🤔 Сергей Гордейко:

«За апрель 2025 года, по данным ДОМ РФ, из общего количества кредитов по льготным программам ипотеки было выдано 35 779 кредитов по семейной ипотеке, из которых только 6%, или 2 177, – по новой программе "семейки" на вторичное жилье.

Сделки по ипотеке со "вторичкой" все-таки совершались, по ним ожидается рост, но небольшой – из-за многих ограничений по этой программе. Выдачи ипотеки по ней никогда не выйдут на уровень выше 10% (3-4 тыс. кредитов) без изменения условий, ограничивающих ее. Если пересмотреть условия, спрос на семейную ипотеку на "вторичку" был бы гигантский.

Конъюнктурно в некоторых городах в отдельных многоквартирных домах могут вырасти цены на "вторичку", потому что это единственное подходящее под программу жилье, но в масштабах страны рост не является значимым».

#мнение

@sgwhois

👍 Владимир Гусаков,
генеральный директор АКРА:

▪️Мы ожидаем, что при сохранении запретительных ипотечных ставок темпы роста цен на недвижимость на первичном рынке будут находиться в пределах 10%. На вторичном рынке цены будут расти быстрее, учитывая более низкую стоимость квадратного метра в данном сегменте.

▪️Разрыв между ценами на первичном рынке недвижимости и на вторичном – примерно 50%.

▪️Несмотря на существенное снижение спроса в первом квартале 2025 года, строящееся жилье в России подорожало в среднем на 2,4% относительно показателей на конец прошлого года.

▪️Введенная в 2019 году схема продаж с использованием эскроу-счетов и связанная с ней схема финансирования строительства за счет проектных кредитов способствуют тому, что в условиях падения спроса на недвижимость у застройщиков не возникает необходимости резко снижать цены на объекты, чтобы профинансировать уже начатое строительство. И, таким образом, есть время для балансировки рынка путем сокращения запуска новых проектов.

▪️Застройщики уже постепенно подстраиваются под рынок, снижая темпы запуска новых проектов. Например, в первом квартале 2025 года этот показатель сократился на 24% по сравнению с первым кварталом 2024 года. Это ограничивает новое предложение. При этом сохраняется достаточно устойчивый спрос со стороны покупателей, пользующихся семейной ипотекой.

▪️Девелоперы сейчас сталкиваются с трудностями, но риски массовых дефолтов в краткосрочной перспективе остаются ограниченными.

#мнение #цены #недвижимость

@rusipoteka

💳 Тарас Скворцов,
зампред правления, финансовый директор Сбербанка:

▪️Для пузыря на ипотечном рынке нет ключевого условия – доступной ипотеки. Именно поэтому вывод ЦБ о пузыре выглядит несколько странно: обычно о пузыре говорят, когда много заемщиков одновременно стараются взять ипотеку, банки ослабляют кредитные условия – стоимость квартир сильно растет. В настоящий момент мы, напротив, имеем дело с ужесточением банками кредитных условий, с рекордно высокими ставками на вторичном рынке, ужесточением доступности программ господдержки на первичном рынке. В этих условиях рост цены квадратного метра ведет к снижению доступности жилья в ипотеку.

▪️Но надо не забывать о сохраняющемся росте зарплат, и то, что ключевые метрики доступности по мере снижения ставки будут улучшаться. В своем исследовании ЦБ использовал методику иностранного банка, которая на текущем этапе в минимальной степени применима к российским реалиям.

▪️Что касается отмены комиссии для застройщиков, то это уже привело к снижению выдач в сегменте, где стоят завышенные требования ЦБ по риск-весам. Теперь заемщикам приходится вносить более высокий первоначальный взнос – 30% и более, иначе кредит получить почти невозможно. С другой стороны, снижение ключевой ставки поддержит спрос – Сбер уже выдает рыночную ипотеку на 2-3,5% дешевле, чем это было до заседания ЦБ 6 июня.

▪️Ставку (ключевую – прим.) снизили до 20%, но разрыв между инфляцией и ключевой ставкой остается слишком большим, чтобы избежать серьезных негативных последствий для экономики и для банковского сектора в том числе.

▪️Мы ждем дальнейших шагов от регулятора по снижению ключевой ставки. Но очень важно не забывать и про беспрецедентные меры ужесточения на кредитование, которые были введены в последние годы широким фронтом, местами они носят запретительный характер. Их тоже необходимо ослаблять одновременно со ставкой, иначе даже при низких ставках банки просто не смогут кредитовать в соответствии со спросом, и это вызовет новый структурный кризис, когда ставки по кредитам не будут коррелировать с динамикой ключевой ставки.

