Рынок жилья: страшилки или взгляд без розовых очков?
🔸«Очень много страшилок рисуется», - заявляла глава ЦБ Эльвира Набиуллина в начале июня, в очередной раз ратуя за отмену программ льготной ипотеки. И добавляла, что строительный сектор «будет расти, не будет провала рынка». При этом в целом в ЦБ ожидают, «что ипотека в 2024 году может вырасти на 7-12%».
Однако не очень понятно, на чем основываются бесстрашие и оптимизм ЦБ. Объемы выданных ипотечных кредитов (в млрд руб.) в январе-мае 2024 года упали на 15% в годовом выражении, число выданных ипотечных кредитов (в шт.) - на 16%. При этом вторичный рынок провалился на 28% и 23% соответственно. Доля льготной ипотеки же на рынке составляет порядка 70% от объема выданных ипотечных кредитов.
Даже при наличии льготных программ цифры выглядят страшновато, а что будет без них? Куда более реалистично выглядят прогнозы ДОМ.РФ или Сбербанка о том, что объемы ипотечного кредитования по итогам 2024 года упадут на 25-30%. И сложно представить, что это не потянет за собой на дно всю строительную отрасль.
По итогам января-мая 2024 г. ввод жилья пока рос на 1,3% в годовом выражении. Но если смотреть помесячно, то в мае уже началось падение - на 0,5% в среднем по стране, но при этом в Центральном ФО - на 5,8%, в Сибирском ФО - на 6%, Приволжском ФО - на 14,3%, Северо-Западном РФ - на 26,3%. И это, видимо, только начало лавины. Когда же отменят массовые льготные программы и завершатся уже текущие проекты, обвал может быть сокрушительным для рынка жилья. И остро встанет вопрос о том, за счет чего будет обеспечиваться достижение национальных целей в этом направлении.
#ипотека #льготная_ипотека #ЦБ_РФ #ДомРФ #строительство
🔸«Очень много страшилок рисуется», - заявляла глава ЦБ Эльвира Набиуллина в начале июня, в очередной раз ратуя за отмену программ льготной ипотеки. И добавляла, что строительный сектор «будет расти, не будет провала рынка». При этом в целом в ЦБ ожидают, «что ипотека в 2024 году может вырасти на 7-12%».
Однако не очень понятно, на чем основываются бесстрашие и оптимизм ЦБ. Объемы выданных ипотечных кредитов (в млрд руб.) в январе-мае 2024 года упали на 15% в годовом выражении, число выданных ипотечных кредитов (в шт.) - на 16%. При этом вторичный рынок провалился на 28% и 23% соответственно. Доля льготной ипотеки же на рынке составляет порядка 70% от объема выданных ипотечных кредитов.
Даже при наличии льготных программ цифры выглядят страшновато, а что будет без них? Куда более реалистично выглядят прогнозы ДОМ.РФ или Сбербанка о том, что объемы ипотечного кредитования по итогам 2024 года упадут на 25-30%. И сложно представить, что это не потянет за собой на дно всю строительную отрасль.
По итогам января-мая 2024 г. ввод жилья пока рос на 1,3% в годовом выражении. Но если смотреть помесячно, то в мае уже началось падение - на 0,5% в среднем по стране, но при этом в Центральном ФО - на 5,8%, в Сибирском ФО - на 6%, Приволжском ФО - на 14,3%, Северо-Западном РФ - на 26,3%. И это, видимо, только начало лавины. Когда же отменят массовые льготные программы и завершатся уже текущие проекты, обвал может быть сокрушительным для рынка жилья. И остро встанет вопрос о том, за счет чего будет обеспечиваться достижение национальных целей в этом направлении.
#ипотека #льготная_ипотека #ЦБ_РФ #ДомРФ #строительство
👍54🤔11🤬4👎3🤯2
Строительство: что такое хорошо?
🔶 «Строительная отрасль заканчивает 2024 год достаточно хорошо», - сообщил сегодня вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
По его оценке, объем работ в строительстве вырос более чем на 32% в этом году по сравнению с 2019 годом - и это хорошо. Вот только это означает, что по сравнению с прошлым годом рост составил лишь около 3,1% или чуть больше. То есть рост замедлился, учитывая, что до этого три года ежегодные темпы роста объема строительных работ составляли 7-9%.
Учитывая новости о возможном сокращении инвестпрограмм и госкомпаний (например, РЖД), и частного бизнеса (например, «Северстали»), темпы роста в стройке могут и далее замедляться, и это уже плохо.
