ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ (из личного опыта)
(Продолжение от 14 марта)
Коммерческая недвижимость
Это недвижимость, предназначенная для получения прибыли.
Рассмотрю только то, что знаю сама, из собственного опыта.
Ее счастливый обладатель должен изучать этот вопрос, потому что может как получать пассивный доход, так и уйти в «минус».
Придется писать с продолжениями, так как это обширная тема.
Объекты недвижимости:
➖Комнаты, квартиры, гаражи, дома, земельные участки.
➖Административные и офисные помещения.
Что важно знать при владении недвижимостью?
1. Как правильно сдать в аренду (тема для отдельного поста, который напишу немного позже)
2. Какие налоги платить
Какие налоги платит собственник за коммерческую недвижимость:
✔️ Имущественный налог
✔️ Налог с продажи
✔️ Земельный налог для юридических лиц
Собственник объекта должен отчитываться в налоговой службе как физическое или юридическое лицо, в зависимости от формы регистрации в ФНС.
Срок, размер и условия взноса установленны законодательством по регионам. Также власти на местах могут предоставить льготы или убрать их.
Раньше помещения, здания и пр. рассчитывались по среднегодовой стоимости. Сейчас расчет происходит по кадастровой стоимости, которая близка к рыночной, что увеличивает налоговое бремя.
Кадастровая оценка недвижимости значительно превышает ранее балансовую (инвентаризационную).
Налог на коммерческую недвижимость рассчитывается по более высоким процентным ставкам, чем на имущество физических лиц.
Налоги при сдаче коммерческой невидимости в аренду зависят от статуса владельца: физического лица; ИП; нерезидента.
По кадастровой стоимости считается стоимость и при продаже коммерческой недвижимости. Этот расчет также близок к рыночной стоимости. Правительство России обещает, что к 2020 году вся коммерческая недвижимость будет переведена на кадастровый расчет. Каждые пять лет комиссия оценивает стоимость объекта. Списки предоставляет Россреестр, когда и какое здание оценивать. Так как цены на недвижимость изменяются, нужно изменять и кадастровую стоимость объектов.
Если застройщик продает здание собственникам по частям, то
расчет налога происходит в виде доли от кадастровой оценки здания. От размера доли зависит, какой налог на коммерческую недвижимость придется заплатить.
Порядок уплаты налога с продажи, размер ставки и сроки зависят от статуса продавца:
▪️Физлица, реализуя бизнес-недвижимость, уплачивают НДФЛ, исчисленный по ставке, установленной местными властями. Налоги чаще всего рассчитываются по ставке 13% с суммы дохода по договору.
▪️ Предприниматели (ИП) могут воспользоваться вычетами и снизить налог на сумму понесенных при реализации трат. Такие расходы должны быть обоснованными и иметь документальные подтверждения.
▪️Иностранные организации уплачивают налог по ставке в 20%.
▪️ООО не платят налоги с дохода от продажи такой недвижимости, объект недвижимости выступает взносом в уставной капитал.
Земельный налог обязателен для юридических лиц.
Его платит собственник участка земли, торговой или офисной площади в здании. В случае владения частью здания, налог на землю рассчитывается по доли владения помещением.
Налоговый платеж за землю юридическими лицами оплачивается в местный бюджет, по месту нахождения участка.
В 2019 году налог на землю подвергся изменениям, увеличиваясь поэтапно. К 2020 году налог достигнет полной суммы. В основе расчета также лежит кадастровая стоимость участка, которая приближается к рыночной.
(Продолжение следует…)
#недвижимость #инвестиции #инвестициивнедвижимость
(Продолжение от 14 марта)
Коммерческая недвижимость
Это недвижимость, предназначенная для получения прибыли.
Рассмотрю только то, что знаю сама, из собственного опыта.
Ее счастливый обладатель должен изучать этот вопрос, потому что может как получать пассивный доход, так и уйти в «минус».
Придется писать с продолжениями, так как это обширная тема.
Объекты недвижимости:
➖Комнаты, квартиры, гаражи, дома, земельные участки.
➖Административные и офисные помещения.
Что важно знать при владении недвижимостью?
1. Как правильно сдать в аренду (тема для отдельного поста, который напишу немного позже)
2. Какие налоги платить
Какие налоги платит собственник за коммерческую недвижимость:
✔️ Имущественный налог
✔️ Налог с продажи
✔️ Земельный налог для юридических лиц
Собственник объекта должен отчитываться в налоговой службе как физическое или юридическое лицо, в зависимости от формы регистрации в ФНС.
Срок, размер и условия взноса установленны законодательством по регионам. Также власти на местах могут предоставить льготы или убрать их.
Раньше помещения, здания и пр. рассчитывались по среднегодовой стоимости. Сейчас расчет происходит по кадастровой стоимости, которая близка к рыночной, что увеличивает налоговое бремя.
Кадастровая оценка недвижимости значительно превышает ранее балансовую (инвентаризационную).
Налог на коммерческую недвижимость рассчитывается по более высоким процентным ставкам, чем на имущество физических лиц.
Налоги при сдаче коммерческой невидимости в аренду зависят от статуса владельца: физического лица; ИП; нерезидента.
По кадастровой стоимости считается стоимость и при продаже коммерческой недвижимости. Этот расчет также близок к рыночной стоимости. Правительство России обещает, что к 2020 году вся коммерческая недвижимость будет переведена на кадастровый расчет. Каждые пять лет комиссия оценивает стоимость объекта. Списки предоставляет Россреестр, когда и какое здание оценивать. Так как цены на недвижимость изменяются, нужно изменять и кадастровую стоимость объектов.
Если застройщик продает здание собственникам по частям, то
расчет налога происходит в виде доли от кадастровой оценки здания. От размера доли зависит, какой налог на коммерческую недвижимость придется заплатить.
Порядок уплаты налога с продажи, размер ставки и сроки зависят от статуса продавца:
▪️Физлица, реализуя бизнес-недвижимость, уплачивают НДФЛ, исчисленный по ставке, установленной местными властями. Налоги чаще всего рассчитываются по ставке 13% с суммы дохода по договору.
▪️ Предприниматели (ИП) могут воспользоваться вычетами и снизить налог на сумму понесенных при реализации трат. Такие расходы должны быть обоснованными и иметь документальные подтверждения.
▪️Иностранные организации уплачивают налог по ставке в 20%.
▪️ООО не платят налоги с дохода от продажи такой недвижимости, объект недвижимости выступает взносом в уставной капитал.
Земельный налог обязателен для юридических лиц.
Его платит собственник участка земли, торговой или офисной площади в здании. В случае владения частью здания, налог на землю рассчитывается по доли владения помещением.
Налоговый платеж за землю юридическими лицами оплачивается в местный бюджет, по месту нахождения участка.
В 2019 году налог на землю подвергся изменениям, увеличиваясь поэтапно. К 2020 году налог достигнет полной суммы. В основе расчета также лежит кадастровая стоимость участка, которая приближается к рыночной.
(Продолжение следует…)
#недвижимость #инвестиции #инвестициивнедвижимость
ДОРОГО И ПЛОХО: ПОЧЕМУ МНОГО КВАРТИР НЕ ПРОДАЮТСЯ
На https://pro.rbc.ru рассуждают на тему низкой ликвидности квартир Москвы и Подмосковья. Я выделила некоторые моменты.
