#Недвижимость

Рынок недвижимости в России проходит фазу структурной перестройки.

По оценкам ЦМАКП, реальная стоимость квадратного метра уже достигла пика в 2024 году и будет снижаться в ближайшие годы. Ценовое дно прогнозируется на 2026 год, когда жильё в реальном выражении подешевеет на 20%, после чего возможен умеренный рост.

Этот процесс связан не с падением номинальных цен, а с их замедленным ростом на фоне инфляции. В рублях недвижимость будет дорожать, но с поправкой на покупательную способность её реальная стоимость снизится. Это приведёт к улучшению доступности жилья: если сейчас семье необходимо 3,7 года для накопления на квартиру, то к 2028 году этот срок сократится до 3,1 года.

Коррекция обусловлена сочетанием факторов. Высокая ключевая ставка ограничивает доступ к дешёвой ипотеке, что сдерживает спрос. Одновременно девелоперы продолжают наращивать предложение, создавая давление на рынок. В итоге растёт сегмент покупателей, приобретающих жильё без привлечения кредитных средств, а структура спроса смещается в сторону более экономичных решений.

Снижение реальной стоимости жилья создаёт новые точки входа для долгосрочных инвесторов. Для девелоперов это означает необходимость адаптации бизнес-моделей, а для покупателей – возможность выбора более выгодных условий. Вопрос в том, насколько динамично изменится рынок после прохождения ценового дна и какие механизмы поддержки предложит государство для стимуляции спроса.

#Недвижимость

Эконом-класс уходит с первичного рынка старой Москвы: доля доступного жилья внутри МКАД упала практически до нуля.

Лидером стал бизнес-класс с долей почти в 50%, тогда как объемы комфорт-класса сократились до минимальных значений последних лет. За пределами кольца эконом-сегмент сохраняется, но и там предложение постепенно редеет.

Рост цен на земельные участки и затраты на освоение территорий внутри города сделали дешевое жилье нерентабельным для застройщиков. Льготная ипотека, которая в моменте стимулировала спрос, также подтолкнула девелоперов к более дорогим проектам. Это совпало с усилением архитектурных требований и программой комплексного развития территорий, фактически создающей новую градостроительную структуру столицы.

Происходит де-факто формирование двух параллельных рынков: внутри МКАД бизнес и премиум-сегмент становятся стандартом, в то время как массовый покупатель всё чаще вынужден смотреть застройки за границами города. Такая динамика ведет к дальнейшему росту социальной стратификации в столичной агломерации и увеличению транзитной нагрузки на транспортную инфраструктуру. Это уже влияет на инвестиционные стратегии девелоперов и планы властей по редевелопменту промышленных зон и новых окраин.

#Недвижимость

Себестоимость строительства офисной недвижимости в Москве демонстрирует устойчивый рост.

Девелоперы фиксируют удорожание на уровне 10–15% в годовом выражении, что обусловлено сочетанием макроэкономических и отраслевых факторов. Высокая ключевая ставка, достигшая 21%, приводит к росту стоимости заимствований для строительных компаний и девелоперов, усиливая нагрузку на финансовые модели проектов.

Одновременно растет стоимость импортных и локализованных строительных материалов на фоне нарушенных логистических цепочек и усложнения поставок. Сегмент офисной недвижимости дополнительно испытывает давление со стороны новых требований к энергоэффективности и инженерной инфраструктуре, что влечет за собой удорожание проектных решений и ввод в эксплуатацию объектов с более высокой капиталоемкостью.

Для девелоперов это означает необходимость корректировки стратегий. Сокращается объем новых заявленных проектов в премиум-сегменте офисов, усиливается внимание к форматам гибридных пространств и реконструкции объектов классов B и C, где сохраняется спрос со стороны малого и среднего бизнеса. Одновременно компании ищут пути снижения издержек за счет локализации подрядчиков и материалов.

Формируется новая модель офисного рынка столицы: девелоперы адаптируются к жесткой финансовой и экономической среде, балансируя между ростом затрат и необходимостью удерживать рентабельность в условиях ограниченного платежеспособного спроса арендаторов и инвесторов.

