База готовых проектов
Коллеги из Vesco Construction используют любую паузу во взаимодействии с внешними заказчиками, чтобы работать над своим главным активом – базой готовых проектов.
Работа ведется по нескольким направлениям:
▪️разрабатываются новые проекты,
▪️дополняются и улучшаются уже готовые решения,
▪️делаются современные визуализации и видео-ролики.
На видео – проект Верона. Одноэтажный дом, который является одним из лидеров по запросам наших клиентов и однозначно демонстрирует готовность нашего заказчика к жизни в рамках одного этажа, чему я лично очень рад!
Кому интересно, подписывайтесь на канал Vesco Construction на YouTube: https://youtu.be/t_pRPJIVTZU
Коллеги из Vesco Construction используют любую паузу во взаимодействии с внешними заказчиками, чтобы работать над своим главным активом – базой готовых проектов.
Работа ведется по нескольким направлениям:
▪️разрабатываются новые проекты,
▪️дополняются и улучшаются уже готовые решения,
▪️делаются современные визуализации и видео-ролики.
На видео – проект Верона. Одноэтажный дом, который является одним из лидеров по запросам наших клиентов и однозначно демонстрирует готовность нашего заказчика к жизни в рамках одного этажа, чему я лично очень рад!
Кому интересно, подписывайтесь на канал Vesco Construction на YouTube: https://youtu.be/t_pRPJIVTZU
YouTube
ВЕРОНА. Проект одноэтажного дома
Представляем вам улучшенную версию проекта Верона. Мы расширили гостиную и добавили ей второй свет. А также изменили планировку второго этажа.
Больше информации и планировки проекта смотрите по ссылке http://podryady.ru/ready-project/proekt-odnoetazhnogo…
Больше информации и планировки проекта смотрите по ссылке http://podryady.ru/ready-project/proekt-odnoetazhnogo…
Я почти уверен, что при индивидуальном строительстве, крайне сложно воплотить в жизнь многофункциональный и высоколиквидный объект. Каждый заказчик должен понимать, что рано или поздно он будет продавать свой дом и успех реализации будет зависеть от того, насколько правильно он построен.
Друзья, как вы считаете, какая модель наиболее эффективна с точки зрения бизнеса?
#ТочечныйДевелопмент #VescoConstruction
Друзья, как вы считаете, какая модель наиболее эффективна с точки зрения бизнеса?
#ТочечныйДевелопмент #VescoConstruction
Как рассчитать продажную стоимость коробки дома без отделки
К сожалению, на рынке элитной недвижимости находится большое количество домов без отделки, представленных к продаже. Несмотря на постпандемийный рост спроса на загородную недвижимость, недострой по-прежнему остается невостребованным.
Причины отсутствия спроса на недостроенные "коробки"
1️⃣ Моральное устаревание
Большинство “коробок” - это очень давно построенные дома с не актуальной архитектурой, планировками и дизайнерскими решениями. Сейчас мало кто замораживает стройку на начальных этапах. В основном мы видим готовые “под ключ” объекты, в которых либо проживают собственники, либо они изначально построены на продажу.
2️⃣ Не каждый готов браться за такие капиталоемкие и ресурсоемкие процессы
Застоявшаяся “коробка”, однозначно, нуждается в ремонте фасада, а на территории дома с 90% вероятностью необходимо делать ландшафтный дизайн. Эти процессы требуют больших финансовых вложений. Плюс ко всему, возникает по-настоящему нетривиальная задача найти качественных подрядчиков. В итоге, на доделку “коробки” уйдет ⅔ усилий и ресурсов от общего количества, потраченного на строительство с нуля. Смысл в этом видят далеко не все. Получается, что земля зачастую является более ликвидным продуктом.
3️⃣ Владельцы “коробок” не осознают реальную рыночную стоимость.
Чаще всего она меньше себестоимости объекта, так как собственники своим недостроем по сути сузили и целевую аудиторию, и ликвидность участка.
Как же правильно определить цену таких “коробок”?
Многое зависит от качества строения.