В число низколиквидных аналитики включают неудачные квартиры, например с неудобными планировками. И объекты, не проданные за плановый срок. Обычно это два-три года.
Сложнее приходится застройщикам высокобюджетного жилья. В таких домах доля малоликвидных лотов достигает в среднем 40%, квартиры ждут покупателя три года и больше.
Причина резкого роста числа невостребованных квартир — изменение рынка. Проекты, вышедшие на рынок Москвы до июля 2018 года, не устраивали покупателей, из-за чего сформировался отложенный спрос, говорят аналитики. В 2017–2018 годах в столице появились новые проекты класса «комфорт плюс», которые перетянули на себя часть спроса из сегмента «бизнес».
Жилье эконом- и комфорт-класса прибавляет в квартал столько же, сколько квартиры бизнес-класса за год.
Неликвидные квартиры появляются ввиду недостаточной проработки планировки. Это квартиры с острыми углами, проходными комнатами, большими нефункциональными пространствами.
Важна инфраструктура. Магазины, школы, детские сады, больницы, развлечения поблизости.
Раньше покупателю достаточно было знать только стоимость и количество квадратных метров. Сейчас он вдумчиво относится к приобретению недвижимости, изучает архитектурную концепцию, благоустройство, окружение и другие характеристики. Поэтому больше появляется жилых проектов с дополнительными опциями: «умный» дом, дворы без машин, безбарьерные подъезды, парки внутри двора. Застройщик теперь должен предложить чуть больше услуг при сдаче дома, наполнив жилой комплекс «фишками».
Жилой комплекс в перспективе - целостный продукт, удобный и эстетичный. Ликвидность квартир определяется привлекательностью самого проекта. Важно расположение, транспортная доступность и перспективы развития, визуальная эстетика и то, насколько проект отвечает вкусам целевой аудитории.
Желание выжать как можно больше квадратных метров с участка девелоперы называют порочным. Из-за этого появляются здания такой формы, что в них не запроектировать удобные планировки, парадные с десятком квартир на этаже, чересчур плотная застройка.
Когда застройщик гонится за выжимкой метров, у него получаются квартиры хорошие и плохие. На рынке продавца плохое тоже продавалось. На рынке покупателя такие квартиры никому не нужны, это мертвый груз.
Тренд на уменьшение площади квартир сменился на постепенный рост площадей. В жилом комплексе в деловом районе без зеленых зон доля семейных покупателей будет невысока, ввиду чего большие, семейные квартиры останутся в неликвидном остатке.
Еще пять лет назад доступных вариантов планировок на рынке было мало. Люди выбирали квартиру по количеству метров и потом делали перепланировку. Теперь покупатели ищут не метры, а необходимый функционал — количество спален и санузлов, размер кухни.
Успешный застройщик — тот, кто разместил нужный покупателю функционал в меньшей площади. Спрос на квартиры с эффективной планировкой будет выше, как и цена квадратного метра в них, но самих метров клиент покупает меньше.
Что делать, если квартиры не продаются?
▪️Самый простой способ — попытаться привлечь покупателей маркетинговыми средствами и дополнительной рекламой.
▪️Способ дороже — перевести квартиры в категорию с отделкой и даже – перепланировкой.
▪️Сделать скидки. Размер дисконта на низколиквидное жилье в Москве и Подмосковье составляет 10–15%, а в элитных проектах достигает 30%.
И главный совет - продавать по себестоимости и фиксировать убытки.
#недвижимость #продажанедвижимости
На https://pro.rbc.ru рассуждают на тему низкой ликвидности квартир Москвы и Подмосковья. Я выделила некоторые моменты.
В число низколиквидных аналитики включают неудачные квартиры, например с неудобными планировками. И объекты, не проданные за плановый срок. Обычно это два-три года.
Сложнее приходится застройщикам высокобюджетного жилья. В таких домах доля малоликвидных лотов достигает в среднем 40%, квартиры ждут покупателя три года и больше.
Причина резкого роста числа невостребованных квартир — изменение рынка. Проекты, вышедшие на рынок Москвы до июля 2018 года, не устраивали покупателей, из-за чего сформировался отложенный спрос, говорят аналитики. В 2017–2018 годах в столице появились новые проекты класса «комфорт плюс», которые перетянули на себя часть спроса из сегмента «бизнес».
Жилье эконом- и комфорт-класса прибавляет в квартал столько же, сколько квартиры бизнес-класса за год.
Неликвидные квартиры появляются ввиду недостаточной проработки планировки. Это квартиры с острыми углами, проходными комнатами, большими нефункциональными пространствами.
Важна инфраструктура. Магазины, школы, детские сады, больницы, развлечения поблизости.
Раньше покупателю достаточно было знать только стоимость и количество квадратных метров. Сейчас он вдумчиво относится к приобретению недвижимости, изучает архитектурную концепцию, благоустройство, окружение и другие характеристики. Поэтому больше появляется жилых проектов с дополнительными опциями: «умный» дом, дворы без машин, безбарьерные подъезды, парки внутри двора. Застройщик теперь должен предложить чуть больше услуг при сдаче дома, наполнив жилой комплекс «фишками».
Жилой комплекс в перспективе - целостный продукт, удобный и эстетичный. Ликвидность квартир определяется привлекательностью самого проекта. Важно расположение, транспортная доступность и перспективы развития, визуальная эстетика и то, насколько проект отвечает вкусам целевой аудитории.
Желание выжать как можно больше квадратных метров с участка девелоперы называют порочным. Из-за этого появляются здания такой формы, что в них не запроектировать удобные планировки, парадные с десятком квартир на этаже, чересчур плотная застройка.
Когда застройщик гонится за выжимкой метров, у него получаются квартиры хорошие и плохие. На рынке продавца плохое тоже продавалось. На рынке покупателя такие квартиры никому не нужны, это мертвый груз.
Тренд на уменьшение площади квартир сменился на постепенный рост площадей. В жилом комплексе в деловом районе без зеленых зон доля семейных покупателей будет невысока, ввиду чего большие, семейные квартиры останутся в неликвидном остатке.
Еще пять лет назад доступных вариантов планировок на рынке было мало. Люди выбирали квартиру по количеству метров и потом делали перепланировку. Теперь покупатели ищут не метры, а необходимый функционал — количество спален и санузлов, размер кухни.
Успешный застройщик — тот, кто разместил нужный покупателю функционал в меньшей площади. Спрос на квартиры с эффективной планировкой будет выше, как и цена квадратного метра в них, но самих метров клиент покупает меньше.
Что делать, если квартиры не продаются?
▪️Самый простой способ — попытаться привлечь покупателей маркетинговыми средствами и дополнительной рекламой.
▪️Способ дороже — перевести квартиры в категорию с отделкой и даже – перепланировкой.
▪️Сделать скидки. Размер дисконта на низколиквидное жилье в Москве и Подмосковье составляет 10–15%, а в элитных проектах достигает 30%.
И главный совет - продавать по себестоимости и фиксировать убытки.