#Недвижимость

Москва, Казань и Калининград возглавили рейтинг городов с самым продолжительным сроком накопления на покупку жилья в России. Эксперты связывают эту динамику с сочетанием региональной экономической специфики и макроэкономических факторов, влияющих на рынок недвижимости в целом.

Москва сохраняет статус крупнейшего делового и финансового центра страны, где высокая концентрация капитала и ограниченность предложения жилья в пределах городской черты поддерживают стабильно высокий уровень цен. Казань демонстрирует аналогичную тенденцию, но с поправкой на демографический прирост и активное развитие городской инфраструктуры, что усиливает спрос на жилье и стимулирует рост цен.

Калининград, несмотря на меньший масштаб экономики, столкнулся с эффектом высокой внутренней миграции и ограниченного земельного ресурса, что делает рынок недвижимости чувствительным к любым колебаниям спроса.

Формирующийся тренд на удорожание жилья дополнительно поддерживается ростом себестоимости строительства и ограничениями на рынке ипотечного кредитования. Жесткая монетарная политика ЦБ, приводящая к высоким ставкам, сдерживает рост числа ипотечных сделок, удлиняя для многих потенциальных покупателей горизонты накоплений.

Эта ситуация отражает не только региональные диспропорции, но и структурные вызовы, с которыми сталкивается рынок жилья России в новых экономических условиях.

#Ипотека

Обновлённые требования к программе «Сельская ипотека» вводят новый уровень адресности. Уточнены категории заёмщиков, перечни допустимых территорий, условия инфраструктурной обеспеченности и даже формы занятости. Формально это выглядит как ужесточение. По сути — это трансформация льготного кредита в инструмент пространственной политики, направленный не на поддержку спроса, а на закрепление населения в зонах демографического риска.

Прежняя модель начала давать размытие: ипотеку оформляли на пригородные участки вблизи городов, где физически сохранялся отток населения. Новый подход предполагает не просто субсидирование процентной ставки, а включение в комплексную политику расселения — особенно в регионах с убывающей численностью и низкой плотностью застройки. Это попытка перейти от стимулирования сделок к управлению структурой расселения.

Для государства ипотека становится не фискальной нагрузкой, а инвестиционным механизмом: с помощью дешёвого кредита создаётся возможность удержания трудоспособного населения в территориях с нереализованным потенциалом. Кредитное закрепление должно сопровождаться занятостью, регистрацией, включением в местную экономику и налоговую базу. Таким образом, жильё в сельской ипотеке превращается в точку входа в региональную систему.

При этом модель остаётся уязвимой без синхронного развития базовой инфраструктуры. Без школ, здравоохранения, транспортного доступа и цифровых сервисов даже нулевая ставка по кредиту не решит проблему устойчивости расселения. Но сам переход от льготы к стратегическому закреплению — это уже изменение логики: жильё как способ пространственного влияния. Ипотека становится не формой социальной поддержки, а политико-экономическим инструментом, через который формируется новая география внутренних приоритетов.

#Ипотека

Решение Банка России сохранить ключевую ставку на уровне 21% закрепило жёсткий вектор денежно-кредитной политики. Тем не менее, часть банков из топ-10 скорректировали ипотечные условия — снижение ставок затронуло прежде всего программы с господдержкой. Это выглядит как шаг навстречу заемщику, но в действительности речь идёт о структурной перестройке ипотечного рынка под новые макроэкономические условия.

Ипотека становится целевым инструментом в системе экономического выживания, а не расширения. Льготные ставки — не отражение реального уровня риска или стоимости денег, а результат точечного субсидирования. Коммерческие банки удерживают рыночные продукты на высоких уровнях, компенсируя снижение в «социальных» сегментах повышенными требованиями, скрытыми комиссиями и стратегией кросс-продаж. Баланс маржи — ключевой параметр в условиях высокой стоимости фондирования.

