Как заработать и уберечься от инфляции: квартиры, облигации или что-то еще?

Переформулирую вопрос: Что лучше выступит защитой от инфляции — недвижимость, облигации или что-то еще?

Вначале хотел бы отметить, что выбор инструментов зависит от того, какую инфляцию вы закладываете по итогам 2023 года. Ну и на ближайшие года два-три. Рассмотрим различные сценарии.

Сценарий №1. Инфляция в диапазоне 6-8% или ниже.

Возможных вариантов при такой инфляции достаточно много.

И очевидно, в текущих условиях покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду — не лучший вариант.
🟢Ставки на аренду квартир в крупных городах просели за год в разных городах на 10–15%. Скажем, квартира стоимостью 6,5 млн руб. при сдаче ее в аренду за 25 тыс. будет приносить примерно 4,6% годовых. И это в лучшем случае. В среднем же речь идет от 3–3,5% годовых.
🟢Потом… про налоги стоит не забывать. Так же, как и про возможный вандализм, то есть резервирование средств на будущий ремонт.

🔎Проще ее продать, ведь в этом случае переигрывают инфляцию ОФЗ и другие долговые инструменты. Доходность 10-летних госбумаг на текущий момент составляет 11,3%.

Вывод

В этом варианте я бы отказался от приобретения квартиры с целью сдачи в аренду и акций. Выбор сделал бы в пользу ОФЗ и облигаций надежных корпоративных заемщиков.

По такому портфелю доходность вложения в облигации будет как минимум на 5–7% выше в случае выбора в пользу облигационного портфеля.

Налоги, правда, и здесь существуют.
Как говорится, «и никуда, никуда нам не скрыться от этого». А вот риск вандализма здесь трансформируется в риск дефолта.

Решение:
🟢или серьезная диверсификация (когда мы говорим о корпоративных облигациях),
🟢или работа исключительно с госбумагами или бумагами самых надежных корпоратов.

Продолжение следует...

#инфляция #недвижимость #ОФЗ

@bitkogan

Продолжаем тему защиты от инфляции.

Сценарий №2. Инфляция 10–12% (максимум 15%)

В этой ситуации набор инструментов резко сужается. Стоит задуматься о включении в портфели инструментов, прямо пропорционально растущих вместе с инфляцией или в среднем растущих в случае инфляции:

➕Флоатеров (облигации с меняющимся купоном в зависимости от инфляции).
➕Еврооблигаций.
➕Валютных инструментов.

🟢Замещающие облигации Совкомфлот-ЗО-2028 дают доходность 8,67% в долларах США и замещающие Металлоинвест-028 приносят 8,38%.
🟢С флоатерами чуть сложнее. Купоны по ним составляют 2,5%, и их текущая доходность — в диапазоне от 3% до 3,7%. Но это не окончательные цифры, так как это облигации с изменяемым номиналом, и в случае роста инфляции доходность по ним также вырастет. Это определенная защита вложенных средств от инфляции, но вы точно сильно не «обыграете» ее.

➕Золота (в т. ч. ETF на желтый металл) и его производных (акций и облигаций золотодобывающих компаний).
➕Генерирующих стабильный денежный поток (Cash Flow) акций публичных компаний.
➕Наконец, вхождение в бизнесы (в т. ч. приобретение через венчурные инвестиции или на Pre-IPO). Эти компании должны иметь возможность переложить расходы из-за роста инфляции на плечи потребителей или заказчиков.

Теперь что касается приобретения жилой недвижимости при таких раскладах. В условиях большой или даже «галопирующей» — более 15% — инфляции этот инвестиционный актив может оказаться гораздо более выгодным, чем покупка облигаций с фиксированным доходом.

В условиях инфляции в среднем жилье дорожает. Не обязательно на размер инфляции — иногда чуть больше, иногда меньше.

🟢К примеру, стоимость квадратного метра жилья в Москве с середины 2018 года прибавила почти 50%,
🟢а в Подмосковье — почти 90%.

Кстати, схожая тенденция просматривается и в Германии, где в период низких ставок ЕЦБ, стоимость недвижимости с 2014 до начала 2022 года взлетела на 67%.

