🏗 "Схемы" застройщиков и банков - риски покупателя
📉 Ипотечный рынок начинает охлаждаться. Банки отчитываются о сокращении выдач, даже по льготной первичке, условия по которой ужесточаются. На вторичке бум сделок тоже миновал, он держался на выдачах по одобренным заявкам со старой ставкой (одобрение действует 3 месяца).
👉 Но терять темпы продаж ни застройщикам, ни банкам не хочется. Не секрет, что несмотря на противодействие регулятора, продолжает использоваться реклама супер-мега привлекательных условий. Очевидно, когда льготная госпрограмма после 1 июля 2024 г. будет урезана, изобретательность маркетологов только повысится.
Перечислю лишь некоторые приёмы введения в заблуждение с помощью рекламы.
❗️ "Околонулевая" ипотека. Застройщик завышает цену объекта на 15-30% и компенсирует банку выпадающие процентные доходы, в виде агентской комиссии. Если покупатель решит продавать жильё, то столкнётся с тем, что цены на вторичке сильно ниже. Кроме того, теряется налоговый вычет по уплаченным процентам (по закону до 390 тыс.).
❗️ Ипотека "ноль-ноль-ноль" и т.п. При чтении мелкого шрифта выясняется, это только на первые год-два, дальше ставка резко повышается. Сегодня такая реклама - нарушение Закона о полной стоимости кредита (ПСК), принятого в июле 2023. Но пути обхода будут искать, и в том или ином виде найдут.
❗️ Банк предлагает заплатить за уменьшение ставки: в виде комиссии, сбора за электронную регистрацию, навязанного страхования жизни и пр. Например, в случае со страховкой риск в том, что кредит вы погасите досрочно, а возвращать неиспользованную стоимость полиса банк вам не обязан, да и мораторий на выход из договора еще может действовать.
❗️Субсидирование ставки банком ради привлечения клиентов, но уже без участия застройщика. Риск покупателя тот же, что и в первом случае - цена объекта завышена. Банк реализует совместные программы с застройщиком и одновременно занимается его проектным финансированием. Поэтому банк не только "дарит" вам проценты, но и закрывает глаза на манипуляции с ценой - помогает корпоративному клиенту улучшить финансовое положение. Кроме того, проценты компенсируются банком не на весь срок, чаще всего на время строительства объекта.
🎓Совет на такие случаи - не бином Ньютона, но следуют ему не все: внимательно читать, а лучше уточнять в банке и у застройщика детали программы. Условия удорожания объекта, как они коррелируют со ставкой - не военная тайна. Не лениться считать: например, не дороже ли вам обойдется полис страхования, чем взять ипотеку по обычной программе?
#ипотека #ставки #схемы
📉 Ипотечный рынок начинает охлаждаться. Банки отчитываются о сокращении выдач, даже по льготной первичке, условия по которой ужесточаются. На вторичке бум сделок тоже миновал, он держался на выдачах по одобренным заявкам со старой ставкой (одобрение действует 3 месяца).
👉 Но терять темпы продаж ни застройщикам, ни банкам не хочется. Не секрет, что несмотря на противодействие регулятора, продолжает использоваться реклама супер-мега привлекательных условий. Очевидно, когда льготная госпрограмма после 1 июля 2024 г. будет урезана, изобретательность маркетологов только повысится.
Перечислю лишь некоторые приёмы введения в заблуждение с помощью рекламы.
❗️ "Околонулевая" ипотека. Застройщик завышает цену объекта на 15-30% и компенсирует банку выпадающие процентные доходы, в виде агентской комиссии. Если покупатель решит продавать жильё, то столкнётся с тем, что цены на вторичке сильно ниже. Кроме того, теряется налоговый вычет по уплаченным процентам (по закону до 390 тыс.).
❗️ Ипотека "ноль-ноль-ноль" и т.п. При чтении мелкого шрифта выясняется, это только на первые год-два, дальше ставка резко повышается. Сегодня такая реклама - нарушение Закона о полной стоимости кредита (ПСК), принятого в июле 2023. Но пути обхода будут искать, и в том или ином виде найдут.
❗️ Банк предлагает заплатить за уменьшение ставки: в виде комиссии, сбора за электронную регистрацию, навязанного страхования жизни и пр. Например, в случае со страховкой риск в том, что кредит вы погасите досрочно, а возвращать неиспользованную стоимость полиса банк вам не обязан, да и мораторий на выход из договора еще может действовать.
❗️Субсидирование ставки банком ради привлечения клиентов, но уже без участия застройщика. Риск покупателя тот же, что и в первом случае - цена объекта завышена. Банк реализует совместные программы с застройщиком и одновременно занимается его проектным финансированием. Поэтому банк не только "дарит" вам проценты, но и закрывает глаза на манипуляции с ценой - помогает корпоративному клиенту улучшить финансовое положение. Кроме того, проценты компенсируются банком не на весь срок, чаще всего на время строительства объекта.
🎓Совет на такие случаи - не бином Ньютона, но следуют ему не все: внимательно читать, а лучше уточнять в банке и у застройщика детали программы. Условия удорожания объекта, как они коррелируют со ставкой - не военная тайна. Не лениться считать: например, не дороже ли вам обойдется полис страхования, чем взять ипотеку по обычной программе?
#ипотека #ставки #схемы