5 способов увеличить стоимость дома перед продажей
Можно ли в принципе увеличить стоимость актива, который у вас уже есть в наличии, со всеми его преимуществами и недостатками? Да, можно. В комплекс базовых мер, входят:
1. Комплексная уборка (включая мойку окон и нечасто используемых помещений, таких как мансарда),
2. Вывоз мусора (в том числе – из всех технических помещений и с участка)
3. Мелкий ремонт (треснувшая плитка, сломанная ручка, подтекающий кран, разодранные кошкой обои – все, что можно, нужно «освежить»). Эти простые, но порой многочисленные шаги призваны улучшить физическое состояние вашего актива.
Но есть и другой перечень мер, направленных на эмоциональное восприятие объекта. Первое впечатление формируется еще на подъезде. И если дом покажется покупателю обшарпанным и неуютным, показ не состоится вовсе или будет бессмысленным и нерезультативным.
Не секрет, что элитную недвижимость покупают на эмоциях. Этот фактор нужно ценить и использовать по-полной!
Так с какими же чувствами должен ассоциироваться объект у покупателя, чтобы он обратил внимание именно на ваш дом?
1. Дружелюбность. Это множество факторов, одни из которых создаются искусственно (ненавязчивая музыка, манящий запах свежесваренного кофе и пр.), другие факторы - не всегда могут контролироваться вами. Например, впечатление от общения с брокером.
2. Надежность. Как покупателю который не является профессиональным строителем, оценить фундаментальность строения? По косвенным признакам, один из которых - общий подход хозяина дома к его строительству и эксплуатации. Жили ли здесь перфекционисты или разгильдяи можно легко определить по деталям. Настоятельно рекомендую привести все-все-все в порядок - это небольшие затраты, но они непременно окупятся.
3. Порядок (ассоциируется с отсутствием подвоха и скрытых проблем). В первую очередь - в проектной и исполнительной документации. Наличие аккуратно сложенных гарантийных книжечек и инструкций на технику, заботливо подписанные гребенки и группы по электричеству, тщательно подобранные под образ жизни конкретной семьи лайфхаки - все эти детали демонстрируют отношение хозяина к своему дому и уважение к будущим его владельцам.
4. Все работает. Как писал Чехов: “Если в начале пьесы на сцене висит ружье, оно должно выстрелить”. То же относится и к инженерии в доме. Каков бы ни был ее набор, она должна функционировать полностью. Перегоревшие лампочки, невозможность включить противоток в бассейне, вышедшие из строя “умные решения” - все это недопустимо, и может стать тем самым “гвоздем” при продаже вашего дома.
5. Красота и уют. Покупатель должен войти в дом, как к себе домой. Примерить с порога состав, функционал и расположение помещений и мебели на себя. Оценить, насколько именно ему подходит этот хороший во всех остальных отношениях дом. Достигнуть этого можно в первую очередь за счет деперсонификации. Из дома нужно убрать все личные вещи, фотографии, иконы, охотничьи трофеи и другие вещи, которые отвлекают взгляд и не позволяют представить себя хозяином этого дома. Используйте “правило баскетбольного мяча” - при фотосессии и показе в “кадр” не должны попадать предметы, которые меньше по размеру, чем обычный мяч.
Не стоит забывать и про участок. Даже продавая дом в стадии “коробка”, не поленитесь - приведите в порядок участок, застелите газон. Так покупатель сможет оценить размеры территории, мысленно разбить цветник и расставить садовую мебель с детской площадкой.
Выполнив все рекомендации, вы отлично поможете вашему брокеру. Теперь ему есть, из чего составлять “план показа” дома, на чем делать акценты и как управлять эмоциями будущих покупателей. Удачи вам!
#СоветыСобственникам
@vescoalex
Можно ли в принципе увеличить стоимость актива, который у вас уже есть в наличии, со всеми его преимуществами и недостатками? Да, можно. В комплекс базовых мер, входят:
1. Комплексная уборка (включая мойку окон и нечасто используемых помещений, таких как мансарда),
2. Вывоз мусора (в том числе – из всех технических помещений и с участка)
3. Мелкий ремонт (треснувшая плитка, сломанная ручка, подтекающий кран, разодранные кошкой обои – все, что можно, нужно «освежить»). Эти простые, но порой многочисленные шаги призваны улучшить физическое состояние вашего актива.