➡️ Слишком устаревшие или слишком большие по метражу объекты должны продаваться по цене земельного участка, иногда даже за минусом стоимости работ по демонтажу и вывозу.
➡️ Если дом все-таки можно использовать, и он не до конца морально устарел, есть другой вариант расчета. Стоимость складывается из цены земельного участка плюс минимальная себестоимость строительства (в размере 35 000 руб за кв.м) и минус 20-30% за счет снижения ликвидности, которое произошло из-за того, что на участке уже установлена “коробка”.
➡️ В редких случаях у “коробки” есть хороший потенциал. Продать ее дороже себестоимости все равно практически невозможно. Это является одной из причин, почему мы не строим дома на продажу без отделки. Такие объекты очень сильно сужают целевую аудиторию. Точечный девелопмент все же предполагает строительство полностью “под ключ”.
➡️ Идеальный по-моему мнению, вариант: у “коробки” есть потенциал, а у собственника деньги. В таком случае я призываю всех собственников сделать ремонт и продавать дом в готовом виде. Вложенные инвестиции позволят продать объект либо по себестоимости, либо у вас даже получится на этом немного заработать.
В принципе, на эти же варианты расчета вы можете полагаться, если вы собственник подобного объекта, или оперировать ими, если вы брокер по элитной недвижимости.
#точечныйдевелопмент #VescoConstruction #СоветыСобственникам
@vescoalex
К сожалению, на рынке элитной недвижимости находится большое количество домов без отделки, представленных к продаже. Несмотря на постпандемийный рост спроса на загородную недвижимость, недострой по-прежнему остается невостребованным.
Причины отсутствия спроса на недостроенные "коробки"
1️⃣ Моральное устаревание
Большинство “коробок” - это очень давно построенные дома с не актуальной архитектурой, планировками и дизайнерскими решениями. Сейчас мало кто замораживает стройку на начальных этапах. В основном мы видим готовые “под ключ” объекты, в которых либо проживают собственники, либо они изначально построены на продажу.
2️⃣ Не каждый готов браться за такие капиталоемкие и ресурсоемкие процессы
Застоявшаяся “коробка”, однозначно, нуждается в ремонте фасада, а на территории дома с 90% вероятностью необходимо делать ландшафтный дизайн. Эти процессы требуют больших финансовых вложений. Плюс ко всему, возникает по-настоящему нетривиальная задача найти качественных подрядчиков. В итоге, на доделку “коробки” уйдет ⅔ усилий и ресурсов от общего количества, потраченного на строительство с нуля. Смысл в этом видят далеко не все. Получается, что земля зачастую является более ликвидным продуктом.
3️⃣ Владельцы “коробок” не осознают реальную рыночную стоимость.
Чаще всего она меньше себестоимости объекта, так как собственники своим недостроем по сути сузили и целевую аудиторию, и ликвидность участка.
Как же правильно определить цену таких “коробок”?
Многое зависит от качества строения.
➡️ Слишком устаревшие или слишком большие по метражу объекты должны продаваться по цене земельного участка, иногда даже за минусом стоимости работ по демонтажу и вывозу.
➡️ Если дом все-таки можно использовать, и он не до конца морально устарел, есть другой вариант расчета. Стоимость складывается из цены земельного участка плюс минимальная себестоимость строительства (в размере 35 000 руб за кв.м) и минус 20-30% за счет снижения ликвидности, которое произошло из-за того, что на участке уже установлена “коробка”.
➡️ В редких случаях у “коробки” есть хороший потенциал. Продать ее дороже себестоимости все равно практически невозможно. Это является одной из причин, почему мы не строим дома на продажу без отделки. Такие объекты очень сильно сужают целевую аудиторию. Точечный девелопмент все же предполагает строительство полностью “под ключ”.
➡️ Идеальный по-моему мнению, вариант: у “коробки” есть потенциал, а у собственника деньги. В таком случае я призываю всех собственников сделать ремонт и продавать дом в готовом виде. Вложенные инвестиции позволят продать объект либо по себестоимости, либо у вас даже получится на этом немного заработать.