#мнение

@rusipoteka

💳 Александр Ведяхин,
первый зампред правления Сбербанка:

▪️Скорее всего, ЦБ снизит ставку (ключевую – прим.) дополнительно на 100 базисных пунктов в июле. По нашему мнению, есть высокая вероятность того, что к концу года ключевая ставка опустится до 17%.

▪️Ставки на кредиты постепенно снижаться будут, это прямое следствие снижения ключевой ставки, но сейчас 20% это не то снижение, которое существенно влияет на экономику.

▪️Для восстановления необеспеченного кредитования в условиях текущих регуляторных ограничений пока предпосылок нет, а вот ипотека перестала сокращаться и перешла к небольшому росту, даже несмотря на высокие рыночные ставки и ограниченную доступность программ субсидирования.

▪️Когда мы говорим про ипотеку, мы должны сравнивать и процентные расходы, и рост стоимости жилья. Мы видим, что сейчас на самом деле жилье, особенно в Москве, растет. И остановка массовой льготной ипотеки не сильно повлияла на рост. Поэтому, если сравнить стоимость кредита с ростом жилья и против депозита, наверное, я бы рекомендовал на начальный этап все-таки накопить. И как раз сейчас завершается период высоких ставок, в том числе и по вкладам. Условно через полгода, когда я надеюсь, что начнется хорошее снижение и ставок по кредитам, то тогда войти в ипотеку. Но это если нет первоначального взноса, либо он не полностью сформирован.

▪️Я думаю, что рост цен на жилье может быть точно сопоставим с ипотечными ставками, когда они снижаются. За время высокой ставки много проектов не стартовало, это создает перспективы снижения, а не роста доступности жилья в будущем. Поэтому мы следующие два-три года будем находиться в условном недостатке жилья, а недостаток чего-то всегда ведет к повышенной цене.

#мнение

@rusipoteka

💳 Кирилл Царев,
первый зампред правления Сбербанка:

▪️Если мы говорим про ипотеку, то мы увидим уверенный рост портфеля (по итогам 2025 года – прим.). Хотя объемы выдач только за этот год будут, наверное, меньше.

▪️Сейчас правильнее оперировать понятием «реальная процентная ставка» – это, по сути, «ключевая минус инфляция». Мы видим, что она аномально высокая, и в такой ситуации всегда будет модель максимальных сбережений. Поэтому, я думаю, если ставка будет снижаться на 1-2 п.п., мы не увидим существенного роста кредитования. За исключением ипотеки – оно будет развиваться несколько в ином русле, просто потому что наличие госпрограмм с другим уровнем ставок, по сути, выводит их из периметра управления через ключевую.

▪️Не надо забывать, что дополнительно, помимо ставки, весь прошлый год, и частично, этот ЦБ вводил целый набор дополнительных требований к банкам по макропродукциальным лимитам. Помимо ставки кредитование физлиц ограничивается их высокой долговой нагрузкой. Ни один банк сегодня не может, например, выдать продукты клиентам с предельной долговой нагрузкой более 80%. Таким образом, даже если ставки опустятся, у нас не придет такое большое количество народа, которое сможет взять очень много денег.

▪️Мы действительно отменили все комиссии для застройщиков, и увидели в мае снижение выдач примерно на 10%. Мы не считаем его таким значительным по двум причинам. Во-первых, у нас полмесяца еще действовали решения, где эти комиссии были. И, соответственно, фактически часть месяца мы жили по прежним правилам. Во-вторых, сейчас за счет снижения стоимости денег у нас появляется определенный маневр с точки зрения доходности.

▪️Но я напомню, что правительство приняло решение о дополнительной компенсации банкам в 1-1,5% в зависимости от программ, которые действуют до августа. Если же в августе у нас не будет продления этой дополнительной компенсации, то тогда мы действительно увидим более серьезное сокращение объемов одобрения льготной ипотеки.

▪️Мне кажется, что государство планомерно идет к более адресным программам, и это хорошо. Сейчас мы видим семейную, дальневосточную, арктическую, айтишную программы, будет программа СВО. Я считаю, что это правильное решение. Определенная категория граждан получает возможность оформить по льготной ставке ссуду. Я не думаю, что это окажет значительное влияние на рынок жилья в целом, с одной стороны. С другой стороны, поможет гражданам улучшить свои жилищные условия.