Система ипотечной поддержки становится всё более сегментированной: семейные, ИЖС, новые застройки — каждый подтип оформлен через индивидуальные механизмы, в которых государство берёт на себя часть нагрузки. Это позволяет формально сохранить объёмы, но в долгосрочной перспективе создаёт иллюзию доступности — в условиях, когда общая платёжеспособность населения продолжает снижаться.

В этих условиях ипотека превращается в регуляторный инструмент — не рынок в классическом понимании, а точка пересечения фискальной политики, банковских балансов и электоральной логики.

#Недвижимость

Ипотека в Москве: инструмент или фильтр?

По подсчётам аналитиков, покупка квартиры в новостройке в границах Старой Москвы (45,5 м², 16 млн рублей) требует ежемесячного дохода на уровне 427,8 тыс. рублей при ставке 27% годовых. Для объекта бизнес-класса — 61,5 м² за 32,6 млн — необходим доход от 871,6 тыс. рублей в месяц при первоначальном взносе 30%. В отдельных случаях порог может достигать 931,8 тыс. рублей.

Средняя зарплата в Москве при этом составляет 135,9 тыс. рублей, что в 3,2 раза меньше, чем требуется для стандартной новостройки, и в 6,2 раза — для бизнес-класса. Ипотека формально остаётся доступным инструментом, однако её реальное применение сужается до узкой группы заёмщиков с высокими доходами или капитализированными активами.

Фиксируется не временная ценовая перегрузка, а долгосрочная трансформация рынка: жильё всё чаще рассматривается как инвестиционный актив, а не как элемент базовой социальной инфраструктуры. Это изменяет логику спроса, структуру девелопмента и роль ипотечного кредитования. В такой модели ставка на расширение только субсидий становится недостаточной. Требуется системный подход — от финансовых условий до переопределения функции жилья в городской экономике, особенно в контексте внутренних миграций, баланса труда и устойчивого роста мегаполисов.

#Недвижимость

Средняя цена новых однокомнатных квартир в России превысила 7,2 млн рублей

При всей видимой инерции на рынке недвижимости, рост цен в текущей фазе отражает не перегрев или локальную спекуляцию, а изменение самой структуры инвестиционного поведения и роли жилья в экономике.

В условиях высокой ключевой ставки, ограниченного доступа к внешнему финансированию и нестабильной доходности по традиционным финансовым инструментам, жилая недвижимость становится механизмом переноса капитала из денежной формы в физический актив. Это касается не только частных сбережений, но и корпоративных средств — особенно в регионах, где девелопмент встроен в локальные бюджетные и производственные циклы.

Дополнительный импульс даёт устойчивое присутствие госпрограмм — от льготной ипотеки до субсидирования инфраструктуры. Даже при частичном сворачивании льгот, инерция спроса сохраняется за счёт запущенных ранее цепочек кредитования, субсидий и предоплат.

Себестоимость строительства продолжает расти — на фоне локализации производств, удорожания логистики и трансформации нормативных требований. Это формирует устойчивую базу цен, независимую от краткосрочных циклов спроса.

На этом фоне жильё превращается в квази-финансовый инструмент — с понятной формой, фиксированным ресурсом и защищённой юрисдикцией. В среднесрочной перспективе это усиливает его инвестиционную привлекательность, но одновременно снижает доступность для целевого потребителя. Без компенсационных механизмов это приведёт к закреплению расслоения: жильё как форма защиты капитала — и жильё как отложенная потребность.

#Недвижимость

Рост арендных ставок в российских мегаполисах в первом квартале 2025 года начинает опережать средние выплаты по ипотечным контрактам

Такая динамика фиксируется в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани и других крупных центрах, где ставка аренды за год увеличилась на 12–25% в зависимости от класса жилья и локации.

Формально это выглядит как краткосрочное расхождение, но фактически отражает структурный сдвиг. При текущем уровне ключевой ставки ипотека становится инструментом с ограниченной доступностью, особенно для новых заёмщиков без субсидий. В результате спрос смещается в сторону аренды, которая, несмотря на рост цен, остаётся менее обременительной в краткосрочном горизонте.