В принципе, на эти же варианты расчета вы можете полагаться, если вы собственник подобного объекта, или оперировать ими, если вы брокер по элитной недвижимости.
#точечныйдевелопмент #VescoConstruction #СоветыСобственникам
@vescoalex
❤1👍1
Ошибки планировки
На прошлой неделе на YouTube-канале VDT я опубликовал видеообзор дома в КП Пенаты, который мы взяли на реконструкцию. После многочасового нахождения на объекте меня не покидала мысль о том, что большинство собственников домов совершают одни и те же ошибки при самостоятельном проектировании. Это актуально и для некоторых домов, которые мы берем на продажу.
Я решил обобщить типичные ошибки и поделиться ими с вами, может быть кому-то этот пост поможет избежать неприятных перепланировок в дальнейшем.
1️⃣ Ошибки логистики
Загородный дом – это большие семьи (а в премиальном сегменте – еще и персонал). Поэтому необходимо четко продумать, кто и как будет по этому дому передвигаться: кому с утра необходимо сбегать в душ и уехать на работу, а кто любит устроить себе поздний ужин. Хорошая планировка – это грамотно продуманная логистика, позволяющая потокам не пересекаться.
2️⃣ Функционал помещений
Многие недооценивают необходимость спален на первом этаже. Даже если хозяева не собираются ночевать внизу, такая комната значительно повышает ликвидность всего дома – в какой-то момент она может стать спальней для бабушки, для оставшихся на ночь гостей или для того же персонала.
3️⃣ Нехватка санузлов
Если речь идет о премиальном сегменте, то санузлы и гардеробные принято делать для каждой спальни. В более простых домах необходимости в этом нет, но отсутствие санузла на втором этаже – громадная ошибка, если мы говорим о доме для постоянного проживания.
4️⃣ Непродуманность вентиляции и прочие вопросы инженерии
Высота потолков, проходы воздушных каналов, кондиционирование и даже увлажнение воздуха должны быть продуманы еще на этапе проектирования, поскольку они могут существенно влиять на итоговую планировку. В противном случае придется либо сильно опускать потолки, либо городить не очень красивые короба, либо воздержаться от комфорта и страдать от холода (духоты, сухости, сырости – нужное подчеркнуть).
5️⃣ Невнимание к деталям
Где будет включаться свет, куда можно поставить на зарядку гаджеты, где помыть лапы хозяйскому сенбернару после веселой прогулки – из таких мелочей складывается жизнь и ежедневный быт. Не принимать их в расчет – непростительная ошибка.
6️⃣ Беспечность к сторонам света
Если одним нравится просыпаться от солнечных лучей, то другие, наоборот, закупаются шторами «блэкаут», лишь бы не допустить ранних пробуждений. Непродуманность в этом вопросе может ощутимо повлиять на качество сна сов и жаворонков. Впрочем, другие помещения тоже нуждаются в осознанном освещении – гостиная, например, будет выглядеть намного радостнее при окнах на юг (хотя солнце может нещадно бить в экран, мешая смотреть кино).
Вывод: дизайн-проект должен быть продуман в мельчайших подробностях ДО начала строительства. Хозяину необходимо тщательно обсудить финальное предложение с членами семьи, визуализировать свою будущую жизнь в таком доме, представить быт и внести коррективы, пока эта редактура еще возможна. Конечно, на этапе строительства правки также возможны, но они будут стоить гораздо больших финансовых и моральных издержек, об этом я уже говорил.
#точечныйдевелопмент #VescoConstruction
На прошлой неделе на YouTube-канале VDT я опубликовал видеообзор дома в КП Пенаты, который мы взяли на реконструкцию. После многочасового нахождения на объекте меня не покидала мысль о том, что большинство собственников домов совершают одни и те же ошибки при самостоятельном проектировании. Это актуально и для некоторых домов, которые мы берем на продажу.
Я решил обобщить типичные ошибки и поделиться ими с вами, может быть кому-то этот пост поможет избежать неприятных перепланировок в дальнейшем.
