❗️ Итоги первого полугодия 2025: как изменился рынок недвижимости без господдержки ипотеки
#эксклюзив

Год без программы льготной ипотеки, отмененной в июле 2024 года, совпал с высокой ключевой ставкой ЦБ. По итогам первого полугодия 2025 года это привело к заметным изменениям на рынке новостроек Москвы. Материал подготовлен на основе аналитических данных компании Metrium.

🔺 Основные тренды:
Замедление роста цен:
В массовом сегменте годовой прирост цен (июнь 2025 к июню 2024) составил +4%.
В бизнес-сегменте — +3%.
Для сравнения: в 2024 году цены в этих сегментах росли на +18% и +12% соответственно.
Сокращение доли ипотечных сделок:
В «старой» Москве доля ипотечных сделок снизилась на 24 п.п., составив 48%.
Падение покупательской активности:
Объем заключенных ДДУ в первом полугодии 2025 года сократился на 10% в годовом выражении (до 27,8 тыс. ДДУ).

🔺 Новая Москва: остров стабильности
В отличие от «старой» Москвы, Новая Москва демонстрирует устойчивость:
Рост цен за год составил +10%, что сопоставимо с уровнем инфляции.
Доля ипотечных сделок остается высокой — 67%.
Причины такой стабильности:
Большинство объектов попадают под лимит семейной ипотеки.
Новая Москва предлагает наиболее доступное жилье в столице с существенным ценовым разрывом относительно «старой» Москвы.

🔺 Проблемы девелоперов
Снижение рентабельности:
Чтобы удержать покупателей, часть застройщиков предлагает цены ниже рыночных.
Крупные скидки временно оживили спрос, но сформировали заниженные ценовые ожидания у покупателей.
Сокращение числа новых проектов:
В «старой» Москве запущено всего 17 новых проектов против 34 за аналогичный период 2024 года.
Дополнительные вызовы:
Рост стоимости строительства.
Удорожание кредитов.
Сложности с привлечением проектного финансирования.
Дефицит рабочей силы и подрядчиков, которые стали более осторожно работать с застройщиками.

👉 Хотите узнать больше? Подробный анализ тенденций, прогнозы и рекомендации доступны в эксклюзивном отчете Metrium

❗️Продажа долгов ЖКХ коллекторам — не лучшее решение
#эксклюзив

Недавно в СМИ прозвучало предложение о продаже долгов ЖКХ коллекторам. Хотя на первый взгляд это может показаться привлекательным решением для управляющих компаний (УК), стоит учитывать ряд существенных нюансов. О них «Движимой повестке» рассказала член генсовета «Деловой России», член рабочей группы механизма «Регуляторной гильотины» по направлению коллекторская деятельность Екатерина Авдеева.

🔺С одной стороны, не стоит демонизировать саму идею коллекторской деятельности, сегодня она действительно хорошо регламентирована. Работа коллекторских компаний существенно перестроена, они обязаны четко выполнять регламенты, а систематическое нарушение закона с их стороны повлечет исключение из реестра.

🔺С другой стороны, нужно учитывать и социальный аспект, который связан с тревожным восприятием населением звонков коллекторов.

🔺Кроме того, продажа любых долгов всегда происходит с существенным дисконтом. Это означает, что управляющая компания получит значительно меньшую сумму, чем фактический размер задолженности.

«Возникает вопрос: насколько это выгодно, если есть возможность полного цикла взыскания через суд и службу судебных приставов? Сокращение доходов в таком случае может быть нецелесообразным», — говорит Екатерина Авдеева.

🔺Также передача долгов коллекторам может привести к потере контроля над процессом взыскания и снижению прозрачности доходов коммунальных служб.

При этом любые недополученные УК средства, в том числе из-за дисконта, в конечном итоге лягут повышением затрат на потребителя в виде увеличения платежей.