#недвижимость #продажанедвижимости
СРОКИ ВЫДАЧИ СВЕДЕНИЙ О НЕДВИЖИМОСТИ УСКОРЯТ ДО НЕСКОЛЬКИХ МИНУТ
Федеральная кадастровая палата готовит к запуску новый онлайн-сервис для получения сведений о владельцах недвижимости. Подобные сервисы уже работают в Росреестре, особенностью нового должна стать быстрота предоставления данных.
Федеральная кадастровая палата запустит онлайн-сервис по получению выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), рассказали на РБК. Его главной особенностью должна стать быстрота предоставления сведений. Узнать собственников или арендаторов зданий или земли можно будет за одну-две минуты.
Что изменится для пользователей и компаний с его появлением и как будет работать новый сервис?
Чтобы воспользоваться сервисом, нужно будет авторизоваться через Единую систему идентификации и аутентификации. Это система, которая дает доступ к порталу госуслуг и другим государственным платформам. Искать объекты можно будет по адресу или кадастровому номеру.
Можно будет заказать четыре типа выписок:
➖выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах на недвижимость;
➖полные выписки об объекте из ЕГРН;
➖выписки о переходе прав на объект;
➖выписки о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве (ДДУ).
В зависимости от типа сведения обойдутся от 250 до 700 руб. Сервис будет работать как онлайн-магазин: в корзину можно положить до 1 тыс. выписок и оплатить пакетом.
В чем отличие от существующих сервисов Росреестра
▪️Платформа Кадастровой палаты станет третьим госсервисом по получению сведений из ЕГРН.
▪️Первый позволяет получать единичные выписки. Для этого нужно подробно заполнять поля с данными об объекте и данными заявителя. Стоят выписки столько же, сколько и в новом сервисе кадастра, но оплачиваются каждая отдельно и приходят в течение трех дней.
▪️Второй позволяет получить доступ к данным ФГИС ЕГРН через авторизацию на «Госуслугах», можно сразу оплатить пакет — от 100 до 500 тыс. штук.
В зависимости от количества заказанных выписок цена за одну штуку будет составлять от 48 коп. до 4 руб. В зависимости от объема заказа и загрузки на сервере сроки выполнения составят от нескольких часов до одного-трех дней.
Раньше пакетный сервис Росреестра работал быстрее, и выписки в 2011–2012 годах приходили в течение пары минут. Но эта система не была рассчитана на сегодняшний объем запросов: в 2018-м их было 74 млн, что на 20% выше уровня 2017-го. Сервисы не были рассчитаны на большие объемы и не отвечали запросам пользователей.
Новый сервис будет в равной степени востребован как риелторами, так и физлицами. Сейчас пока организация получения документов полностью не отлажена и часто возникают технические ошибки и сбои.
#недвижимость
Федеральная кадастровая палата готовит к запуску новый онлайн-сервис для получения сведений о владельцах недвижимости. Подобные сервисы уже работают в Росреестре, особенностью нового должна стать быстрота предоставления данных.
Федеральная кадастровая палата запустит онлайн-сервис по получению выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), рассказали на РБК. Его главной особенностью должна стать быстрота предоставления сведений. Узнать собственников или арендаторов зданий или земли можно будет за одну-две минуты.
Что изменится для пользователей и компаний с его появлением и как будет работать новый сервис?
Чтобы воспользоваться сервисом, нужно будет авторизоваться через Единую систему идентификации и аутентификации. Это система, которая дает доступ к порталу госуслуг и другим государственным платформам. Искать объекты можно будет по адресу или кадастровому номеру.
Можно будет заказать четыре типа выписок:
➖выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах на недвижимость;
➖полные выписки об объекте из ЕГРН;
➖выписки о переходе прав на объект;
➖выписки о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве (ДДУ).
В зависимости от типа сведения обойдутся от 250 до 700 руб. Сервис будет работать как онлайн-магазин: в корзину можно положить до 1 тыс. выписок и оплатить пакетом.
В чем отличие от существующих сервисов Росреестра
▪️Платформа Кадастровой палаты станет третьим госсервисом по получению сведений из ЕГРН.
▪️Первый позволяет получать единичные выписки. Для этого нужно подробно заполнять поля с данными об объекте и данными заявителя. Стоят выписки столько же, сколько и в новом сервисе кадастра, но оплачиваются каждая отдельно и приходят в течение трех дней.
▪️Второй позволяет получить доступ к данным ФГИС ЕГРН через авторизацию на «Госуслугах», можно сразу оплатить пакет — от 100 до 500 тыс. штук.
В зависимости от количества заказанных выписок цена за одну штуку будет составлять от 48 коп. до 4 руб. В зависимости от объема заказа и загрузки на сервере сроки выполнения составят от нескольких часов до одного-трех дней.
Раньше пакетный сервис Росреестра работал быстрее, и выписки в 2011–2012 годах приходили в течение пары минут. Но эта система не была рассчитана на сегодняшний объем запросов: в 2018-м их было 74 млн, что на 20% выше уровня 2017-го. Сервисы не были рассчитаны на большие объемы и не отвечали запросам пользователей.
Новый сервис будет в равной степени востребован как риелторами, так и физлицами. Сейчас пока организация получения документов полностью не отлажена и часто возникают технические ошибки и сбои.
#недвижимость
ВСПОМИНАЯ КРИЗИС: как технологии могут обрушить рынок недвижимости
Внедрение технологий может привлечь больше инвесторов на рынок жилья, в частности, в США, и тогда продажа домов будет больше похожа на торговлю акциями. В самом катастрофичном из двух сценариев это приведет к появлению нового пузыря на рынке недвижимости
Прошло уже больше десяти лет с того момента, как на рынке недвижимости США грянул масштабный кризис. Теперь купить дом можно за один клик мышкой. Если эта практика станет повсеместной, то приведет к снижению цен на жилье или, напротив, к образованию нового пузыря на рынке недвижимости, сообщает Bloomberg, о чем пишут на Pro.rbc.ru/.
Моментальные сделки, набирающие популярность на рынке жилья, подразумевают, что использующие алгоритмы компании дают продавцам возможность продать дом по фиксированной цене. Несмотря на то, что недвижимость — это хороший вариант для долгосрочных инвестиций, здесь есть много недостатков. Один из минусов в том, что продавец располагает более полной информации о состоянии объекта, чем покупатель.
Необходимость раскрытия информации частично решает этот вопрос, но такие документы объемны и запутанны.
Здесь в игру и вступают алгоритмы — изучают документацию, сравнивают предложения на рынке и анализируют ряд факторов, чтобы оценить стоимость объекта недвижимости. За счет такого подхода компании, специализирующиеся на мгновенных сделках по купле-продаже жилья, могут тут же показать цену объекта.
Потенциал моментальных сделок может раскрыться во время очередного спада на рынке недвижимости. Как только темпы роста замедлятся, возможность быстро продать жилье станет привлекательной.
Быстрая и удаленная продажа способствует развитию на рынке еще одной технологии — покупки в один клик.