1️⃣ Ошибки логистики
Загородный дом – это большие семьи (а в премиальном сегменте – еще и персонал). Поэтому необходимо четко продумать, кто и как будет по этому дому передвигаться: кому с утра необходимо сбегать в душ и уехать на работу, а кто любит устроить себе поздний ужин. Хорошая планировка – это грамотно продуманная логистика, позволяющая потокам не пересекаться.
2️⃣ Функционал помещений
Многие недооценивают необходимость спален на первом этаже. Даже если хозяева не собираются ночевать внизу, такая комната значительно повышает ликвидность всего дома – в какой-то момент она может стать спальней для бабушки, для оставшихся на ночь гостей или для того же персонала.
3️⃣ Нехватка санузлов
Если речь идет о премиальном сегменте, то санузлы и гардеробные принято делать для каждой спальни. В более простых домах необходимости в этом нет, но отсутствие санузла на втором этаже – громадная ошибка, если мы говорим о доме для постоянного проживания.
4️⃣ Непродуманность вентиляции и прочие вопросы инженерии
Высота потолков, проходы воздушных каналов, кондиционирование и даже увлажнение воздуха должны быть продуманы еще на этапе проектирования, поскольку они могут существенно влиять на итоговую планировку. В противном случае придется либо сильно опускать потолки, либо городить не очень красивые короба, либо воздержаться от комфорта и страдать от холода (духоты, сухости, сырости – нужное подчеркнуть).
5️⃣ Невнимание к деталям
Где будет включаться свет, куда можно поставить на зарядку гаджеты, где помыть лапы хозяйскому сенбернару после веселой прогулки – из таких мелочей складывается жизнь и ежедневный быт. Не принимать их в расчет – непростительная ошибка.
6️⃣ Беспечность к сторонам света
Если одним нравится просыпаться от солнечных лучей, то другие, наоборот, закупаются шторами «блэкаут», лишь бы не допустить ранних пробуждений. Непродуманность в этом вопросе может ощутимо повлиять на качество сна сов и жаворонков. Впрочем, другие помещения тоже нуждаются в осознанном освещении – гостиная, например, будет выглядеть намного радостнее при окнах на юг (хотя солнце может нещадно бить в экран, мешая смотреть кино).
Вывод: дизайн-проект должен быть продуман в мельчайших подробностях ДО начала строительства. Хозяину необходимо тщательно обсудить финальное предложение с членами семьи, визуализировать свою будущую жизнь в таком доме, представить быт и внести коррективы, пока эта редактура еще возможна. Конечно, на этапе строительства правки также возможны, но они будут стоить гораздо больших финансовых и моральных издержек, об этом я уже говорил.
#точечныйдевелопмент #VescoConstruction
Как вовремя выходить из плохой инвестиции?
Когда мы только начали заниматься точечным девелопментом, была мысль о том, чтобы брать недорогие участки и создавать на них интересный продукт. Это могли быть участки, расположенные на краю поселка или не в охраняемых, но в интересных локациях с хорошими природными характеристиками.
Один из первых проектов, который мы реализовали, был сделан по такому принципу - это дом в поселке Веледниково. Он посажен на красивом ландшафтном участке с обрывом, на краю деревни. Впоследствии дом был удачно продан и по-прежнему доставляет большое удовольствие владельцам.
По такому же принципу мы пошли, выкупив участок в Аносино, где спроектировали мой самый любимый проект - “Бертани”. В нем идеально продуман визуал, эргономика и каждый сантиметр, а с уровня второго этажа должен был открываться роскошный вид на верхушки взрослых деревьев. НО! проекту не суждено было случиться...
Дело в том, что мы сильно затянули с продажей дома в Шульгино. Там дом тоже располагался на неохраняемой территории с весьма неоднородным окружением. И после этого мы пришли к выводу, что дом не должен стоить больше чем в 2-3 раза дороже, чем стоимость участка. Взвесив все за и против, решили, что мы можем не вытянуть проект и лучше вовремя отступить.
