🏗 "Схемы" застройщиков и банков - риски покупателя
📉 Ипотечный рынок начинает охлаждаться. Банки отчитываются о сокращении выдач, даже по льготной первичке, условия по которой ужесточаются. На вторичке бум сделок тоже миновал, он держался на выдачах по одобренным заявкам со старой ставкой (одобрение действует 3 месяца).
👉 Но терять темпы продаж ни застройщикам, ни банкам не хочется. Не секрет, что несмотря на противодействие регулятора, продолжает использоваться реклама супер-мега привлекательных условий. Очевидно, когда льготная госпрограмма после 1 июля 2024 г. будет урезана, изобретательность маркетологов только повысится.
Перечислю лишь некоторые приёмы введения в заблуждение с помощью рекламы.
❗️ "Околонулевая" ипотека. Застройщик завышает цену объекта на 15-30% и компенсирует банку выпадающие процентные доходы, в виде агентской комиссии. Если покупатель решит продавать жильё, то столкнётся с тем, что цены на вторичке сильно ниже. Кроме того, теряется налоговый вычет по уплаченным процентам (по закону до 390 тыс.).
❗️ Ипотека "ноль-ноль-ноль" и т.п. При чтении мелкого шрифта выясняется, это только на первые год-два, дальше ставка резко повышается. Сегодня такая реклама - нарушение Закона о полной стоимости кредита (ПСК), принятого в июле 2023. Но пути обхода будут искать, и в том или ином виде найдут.
❗️ Банк предлагает заплатить за уменьшение ставки: в виде комиссии, сбора за электронную регистрацию, навязанного страхования жизни и пр. Например, в случае со страховкой риск в том, что кредит вы погасите досрочно, а возвращать неиспользованную стоимость полиса банк вам не обязан, да и мораторий на выход из договора еще может действовать.
❗️Субсидирование ставки банком ради привлечения клиентов, но уже без участия застройщика. Риск покупателя тот же, что и в первом случае - цена объекта завышена. Банк реализует совместные программы с застройщиком и одновременно занимается его проектным финансированием. Поэтому банк не только "дарит" вам проценты, но и закрывает глаза на манипуляции с ценой - помогает корпоративному клиенту улучшить финансовое положение. Кроме того, проценты компенсируются банком не на весь срок, чаще всего на время строительства объекта.
🎓Совет на такие случаи - не бином Ньютона, но следуют ему не все: внимательно читать, а лучше уточнять в банке и у застройщика детали программы. Условия удорожания объекта, как они коррелируют со ставкой - не военная тайна. Не лениться считать: например, не дороже ли вам обойдется полис страхования, чем взять ипотеку по обычной программе?
#ипотека #ставки #схемы
📉 Ипотечный рынок начинает охлаждаться. Банки отчитываются о сокращении выдач, даже по льготной первичке, условия по которой ужесточаются. На вторичке бум сделок тоже миновал, он держался на выдачах по одобренным заявкам со старой ставкой (одобрение действует 3 месяца).
👉 Но терять темпы продаж ни застройщикам, ни банкам не хочется. Не секрет, что несмотря на противодействие регулятора, продолжает использоваться реклама супер-мега привлекательных условий. Очевидно, когда льготная госпрограмма после 1 июля 2024 г. будет урезана, изобретательность маркетологов только повысится.
Перечислю лишь некоторые приёмы введения в заблуждение с помощью рекламы.
❗️ "Околонулевая" ипотека. Застройщик завышает цену объекта на 15-30% и компенсирует банку выпадающие процентные доходы, в виде агентской комиссии. Если покупатель решит продавать жильё, то столкнётся с тем, что цены на вторичке сильно ниже. Кроме того, теряется налоговый вычет по уплаченным процентам (по закону до 390 тыс.).
❗️ Ипотека "ноль-ноль-ноль" и т.п. При чтении мелкого шрифта выясняется, это только на первые год-два, дальше ставка резко повышается. Сегодня такая реклама - нарушение Закона о полной стоимости кредита (ПСК), принятого в июле 2023. Но пути обхода будут искать, и в том или ином виде найдут.