Перечисленные технологии могут привести к появлению брокеров, которые будут брать на себя риски онлайн-платформ, позволяющих покупателям и продавцам найти друг друга. Как актив, который можно легко купить или продать по заранее известной цене, недвижимость привлечет и тех инвесторов, которые готовы поступиться высокой доходностью ради быстрой сделки.
Что же случится, если жилье можно будет продать так же просто, как и акции?
Цены на дома и квартиры взлетят.
То же самое происходило во время образования последнего пузыря на рынке недвижимости — снижение стандартов кредитования добавило рынку ликвидности, дав инвесторам возможность быстрее продать объекты менее надежным заемщикам.
Многое зависит и от того, как на появление новых технологий отреагирует строительный рынок.
При цене недвижимости, в 50 раз превышающей стоимость аренды, мотивация строить новые дома будет высокой. Инвесторы могут устремиться в строительную сферу, увеличивая объем предложения и снижая стоимость недвижимости и аренды.
Соотношение цены к аренде по-прежнему будет оставаться высоким, но из-за снижения стоимости аренды цены на жилье в итоге снизятся до доступных.
Но если компании не будут строить больше домов, цены на жилье останутся высокими, инвесторы вытеснят частных домовладельцев, а большинство игроков рынка сосредоточится на аренде жилья.
Ограниченное предложение приведет к нестабильности цен. В хорошие периоды цены на недвижимость будут расти подобно тому, как это происходит на бирже. В плохие периоды — обрушаться.
Развивающиеся технологии могут сильно изменить рынок недвижимости. И это либо приведет к росту предложения и доступным ценам на жилье, или же рынок захватят инвесторы; эра частного владения закончится, а стабильность экономики страны окажется под ударом.
#недвижимость #IT
Внедрение технологий может привлечь больше инвесторов на рынок жилья, в частности, в США, и тогда продажа домов будет больше похожа на торговлю акциями. В самом катастрофичном из двух сценариев это приведет к появлению нового пузыря на рынке недвижимости
Прошло уже больше десяти лет с того момента, как на рынке недвижимости США грянул масштабный кризис. Теперь купить дом можно за один клик мышкой. Если эта практика станет повсеместной, то приведет к снижению цен на жилье или, напротив, к образованию нового пузыря на рынке недвижимости, сообщает Bloomberg, о чем пишут на Pro.rbc.ru/.
Моментальные сделки, набирающие популярность на рынке жилья, подразумевают, что использующие алгоритмы компании дают продавцам возможность продать дом по фиксированной цене. Несмотря на то, что недвижимость — это хороший вариант для долгосрочных инвестиций, здесь есть много недостатков. Один из минусов в том, что продавец располагает более полной информации о состоянии объекта, чем покупатель.
Необходимость раскрытия информации частично решает этот вопрос, но такие документы объемны и запутанны.
Здесь в игру и вступают алгоритмы — изучают документацию, сравнивают предложения на рынке и анализируют ряд факторов, чтобы оценить стоимость объекта недвижимости. За счет такого подхода компании, специализирующиеся на мгновенных сделках по купле-продаже жилья, могут тут же показать цену объекта.
Потенциал моментальных сделок может раскрыться во время очередного спада на рынке недвижимости. Как только темпы роста замедлятся, возможность быстро продать жилье станет привлекательной.
Быстрая и удаленная продажа способствует развитию на рынке еще одной технологии — покупки в один клик.
Перечисленные технологии могут привести к появлению брокеров, которые будут брать на себя риски онлайн-платформ, позволяющих покупателям и продавцам найти друг друга. Как актив, который можно легко купить или продать по заранее известной цене, недвижимость привлечет и тех инвесторов, которые готовы поступиться высокой доходностью ради быстрой сделки.
Что же случится, если жилье можно будет продать так же просто, как и акции?
Цены на дома и квартиры взлетят.
То же самое происходило во время образования последнего пузыря на рынке недвижимости — снижение стандартов кредитования добавило рынку ликвидности, дав инвесторам возможность быстрее продать объекты менее надежным заемщикам.
Многое зависит и от того, как на появление новых технологий отреагирует строительный рынок.
При цене недвижимости, в 50 раз превышающей стоимость аренды, мотивация строить новые дома будет высокой. Инвесторы могут устремиться в строительную сферу, увеличивая объем предложения и снижая стоимость недвижимости и аренды.
Соотношение цены к аренде по-прежнему будет оставаться высоким, но из-за снижения стоимости аренды цены на жилье в итоге снизятся до доступных.
Но если компании не будут строить больше домов, цены на жилье останутся высокими, инвесторы вытеснят частных домовладельцев, а большинство игроков рынка сосредоточится на аренде жилья.
Ограниченное предложение приведет к нестабильности цен. В хорошие периоды цены на недвижимость будут расти подобно тому, как это происходит на бирже. В плохие периоды — обрушаться.
Развивающиеся технологии могут сильно изменить рынок недвижимости. И это либо приведет к росту предложения и доступным ценам на жилье, или же рынок захватят инвесторы; эра частного владения закончится, а стабильность экономики страны окажется под ударом.
#недвижимость #IT
РАССРОЧКА, СКИДКИ, ИПОТЕКА: что нового
Инструменты, которые используются при старой схеме продаж недвижимости, могут "отмереть" в условиях реформирования отрасли.
Для продажи новостроек девелоперы используют маркетинговые акции: скидки, дисконты, рассрочки, совместные льготные ипотечные программы с банками и т.д.
Переход на проектное финансирование и продажу недвижимости через эскроу-счета, то есть специальные счета для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом, поменяют условия работы на рынке для застройщиков.
Что останется, а что исчезнет?
Рассрочка исчезнет
С 1 июля рынок строительства жилья начал постепенный переход на проектное финансирование через эскроу-счета. По новой схеме деньги дольщиков размещаются на специальных счетах в банках, а финансирование стройки идет за счет банковского проектного финансирования.
Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от существовавшей ранее, когда стройка финансировалась напрямую дольщиками, но теперь застройщик получит деньги только после завершения проекта.
Рассрочка была заменой ипотеки и позволяла вносить деньги за квартиру частями. Обычно девелоперы требовали крупный первоначальный взнос от 30% до 50%, а срок рассрочки составлял в среднем 1-3 года.
При новой системе финансирования строительства рассрочка как инструмент исчезнет.
Эскроу-счета предусматривают одномоментное поступление полного объема средств за квартиру или апартаменты. Но сейчас обсуждается возможность поэтапного пополнения эскроу-счета, которое пока законодательством не предусмотрено.
Скидки останутся
Скидки являлись популярным маркетинговым способом поддержания необходимого уровня спроса и не исчезнут с рынка.
При эскроу дисконты будут применяться даже чаще, потому что дорогим пореформенным новостройкам придется конкурировать с объектами, которые реализуются по старым правилами.
Совместные программы с банками под вопросом
Девелоперы для привлечения покупателей обеспечивали пониженные ставки по ипотечным кредитам. Застройщик сам покрывал кредитной организации разницу между ставками клиента и банка.
Совместные ипотечные программы банков и девелоперов выгодны тем и другим, поэтому, скорее всего, продолжат свое развитие.