❗️В первом полугодии 2025 года продажи жилья в новостройках сократились на четверть

За первое полугодие 2025 года продажи на первичном рынке жилья в России сократились примерно на четверть, сообщили аналитики Дом. РФ.

🔺За шесть месяцев 2025 года в новостройках продано 10,4 млн кв. метров (218 000 ДДУ), что на 26% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

В июне продажи квартир по ДДУ составили 1,7 млн кв. м. Спад в годовом выражении продолжил ускоряться (-53% г/г).

🔺Продажи застройщиков в денежном выражении в целом по стране сократились меньше (2,1 трлн руб., -16% г/г) — за счет роста средней цены реализации квадратного метра.

❗️Порядка 3 000 торговых точек в Подмосковье будут вынуждены менять формат

До 1 сентября примерно 3 000 торговых точек в Московской области придется либо перестраивать свой бизнес (менять ассортимент, подход к ценообразованию, перепрофилировать), либо закрывать его, говорит владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин.

🔺Это связано с тем, что с 1 сентября в Подмосковье будет запрещена продажа алкоголя в магазинах, расположенных во дворах жилых домов.

🔺Перепрофилирование алкомаркетов возможно как внутри сектора продуктового ритейла (магазины формата «у дома» без алкоголя, узкоспециализированные магазины типа «мясо», «булочная»), так и с изменением назначения (аптеки, кафе, спортзалы, пункты выдачи заказов маркетплейсов (ПВЗ), коворкинг, прачечная и прочее), продолжает эксперт по элитной недвижимости Григорий Ашихмин.

🔺Если помещение будет сдаваться так же под торговлю (но без алкоголя) — ставки упадут на 20–40%, так как выручка от продажи еды/напитков ниже, чем от спиртного. Зачастую, прибыль от алкоголя «покрывает» низкую прибыль от продуктов.

По его мнению, помещение переводится в услуги (аптека, химчистка, мини-офис) — стоимость аренды может сохраниться на том же уровне.

В случае полного закрытия бизнеса арендатора и неопределенности, собственники могут демпинговать, предлагая площади за символические условия, лишь бы не простаивали, говорит эксперт.

🔺Также Григорий Ашихмин предположил, что на эти площади могут зайти сетевые компании и франшизы («Пятерочка», «Магнит», «Дикси», «ВкусВилл», аптеки, пекарни и пр.).
• Сервисные услуги (ремонт техники, цветочные, химчистки).
• Фуд-корнеры (кофе с собой, бургерные, суши).
• Новые сетевые форматы направленности спорта, стрит-фуда, коворкинга.
• Мини-офисы (курьерские пункты выдачи, страховые агенты).

❗️Аренда жилья в России начала дорожать

Медианная стоимость арендного жилья в 11 из 16 городов-миллионников за месяц выросла до 8,5%, сообщили аналитики сервиса «Яндекс Аренда».

В среднем ставка долгосрочной аренды по всем типам комнатности в городах-миллионниках по итогам июля увеличилась на 2,4%. Медианная ставка по всем 16 городам составила 35 000 рублей.

🔺Наиболее ощутимый рост показал Санкт-Петербург: +8,5% до 51 000 рублей.

🔺Также быстрыми темпами показатель растет в Самаре (+6,7% до 30 000 рублей), Перми (+4,7% до 31 000 рублей), в Воронеже (+4,6% до 26 000 рублей) и в Москве (+4,1; до 89 000 рублей).

Подорожание происходит в преддверии начала самого активного для рынка сезона, который приходится на август и сентябрь. «Рост активности арендаторов в июле 2025 года в сравнении с июнем составил 8,4% в среднем по городам-миллионникам», — сказал руководитель сервиса Роман Жуков.

🔺Квартиры более бюджетного сегмента сдавались быстрее, что привело к росту медианной ставки в большинстве городов, говорит он. Так, предложение сдаваемого жилья за месяц сократилось в 10 миллионниках в диапазоне от 4,6% до 25,6%.

❗️ Что сейчас происходит в девелопменте?