Но есть и другой перечень мер, направленных на эмоциональное восприятие объекта. Первое впечатление формируется еще на подъезде. И если дом покажется покупателю обшарпанным и неуютным, показ не состоится вовсе или будет бессмысленным и нерезультативным.
Не секрет, что элитную недвижимость покупают на эмоциях. Этот фактор нужно ценить и использовать по-полной!
Так с какими же чувствами должен ассоциироваться объект у покупателя, чтобы он обратил внимание именно на ваш дом?
1. Дружелюбность. Это множество факторов, одни из которых создаются искусственно (ненавязчивая музыка, манящий запах свежесваренного кофе и пр.), другие факторы - не всегда могут контролироваться вами. Например, впечатление от общения с брокером.
2. Надежность. Как покупателю который не является профессиональным строителем, оценить фундаментальность строения? По косвенным признакам, один из которых - общий подход хозяина дома к его строительству и эксплуатации. Жили ли здесь перфекционисты или разгильдяи можно легко определить по деталям. Настоятельно рекомендую привести все-все-все в порядок - это небольшие затраты, но они непременно окупятся.
3. Порядок (ассоциируется с отсутствием подвоха и скрытых проблем). В первую очередь - в проектной и исполнительной документации. Наличие аккуратно сложенных гарантийных книжечек и инструкций на технику, заботливо подписанные гребенки и группы по электричеству, тщательно подобранные под образ жизни конкретной семьи лайфхаки - все эти детали демонстрируют отношение хозяина к своему дому и уважение к будущим его владельцам.
4. Все работает. Как писал Чехов: “Если в начале пьесы на сцене висит ружье, оно должно выстрелить”. То же относится и к инженерии в доме. Каков бы ни был ее набор, она должна функционировать полностью. Перегоревшие лампочки, невозможность включить противоток в бассейне, вышедшие из строя “умные решения” - все это недопустимо, и может стать тем самым “гвоздем” при продаже вашего дома.
5. Красота и уют. Покупатель должен войти в дом, как к себе домой. Примерить с порога состав, функционал и расположение помещений и мебели на себя. Оценить, насколько именно ему подходит этот хороший во всех остальных отношениях дом. Достигнуть этого можно в первую очередь за счет деперсонификации. Из дома нужно убрать все личные вещи, фотографии, иконы, охотничьи трофеи и другие вещи, которые отвлекают взгляд и не позволяют представить себя хозяином этого дома. Используйте “правило баскетбольного мяча” - при фотосессии и показе в “кадр” не должны попадать предметы, которые меньше по размеру, чем обычный мяч.
Не стоит забывать и про участок. Даже продавая дом в стадии “коробка”, не поленитесь - приведите в порядок участок, застелите газон. Так покупатель сможет оценить размеры территории, мысленно разбить цветник и расставить садовую мебель с детской площадкой.
Выполнив все рекомендации, вы отлично поможете вашему брокеру. Теперь ему есть, из чего составлять “план показа” дома, на чем делать акценты и как управлять эмоциями будущих покупателей. Удачи вам!
#СоветыСобственникам
@vescoalex
👍3
5 преимуществ Vesco Realty для собственников
В одной из недавних презентаций услуги “Управление продажами объектов элитной недвижимости” собственнику весьма интересного актива я сформулировал 5 основных преимуществ работы с компанией Vesco Realty.
1. Принцип одного окна
Собственник общается с одним брокером по всем вопросам.
2. Качественная упаковка
На выходе мы получаем высокопрофессиональные фотографии, делаем дизайнерскую презентацию, видео и 3д тур.
3. Максимальный охват
Мы задействуем все возможные рекламные каналы, плюс привлекаем максимальное количество партнеров среди других агентств недвижимости.
4. Прозрачность бизнес-процессов
Несмотря на то, что собственник прежде всего хочет получить результат, ему будет гораздо спокойнее, когда он сможет видеть, как происходит продажа его элитной недвижимости. Мы предоставляем ежемесячный отчет о проведенных мероприятиях.
5. Комфорт сделки
Каждый владелец недвижимости хочет выйти из сделки победителем с чувством, что он действительно заключил выгодную сделку. А это и есть наша главная задача в работе с собственниками.
#СоветыСобственникам
@vescoalex
В одной из недавних презентаций услуги “Управление продажами объектов элитной недвижимости” собственнику весьма интересного актива я сформулировал 5 основных преимуществ работы с компанией Vesco Realty.