Рост цен на новостройки после перехода на эскроу потребует новых программ со сниженным первоначальным взносом, ипотечными каникулами или пониженной ставкой.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5d7fa1b79a794765259ae187
#инвестиции #недвижимость
Инструменты, которые используются при старой схеме продаж недвижимости, могут "отмереть" в условиях реформирования отрасли.
Для продажи новостроек девелоперы используют маркетинговые акции: скидки, дисконты, рассрочки, совместные льготные ипотечные программы с банками и т.д.
Переход на проектное финансирование и продажу недвижимости через эскроу-счета, то есть специальные счета для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом, поменяют условия работы на рынке для застройщиков.
Что останется, а что исчезнет?
Рассрочка исчезнет
С 1 июля рынок строительства жилья начал постепенный переход на проектное финансирование через эскроу-счета. По новой схеме деньги дольщиков размещаются на специальных счетах в банках, а финансирование стройки идет за счет банковского проектного финансирования.
Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от существовавшей ранее, когда стройка финансировалась напрямую дольщиками, но теперь застройщик получит деньги только после завершения проекта.
Рассрочка была заменой ипотеки и позволяла вносить деньги за квартиру частями. Обычно девелоперы требовали крупный первоначальный взнос от 30% до 50%, а срок рассрочки составлял в среднем 1-3 года.
При новой системе финансирования строительства рассрочка как инструмент исчезнет.
Эскроу-счета предусматривают одномоментное поступление полного объема средств за квартиру или апартаменты. Но сейчас обсуждается возможность поэтапного пополнения эскроу-счета, которое пока законодательством не предусмотрено.
Скидки останутся
Скидки являлись популярным маркетинговым способом поддержания необходимого уровня спроса и не исчезнут с рынка.
При эскроу дисконты будут применяться даже чаще, потому что дорогим пореформенным новостройкам придется конкурировать с объектами, которые реализуются по старым правилами.
Совместные программы с банками под вопросом
Девелоперы для привлечения покупателей обеспечивали пониженные ставки по ипотечным кредитам. Застройщик сам покрывал кредитной организации разницу между ставками клиента и банка.
Совместные ипотечные программы банков и девелоперов выгодны тем и другим, поэтому, скорее всего, продолжат свое развитие.
Рост цен на новостройки после перехода на эскроу потребует новых программ со сниженным первоначальным взносом, ипотечными каникулами или пониженной ставкой.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5d7fa1b79a794765259ae187
#инвестиции #недвижимость
ВЫМРУТ ЛИ РИЕЛТОРЫ: новые технологии в недвижимости
Технологии постоянно развиваются и делают жизнь проще.
Технологизация рынка недвижимости наблюдается в мире уже несколько лет. Приведет ли развитие цифровых технологий к полному исчезновению профессии риелтора, которого может заменить искусственный интеллект?
Когда найдется все
В июле компания Amazon заключила партнерское соглашение с Realogy, которая занимается сделками в сфере недвижимости, пишут на https://pro.rbc.ru/. В результате сделки появилась программа TurnKey, которая должна помочь покупателям недвижимости найти новый дом и переехать в него.
В совместном пресс-релизе Amazon и Realogy заявили, что цель объединения — создать решение, которое поможет облегчить обычно стрессовый и требующий много времени процесс. Кроме того, партнерство должно помочь увеличить продажи обеих компаний.
Технология работает так: через сайт TurnKey Amazon связывает покупателя недвижимости с местным агентом, аффилированным с одной из компаний сети Realogy. Сеть объединяет такие компании, как:
➖ Better Homes and Gardens Real Estate (онлайн-платформа для сделок с недвижимостью):
➖ Century 21 (международная сеть агентств недвижимости);
Coldwell Banker (международное агентство недвижимости);
ERA (сеть агентств недвижимости);
➖ Sotheby's International Realty (международная сеть агентств, специализирующихся на элитной недвижимости).
После того как покупатель выбрал новый дом, Amazon помогает ему воспользоваться сервисами и найти специалистов по соседству: сборщиков мебели, «мужа на час», уборщиков и чистильщиков ковров.
Realogy снабжает новых домовладельцев бесплатной продукцией компании Amazon из серии "умный дом", предоставляет услуги по распаковке вещей, мелкому ремонту, сбору мебели, уборке и чистке полов.
Сделка стала одной из самых заметных, но далеко не первой на рынке.
В 2017 году Facebook расширил «маркетплейс» по аренде и продаже недвижимости, начав сотрудничество с такими сервисами, как Apartment List (онлайн-платформа, объединяющая арендодателей жилья) и Zumper (приложение по аренде жилья).
В том же году несколько американских компаний объявили о запуске приложений по аренде недвижимости в Австралии. Сначала владельцы Rent-bidding объявили, что в Австралии будет запущено приложение по долгосрочной аренде жилья Rentberry. Вскоре после этого аналогичными планами поделились LiveOffer и RentWolf.
Эти приложения для сдачи в аренду — аналоги eBay на рынке аренды. Они создают онлайн-маркетплейс, где арендаторы могут делать ставки, борясь за аренду той или иной недвижимости.
Перечисленные технологические платформы работают на одном рынке, но типы их деятельности принципиально разнятся. Если Compass объединяет сеть риелторов, то такие компании, как Homelink, разрабатывают алгоритмы покупки и продажи недвижимости, а такие, как SMS Assist — инструменты для управления ей.
На острие прогресса
Однозначно говорить, что вскоре профессия риелтора перестанет быть востребованной, нельзя. Может серьезно пострадать бизнес классических агентств на рынке вторичной недвижимости. В то же время на рынке новостроек стартапы ставят целью в первую очередь стать провайдерами технологий, но не заменить профессионалов.
#Недвижимость #технологии
Технологии постоянно развиваются и делают жизнь проще.
Технологизация рынка недвижимости наблюдается в мире уже несколько лет. Приведет ли развитие цифровых технологий к полному исчезновению профессии риелтора, которого может заменить искусственный интеллект?
Когда найдется все
В июле компания Amazon заключила партнерское соглашение с Realogy, которая занимается сделками в сфере недвижимости, пишут на https://pro.rbc.ru/. В результате сделки появилась программа TurnKey, которая должна помочь покупателям недвижимости найти новый дом и переехать в него.
В совместном пресс-релизе Amazon и Realogy заявили, что цель объединения — создать решение, которое поможет облегчить обычно стрессовый и требующий много времени процесс. Кроме того, партнерство должно помочь увеличить продажи обеих компаний.
Технология работает так: через сайт TurnKey Amazon связывает покупателя недвижимости с местным агентом, аффилированным с одной из компаний сети Realogy. Сеть объединяет такие компании, как:
➖ Better Homes and Gardens Real Estate (онлайн-платформа для сделок с недвижимостью):
➖ Century 21 (международная сеть агентств недвижимости);
Coldwell Banker (международное агентство недвижимости);
ERA (сеть агентств недвижимости);
➖ Sotheby's International Realty (международная сеть агентств, специализирующихся на элитной недвижимости).
После того как покупатель выбрал новый дом, Amazon помогает ему воспользоваться сервисами и найти специалистов по соседству: сборщиков мебели, «мужа на час», уборщиков и чистильщиков ковров.