Для инвесторов это меняет параметры доходности: аренда снова становится рабочим инструментом извлечения стабильной ренты, особенно в сегментах жилья комфорт- и бизнес-класса.

Поведенчески фиксируется модель «отложенного владения» — покупка откладывается до изменения процентного цикла. Это создаёт давление на государственную жилищную политику: монозависимость от ипотеки при жёсткой ставке ограничивает доступ к жилью. Возникает потребность в институционализации аренды — как инструмента, способного снять ценовую нагрузку и перераспределить спрос без деструктивного эффекта.

#Недвижимость

Первоначальный взнос по ипотеке в России достиг 70% от стоимости жилья, следует из данных участников рынка. Как сообщают СМИ, с текущими доходами россиянам становится всё сложнее получить одобрение на ипотеку даже для приобретения стандартных квартир. В крупнейших городах страны — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани — сумма первоначального взноса стабильно превышает 60% стоимости жилья, а в некоторых случаях достигает 75%.

Аналитика фиксирует не просто рост требований, но и долгосрочную трансформацию самой модели жилищного кредитования. Как показано в исследовании по ипотеке в Москве, покупка квартиры в новостройке в границах Старой Москвы требует ежемесячного дохода в 3–6 раз выше средней зарплаты. Ипотека формально сохраняется как инструмент, но её реальное использование сужается до узкого круга высокодоходных заёмщиков или тех, кто располагает капитализированными активами.

По данным «Дом.РФ», в первом квартале 2025 года объём выдачи ипотеки сократился на 28% за год, а продажи жилья в эконом-сегменте в ряде регионов упали на 10–15%. Девелоперы усиливают субсидирование ставок и предлагают внутренние рассрочки, чтобы компенсировать снижение покупательной способности.

Формируется новая структура рынка, где жильё всё чаще воспринимается как инвестиционный актив. Эта динамика будет требовать системных решений на уровне финансовой политики и городской экономики, особенно с учётом внутренних миграций и долгосрочного баланса труда в мегаполисах.

#Недвижимость

Инвестиции в рынок новостроек Москвы в первом квартале 2025 года превысили 71 млрд рублей — в два раза больше, чем за аналогичный период 2024 года. Это происходит на фоне удорожания ипотечного кредита, роста первоначальных взносов и общей коррекции потребительской активности.

Рост вложений объясняется смещением инвестиционных стратегий: недвижимость вновь воспринимается как средство защиты капитала от инфляционных и валютных рисков. В условиях ограниченного доступа к иностранным рынкам и нестабильности глобальной финансовой среды интерес к материальным активам закономерен.

Основную массу вложений формируют частные инвесторы и фонды, ориентирующиеся на долгосрочное удержание или перепродажу в сегменте аренды. В результате усиливается разрыв между инвестиционным и социальным спросом: жильё уходит в активы, доступность для конечного пользователя снижается.

Этот тренд усиливает переход к модели рынка недвижимости как сферы капитализации, а не социальной инфраструктуры.

#Недвижимость

На фоне удорожания многоквартирного жилья и сжатия ипотечного кредитования частный сектор фиксирует позитивную динамику. По итогам начала 2025 года стоимость строительства индивидуальных домов в среднем снизилась на 15%, а цены на ключевые стройматериалы, включая пиломатериалы, металл и цемент, просели до 30% от пиковых значений. Эта тенденция возвращает частное домостроение в зону экономической рациональности, особенно в регионах с развитой дорожной инфраструктурой и подключёнными территориями.

Снижение издержек на стройку становится не только реакцией на падение девелоперского спроса, но и фактором оживления локальных рынков труда и малого бизнеса в сегменте подрядных услуг, логистики и производства стройматериалов. Учитывая рост интереса к загородному и периферийному жилью, это может перерасти в устойчивый тренд субурбанизации, частично компенсирующий спад в ипотечном сегменте.

Для государства это окно возможностей — от поддержки программ индивидуального строительства до переосмысления моделей пространственного развития. Доступ к земле, инфраструктурное сопровождение и гибкое кредитование могут превратить индивидуальное домостроение в точку роста строительной отрасли и фактор повышения качества жизни в регионах.