#мнение #сбербанк

@rusipoteka

🫧 Дефицит предложения на рынке новостроек в РФ может образоваться в ближайшие два-три года из-за сокращения запусков проектов, считает зампред правления Банка ДОМ РФ Антон Медведев.

По его словам, запуски проектов снизились на 20% – с 18,8 до 15 млн кв. м. До конца года ожидается развитие данной тенденции.

#первичка #новостройки #мнение

@rusipoteka

🔴 Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Выступил с легкой речью насчет рынка недвижимости)
Почему-то многим она показалась немного провокационной, но, по-моему, сейчас риэлторы – единственные люди на рынке, которые могут говорить то, что думают!)

Прежде всего возникло ощущение, что строительный рынок уже не суверенен, в него вселился "веном" в виде банковской отрасли, как в фильме, и теперь он управляет личностью. Все разговоры не о продукте, клиентском сервисе, эффективности организации процессов, а о
⚫️льготной ипотеке,
⚫️ставке по кредитам,
⚫️финансовой устойчивости застройщиков.

За годы введения эскроу фактически вся прибыль стала оседать в банках, а застройщики все больше похожи на тех, кто просто нарабатываются, несут большие риски, но с маржой "швах"!

В итоге банковская дудка играет так, что начинают строить не то, что нужно рынку, а там, где все понятно банкам. Вот и результат:
⚫️рост цен на недвижимость,
⚫️рост доли проектов комфорт-класса, а не эконома, который так нужен рынку!

И что самое плохое, сейчас резко сокращается новое строительство как в высотном сегменте, так и в загородной недвижимости. Более того, такая стратегия застройщиков оправдана. На цифрах показал, что если ставка начнет снижаться, то вторичная и загородная недвижимость начнут оказывать серьезную конкуренцию за ипотечные сделки, где сейчас девелоперы забирают все из-за разницы в ставке между льготной ипотекой (6%) и рыночной (24%). Поэтому свет в конце тоннеля может оказаться встречным поездом!

При этом и банки, и правительство почему-то не ставят в своих целях стоимость жилья как главный приоритет. И там, и там мы получаем ответ, что цена – это некий рыночный фактор, и что теперь с этим делать – ну растет и растет. Вот с этим я не согласен! Конечной целью регулирования рынков является достаточность конкуренции и снижение барьеров, что должно отражаться в снижении цен или, как минимум, в их стабилизации. А мы видим наоборот: с введением эскроу цены выросли в два раза. Ничего себе инструмент!!!

С загородной недвижимостью на самом деле сложная ситуация: из-за перехода на эскроу там просто все с катушек слетело. Даже не хотел бы много писать на эту тему, просто на мой взгляд, с позиции результата – резкое сокращение объемов новых проектов и возникновение множества банкротов среди девелоперов загородной недвижимости – это не тот результат, который все ждали!

При этом девелоперы достаточно оптимистичны и все еще верят в новые льготные программы, хотя, на мой взгляд, их не будет до улучшения геополитической ситуации. Это реально дорого: текущие программы обходятся примерно в 2 триллиона рублей в год – это почти 5% российского бюджета.

Плюсы есть, очень много и позитивного, Минстрой на самом деле старается! Но сегодняшний пост – о проблемах в отрасли)

А самая главная проблема в том, что в результате в долгосрочной перспективе строить станут меньше, цены будут выше и рынок будет все больше консолидироваться вокруг крупных компаний – а ведь очень жаль!!!».

#недвижимость #мнение

@khusainov_ildar

ЦБ может снизить ключевую ставку:

🔽до 18% в июле,
🔽до 15-16% к концу этого года.

Таким прогнозом поделился первый зампред правления Сбербанка Александр Ведяхин.

Говорить о переохлаждении экономики, по его словам, преждевременно. По оценке Сбербанка, при сохранении траектории ВВП в первом полугодии 2025-го рост по итогам всего 2025 года составит 1,5%.

«Банк России хорошо понимает, что для сглаживания рисков переохлаждения требуется более низкая ключевая ставка. Он уже начал снижать ставку и, скорее всего, активно продолжит этот процесс с учетом его последних мягких комментариев», – считает Ведяхин.

#мнение #ключеваяставка

@rusipoteka