «первичку». Во-первых, продолжает действовать популярная семейная ипотека, а во-вторых, субсидированная ипотека от застройщиков.

Вывод?

Ипотечный рынок охлаждается, но это вряд ли приведет к обвальному снижению стоимости недвижимости. Кроме того, не за горами снижение ставки Банком России...

#недвижимость #ипотека

@bitkogan

✈️ Какая компания сегодня является наиболее перспективной в российском Real Estate? Вопрос интересный и важный. Я много раз писал о том, что нашим фаворитом в секторе является «Самолет» (SMLT RX). Остаюсь при своем мнении и вот почему.

Триггеры для «Самолета»

1️⃣ Бизнес в относительных цифрах растет быстрее, чем у конкурентов. Так, в 2023 году объем продаж «первички» увеличился на 47% год к году, а общее количество заключенных контрактов — на 61%.

2️⃣ Позитивные прогнозы. Так, по словам топ-менеджмента, в 2024 году «Самолет» планирует увеличить продажи на 70% г/г до 2,7 млн кв. м. И это на фоне не самых благоприятных условий на рынке вследствие роста ставок по ипотеке.

3️⃣ «Самолет» активно расширяет свое присутствие в регионах и постепенно превращается из локального девелопера Московского региона в крупного игрока странового масштаба.

4️⃣ Потенциальное размещение «Самолет Плюс». Компания вполне справедливо намерена снять «сливки» с российского бума IPO. Успешное размещение «Самолет Плюс» позитивно повлияет и на капитализацию материнской компании.

5️⃣ Акции существенно недооценены относительно аналогов. На этом факторе остановлюсь подробнее.

➡️ По расчетам наших аналитиков, форвардный EV/EBITDA`2024, полученный на основе guidance самой компании, составляет 2,9х. При этом средний коэффициент по сектору сегодня равен примерно 3,6х, то есть дисконт — 25%.

Недавно попалось на глаза исследование компании «Атон». Аналитики также определили форвардный EV/EBITDA «Самолета» около 2,9х. Приятно, когда результаты собственного анализа совпадают с выводами уважаемых и авторитетных коллег. «Атон» также дает 12-месячный таргет цены на уровне 5500 руб. за акцию.

Это самая высокая прогнозная цена на рынке. Так что история роста, по всей видимости, продолжится. Полет нормальный!

#российский_рынок #недвижимость

@bitkogan

🏡 Что с ценами на жилье?

Они продолжают расти на зависть всем, кто ждал обвала. Но на графике видно, что рост замедляется. Об этом я предупреждал в начале года, все причины остались актуальными.

Что будет дальше?

До 1 июля будет действовать массовая льготная ипотека. Многие захотят запрыгнуть в последний вагон, так что можем увидеть рост ипотеки и спроса на первичном рынке. Поэтому цены весьма вероятно продолжат расти в ближайшие месяцы.

➡️ А вот после отмены массовой программы спрос охладится. Дополнительно экономика будет замедляться из-за жесткой денежно-кредитной политики, а с ней будет замедляться рост доходов граждан. В результате цены на жилье могут и вовсе стагнировать, особенно на первичку.

🟠Но причин для сильного падения цен я не вижу. В стране по-прежнему невысокие показатели обеспеченности жильем, много старого фонда продолжает выбывать, а объемы строительства никак нельзя назвать чрезмерными.

Стоит ли покупать жилье?

Для жизни — да. Ждать лучшего момента нет смысла: цены сильно не изменятся.

🔎А вот для инвестиций сейчас возможно не самое выгодное время. Единственный аргумент — это диверсификация сбережений. Мало что может сравниться по надежности с недвижимостью. Но ждать спекулятивного роста цен не стоит.

#недвижимость

@bitkogan

«Рентал ПРО» идет на IPO

Для ЗПИФа индустриальной недвижимости (аналог REIT) формат привлечения средств выглядит непривычно. Но для такого инновационного подхода есть веские причины, и я полагаю, что инвесторы оценят его по достоинству.

Итак, УК «А класс капитал» разместит на Мосбирже паи ЗПИФ «Рентал ПРО». Стоимость чистых активов фонда на момент размещения свыше 25 млрд рублей.

С точки зрения инвестора сделка будет неотличима от обычного IPO — книга заявок, которые можно подавать через брокера, раскрытие информации о фонде, независимое аналитическое покрытие, механизм стабилизации цены в первые 30 дней торгов и мораторий на выпуск новых паев в течение 90 дней, обеспечение ликвидности маркет-мейкерами.