Отступление не обошлось без потерь.
Сначала мы надеялись заработать, так как был сформирован неординарный участок и интересный проект, которые мы планировали продать в комплексе. Однако, эта неординарность сыграла против нас. В общей сложности на участок и проектирование было потрачено около 12,5 млн. рублей. Сначала выставили участок с проектом за 20 млн. рублей, потом начали постепенно снижаться. Позже мы решили хотя бы вернуть свои деньги и реализовать участок за 12,5 млн., в итоге продолжали снижать цену и совсем недавно продали его за 4,9 млн рублей, зафиксировав почти 7,5 млн рублей убытков.
Считаю, что это лучшее решение из возможных. В недвижимости, как и на фондовом рынке, важно уметь вовремя признать свои ошибки и выходить из плохих активов. Мы рады, что партнеры также отнеслись с пониманием и поддержали нас в этом непростом решении. Но если бы мы начали строительство дома, то вложений было бы больше 100 млн. рублей, и с большой вероятностью, эти деньги были бы надолго заморожены. В таком случае, и убытки были бы гораздо большего масштаба.
Это был отличный урок. Мы сделали важные выводы, переориентировались на другие проекты и продолжаем двигаться дальше!
Друзья, как вам проект? Скажите же, что он прекрасен? 😉
А как бы вы поступили в такой ситуации? Рискнули бы дальше? Пишите мне: @reactionVDT_bot
#точечныйдевелопмент #vescoconstruction
@vescoalex
Когда мы только начали заниматься точечным девелопментом, была мысль о том, чтобы брать недорогие участки и создавать на них интересный продукт. Это могли быть участки, расположенные на краю поселка или не в охраняемых, но в интересных локациях с хорошими природными характеристиками.
Один из первых проектов, который мы реализовали, был сделан по такому принципу - это дом в поселке Веледниково. Он посажен на красивом ландшафтном участке с обрывом, на краю деревни. Впоследствии дом был удачно продан и по-прежнему доставляет большое удовольствие владельцам.
По такому же принципу мы пошли, выкупив участок в Аносино, где спроектировали мой самый любимый проект - “Бертани”. В нем идеально продуман визуал, эргономика и каждый сантиметр, а с уровня второго этажа должен был открываться роскошный вид на верхушки взрослых деревьев. НО! проекту не суждено было случиться...
Дело в том, что мы сильно затянули с продажей дома в Шульгино. Там дом тоже располагался на неохраняемой территории с весьма неоднородным окружением. И после этого мы пришли к выводу, что дом не должен стоить больше чем в 2-3 раза дороже, чем стоимость участка. Взвесив все за и против, решили, что мы можем не вытянуть проект и лучше вовремя отступить.
Отступление не обошлось без потерь.
Сначала мы надеялись заработать, так как был сформирован неординарный участок и интересный проект, которые мы планировали продать в комплексе. Однако, эта неординарность сыграла против нас. В общей сложности на участок и проектирование было потрачено около 12,5 млн. рублей. Сначала выставили участок с проектом за 20 млн. рублей, потом начали постепенно снижаться. Позже мы решили хотя бы вернуть свои деньги и реализовать участок за 12,5 млн., в итоге продолжали снижать цену и совсем недавно продали его за 4,9 млн рублей, зафиксировав почти 7,5 млн рублей убытков.
Считаю, что это лучшее решение из возможных. В недвижимости, как и на фондовом рынке, важно уметь вовремя признать свои ошибки и выходить из плохих активов. Мы рады, что партнеры также отнеслись с пониманием и поддержали нас в этом непростом решении. Но если бы мы начали строительство дома, то вложений было бы больше 100 млн. рублей, и с большой вероятностью, эти деньги были бы надолго заморожены. В таком случае, и убытки были бы гораздо большего масштаба.
Это был отличный урок. Мы сделали важные выводы, переориентировались на другие проекты и продолжаем двигаться дальше!