1. Принцип одного окна
Собственник общается с одним брокером по всем вопросам.
2. Качественная упаковка
На выходе мы получаем высокопрофессиональные фотографии, делаем дизайнерскую презентацию, видео и 3д тур.
3. Максимальный охват
Мы задействуем все возможные рекламные каналы, плюс привлекаем максимальное количество партнеров среди других агентств недвижимости.
4. Прозрачность бизнес-процессов
Несмотря на то, что собственник прежде всего хочет получить результат, ему будет гораздо спокойнее, когда он сможет видеть, как происходит продажа его элитной недвижимости. Мы предоставляем ежемесячный отчет о проведенных мероприятиях.
5. Комфорт сделки
Каждый владелец недвижимости хочет выйти из сделки победителем с чувством, что он действительно заключил выгодную сделку. А это и есть наша главная задача в работе с собственниками.
#СоветыСобственникам
@vescoalex
6 причин, почему собственник никогда сам не продаст свой элитный объект эффективно
1. Нет стратегии. Собственник не обладает всей информацией и не видит всю картину, которая сложилась на рынке.
2. Недостаточный охват. Обычно владелец ограничивается 4-5 агентствами, не осознавая, что на рынке 100+ компаний и 1000+ брокеров.
3. Некачественная упаковка. У собственника зачастую нет возможности, ресурсов и самое главное - видения того, как сделать исключительную упаковку своего объекта.
4. Иллюзорное ценообразование. Собственник не учитывает цены фактических сделок, не оценивает степень морального износа и имеет искаженную информацию о конкурентах.
5. Торг. Как не потерять значительную часть при торге? Когда покупатель напрямую общается с собственником, он имеет больше шансов давить на него по цене.
6. Разделяй и властвуй! В борьбе за сделку брокеры могут применять различные недобросовестные методы. Страдает при этом собственник и добросовестный брокер.
#СоветыСобственникам
@vescoalex
1. Нет стратегии. Собственник не обладает всей информацией и не видит всю картину, которая сложилась на рынке.
2. Недостаточный охват. Обычно владелец ограничивается 4-5 агентствами, не осознавая, что на рынке 100+ компаний и 1000+ брокеров.
3. Некачественная упаковка. У собственника зачастую нет возможности, ресурсов и самое главное - видения того, как сделать исключительную упаковку своего объекта.
4. Иллюзорное ценообразование. Собственник не учитывает цены фактических сделок, не оценивает степень морального износа и имеет искаженную информацию о конкурентах.
5. Торг. Как не потерять значительную часть при торге? Когда покупатель напрямую общается с собственником, он имеет больше шансов давить на него по цене.
6. Разделяй и властвуй! В борьбе за сделку брокеры могут применять различные недобросовестные методы. Страдает при этом собственник и добросовестный брокер.
#СоветыСобственникам
@vescoalex
👍2
Как рассчитать продажную стоимость коробки дома без отделки
К сожалению, на рынке элитной недвижимости находится большое количество домов без отделки, представленных к продаже. Несмотря на постпандемийный рост спроса на загородную недвижимость, недострой по-прежнему остается невостребованным.
Причины отсутствия спроса на недостроенные "коробки"
1️⃣ Моральное устаревание
Большинство “коробок” - это очень давно построенные дома с не актуальной архитектурой, планировками и дизайнерскими решениями. Сейчас мало кто замораживает стройку на начальных этапах. В основном мы видим готовые “под ключ” объекты, в которых либо проживают собственники, либо они изначально построены на продажу.
2️⃣ Не каждый готов браться за такие капиталоемкие и ресурсоемкие процессы
Застоявшаяся “коробка”, однозначно, нуждается в ремонте фасада, а на территории дома с 90% вероятностью необходимо делать ландшафтный дизайн. Эти процессы требуют больших финансовых вложений. Плюс ко всему, возникает по-настоящему нетривиальная задача найти качественных подрядчиков. В итоге, на доделку “коробки” уйдет ⅔ усилий и ресурсов от общего количества, потраченного на строительство с нуля. Смысл в этом видят далеко не все. Получается, что земля зачастую является более ликвидным продуктом.
3️⃣ Владельцы “коробок” не осознают реальную рыночную стоимость.
Чаще всего она меньше себестоимости объекта, так как собственники своим недостроем по сути сузили и целевую аудиторию, и ликвидность участка.
Как же правильно определить цену таких “коробок”?