Все перечисленное типично для акций, однако с паями фондов обычно бывало скромнее. Правда, доступны паи «Рентал ПРО» будут лишь квалифицированным инвесторам.

➡️ Но тем лучше для них, ведь планы у менеджмента фонда весьма амбициозные — довести СЧА фонда до более 100 млрд рублей с прогнозируемой доходностью более 22% на 10-летнем горизонте.

Кажется слишком амбициозно?

Как сказать. Ситуация на рынке индустриальной недвижимости уникальна, дефицит качественного предложения там носит хронический характер. Отсюда постоянный рост арендных ставок и цены самих активов.

Команда фонда уже доказала свою эффективность на этом рынке с «ПНК-Рентал». Так что у меня не просто нет оснований считать их планы неосуществимыми — я бы скорее ожидал от них приятных сюрпризов.

#российский_рынок #недвижимость #IPO

@bitkogan

🔐 Ключи от квартиры, где деньги лежат

Друзья, всем привет!

Ежегодно от "черных риелторов" страдают от 7 до 8 тыс. россиян, и это число постоянно растет. Удивительно, что проблема существует с 90-х годов прошлого века, но до сих пор не решена, а порядка 70% риелторов работают в тени.

Для тех, кто впервые сталкивается с термином, речь идет о людях, точнее, нелюдях, которые обманом или насилием лишают людей их собственности.

Как правительство решает вопрос?

➡️ разрабатывается законопроект о введении механизма самозапрета на сделки с недвижимостью, который можно будет установить через Госуслуги или МФЦ и в любой момент снять в установленном порядке;

➡️ планируется создание реестра сертифицированных риелторов и разработка требований к их квалификации;

➡️ введение механизма страхования ответственности риелторов при сделках с недвижимостью.

К примеру, если риелтор взял деньги за проверку информации, а она оказалась ложной, клиенту будут компенсированы убытки, а риелтор понесет персональную ответственность.

Есть ли недостатки?

Самый главный недостаток заключается в росте цен на услуги риелторов и усиление бюрократии. Но в принципе, все не так страшно. Ведь в лучшем случае скупой платит дважды, а в худшем — расплачивается своей недвижимостью.

Поэтому чтобы не остаться у разбитого корыта, лучше все же иметь дело с проверенной «золотой рыбкой», чем нарваться на черных нелицензированных «акул».

#мошенники #недвижимость

@bitkogan

Инфляция 🇹🇷 vs 🇦🇪

Прочитал на канале Антона Москалева пост про инфляцию в двух странах, традиционно популярных среди наших отечественных инвесторов в недвижимость.

Я говорю о Турции и Эмиратах.

В статье Антон разбирает текущую ситуацию с инфляцией и, главное, как это влияет на инвестиционный фон в этих странах.

И тут мне стало интересно ваше мнение, дорогие подписчики. Поэтому я решил провести опрос 👆

#недвижимость

@bitkogan

Региональный застройщик «АПРИ» представил пятилетнюю корпоративную стратегию

Мы недавно писали о том, что компания готовится к размещению на Мосбирже. Какие планы у девелопера?

◽️Региональная экспансия

«АПРИ» планирует нарастить свое присутствие в перспективных регионах, где низкая конкуренция и устойчивый спрос на жилье. Это снижает риски и увеличивает экономические выгоды, поскольку в столичном регионе самый высокий порог входа.

◽️Продуктовая диверсификация

«АПРИ» сосредоточен на разных типах недвижимости. Это жилье (как многоквартирные дома, так и индивидуальное жилищное строительство), фанпарки и индустриальные парки, благодаря которым есть возможность получать одновременный доход от коммерческого и жилого секторов.

◽️Акцент на новых технологиях

3D-печать повышает скорость строительства в 1,5 раза. Себестоимость каркаса такого дома при использовании технологии становится на 30% ниже, с готовой отделкой — на 8–12%.

При этом цифровые решения позволяют улучшить качество объектов на 70% и повысить продажи, в том числе, онлайн. К 2028 году планируется увеличить долю таких продаж до 20%.

Коротко о ключевых показателях строительства в цифрах:

➡️ Построено — 700 тыс. м2.
➡️ Строится — 377,6 тыс. м2.
➡️ В планах — 901 тыс. м2.