Realogy снабжает новых домовладельцев бесплатной продукцией компании Amazon из серии "умный дом", предоставляет услуги по распаковке вещей, мелкому ремонту, сбору мебели, уборке и чистке полов.
Сделка стала одной из самых заметных, но далеко не первой на рынке.
В 2017 году Facebook расширил «маркетплейс» по аренде и продаже недвижимости, начав сотрудничество с такими сервисами, как Apartment List (онлайн-платформа, объединяющая арендодателей жилья) и Zumper (приложение по аренде жилья).
В том же году несколько американских компаний объявили о запуске приложений по аренде недвижимости в Австралии. Сначала владельцы Rent-bidding объявили, что в Австралии будет запущено приложение по долгосрочной аренде жилья Rentberry. Вскоре после этого аналогичными планами поделились LiveOffer и RentWolf.
Эти приложения для сдачи в аренду — аналоги eBay на рынке аренды. Они создают онлайн-маркетплейс, где арендаторы могут делать ставки, борясь за аренду той или иной недвижимости.
Перечисленные технологические платформы работают на одном рынке, но типы их деятельности принципиально разнятся. Если Compass объединяет сеть риелторов, то такие компании, как Homelink, разрабатывают алгоритмы покупки и продажи недвижимости, а такие, как SMS Assist — инструменты для управления ей.
На острие прогресса
Однозначно говорить, что вскоре профессия риелтора перестанет быть востребованной, нельзя. Может серьезно пострадать бизнес классических агентств на рынке вторичной недвижимости. В то же время на рынке новостроек стартапы ставят целью в первую очередь стать провайдерами технологий, но не заменить профессионалов.
#Недвижимость #технологии
ЭСКРОУ-СЧЕТА: нововведения в жилищном строительстве
С 1 июля 2019 года вступили поправки в законодательство о долевом строительстве. Цель их - защита прав дольщиков.
На первый взгляд, всё просто: дольщик не перечисляет деньги за строящееся жильё непосредственно застройщику, а вносит их на специальный эскроу-счёт. На этом счёте деньги хранятся до того момента, пока строящийся дом не будет сдан в эксплуатацию. И только после завершения строительства застройщик сможет получить эти деньги. Предполагается, что само строительство будет осуществляться за счёт проектного финансирования.
Казалось бы, нововведения защищают дольщиков от недобросовестных строителей: если что-то пойдёт не так, то всегда есть возможность вернуть свои деньги.
Так ли это на самом деле? И какие есть нюансы?
Подробнее читайте
https://journal.open-broker.ru/investments/chto-takoe-eskrou-scheta-i-kak-oni-rabotayut/
#инвестиции #недвижимость #эскроусчет
С 1 июля 2019 года вступили поправки в законодательство о долевом строительстве. Цель их - защита прав дольщиков.
На первый взгляд, всё просто: дольщик не перечисляет деньги за строящееся жильё непосредственно застройщику, а вносит их на специальный эскроу-счёт. На этом счёте деньги хранятся до того момента, пока строящийся дом не будет сдан в эксплуатацию. И только после завершения строительства застройщик сможет получить эти деньги. Предполагается, что само строительство будет осуществляться за счёт проектного финансирования.
Казалось бы, нововведения защищают дольщиков от недобросовестных строителей: если что-то пойдёт не так, то всегда есть возможность вернуть свои деньги.
Так ли это на самом деле? И какие есть нюансы?
Подробнее читайте
https://journal.open-broker.ru/investments/chto-takoe-eskrou-scheta-i-kak-oni-rabotayut/
#инвестиции #недвижимость #эскроусчет
ЭСКРОУ-СЧЕТА: российский и западный механизмы
Механизм эскроу-счетов в России самый жесткий в мире.
С 1 июля 2019 года застройщики вправе привлекать средства граждан для долевого строительства только через эскроу-счета (условное депонирование).
Российские правила значительно отличаются от того, как работает система эскроу-счетов в Европе, пишут на
https://pro.rbc.ru/.
Наша схема
1. Покупатель квартиры и застройщик заключают договор долевого участия;
2. Дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор о счете эскроу;
3. Дольщик вносит на эскроу-счет в банк денежные средства;
4. Застройщик получает средства с эскроу-счета только после завершения строительства и передачи квартиры дольщику.
То есть девелопер строит недвижимость за счет своих денег и привлеченного банковского проектного финансирования. Схема несет дополнительные затраты для дольщика. В стоимость квартиры включают банковские проценты по кредиту проектного финансирования.
Выходит, что действующая система финансирования долевого строительства, с одной стороны, создает дополнительные гарантии для дольщиков (их средства защищены), а с другой — увеличивает стоимость строительства для застройщика, не позволяя последним пользоваться привлеченными деньгами на эскроу-счетах.
Как у них
Европейский опыт строительства жилой недвижимости более разнообразен. В частности, допускается поэтапное раскрытие эскроу-счетов при завершении конкретного этапа строительства. Например, так делают в Германии и Чехии. Правда, там и сама система проектного финансирования развита куда лучше, чем в России. Поэтому и ставки по таким кредитам существенно ниже тех, которые предлагают наши банки.
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов — система, при которой застройщик получает деньги от вкладчиков постепенно, после завершения определенных этапов строительства.
1. Дольщик, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор и открывают эскроу-счет.
2. Дольщик-инвестор перечисляет на него полную стоимость квартиры.
3. После окончания конкретного этапа строительства банк переводит застройщику часть денег с эскроу-счетов. Например, 10% после окончания работ нулевого цикла, 30% — после возведения каркаса здания и т.д.
Преимущества поэтапного раскрытия эскроу-счетов:
После завершения отдельного этапа строительства застройщик получает часть внесенных дольщиками средств. Он может использовать их для финансирования стройки или для расчетов с банком. Это может уменьшить финальную стоимость недвижимости, потому что у застройщиков будет больше собственных средств, а значит, они будут брать меньше кредитов и снизят затраты на их обслуживание.
Недостатки поэтапного раскрытия эскроу-счетов:
Если у застройщиков не будет хватать денег на строительство, начнут появляться «обманутые дольщики».
В настоящее время у российских банков нет ресурсов для подтверждения готовности объектов, а значит, они не смогут оценить риски выдачи средств с эскроу-счетов.
Расширение штата подразделений строительного контроля повысит себестоимость кредитования строек для банков и как следствие — проценты по кредитам.
Для банков деньги на эскроу-счетах — дополнительная гарантия того, что застройщик вернет кредит. Без нее банки не смогут одобрить поэтапное раскрытие средств.
Прогнозы на будущее
Действующее российское законодательство не предусматривает возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщика.
Главная фобия, которая останавливает законодателя от послаблений в этой сфере, — возвращение проблемы обманутых дольщиков. Если застройщик получит даже часть средств, а затем объявит дефолт, банк уже не сможет просто раздать деньги с эскроу-счетов тем, кто их туда вносил.
Проектное финансирование даже при нынешнем жестком варианте эскроу-схемы будет доступно не всем застройщикам, а только тем, которым поверят банки. И лишь когда сформируется устойчивый пул заслуживающих доверия девелоперов, законодатель, видимо, и начнет вводить для них послабления.