Первое полугодие выдалось контрастным: одни застройщики нарастили выручку, другие ушли в минус. Новые проекты выводят точечно, а кредитная нагрузка населения растет.

🔺 В миллионниках в июле стартовали продажи 28 ЖК. Лидеры — Екатеринбург (5), Пермь (6) и Петербург (5). В Москве — 1 проект, в ряде городов стартов вообще не было.

🔺 Лишь у шести девелоперов из топ-20 выросла выручка. Это ССК, «Развитие», «Донстрой», ПИК, MR и «Страна Девелопмент». Неплохо, ведь у половины топа она упала.

🔺 За январь–июль девелоперы начали строить 21,2 млн м². Это -19% год к году, но если сравнивать июли, то видим прирост на 9%. Лидеры — ПИК, «Самолет», «ЮгСтройИнвест».

🔺 Средний долг застройщиков перед банками достиг 8,9 трлн ₽. Эксперты говорят, что больше всего рискуют проекты на ранних стадиях без эскроу-подушки.

Подборкой поделились коллеги из канала @dvizhenieru — подписывайтесь, там по делу пишут о недвижимости, стройке и рынке.

❗️В Москве наблюдается дефицит многофункциональных новостроек
#эксклюзивнопервыми

В столице наблюдается дефицит многофункциональных комплексов (МФК), несмотря на востребованность формата, сказала директор коммерческого управления Stone Кристина Недря.

Лишь 8,7% проектов на первичном рынке «старой» Москвы являются МФК, подсчитали аналитики компании.

В 2023 году стартовало строительство шести МФК, в 2024 году – девяти, а за первые шесть месяцев 2025 года только двух.

🔺«Синергия различных функций в рамках одного проекта – непростая задача, требующая специфической бизнес-модели», — пояснила ситуацию Кристина Недря.

❗️Налоговики стали по несколько раз взыскивать недоимки за одно нарушение
#эксклюзив

Налоговые органы стали взыскивать одну и ту же недоимку с налогоплательщиков, которые являются звеньями взаимозависимой цепочки.

🔺Обычно, если бизнесу вменяют нарушение вследствие взаимоотношений с «техническими» компаниями ради получения необоснованной налоговой выгоды, недоимку должен оплачивать бенефициар схемы. Однако теперь налоговики все чаще привлекают отдельно и нефункциональные компании — и тогда основная организация, по сути, оплачивает недоимку несколько раз.

❗️В строительной сфере распространены «налоговые» проблемы
#эксклюзивно

Достаточно часто крупные строительные компании сталкиваются со сложностями при взаимодействии с налоговыми органами. Например, генподрядчик привлекается к ответственности за нарушения с подрядчиками, а подрядчики в то же время — за нарушения своих субподрядчиков, рассказал эксперт Совета по финансово-промышленной и инвестиционной политике Торгово-промышленной палаты, налоговый консультант Алексей Крылов.

🔺Проблема в том, что налоговый орган не всегда корректно подходит к определению действительных налоговых обязательств, поясняет он. «Из-за какой-то сомнительной части работ у субподрядчика (например, по НДС), налоговые органы могут поставить под сомнение весь НДС у генподрядчика в отношении спорных операций», — рассказал Крылов.

🔺Чтобы обезопасить себя «белому» бизнесу, можно пользоваться налоговыми оговорками. Например, «запрашивать информацию напрямую у налоговой службы до заключения сделки: насколько это хороший контрагент?», уточнил эксперт. Максимальная налоговая безопасность предполагает формирование эшелонов документов, которые будут при случае продемонстрированы налоговой, и буквально поминутно продемонстрируют, как выполнялись работы, приобретались товары и так далее, добавил Алексей Крылов.

❓Как справедливо дифференцировать ипотечные ставки

На днях спикер Госдумы Вячеслав Володин заявил, что правительство обсуждает возможность ввода для разных регионов «дифференцированной ставки по ипотеке» — чтобы достичь «социальной справедливости». По его словам, президент уже поддержал эту идею. Так он напомнил об июльской инициативе, касающейся льготной семейной ипотеки.