❗️ Банк предлагает заплатить за уменьшение ставки: в виде комиссии, сбора за электронную регистрацию, навязанного страхования жизни и пр. Например, в случае со страховкой риск в том, что кредит вы погасите досрочно, а возвращать неиспользованную стоимость полиса банк вам не обязан, да и мораторий на выход из договора еще может действовать.
❗️Субсидирование ставки банком ради привлечения клиентов, но уже без участия застройщика. Риск покупателя тот же, что и в первом случае - цена объекта завышена. Банк реализует совместные программы с застройщиком и одновременно занимается его проектным финансированием. Поэтому банк не только "дарит" вам проценты, но и закрывает глаза на манипуляции с ценой - помогает корпоративному клиенту улучшить финансовое положение. Кроме того, проценты компенсируются банком не на весь срок, чаще всего на время строительства объекта.
🎓Совет на такие случаи - не бином Ньютона, но следуют ему не все: внимательно читать, а лучше уточнять в банке и у застройщика детали программы. Условия удорожания объекта, как они коррелируют со ставкой - не военная тайна. Не лениться считать: например, не дороже ли вам обойдется полис страхования, чем взять ипотеку по обычной программе?
#ипотека #ставки #схемы
Как сейчас меняется льготная ипотека
🎈 ЦБ прилагает все усилия, чтобы сдуть ценовой пузырь, образовавшийся из-за низких ставок по льготной ипотеке. Цена квадрата в новостройках в среднем выросла в 2 раза за 3 года, что сделало жилье менее доступным.
🏗 Льготная программа на новостройки постепенно вымывается с рынка и перестает быть его драйвером. На его место приходит семейная. К концу прошлого года выдачи по ней достигли 47% от всех выдач в денежном выражении. Это уже больше, чем по обычной льготной ипотеке (42%).
📈 Спрос на семейную программу резко подскочил год назад, когда её расширили на все семьи с двумя детьми до 18 лет. Программа заканчивается 1 июля, но Путин в Послании предложил продлить её до 2030 г.
📄 Ставка по программе - до 6%, для регионов ДФО - до 5%. Для сравнения, базовые ставки от 15% до 19%, т.е. семейная ипотека в разы дешевле рыночной и на 2% - льготной на новостройки. Я, кстати, взял под 5.4%, гашу за счет купонов ОФЗ с более высокой доходностью.
При этом ЦБ постоянно вводит новые ужесточения:
📍 Лимит для столичных регионов снижен с 12 млн до 6 млн.
📍Взнос повышен до 20% (по новостройкам до 30%).
📍С 1 марта ужесточены требования для заемщиков с высокой долговой нагрузкой (более 80% от доходов).
📍 С 23 декабря воспользоваться льготной ипотекой можно только один раз и по одной программе (ранее взятые кредиты не учитываются). Т.е. если вы уже брали семейную ипотеку, можно взять еще одну. Правда, есть ряд исключений, например, рождение еще одного ребенка, при этом кредит берется на увеличение жилплощади.
👥 Т.о. теперь льготная ипотека становится адресной, господдержка - точечной. Платить триллионные субсидии банкам из бюджета сочтено избыточным. Приведет ли это к падению цен на жилую недвижимость? Очевидно, надувание пузыря будет остановлено. Но обвал в обозримой перспективе маловероятен. В т.ч. потому, что продление семейной ипотеки после 1 июля поддержит ликвидность и не позволит ценам падать бесконтрольно.
#ипотека #льготы #программы
🎈 ЦБ прилагает все усилия, чтобы сдуть ценовой пузырь, образовавшийся из-за низких ставок по льготной ипотеке. Цена квадрата в новостройках в среднем выросла в 2 раза за 3 года, что сделало жилье менее доступным.