#эскроусчета #недвижимость #право
Механизм эскроу-счетов в России самый жесткий в мире.
С 1 июля 2019 года застройщики вправе привлекать средства граждан для долевого строительства только через эскроу-счета (условное депонирование).
Российские правила значительно отличаются от того, как работает система эскроу-счетов в Европе, пишут на
https://pro.rbc.ru/.
Наша схема
1. Покупатель квартиры и застройщик заключают договор долевого участия;
2. Дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор о счете эскроу;
3. Дольщик вносит на эскроу-счет в банк денежные средства;
4. Застройщик получает средства с эскроу-счета только после завершения строительства и передачи квартиры дольщику.
То есть девелопер строит недвижимость за счет своих денег и привлеченного банковского проектного финансирования. Схема несет дополнительные затраты для дольщика. В стоимость квартиры включают банковские проценты по кредиту проектного финансирования.
Выходит, что действующая система финансирования долевого строительства, с одной стороны, создает дополнительные гарантии для дольщиков (их средства защищены), а с другой — увеличивает стоимость строительства для застройщика, не позволяя последним пользоваться привлеченными деньгами на эскроу-счетах.
Как у них
Европейский опыт строительства жилой недвижимости более разнообразен. В частности, допускается поэтапное раскрытие эскроу-счетов при завершении конкретного этапа строительства. Например, так делают в Германии и Чехии. Правда, там и сама система проектного финансирования развита куда лучше, чем в России. Поэтому и ставки по таким кредитам существенно ниже тех, которые предлагают наши банки.
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов — система, при которой застройщик получает деньги от вкладчиков постепенно, после завершения определенных этапов строительства.
1. Дольщик, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор и открывают эскроу-счет.
2. Дольщик-инвестор перечисляет на него полную стоимость квартиры.
3. После окончания конкретного этапа строительства банк переводит застройщику часть денег с эскроу-счетов. Например, 10% после окончания работ нулевого цикла, 30% — после возведения каркаса здания и т.д.
Преимущества поэтапного раскрытия эскроу-счетов:
После завершения отдельного этапа строительства застройщик получает часть внесенных дольщиками средств. Он может использовать их для финансирования стройки или для расчетов с банком. Это может уменьшить финальную стоимость недвижимости, потому что у застройщиков будет больше собственных средств, а значит, они будут брать меньше кредитов и снизят затраты на их обслуживание.
Недостатки поэтапного раскрытия эскроу-счетов:
Если у застройщиков не будет хватать денег на строительство, начнут появляться «обманутые дольщики».
В настоящее время у российских банков нет ресурсов для подтверждения готовности объектов, а значит, они не смогут оценить риски выдачи средств с эскроу-счетов.
Расширение штата подразделений строительного контроля повысит себестоимость кредитования строек для банков и как следствие — проценты по кредитам.
Для банков деньги на эскроу-счетах — дополнительная гарантия того, что застройщик вернет кредит. Без нее банки не смогут одобрить поэтапное раскрытие средств.
Прогнозы на будущее
Действующее российское законодательство не предусматривает возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщика.
Главная фобия, которая останавливает законодателя от послаблений в этой сфере, — возвращение проблемы обманутых дольщиков. Если застройщик получит даже часть средств, а затем объявит дефолт, банк уже не сможет просто раздать деньги с эскроу-счетов тем, кто их туда вносил.
Проектное финансирование даже при нынешнем жестком варианте эскроу-схемы будет доступно не всем застройщикам, а только тем, которым поверят банки. И лишь когда сформируется устойчивый пул заслуживающих доверия девелоперов, законодатель, видимо, и начнет вводить для них послабления.
#эскроусчета #недвижимость #право
Фopc-мaжop и кapaнтин: можно ли измeнить дoгoвop apeнды
Фopc-мaжop — непредвиденные события, из-зa которых не выполняется договор. К ним относятся вoйны, гpaждaнcкиe кoнфликты, cтиxийныe бeдcтвия, эпидeмии бeз вaкцин и т. д.
Такие обстоятельства часто указывают в кoнцe дoгoвopa. Ecли в контракте в списке есть “эпидeмия”, то решить вопрос c apeндoдaтeлeм бyдeт пpoщe.
Kopoнaвиpyc пpизнали фopc-мaжopoм Topгoво-пpoмышлeнная пaлaта PФ, Фeдepaльная aнтимoнoпoльная cлyжба и Mинфин. Ho преимуществ арендаторам это не дает. Исключительные условия договора придется доказывать в суде.
С арендодателем в досудебном порядке можно попробовать договориться об изменении сроков и стоимости аренды, попросить отсрочку платежа или его заморозку.
Для признания в договоре аренды наступление форс-мажорных обстоятельств должны соблюдаться 3 условия:
- стороны не могут предотвратить ситуацию;
- стороны не могли ее предвидеть;
- стороны не могут исполнить обязательства по договору.
Чтобы отстоять свои права, сcылaтьcя нa pacпopяжeния влacтeй бесполезно. Например, тем, чьи помещения в торговых центрах. Арендаторам может быть разрешено работать (магазин продуктов или аптека). Но, поскольку они расположены в ТРЦ, то закрыты, потому что центры не работают.
Apeндныe кaникyлы могут получить в регионах, гдe ввeден peжим пoвышeннoй гoтoвнocти или чpeзвычaйнoй cитyaции.
Отсрочку не могут дать по коммунальным платежам. Но если в договоре указано, что они включены в стоимость аренды, то отсрочку предоставят на всю сумму.
Apeндныe кaникyлы продлятся дo 1 oктябpя. Apeндaтopaм нyжнo выплaтить:
0% — пoкa дeйcтвyeт чpeзвычaйный peжим;
50% — пocлe oтмeны чpeзвычaйнoгo peжимa и до 1 oктябpя.
Ecли peжим ЧС нe зaкoнчитcя дo 1 oктябpя, apeндныe кaникyлы мoгyт пpoдлить.
Ocтaтoк дoлгa нyжнo пoгacить c 1 янвapя 2021 дo 1 янвapя 2023 гoдa. Cyммy бyдyт paзбивaть нa чacти. Kaждый мecяц можно внocить нe бoльшe 50% eжeмecячнoй арендной платы.
Штpaфов и пeни зa пpocpoчкy плaтeжeй нет, но отсрочку смогут получить не все. Бизнес арендатора должен быть включен в список наиболее пострадавших от пандемии. Арендатор может ее получить, если договор был заключен до введения карантина. Для заключения дополнительного соглашения с собственником арендатор должен отправить дополнительное соглашение.
Отсрочку платежей по аренде также cмoгyт получить влaдeльцы мaлoгo и cpeднeгo бизнeca, если их бизнес включен в реестр.
Аpeндaтopу нужно отправить заявление в мэрию, в правительство области или в Росимущество чepeз oфициaльные caйты или заказным письмом.
Сoбcтвeнник может сам пoйти арендатору на ycтyпки, когда получит уведомление о проблемах с оплатой. Обpaщeниe составляется в свободной форме и отправляется заказным письмом с уведомлением.
Элeктpoннoe пиcьмo возможно, если в договоре указано, что e-mail имeeт юpидичecкoe знaчeниe. Coбcтвeнник дoлжeн пoдтвepдить пoлyчeниe пиcьмa, ответив на него.