При этом объемы ввода на 2028 год более чем в 2 раза превышают планы на 2024 год.

Мы продолжаем следить за одним из крупнейших региональных девелоперов, который уже этим летом может выйти на IPO.

#российский_рынок #недвижимость

@bitkogan

🏠 Недвижимость — защита от бедной старости?

💭 В ответ на мой недавний пост о недвижимости в качестве инвестиций получил такой вопрос: «а что на счет пенсии — хорошая ли это перестраховка?»

Если отталкиваться от того, что речь идет о сдаче квартиры в аренду, то с учетом того, что чистый доход даже в Москве составит 5,3-5,5% годовых, в принципе, есть и более привлекательные варианты.

О некоторых из них, кстати, мы недавно рассказывали:

◽️Положить средства под высокий процент на депозит в банк.
◽️Вложить в рублевые корпоративные облигации.

И разница существенная — 17, а иногда и 20% годовых, правда, до вычета налогов.

Напомню, с учетом новых изменений в налоговой системе, со следующего года резидентам придется платить 13%, если доход по вкладам ≤ 2,4 млн рублей, и 15% — если он выше.

Однако если вы заработали, к примеру, 100 000 руб., а необлагаемая сумма (максимальная ставка ЦБ за год на 1-е число каждого месяца × 1 млн руб.) составляет 180 000 руб. — вам не придется ничего платить.

Если цифра больше, скажем, 200 000 рублей, то вам придется заплатить (200 000 — 180 000) × 13% = 2 600 рублей. Подробнее о методах расчета читайте здесь.

Что касается облигаций, то уже как три года с купонов любых облигаций удерживается налог по ставке 13% для налоговых резидентов РФ и 30% для нерезидентов.

Этого можно избежать, если вы резидент РФ и у вас ИИС, при закрытии которого вы примените вычет типа Б (писали подробнее тут), либо если у вас ИИС-3.

И все же, казалось бы, ответ явно не в пользу недвижимости, так почему же большинство россиян до сих пор живут с идеей купить квартиру и сдавать ее в аренду в старости?

Думаю, все дело в неуверенности в будущем и горьком опыте. За последние 30 лет россияне не раз убеждались, что вклады могут обесцениться, а вот квартиру так просто не отнимешь.

Как решить?

➡️ Если вы хотите взять ипотечный кредит по текущим ставкам, чтобы в будущем сдавать квартиру в аренду, то стоит обратить внимание на более доходные варианты.

➡️ Если вы не верите в стабильность рубля — присмотритесь к валютным инструментам.

#недвижимость

@bitkogan

Да, как мы подсчитали ранее, недвижимость уступает по доходности российским акциям, но это компенсируется меньшими рисками.

😞Однако инвестиции в акции — штука творческая и достаточно волатильная. И главное — в нашей стране сопряженная с дополнительными нерыночными рисками. Увы.

😞Недвижимость не имеет риска дополнительной эмиссии акций, но у нее есть другой минус — высокий порог входа. Но можно рассмотреть фонды недвижимости, хотя их пока немного.

А что сейчас — не поздно ли инвестировать в недвижимость?

Все зависит от того, на какой срок вы планируете вложиться. Недвижимость не терпит суеты. Давать прогнозы на полгода-год — штука неблагодарная. И главное, не самая разумная.

Несмотря на то что в мае средняя стоимость квадратного метра новостроек снизилась на 0,5%, а программа льготной ипотеки под 8% заканчивается 1 июля, я не ожидаю обвала цен:

😞Рост себестоимости строительства не позволит застройщикам продавать жилье себе в убыток. Они могут просто придержать продажи, если у них есть запас прочности. Кроме того, объемы новых проектов сейчас резко сократились, что может привести к дефициту жилья к 2026 году.

😔Вместо государственных программ появляются программы от застройщика.

😟Также стоит учитывать невысокую обеспеченность жильем в России и «выбывание» старого фонда при неизбыточных объемах строительства, что будет поддерживать цены на недвижимость.

😕И, наконец, не забываем про депозиты, которые за год принесут прирост в 9 трлн руб. Вы думаете, эти деньги не пойдут в недвижимость?

Статистически инвестиции в недвижимость как антиинфляционный инструмент себя оправдывают. В дальнейшем? Думаю, все будет так же.

#недвижимость

@bitkogan