🏗 Льготная программа на новостройки постепенно вымывается с рынка и перестает быть его драйвером. На его место приходит семейная. К концу прошлого года выдачи по ней достигли 47% от всех выдач в денежном выражении. Это уже больше, чем по обычной льготной ипотеке (42%).
📈 Спрос на семейную программу резко подскочил год назад, когда её расширили на все семьи с двумя детьми до 18 лет. Программа заканчивается 1 июля, но Путин в Послании предложил продлить её до 2030 г.
📄 Ставка по программе - до 6%, для регионов ДФО - до 5%. Для сравнения, базовые ставки от 15% до 19%, т.е. семейная ипотека в разы дешевле рыночной и на 2% - льготной на новостройки. Я, кстати, взял под 5.4%, гашу за счет купонов ОФЗ с более высокой доходностью.
При этом ЦБ постоянно вводит новые ужесточения:
📍 Лимит для столичных регионов снижен с 12 млн до 6 млн.
📍Взнос повышен до 20% (по новостройкам до 30%).
📍С 1 марта ужесточены требования для заемщиков с высокой долговой нагрузкой (более 80% от доходов).
📍 С 23 декабря воспользоваться льготной ипотекой можно только один раз и по одной программе (ранее взятые кредиты не учитываются). Т.е. если вы уже брали семейную ипотеку, можно взять еще одну. Правда, есть ряд исключений, например, рождение еще одного ребенка, при этом кредит берется на увеличение жилплощади.
👥 Т.о. теперь льготная ипотека становится адресной, господдержка - точечной. Платить триллионные субсидии банкам из бюджета сочтено избыточным. Приведет ли это к падению цен на жилую недвижимость? Очевидно, надувание пузыря будет остановлено. Но обвал в обозримой перспективе маловероятен. В т.ч. потому, что продление семейной ипотеки после 1 июля поддержит ликвидность и не позволит ценам падать бесконтрольно.
#ипотека #льготы #программы
День Х для льготной ипотеки все ближе. А что потом?
⛔️ В Минфине подтвердили закрытие программы льготной ипотеки под 8% с 1 июля. Т.о. ЦБ победил в давнем споре с Минстроем, заручившись поддержкой Минфина. Цели у союзников разные. ЦБ хочет подстраховаться от проблемных кредитов в банках и заодно сдуть пузырь на рынке недвижимости. Минфин - сэкономить триллионы рублей на субсидиях. Но результат один: массовая льготная ипотека - всё.
👉 Решение более чем ожидаемое. Подобные программы в принципе нелогичны для нормального рынка, это признак его неэффективности. В России государство решило поддержать застройщиков в условиях пандемии в 2020 г. Сегодня аргументов продолжать поддержку почти не осталось.
❓ Что еще остается на рынке?
✔️ Семейная ипотека под 6% - продлевается до 2030 г. Подпрограмма - “Молодая семья” от 5.4%.
✔️ IT-ипотека под 5% - действует до 31.12.24.
✔️ Военная ипотека - размер накопительного взноса в 2024 г. - 363 447 руб.
✔️ Сельская ипотека - от 0.1% до 3%, зависит от региона.
✔️ Дальневосточная и Арктическая ипотека под 2%.
❓ Чего стоит ждать в базовом сценарии?
✅ 1 июля не станет “Днем Х”, от которого резко начнется отсчет падения цен. Рынок очень инерционен, выдач по одобренным заявкам и запаса накопленного “жирка” у застройщиков хватит, чтобы поддержать текущую конъюнктуру как минимум в ближайшие месяцы. ЦБ уже признал, что народ продолжает брать кредиты как не в себя, и при высокой ставке. Пока бюджетная накачка экономики продолжается, найдутся те, кого и 20% остановят.
✅ Рынок тем не менее будет постепенно охлаждаться. Одно дело, когда пузырь надувается при действующей льготной программе “для всех”, другое - когда без неё.
❓ Что меняется для инвестора, оценивающего перспективы недвижимости?