Кроме того, по итогам года будет введено не менее 105 млн кв. м жилья. И это хорошо. Вот только в прошлом году мы уже вышли на темпы строительства в 110,4 млн кв. м в год. То есть ввод жилья замедлился примерно на 4,9%, и это уже плохо, тем более и этот объем в значительной степени связан с оформлением жилья на фоне бесплатной газификации и т.п. Учитывая же грядущие непростые времена в условиях резкого провала ипотечного кредитования, перспективы даже сохранения объемов вводов остаются довольно туманны.
Из хороших новостей, озвученных М. Хуснуллиным, можно отметить то, что до конца этого года будут разработаны основные критерии для распространения программы семейной ипотеки на вторичный рынок в населенных пунктах, где почти или совсем не строится новое жилье. По оценке вице-премьера, в стране насчитывается около 800 таких малых и средних городов. Вот только нужны меры по запуску и первичного рынка в таких городах, например, по аналогии с дальневосточной ипотекой – чтобы и в последующие годы оценивать их хорошо.
#строительство #жилье #ипотека
🔶 «Строительная отрасль заканчивает 2024 год достаточно хорошо», - сообщил сегодня вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
По его оценке, объем работ в строительстве вырос более чем на 32% в этом году по сравнению с 2019 годом - и это хорошо. Вот только это означает, что по сравнению с прошлым годом рост составил лишь около 3,1% или чуть больше. То есть рост замедлился, учитывая, что до этого три года ежегодные темпы роста объема строительных работ составляли 7-9%.
Учитывая новости о возможном сокращении инвестпрограмм и госкомпаний (например, РЖД), и частного бизнеса (например, «Северстали»), темпы роста в стройке могут и далее замедляться, и это уже плохо.
Кроме того, по итогам года будет введено не менее 105 млн кв. м жилья. И это хорошо. Вот только в прошлом году мы уже вышли на темпы строительства в 110,4 млн кв. м в год. То есть ввод жилья замедлился примерно на 4,9%, и это уже плохо, тем более и этот объем в значительной степени связан с оформлением жилья на фоне бесплатной газификации и т.п. Учитывая же грядущие непростые времена в условиях резкого провала ипотечного кредитования, перспективы даже сохранения объемов вводов остаются довольно туманны.
Из хороших новостей, озвученных М. Хуснуллиным, можно отметить то, что до конца этого года будут разработаны основные критерии для распространения программы семейной ипотеки на вторичный рынок в населенных пунктах, где почти или совсем не строится новое жилье. По оценке вице-премьера, в стране насчитывается около 800 таких малых и средних городов. Вот только нужны меры по запуску и первичного рынка в таких городах, например, по аналогии с дальневосточной ипотекой – чтобы и в последующие годы оценивать их хорошо.
#строительство #жилье #ипотека
🤔20👍8🤬2👎1😁1
Спад в строительстве набирает обороты
🔶 Крупные участники строительного сектора прозрачно намекают на то, что ситуация в строительстве становится все хуже, и такими темпами через пару лет мы придем к настоящему дефициту предложения.
К прошлогодним ограничениям льготной ипотеки теперь добавились более строгие ипотечные стандарты, дополнительно ограничивающие ипотеку от застройщиков, а запредельно высокие ставки и повышение цен на стройматериалы никуда не делись – и вот уже за январь-февраль 2025 года темпы ввода жилья рухнули на 24% в годовом выражении. Не лучше ситуация и в других сегментах строительства – например, в дорожном строительстве, где компании столкнулись с резким ростом издержек на зарплату, на лизинг техники и оборудования и др., а новые госконтракты откладываются.
И хотя в целом по стране объемы строительных работ еще по инерции показывают рост (в 2024 г. – на 2,1%, в январе 2025 г. – на 7,4% в годовом выражении), значительная часть регионов России уже столкнулась со спадом объема строительных работ. По итогам 2024 г. такая ситуация сложилась в 42 регионе страны, в январе 2025 года – в 36 регионах. Отражается это все и на финансовых результатах. В январе 2025 года сальдированный финансовый результат в строительстве стал отрицательным: сумма убытков выросла в 7,8 раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и превысила сумму прибыли у тех компаний сектора, где еще сохранилась прибыль.