#ЦБ #Недвижимость

В первом квартале 2025 года россияне подали более 4,6 тысячи жалоб на ипотечные программы — на 60% больше, чем годом ранее. Рост обращений связан не только с подорожанием жилья, но и с последствиями административных решений 2024 года, включая комиссии при ипотечных сделках, которые подстегнули цены. Несмотря на последующее сворачивание этих мер, эффект оказался инерционным. На деле это не просто эмоциональная реакция, а сигнал о глубоком напряжении в связке банк–застройщик–покупатель, где любое регуляторное вмешательство моментально отражается на социальной чувствительности и ценовой динамике.

Эксперты ещё в 2024 году предупреждали: комиссии в размере 4–10% при оформлении сделок через ипотеку — будь то от частных лиц или девелоперов — станут фактором ценового давления. Именно это и произошло: по итогам года цена квадратного метра выросла до 177 тыс. рублей. Несмотря на последующее политическое корректирование курса, инерция этих решений продолжает влиять на рынок в 2025-м.

Сфера недвижимости сегодня — одна из самых чувствительных к регуляторным действиям. Даже корректировка ключевой ставки или пересмотр ипотечных субсидий мгновенно отражаются на стоимости жилья и спросе. Это уже не просто рынок — это настроенческая проекция социальной стабильности, где каждая ошибка в управлении вызывает волну институционального раздражения.

Рынок не просит поддержки, он требует предсказуемости и нейтральности регулятора, чтобы не платить за административные эксперименты из своего кармана.

#Господдержка #Ипотека

Государство меняет правила игры в жилищной политике — не декларативно, а через системную коррекцию ключевых параметров. Поручение президента об исключении банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки — это не просто техническая мера. Это сигнал: социальные механизмы финансирования должны быть защищены от паразитирующих издержек, особенно когда речь идёт о поддержке семей и участников СВО. Финансовая инфраструктура не может быть нейтральной — она должна работать в пользу социального баланса.

Отсюда — логичный переход к следующим шагам. Первое: формирование новых форм жилищной поддержки через накопительные схемы, в которых человек не вгоняется в ипотечную долговую воронку, а движется через плановое сбережение и софинансирование. Это не просто альтернатива ипотеке, а модель долгосрочной финансовой устойчивости.

Второе: обновление общественного транспорта как продолжение логики “жилья с человеческим лицом”. Нельзя говорить о доступности квадратных метров в отрыве от качества городской среды и мобильности. Именно поэтому акцент сделан на регионы: через модернизацию маршрутов и транспортного фонда решается вопрос связности и уровня жизни — без искусственного перегрева строительного сектора.

Всё это — перезагрузка жилищной модели с упором на устойчивость, а не на количественные рекорды.

#Бизнес #Строительство

Сокращение объёма запуска новых строительных проектов, которое наблюдается в первом полугодии 2025 года, не свидетельствует о кризисе. Это отражение переходной стадии, где спрос и предложение временно выравниваются. Застройщики действуют прагматично: удерживают резервы, избегая ввода объектов без гарантированного спроса и в условиях дорогого проектного финансирования.

По сути, это форма стратегической паузы — и у покупателей, и у продавцов. Девелоперы не «уходят» с рынка, а сохраняют активы до прояснения макроэкономической погоды. Причины ясны: ставка высока, стимулы ослабли, а льготные механизмы действуют с инерцией. Но как только изменится контекст — например, ставка ЦБ начнет снижение, активизируются субсидии, а на рынок вернётся уверенность, — девелоперы быстро поднимут «замороженные» проекты.

Такой режим ожидания — сигнал зрелости: рынок реагирует не паникой, а корректировкой. В отличие от 2022 года, сейчас нет обвальных сценариев — есть умеренное выжидание, позволяющее избежать перегрева и сохранить баланс. Это не спад, а тактический разворот. Не «застой», а подготовка к следующей фазе роста.

#Прогноз

Цены на новостройки растут на бумаге, но не в сделках — рынок первичной недвижимости входит в фазу скрытой коррекции.