Хотя в 2023 году и по прогнозам на 2024 год происходит коррекция цен, т. к. для многих покупателей ипотека стала менее доступной после повышения ставок регулятором.

Вывод

Он достаточно банален. Все будет зависеть от инфляции.

🟢При инфляции ниже 7–8% годовых однозначно качественные облигации предпочтительнее покупки инвестквартиры.

🟢Однако если мы ждем инфляцию на достаточно серьезном уровне —более 10 и даже 15% годовых, — то облигации с фиксированным доходом — штука весьма опасная.
И тогда и акции, и другие инструменты, включая недвижимость, — более интересны.

Ну, и осталось малость. Понять, какая в итоге инфляция нас ждет в ближайший год-два. Задачка нетривиальная. Однозначно, я думаю, на этот вопрос не ответит никто:
— с одной стороны, причин для быстрого роста доходов населения особо не просматривается,
— с другой, все экономическое развитие сейчас держится в основном на госвложениях.

Однако, как мы это в последнее время все более и более начинаем понимать, бюджет не резиновый.
Для его успешного наполнения курсу рубля «пришлось» проехаться вниз почти на 80%.

Проблемы доходов этого года при таком курсе несомненно решены. А далее? Вот тут уже… темный лес. Однако одно сомнения не вызывает. И далее госрасходы будут оставаться важнейшим элементом развития.

Опять девальвация? А потом опять? Или начнем секвестр бюджета?🧐

#инфляция #недвижимость #ОФЗ

@bitkogan

Закрыть ипотеку или вложиться в облигации?

На недавнем стриме с Дмитрием Абзаловым заметил интересный вопрос в чате:
«А стоит ли досрочно гасить льготную ипотеку, или лучше вложиться в облигации?»

На первый взгляд кажется, что закрыть кредит — самое разумное решение. Но давайте посчитаем и посмотрим на наглядном примере. Конкретных данных по кейсу (сколько лет осталось, какая сумма, под какой процент) у нас нет, поэтому давайте смоделируем ситуацию сами.

Допустим:
▪️ Льготная ипотека оформлена в июне 2020 года (ключевая ставка ЦБ — 6%)
▪️ Сумма ипотеки — 9 млн руб.
▪️ Срок — 20 лет

Согласно ипотечному калькулятору, ежемесячный платеж по такому кредиту составил бы 67 102₽. За 59 месяцев (почти 5 лет) было выплачено примерно 3,96 млн руб., остается 181 платеж — это около 12,15 млн руб.

Теперь представим: вам неожиданно досталась крупная сумма (наследство, удачная сделка), те самые 12,15 млн руб. Что делать: закрыть ипотеку или вложить эти деньги в облигации?

Считаем выгоду:
➡️ Экономия на ипотеке:
12,15 млн × 6,5% = ~790 тыс. ₽/год
➡️ Доход от ОФЗ (по данным ЦБ):
12,15 млн × 13,5% = ~1,64 млн ₽/год (или 136,6 тыс. ₽/мес.).

Итог: Облигации приносят почти в 2 раза больше, чем экономия на процентах. Купонный доход покроет ежемесячный платёж по ипотеке (67,1 тыс. ₽) и оставит ~69,5 тыс. ₽ «сверху».

Но есть нюансы:
1️⃣ Риски: ОФЗ — низкорисковый инструмент, но ставки могут меняться.
2️⃣ Психология: Для многих «жизнь без долгов» ценнее математической выгоды.
3️⃣ Гибкость: Деньги в облигациях можно вывести в любой момент, а ипотека — окончательное решение.

Вывод:

ОФЗ дают почти в 2 раза больше. Купонный доход легко перекроет ваш ежемесячный ипотечный платеж и ещё останется. Так что в данной модели — вложиться в ОФЗ выглядит разумнее, чем досрочно гасить ипотеку.

Главное: Каждый случай уникален. Если сомневаетесь — обращайтесь. Поможем взвесить все «за» и «против» под ваш сценарий.

#ОФЗ #ипотека 💰bitkogan