Вот и получается, что вместо расширения предложения, необходимого для стабилизации цен, экономика катится в совершенно противоположную сторону – к сокращению предложения. Правда, в Минстрое заявляют о разработке мер поддержки строительного рынка, включая смягчение части ограничительных норм на ипотеку, отсрочки уплаты налога на прибыль для застройщиков, достраивающих свои проекты, введение залога при покупке квартир в рассрочку и др. Однако пока что все это – только предложения, которые еще предстоит обсуждать и согласовывать. Да и на каждое оживление спроса у ЦБ всегда быстро появляется свой ответ в виде «ограничить» и «пресечь.
#строительство #девелоперы #ипотека
🔶 Крупные участники строительного сектора прозрачно намекают на то, что ситуация в строительстве становится все хуже, и такими темпами через пару лет мы придем к настоящему дефициту предложения.
К прошлогодним ограничениям льготной ипотеки теперь добавились более строгие ипотечные стандарты, дополнительно ограничивающие ипотеку от застройщиков, а запредельно высокие ставки и повышение цен на стройматериалы никуда не делись – и вот уже за январь-февраль 2025 года темпы ввода жилья рухнули на 24% в годовом выражении. Не лучше ситуация и в других сегментах строительства – например, в дорожном строительстве, где компании столкнулись с резким ростом издержек на зарплату, на лизинг техники и оборудования и др., а новые госконтракты откладываются.
И хотя в целом по стране объемы строительных работ еще по инерции показывают рост (в 2024 г. – на 2,1%, в январе 2025 г. – на 7,4% в годовом выражении), значительная часть регионов России уже столкнулась со спадом объема строительных работ. По итогам 2024 г. такая ситуация сложилась в 42 регионе страны, в январе 2025 года – в 36 регионах. Отражается это все и на финансовых результатах. В январе 2025 года сальдированный финансовый результат в строительстве стал отрицательным: сумма убытков выросла в 7,8 раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и превысила сумму прибыли у тех компаний сектора, где еще сохранилась прибыль.
Вот и получается, что вместо расширения предложения, необходимого для стабилизации цен, экономика катится в совершенно противоположную сторону – к сокращению предложения. Правда, в Минстрое заявляют о разработке мер поддержки строительного рынка, включая смягчение части ограничительных норм на ипотеку, отсрочки уплаты налога на прибыль для застройщиков, достраивающих свои проекты, введение залога при покупке квартир в рассрочку и др. Однако пока что все это – только предложения, которые еще предстоит обсуждать и согласовывать. Да и на каждое оживление спроса у ЦБ всегда быстро появляется свой ответ в виде «ограничить» и «пресечь.
#строительство #девелоперы #ипотека
👍28😱10😁4👎3🤬3🔥1
Жилье: ключевые риски от ключевой ставки
🔶 Вопросы жилья - это «один из самых чувствительных вопросов, от решения которого зависит благосостояние и социальное самочувствие граждан России», - сказал вчера Президент В. Путин на встрече с генеральным директором «ДОМ.РФ» В. Мутко. А еще Президент говорил, что для того, чтобы закрыть жилищный вопрос, у нас есть и технологии, и производства строительных материалов, и наука.
И у нас действительно в стройке большой задел, на котором мы сейчас держимся. Вот только нет ключевого условия дальнейшего развития - доступной рыночной ипотеки. Проблемы ипотеки на встрече с Президентом вчера тоже обсуждались. Говорили о том, что ставки высокие, и что продажи жилья замедляются, и что доля льготной ипотеки запредельно высокая, и что объемы ввода жилья в 2027-2028 годах могут снизиться на фоне текущего снижения спроса.
О проблемах жилищного строительства высказался вчера же и вице-премьер М. Хуснуллин. По его словам, новых проектов стало строиться уже на 24% меньше (видимо, за первые три месяца этого года в годовом выражении). И уже даже на начатых проектах инвесторы приостанавливают стройку. И что уже через 2-3 года мы можем увидеть не просто снижение, а резкое падение объема ввода жилья. А ведь тогда чувствительный вопрос станет крайне болезненным. Рост же цен… ? Ну посмотрим, каким он будет, когда ввод жилья обвалится.
И ключевая причина всех нависших рисков, которая называлась и на встрече у Президента, и в интервью М. Хуснуллина - это крайне высокая ключевая ставка, которая держится уже слишком долго (и будет держаться еще непонятно сколько).
При всем при этом строительство жилья - это не просто вопрос повышения комфорта жизни граждан. Это, как заметил М. Хуснуллин, и «мощный фактор развития экономики» - 1 рабочее место в строительстве дает до 8 рабочих мест в смежных отраслях. Так что с падением стройки мы увидим падение еще много чего.