В Москве зарплаты в 2,5 раз выше, чем в Саратове, сказал Володин в ходе рабочей поездки в этот город. «Думаю, что в ближайшее время мы выйдем на дифференцированный уровень процентной ставки по ипотеке: в Москве должна быть одна, а в Саратове она должна быть соразмерна средней зарплате в Саратовской области. Тогда будет социальная справедливость», — рассуждает спикер Госдумы.

Звучит хорошо, но возникают вопросы — о справедливости 🙂

❓Сама по себе зарплата конкретного человека зависит не от региона, а от должности, сферы работы и так далее. В таком случае, если мы говорим о справедливости, может быть, логичнее расчитывать ставку в зависимости от уровня доходов заемщика, а не от региона? С другой стороны, а что, если покупатель, ну пусть из Саратова, с низкой зарплатой собрался перебраться в Москву и покупает жилье там?

❓В регионах разнятся не только зарплаты, но и стоимость самого жилья. В частности, в той же Москве и квартиры раза в 2,5 дороже, чем в Саратове. По сути, в городах с более обеспеченным населением цены на жилье выше. Это рыночная, и, пожалуй, как раз справедливая ситуация.

Так что пока идея о ставках, отличающихся в зависимости от средней региональной зарплаты, не очень понятная. Но посмотрим, как будут развиваться события (и будут ли) 🦦

❗️Бывшие спортсмены вкладываются в коммерческую недвижимость

Канал «Cоздаем.РФ» запускают серию роликов с бывшими футболистами — об их деятельности в качестве инвесторов. Спортсмены рассказывают о своих успехах и неудачах на попроще коммерческой недвижимости.

Первым гостем ресурса стал экс-полузащитник ЦСКА и сборной России по футболу Алан Дзагоев. По его словам, раньше он покупал разные помещения, в том числе склады, но прогорел. Но потом дела наладились — подробнее в ролике (пусть будет привкус интриги). На очереди выпуск с Федором Чаловым.

❗Минфин с 7 февраля по 6 августа 2025 года увеличил возмещение банкам по семейной, Дальневосточной и Арктической ипотеке - до 3 п. п. На ИЖС — до 3,5 п.п.

Раньше возмещение рассчитывалось иначе, по следующей формуле: ключевая ставка ЦБ, увеличенная на 2 п.п., минус ставка по льготной программе, по Дальневосточной и Арктической ипотеке - увеличенная на 1,5 п. п.

❗️В июле произошел заметный рост выдачи ипотеки

За июль объем выданной в Банке Дом. РФ ипотеки вырос на 60%, сообщили в кредитной организации.

Основной вклад в этот процесс внесло повышение интереса к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), говорит заместитель председателя правления банка Алексей Косяков.

🔺«Еще одним фактором стало увеличение объема сделок по рыночной ипотеке — на фоне ожиданий дальнейшего снижения ключевой ставки многие клиенты оформляют кредиты с расчетом на рефинансирование на более выгодных условиях», — сказал он.

❗️Налоговые органы неоднократно предъявляли претензии, которые приводили к двойному налогообложению одних и тех же операций, сказал старший юрист налоговой практики Verba Legal Андрей Шептий.

Например, это произошло в деле компании «Технологии Строительства МСМ-1» (№ А40-75305/2021).

🔺После приобретения недвижимости покупатель предъявил сумму налога на добавленную стоимость (НДС) к вычету. Но после налоговой проверки этой компании вычет по НДС оспорили, указав на взаимозависимость покупателя и продавца, а также отсутствие факта уплаты НДС, рассказывает Андрей Шептий.

Затем продавец уплатил НДС, однако суд все равно отказал покупателю в принятии НДС к вычету.