Друзья, как вам проект? Скажите же, что он прекрасен? 😉
А как бы вы поступили в такой ситуации? Рискнули бы дальше? Пишите мне: @reactionVDT_bot
#точечныйдевелопмент #vescoconstruction
@vescoalex
🔥 Новый флагман Vesco Group!
Ровно два года назад мы анонсировали проект реконструкции дома в поселке Павлово с красивым названием Эдлин. Честно признаться, изначальное строение домом назвать было сложно: я бы сказал, что это была бесформенная бетонная коробка с сомнительным потенциалом.
Крайне интересный и амбициозный для нас проект, который подтвердил тезис о том, что при реконструкции нельзя заранее все учесть. Мы сильно ошиблись по срокам (примерно на год!) и ощутимо по бюджету. И это, пожалуй, наш самый сложный на сегодня объект.
Мы абсолютно не жалеем, что ввязались в эту авантюру! В процессе работы у нас так “разыгрался аппетит”, что мы приложили все свои силы и энергию, чтобы в итоге получился реально крутой дом!
Ровно два года назад на YouTube-канале VDT мы делали выпуск по этому дому, где с архитектором Натальей Кузнецовой обсуждали процесс и потенциал реконструкции, показывали первые эскизы. В комментариях к выпуску продолжают появляться вопросы о том, как продвигаются дела. Но я не хочу показывать промежуточные результаты внутренней отделки и жду объект в полной готовности.
Но вот фасад и ландшафт уже готовы, и я, честно, не удержался😂 И делюсь с вами фотографиями! Нам очень повезло с погодой, мы успели не только завершить все внешние работы, но и сделать фотосессию в последний солнечный осенний день!
Смотрите видео в формате ДО и ПОСЛЕ! Мы подобрали одинаковые ракурсы, и вы сами убедитесь, что если бы не привязка к окружению, то никто бы и не поверил, что это один и тот же дом!
➡️ Ну а для тех, кто сам хочет покрутить бегунки и увидеть больше фотографий этого современного дома, переходите по ссылке >>>
Ну и ждем лета, я обязательно покажу проект Эдлин во всей красоте!
#ТочечныйДевелопмент #Павлово #VescoConstruction
@vescoalex
Ровно два года назад мы анонсировали проект реконструкции дома в поселке Павлово с красивым названием Эдлин. Честно признаться, изначальное строение домом назвать было сложно: я бы сказал, что это была бесформенная бетонная коробка с сомнительным потенциалом.
Крайне интересный и амбициозный для нас проект, который подтвердил тезис о том, что при реконструкции нельзя заранее все учесть. Мы сильно ошиблись по срокам (примерно на год!) и ощутимо по бюджету. И это, пожалуй, наш самый сложный на сегодня объект.
Мы абсолютно не жалеем, что ввязались в эту авантюру! В процессе работы у нас так “разыгрался аппетит”, что мы приложили все свои силы и энергию, чтобы в итоге получился реально крутой дом!
Ровно два года назад на YouTube-канале VDT мы делали выпуск по этому дому, где с архитектором Натальей Кузнецовой обсуждали процесс и потенциал реконструкции, показывали первые эскизы. В комментариях к выпуску продолжают появляться вопросы о том, как продвигаются дела. Но я не хочу показывать промежуточные результаты внутренней отделки и жду объект в полной готовности.
Но вот фасад и ландшафт уже готовы, и я, честно, не удержался😂 И делюсь с вами фотографиями! Нам очень повезло с погодой, мы успели не только завершить все внешние работы, но и сделать фотосессию в последний солнечный осенний день!
Смотрите видео в формате ДО и ПОСЛЕ! Мы подобрали одинаковые ракурсы, и вы сами убедитесь, что если бы не привязка к окружению, то никто бы и не поверил, что это один и тот же дом!
➡️ Ну а для тех, кто сам хочет покрутить бегунки и увидеть больше фотографий этого современного дома, переходите по ссылке >>>
Ну и ждем лета, я обязательно покажу проект Эдлин во всей красоте!
#ТочечныйДевелопмент #Павлово #VescoConstruction
@vescoalex