Правительство уже ломает голову над мерами поддержки. Например, стоило бы подумать над введением дифференцированных ставок по льготной ипотеке по регионам. Но из бюджета в этом году уже даже при текущих обязательствах по льготной ипотеке будет потрачено более 1 трлн руб. Поэтому новых масштабных мер поддержки ждать не стоит.
А вот те, кто реально влияют на столь чувствительный вопрос, спят, видимо, спокойно. И держат ключевую ставку в 21%.
#жилье #строительство #ключевая_ставка
🔶 Вопросы жилья - это «один из самых чувствительных вопросов, от решения которого зависит благосостояние и социальное самочувствие граждан России», - сказал вчера Президент В. Путин на встрече с генеральным директором «ДОМ.РФ» В. Мутко. А еще Президент говорил, что для того, чтобы закрыть жилищный вопрос, у нас есть и технологии, и производства строительных материалов, и наука.
И у нас действительно в стройке большой задел, на котором мы сейчас держимся. Вот только нет ключевого условия дальнейшего развития - доступной рыночной ипотеки. Проблемы ипотеки на встрече с Президентом вчера тоже обсуждались. Говорили о том, что ставки высокие, и что продажи жилья замедляются, и что доля льготной ипотеки запредельно высокая, и что объемы ввода жилья в 2027-2028 годах могут снизиться на фоне текущего снижения спроса.
О проблемах жилищного строительства высказался вчера же и вице-премьер М. Хуснуллин. По его словам, новых проектов стало строиться уже на 24% меньше (видимо, за первые три месяца этого года в годовом выражении). И уже даже на начатых проектах инвесторы приостанавливают стройку. И что уже через 2-3 года мы можем увидеть не просто снижение, а резкое падение объема ввода жилья. А ведь тогда чувствительный вопрос станет крайне болезненным. Рост же цен… ? Ну посмотрим, каким он будет, когда ввод жилья обвалится.
И ключевая причина всех нависших рисков, которая называлась и на встрече у Президента, и в интервью М. Хуснуллина - это крайне высокая ключевая ставка, которая держится уже слишком долго (и будет держаться еще непонятно сколько).
При всем при этом строительство жилья - это не просто вопрос повышения комфорта жизни граждан. Это, как заметил М. Хуснуллин, и «мощный фактор развития экономики» - 1 рабочее место в строительстве дает до 8 рабочих мест в смежных отраслях. Так что с падением стройки мы увидим падение еще много чего.
Правительство уже ломает голову над мерами поддержки. Например, стоило бы подумать над введением дифференцированных ставок по льготной ипотеке по регионам. Но из бюджета в этом году уже даже при текущих обязательствах по льготной ипотеке будет потрачено более 1 трлн руб. Поэтому новых масштабных мер поддержки ждать не стоит.
А вот те, кто реально влияют на столь чувствительный вопрос, спят, видимо, спокойно. И держат ключевую ставку в 21%.
#жилье #строительство #ключевая_ставка
👍35👎9🤮3
Ипотека и жилье: идем в тупик
🔸Сверхвысокие ставки, сокращение льготных программ и ужесточение регулирования ипотеки делают свое дело. По последним данным Банка России, в январе-мае 2025 объемы выдачи ипотеки упали на 42,4% г/г (до 1,19 трлн руб.), а число самих договоров рухнуло на 51,4% г/г (до 271,2 тыс.). Судя по оперативным данным ВТБ, в июне ситуация стала еще хуже: за январь-июнь выдача ипотеки рухнула уже на 47% (до 1,5 трлн руб.). Остатки спроса на ипотеку сохраняются благодаря программам господдержки (точнее, тому, что от них осталось): в первом полугодии на семейную ипотеку пришлось почти 70% выдачи ипотеки, еще порядка 10% приходится на остальные ипотечные госпрограммы.
На этом фоне резко выросла просрочка выплат по ипотеке. Часть ипотечных заемщиков не справляется с высокой стоимостью обслуживания кредита, а продать залоговую квартиру и таким образом избавиться от обязательств на вставшем рынке очень непросто. И вот на 1 июня просрочка по ипотеке увеличилась почти вдвое (+98,97%) до 136,8 млрд руб. – до максимума за всю историю наблюдений. В отдельных регионах темпы роста просрочки еще выше: в Новгородской области и Хакасии просрочка выросла в 3,8 раза г/г, в Крыму – в 4,4 раза, в Тыве – в 8,8 раз. И хотя в целом доля просроченной задолженности в портфеле пока не выглядит катастрофической (0,7%), по прогнозам, эта доля продолжит расти и дальше. В Республике Ингушетия, например, доля просрочки в ипотечном портфеле уже приблизилась к 10%, еще в ряде регионов составляет 1-4%.