Многое зависит от качества строения.
➡️ Слишком устаревшие или слишком большие по метражу объекты должны продаваться по цене земельного участка, иногда даже за минусом стоимости работ по демонтажу и вывозу.
➡️ Если дом все-таки можно использовать, и он не до конца морально устарел, есть другой вариант расчета. Стоимость складывается из цены земельного участка плюс минимальная себестоимость строительства (в размере 35 000 руб за кв.м) и минус 20-30% за счет снижения ликвидности, которое произошло из-за того, что на участке уже установлена “коробка”.
➡️ В редких случаях у “коробки” есть хороший потенциал. Продать ее дороже себестоимости все равно практически невозможно. Это является одной из причин, почему мы не строим дома на продажу без отделки. Такие объекты очень сильно сужают целевую аудиторию. Точечный девелопмент все же предполагает строительство полностью “под ключ”.
➡️ Идеальный по-моему мнению, вариант: у “коробки” есть потенциал, а у собственника деньги. В таком случае я призываю всех собственников сделать ремонт и продавать дом в готовом виде. Вложенные инвестиции позволят продать объект либо по себестоимости, либо у вас даже получится на этом немного заработать.
В принципе, на эти же варианты расчета вы можете полагаться, если вы собственник подобного объекта, или оперировать ими, если вы брокер по элитной недвижимости.
#точечныйдевелопмент #VescoConstruction #СоветыСобственникам
@vescoalex
К сожалению, на рынке элитной недвижимости находится большое количество домов без отделки, представленных к продаже. Несмотря на постпандемийный рост спроса на загородную недвижимость, недострой по-прежнему остается невостребованным.
Причины отсутствия спроса на недостроенные "коробки"
1️⃣ Моральное устаревание
Большинство “коробок” - это очень давно построенные дома с не актуальной архитектурой, планировками и дизайнерскими решениями. Сейчас мало кто замораживает стройку на начальных этапах. В основном мы видим готовые “под ключ” объекты, в которых либо проживают собственники, либо они изначально построены на продажу.
2️⃣ Не каждый готов браться за такие капиталоемкие и ресурсоемкие процессы
Застоявшаяся “коробка”, однозначно, нуждается в ремонте фасада, а на территории дома с 90% вероятностью необходимо делать ландшафтный дизайн. Эти процессы требуют больших финансовых вложений. Плюс ко всему, возникает по-настоящему нетривиальная задача найти качественных подрядчиков. В итоге, на доделку “коробки” уйдет ⅔ усилий и ресурсов от общего количества, потраченного на строительство с нуля. Смысл в этом видят далеко не все. Получается, что земля зачастую является более ликвидным продуктом.
3️⃣ Владельцы “коробок” не осознают реальную рыночную стоимость.
Чаще всего она меньше себестоимости объекта, так как собственники своим недостроем по сути сузили и целевую аудиторию, и ликвидность участка.
Как же правильно определить цену таких “коробок”?
Многое зависит от качества строения.
➡️ Слишком устаревшие или слишком большие по метражу объекты должны продаваться по цене земельного участка, иногда даже за минусом стоимости работ по демонтажу и вывозу.
➡️ Если дом все-таки можно использовать, и он не до конца морально устарел, есть другой вариант расчета. Стоимость складывается из цены земельного участка плюс минимальная себестоимость строительства (в размере 35 000 руб за кв.м) и минус 20-30% за счет снижения ликвидности, которое произошло из-за того, что на участке уже установлена “коробка”.
➡️ В редких случаях у “коробки” есть хороший потенциал. Продать ее дороже себестоимости все равно практически невозможно. Это является одной из причин, почему мы не строим дома на продажу без отделки. Такие объекты очень сильно сужают целевую аудиторию. Точечный девелопмент все же предполагает строительство полностью “под ключ”.
➡️ Идеальный по-моему мнению, вариант: у “коробки” есть потенциал, а у собственника деньги. В таком случае я призываю всех собственников сделать ремонт и продавать дом в готовом виде. Вложенные инвестиции позволят продать объект либо по себестоимости, либо у вас даже получится на этом немного заработать.
В принципе, на эти же варианты расчета вы можете полагаться, если вы собственник подобного объекта, или оперировать ими, если вы брокер по элитной недвижимости.
#точечныйдевелопмент #VescoConstruction #СоветыСобственникам
@vescoalex
❤1👍1