Тогда продавец решил, что его НДС является излишне уплаченным и предпринял попытку его вернуть, поскольку бюджет не должен получать налоги в двойном размере. Однако налоговый орган и суд отказали продавцу в возврате излишне уплаченного НДС, продолжает он.

После этого уже покупатель повторно обратился в суд — с требованием признать недоимку по НДС недействительной. Иск был мотивирован тем, что ранее НДС был уплачен продавцом, значит ущерб для бюджета отсутствовал, а у покупателя есть право на вычет по НДС.

В своем финальном решении суд не удовлетворил требования покупателя, указав, что двойного начисления и взыскания НДС в этом случае не возникает. Суд пояснял, что контрагент-продавец исполнил обязанность по уплате налога в порядке установленном налоговым законодательством на основании сделки по продаже недвижимости, а его покупатель-заявитель будет уплачивать недоимку, начисленную по результатам налоговой проверки — обе обязанности являются различными, имеют разные основания и не корреспондируют друг с другом.

🔺«Таким образом, сложилась ситуация, при которой очевидно, что НДС был уплачен в бюджет дважды, однако формальная позиция налоговых органов и судов не позволила налогоплательщику добиться справедливого решения», — заключил Андрей Шептий.

С пятницей! 💃🕺

❗️Встреча Путина и Трампа должна состояться 15 августа на Аляске.

❗Умер основатель и один из крупнейших акционеров девелоперской компании «Самолет» Михаил Кенин. Ему было 56 лет, это произошло сегодня, сообщили в организации. Причины смерти не раскрываются.

❗️В НИУ ВШЭ рассказали о взглядах россиян с высокими доходами на богатство и статус

Состоятельные россияне считают, что для нормальной жизни на одного человека нужно порядка 250 000 рублей в месяц, а для богатой — 500 000 рублей, говорится в исследовании НИУ ВШЭ.

🔺Ключевыми показателями статуса для таких людей сегодня выступают элитная недвижимость, дорогие автомобили и отдых за рубежом, при этом к показному потреблению они не стремятся.

🔺Россияне из верхних 10% по доходам не склонны оценивать себя как верхушку общества — они сравнивают свой уровень жизни не со средним по стране, а с уровнем жизни соседей по верхнему децилю, приходят к выводу авторы исследования.

❗Должность и образование имеют большое значение для состоятельных россиян

Доход и образ жизни — главные критерии при оценке своего положения в обществе среди обеспеченных россиян.

🔺Следующие по значимости критерии связаны с человеческим капиталом и позицией на рынке труда: уровень образования, квалификации и должность на работе. Причем, чем выше субъективная оценка положения, чем бóльшую роль для респондента играют критерии, связанные с человеческим капиталом, а чем ниже, тем важнее для него материальные критерии — доход и богатство.

Исследователи объясняют это как разной ценностью выживания и самовыражения в разных группах, так и ростом важности культурного и человеческого капитала в более привилегированных.

❗Утвержден план по развитию регионов

Правительство утвердило план по развитию регионов до 2030 года с прогнозом до 2036-го, об этом сообщили в Минэке.

В частности, речь идет о плане по реализации Стратегии пространственного развития страны. Стратегия устанавливает общие приоритеты и подходы к развитию, а план — это конкретное руководство к действию: что именно необходимо делать, в какие сроки и кто за это отвечает.

🔺«План создает основу для согласованной работы различных федеральных и региональных органов власти по развитию территорий», — сказал министр экономического развития России Максим Решетников. В плане собраны конкретные инструменты — от новых подходов к развитию различных территорий до финансовых механизмов, которые помогут повысить качество жизни в самых разных регионах страны.

Министр также сказал, что особый акцент в документе сделан на опорных населенных пунктах, перечень которых определен в прошлом году. Таких по стране 2160 — в первую очередь это малые города и села. «Федеральные субсидии теперь будут распределяться с учетом задач пространственного развития, чтобы деньги приходили туда, где они особенно нужны», — подчеркнул он.