Мощное падение на ипотечном рынке тянет за собой и жилищное строительство. По данным Росстата, ввод жилья в январе-мае 2025 упал на 16,8% г/г. Слабые продажи жилья становятся очередным фактором роста издержек (в дополнение к растущим ценам на стройматериалы, дефициту кадров и т.д.), поскольку недостаток средств на эскроу-счетах увеличивает ставки по проектному финансированию девелоперов. В итоге, строительство замедляется (тем более что мораторий на неустойки за срыв сроков ввода продлен до конца 2025 года). Как результат, все чаще жилье сдается с задержкой. Теперь это касается 10% строящейся жилплощади, а в отдельных регионах, включая и субъекты РФ с крупным объемом строительства (Москва, Калининградская и Самарская области, Приморский край) – уже 15-20%.
А что же цены на жилье? По данным ДОМРФ, в мае 2025 цены на первичном рынке жилья выросли на 2,95% по сравнению с началом года, и на 7,95% в годовом выражении. В ситуации, когда вместе с платежеспособным спросом падает и предложение, ожидать повышения доступности жилья не приходится.
#ипотека #просрочка #строительство
🔸Сверхвысокие ставки, сокращение льготных программ и ужесточение регулирования ипотеки делают свое дело. По последним данным Банка России, в январе-мае 2025 объемы выдачи ипотеки упали на 42,4% г/г (до 1,19 трлн руб.), а число самих договоров рухнуло на 51,4% г/г (до 271,2 тыс.). Судя по оперативным данным ВТБ, в июне ситуация стала еще хуже: за январь-июнь выдача ипотеки рухнула уже на 47% (до 1,5 трлн руб.). Остатки спроса на ипотеку сохраняются благодаря программам господдержки (точнее, тому, что от них осталось): в первом полугодии на семейную ипотеку пришлось почти 70% выдачи ипотеки, еще порядка 10% приходится на остальные ипотечные госпрограммы.
На этом фоне резко выросла просрочка выплат по ипотеке. Часть ипотечных заемщиков не справляется с высокой стоимостью обслуживания кредита, а продать залоговую квартиру и таким образом избавиться от обязательств на вставшем рынке очень непросто. И вот на 1 июня просрочка по ипотеке увеличилась почти вдвое (+98,97%) до 136,8 млрд руб. – до максимума за всю историю наблюдений. В отдельных регионах темпы роста просрочки еще выше: в Новгородской области и Хакасии просрочка выросла в 3,8 раза г/г, в Крыму – в 4,4 раза, в Тыве – в 8,8 раз. И хотя в целом доля просроченной задолженности в портфеле пока не выглядит катастрофической (0,7%), по прогнозам, эта доля продолжит расти и дальше. В Республике Ингушетия, например, доля просрочки в ипотечном портфеле уже приблизилась к 10%, еще в ряде регионов составляет 1-4%.
Мощное падение на ипотечном рынке тянет за собой и жилищное строительство. По данным Росстата, ввод жилья в январе-мае 2025 упал на 16,8% г/г. Слабые продажи жилья становятся очередным фактором роста издержек (в дополнение к растущим ценам на стройматериалы, дефициту кадров и т.д.), поскольку недостаток средств на эскроу-счетах увеличивает ставки по проектному финансированию девелоперов. В итоге, строительство замедляется (тем более что мораторий на неустойки за срыв сроков ввода продлен до конца 2025 года). Как результат, все чаще жилье сдается с задержкой. Теперь это касается 10% строящейся жилплощади, а в отдельных регионах, включая и субъекты РФ с крупным объемом строительства (Москва, Калининградская и Самарская области, Приморский край) – уже 15-20%.
А что же цены на жилье? По данным ДОМРФ, в мае 2025 цены на первичном рынке жилья выросли на 2,95% по сравнению с началом года, и на 7,95% в годовом выражении. В ситуации, когда вместе с платежеспособным спросом падает и предложение, ожидать повышения доступности жилья не приходится.
#ипотека #просрочка #строительство
🤔16😁9😱4🤮4👍3🤬3👎2