🏠 Всегда остается актуальным жилье для улучшения качества собственной жизни. Но условия для входа с инвестиционными целями, очевидно, будут уже другими. Риски получить объект, который на вторичном рынке потеряет в стоимости и ликвидности, возрастают. Мы не говорим сейчас о тех, кто специализируется на недвижимости, на высоком экспертном уровне.
Делать глобальные выводы пока рано, ситуация зависит от факторов, которые на сегодняшний день в тумане:
🔹 Как долго ЦБ продержит высокую ставку;
🔹 Сможет ли строительное лобби взять реванш и “отбить” часть льготных программ;
🔹 Перспективы курса рубля - реальную стоимость недвижимости я рекомендую параллельно оценивать в валюте.
🔎 Так что наблюдаем за инфляцией, риторикой ЦБ и Минфина, и главное - трезво оцениваем риски!
#ипотека #программа #льготы #прогнозы
⛔️ В Минфине подтвердили закрытие программы льготной ипотеки под 8% с 1 июля. Т.о. ЦБ победил в давнем споре с Минстроем, заручившись поддержкой Минфина. Цели у союзников разные. ЦБ хочет подстраховаться от проблемных кредитов в банках и заодно сдуть пузырь на рынке недвижимости. Минфин - сэкономить триллионы рублей на субсидиях. Но результат один: массовая льготная ипотека - всё.
👉 Решение более чем ожидаемое. Подобные программы в принципе нелогичны для нормального рынка, это признак его неэффективности. В России государство решило поддержать застройщиков в условиях пандемии в 2020 г. Сегодня аргументов продолжать поддержку почти не осталось.
❓ Что еще остается на рынке?
✔️ Семейная ипотека под 6% - продлевается до 2030 г. Подпрограмма - “Молодая семья” от 5.4%.
✔️ IT-ипотека под 5% - действует до 31.12.24.
✔️ Военная ипотека - размер накопительного взноса в 2024 г. - 363 447 руб.
✔️ Сельская ипотека - от 0.1% до 3%, зависит от региона.
✔️ Дальневосточная и Арктическая ипотека под 2%.
❓ Чего стоит ждать в базовом сценарии?
✅ 1 июля не станет “Днем Х”, от которого резко начнется отсчет падения цен. Рынок очень инерционен, выдач по одобренным заявкам и запаса накопленного “жирка” у застройщиков хватит, чтобы поддержать текущую конъюнктуру как минимум в ближайшие месяцы. ЦБ уже признал, что народ продолжает брать кредиты как не в себя, и при высокой ставке. Пока бюджетная накачка экономики продолжается, найдутся те, кого и 20% остановят.
✅ Рынок тем не менее будет постепенно охлаждаться. Одно дело, когда пузырь надувается при действующей льготной программе “для всех”, другое - когда без неё.
❓ Что меняется для инвестора, оценивающего перспективы недвижимости?
🏠 Всегда остается актуальным жилье для улучшения качества собственной жизни. Но условия для входа с инвестиционными целями, очевидно, будут уже другими. Риски получить объект, который на вторичном рынке потеряет в стоимости и ликвидности, возрастают. Мы не говорим сейчас о тех, кто специализируется на недвижимости, на высоком экспертном уровне.
Делать глобальные выводы пока рано, ситуация зависит от факторов, которые на сегодняшний день в тумане:
🔹 Как долго ЦБ продержит высокую ставку;
🔹 Сможет ли строительное лобби взять реванш и “отбить” часть льготных программ;
🔹 Перспективы курса рубля - реальную стоимость недвижимости я рекомендую параллельно оценивать в валюте.
🔎 Так что наблюдаем за инфляцией, риторикой ЦБ и Минфина, и главное - трезво оцениваем риски!
#ипотека #программа #льготы #прогнозы
Известия
В Минфине подтвердили окончание льготной ипотеки под 8% в июле
Льготная ипотека под 8% заканчивается, это консенсус, рассказал «Известиям» замминистра финансов Иван Чебесков.Заместитель министра подчеркнул, что свои цели программа уже выполнила.