По данным на май 2025 года, средняя стоимость «квадрата» в новостройках 18 крупнейших городов РФ выросла на 0,7% за месяц и на 12,3% в годовом выражении. В Москве — плюс 2,2%, до 411,9 тыс. руб./кв. м. Но за этими цифрами — дисконты до 20% и всё более агрессивные стимулы продаж.

Что стоит за этим ростом:

— Формальный подъём при стагнации сделок. Цены поддерживаются искусственно — для банковской отчётности и оценки залогов. В реальности всё чаще сделки идут с крупными скидками, субсидиями, «подарками» от застройщиков.

— Ограниченный спрос на фоне высокой ставки. Даже при снижении ключевой ставки до 20% ипотека остаётся дорогой. Настоящее оживление возможно только при ставках 15–16% — до этого уровня пока далеко.

— Сокращение маржи у девелоперов. Борьба за покупателя ведётся за счёт прибыли. Осенью возможны первые признаки перегрева — особенно в регионах и в нишевых проектах без устойчивого спроса.

— Рост разрыва между «ценой» и «стоимостью сделки». Заявленные цены не отражают реального положения. Это повышает риски для инвесторов, усиливает недоверие покупателей и стимулирует ожидания снижения.

Майский рост цен — не фундаментальный тренд, а результат инерции и маркетинга. Без устойчивого снижения ставок и роста доходов, рынок новостроек во II полугодии может столкнуться с фазой корректировки — через увеличение дисконтов, падение реальных продаж и сжатие инвестиционной активности в стройке.

#Анализ

Стагнация первичного рынка жилья в крупнейших городах России демонстрирует накапливающийся дисбаланс между институциональной логикой жилищной политики последних лет и новым потребительским поведением. После сворачивания льготной ипотеки в середине 2024 года объём ипотечных кредитов на первичке упал почти в три раза — с ₽475 млрд до ₽167 млрд в месяц. Девелоперы в 11 из 16 крупнейших агломераций оказались в зоне риска, где доля проданного жилья к его строительной готовности опустилась ниже 70%. В Омске — 61%, в Челябинске — 63%, в Краснодаре — 48%.

Проблема не сводится к падению спроса как таковому — речь о фундаментальном сдвиге в модели рынка: от ипотечно-субсидируемой экспансии к стагнации, в которой рост стройготовности уже не означает рост продаж. Даже в относительно устойчивых регионах снижение составило 22–36% год к году. Нижний Новгород потерял 36 пунктов, Екатеринбург — 25, Казань — 22. Это свидетельствует о том, что переоценка потенциальной ёмкости спроса была системной и недооценивала новые параметры домохозяйственного поведения — рост осторожности, снижение долговой готовности, переключение на аренду.

Нерезкое, но устойчивое сокращение распроданности жилья в крупнейших центрах сопровождается ростом числа девелоперских банкротств. В ряде регионов — Ростов, Чувашия, Владимирская область — строительные компании уже признаны несостоятельными. Одновременно инвестиции в жилищное строительство в апреле снизились на 50% — с ₽179 до ₽90 млрд.

Механизм рынка оказался выстроен в логике экстенсивного роста, который был валидирован административными целями: вводом квадратных метров как KPI региона. После отмены льгот этот KPI превратился в нагрузку — инфраструктурную, финансовую, а теперь и политическую. Переоценка спроса, не подтверждённого платежеспособностью, создаёт внутренний риск для строительного сектора как одного из немногих очагов мультипликативной занятости.

Продолжение инерционного ввода без адаптации спросовых инструментов (например, адресной субсидии на вторичный рынок) грозит ускорением банкротств и перегрузкой банков активами, не поддающимися монетизации. В этой логике снижение темпов застройки — не тревожный сигнал, а необходимый механизм адаптации к новой фазе экономики: фазе осторожного спроса и возврата к реальным потребительским ограничениям.