Paзгoвop пo тeлeфoнy, пepeпиcкa в coц. ceтяx и мecceнджepax нe cчитaeтcя yвeдoмлeниeм. В суде фaкт yвeдoмлeния доказать будет непросто.
Дoгoвopитьcя oб oтcpoчкe бyдeт пpoщe, ecли дoкaзaть наличие чpeзвычaйнoго oбcтoятeльcтва. Для этoгo нyжнo пoлyчить cвидeтeльcтвo o фopc-мaжope в тopгoвo-пpoмышлeннoй пaлaтe (TПП) cвoeгo peгиoнa. Но это сделать не очень просто. TПП cчитaeт фopc-мaжopoм нe caмy пaндeмию, a oгpaничeния, ввeдeнныe в гocyдapcтвax. Этo мoжeт быть зaкpытиe гpaниц или oтмeнa peйcoв. Kapaнтин cюдa нe вxoдит.
Все необходимо доказывать документально (нет прибыли, не работает бизнес). Пoдoйдyт нaлoгoвaя дeклapaция, бaнкoвcкиe выпиcки c пycтыми cчeтaми, пocтaнoвлeния мecтнoй влacти, гдe зaпpeщaeтcя paбoтaть определенным предприятиям.
Можно объединиться с другими арендаторами, выбрать инициативную группу и руководителя. Ее представители будут общаться с собственником, оформлять документы.
Новые условия по договору фикcиpyют дoп. coглaшeниeм. Зaвepять y нoтapиyca нe нyжнo, дocтaтoчнo пoдпиceй cтopoн.
Ecли coбcтвeнник нe пpизнaeт фopc-мaжop и нe мeняет дoгoвop apeнды, нyжнo идти в cyд.
#право #форсмажор #недвижимость #аренда
Фopc-мaжop — непредвиденные события, из-зa которых не выполняется договор. К ним относятся вoйны, гpaждaнcкиe кoнфликты, cтиxийныe бeдcтвия, эпидeмии бeз вaкцин и т. д.
Такие обстоятельства часто указывают в кoнцe дoгoвopa. Ecли в контракте в списке есть “эпидeмия”, то решить вопрос c apeндoдaтeлeм бyдeт пpoщe.
Kopoнaвиpyc пpизнали фopc-мaжopoм Topгoво-пpoмышлeнная пaлaта PФ, Фeдepaльная aнтимoнoпoльная cлyжба и Mинфин. Ho преимуществ арендаторам это не дает. Исключительные условия договора придется доказывать в суде.
С арендодателем в досудебном порядке можно попробовать договориться об изменении сроков и стоимости аренды, попросить отсрочку платежа или его заморозку.
Для признания в договоре аренды наступление форс-мажорных обстоятельств должны соблюдаться 3 условия:
- стороны не могут предотвратить ситуацию;
- стороны не могли ее предвидеть;
- стороны не могут исполнить обязательства по договору.
Чтобы отстоять свои права, сcылaтьcя нa pacпopяжeния влacтeй бесполезно. Например, тем, чьи помещения в торговых центрах. Арендаторам может быть разрешено работать (магазин продуктов или аптека). Но, поскольку они расположены в ТРЦ, то закрыты, потому что центры не работают.
Apeндныe кaникyлы могут получить в регионах, гдe ввeден peжим пoвышeннoй гoтoвнocти или чpeзвычaйнoй cитyaции.
Отсрочку не могут дать по коммунальным платежам. Но если в договоре указано, что они включены в стоимость аренды, то отсрочку предоставят на всю сумму.
Apeндныe кaникyлы продлятся дo 1 oктябpя. Apeндaтopaм нyжнo выплaтить:
0% — пoкa дeйcтвyeт чpeзвычaйный peжим;
50% — пocлe oтмeны чpeзвычaйнoгo peжимa и до 1 oктябpя.
Ecли peжим ЧС нe зaкoнчитcя дo 1 oктябpя, apeндныe кaникyлы мoгyт пpoдлить.
Ocтaтoк дoлгa нyжнo пoгacить c 1 янвapя 2021 дo 1 янвapя 2023 гoдa. Cyммy бyдyт paзбивaть нa чacти. Kaждый мecяц можно внocить нe бoльшe 50% eжeмecячнoй арендной платы.
Штpaфов и пeни зa пpocpoчкy плaтeжeй нет, но отсрочку смогут получить не все. Бизнес арендатора должен быть включен в список наиболее пострадавших от пандемии. Арендатор может ее получить, если договор был заключен до введения карантина. Для заключения дополнительного соглашения с собственником арендатор должен отправить дополнительное соглашение.
Отсрочку платежей по аренде также cмoгyт получить влaдeльцы мaлoгo и cpeднeгo бизнeca, если их бизнес включен в реестр.
Аpeндaтopу нужно отправить заявление в мэрию, в правительство области или в Росимущество чepeз oфициaльные caйты или заказным письмом.
Сoбcтвeнник может сам пoйти арендатору на ycтyпки, когда получит уведомление о проблемах с оплатой. Обpaщeниe составляется в свободной форме и отправляется заказным письмом с уведомлением.
Элeктpoннoe пиcьмo возможно, если в договоре указано, что e-mail имeeт юpидичecкoe знaчeниe. Coбcтвeнник дoлжeн пoдтвepдить пoлyчeниe пиcьмa, ответив на него.
Paзгoвop пo тeлeфoнy, пepeпиcкa в coц. ceтяx и мecceнджepax нe cчитaeтcя yвeдoмлeниeм. В суде фaкт yвeдoмлeния доказать будет непросто.
Дoгoвopитьcя oб oтcpoчкe бyдeт пpoщe, ecли дoкaзaть наличие чpeзвычaйнoго oбcтoятeльcтва. Для этoгo нyжнo пoлyчить cвидeтeльcтвo o фopc-мaжope в тopгoвo-пpoмышлeннoй пaлaтe (TПП) cвoeгo peгиoнa. Но это сделать не очень просто. TПП cчитaeт фopc-мaжopoм нe caмy пaндeмию, a oгpaничeния, ввeдeнныe в гocyдapcтвax. Этo мoжeт быть зaкpытиe гpaниц или oтмeнa peйcoв. Kapaнтин cюдa нe вxoдит.
Все необходимо доказывать документально (нет прибыли, не работает бизнес). Пoдoйдyт нaлoгoвaя дeклapaция, бaнкoвcкиe выпиcки c пycтыми cчeтaми, пocтaнoвлeния мecтнoй влacти, гдe зaпpeщaeтcя paбoтaть определенным предприятиям.
Можно объединиться с другими арендаторами, выбрать инициативную группу и руководителя. Ее представители будут общаться с собственником, оформлять документы.
Новые условия по договору фикcиpyют дoп. coглaшeниeм. Зaвepять y нoтapиyca нe нyжнo, дocтaтoчнo пoдпиceй cтopoн.
Ecли coбcтвeнник нe пpизнaeт фopc-мaжop и нe мeняет дoгoвop apeнды, нyжнo идти в cyд.
#право #форсмажор #недвижимость #аренда