#Недвижимость

Рынок новостроек в России демонстрирует признаки системного перегрева. За январь–май 2025 года продажи упали на 16%, а в мае — сразу на 40% в годовом выражении. При этом на рынок вышло 15 млн кв. м жилья, что на 20% меньше, чем год назад, но всё ещё существенно превышает объёмы реализации. По данным «Дом.РФ», 68% строящегося жилья остаётся непроданным — год назад показатель составлял 65%.

Риски перепроизводства фиксируются в 28 регионах, включая Ленобласть, Краснодарский край, Свердловскую и Новосибирскую области. В пяти субъектах — Орловской, Пензенской, Челябинской, Карачаево-Черкесии и Красноярском крае — эксперты уже наблюдают кризисные признаки. При этом девелоперы не могут снизить цены: проекты балансируют на рентабельности 10–15%, а схемы с эскроу-счетами не позволяют гибко маневрировать.

Продажи в мае упали до 1,7 млн кв. м (на 300 тыс. меньше апреля и на 200 тыс. меньше марта), и даже снижение ключевой ставки ЦБ до 20% в июне пока не разворачивает тренд. Девелоперы делают ставку на гибкие схемы: рассрочки, субсидии, компенсации ставок. Но в условиях растущих остатков и сжатия спроса это работает фрагментарно.

Фаза простого роста закончилась. Рынок вступает в период перегруппировки, где не ценовые, а институциональные решения будут определять устойчивость сектора. Ставка — на точечные стимулы, адресные программы и синхронизацию региональных мер с федеральной ипотечной политикой.

#Недвижимость

Поправки к законопроекту о сделках с недвижимостью, поддержанные Генпрокуратурой и Госдумой, предлагают ограничить возможность покупки жилья за наличные — как способ минимизации мошеннических схем. По данным Росреестра и МВД, только за 2022–2023 гг. количество преступлений при операциях с недвижимостью выросло с 6 000 до более чем 8 000, ущерб — в десятки миллиардов рублей.

Наличный расчёт задействован примерно в 10–15% сделок на вторичном рынке. Как правило, именно такие схемы используются в случаях двойных продаж, фиктивных доверенностей или расчёта фальшивыми купюрами. В обсуждаемой инициативе речь идёт о сделках свыше 1 млн рублей — и, по сути, о вытеснении наличных из всей архитектуры вторичного рынка.

Реализация предлагается через аккредитивы, обязательную электронную регистрацию, усиленные процедуры подтверждения личности. Для граждан старше 65 лет может ввести обязательная нотариальная проверка. Также планируется расширить сроки регистрации до 20 дней и наделить Росреестр полномочиями для обмена данными с МВД.

Если норма будет принята, это означает переход рынка к более защищённой, институциональной модели. От «чёрного» оборота и серых схем — к полной цифровой прослеживаемости. Для покупателей — это защита от фальсификаций. Для государства — новая система контроля оборота и движения капитала. Ставка — на прозрачность, безопасность и инфраструктурную устойчивость рынка.

#Недвижимость

Доля срочных продаж на рынке жилья достигла 30% — рекордный уровень, который сигнализирует о системном росте долгового давления на домохозяйства. В Москве и Подмосковье показатель ниже (12%), но и здесь наблюдается сдвиг в сторону активации пассивов — квартиры продаются не ради перераспределения капитала, а для экстренной ликвидации долгов.

Основной драйвер — ухудшение условий кредитного обслуживания на фоне высокой ключевой ставки и сужения программ рефинансирования. Имущество, приобретённое в 2020–2022 годах в ценовом диапазоне 6–7 млн рублей, сегодня оценивается в 11–12 млн. Однако номинальный прирост не гарантирует ликвидности: платежеспособный спрос стагнирует, а инвестиционная привлекательность вторички падает на фоне снижения доходности.

Растущая доля срочных продаж сигнализирует о структурной перегретости рынка. Участники, которые ранее воспринимали недвижимость как инструмент накопления, фиксируют прибыль, но делают это вынужденно — под давлением долговой нагрузки. Результат — рост волатильности цен, снижение устойчивости модели и формирование нового сегмента "дисконтной вторички".

Системно это указывает на переход к фазе корректировки: рынок теряет равновесие между номинальной стоимостью объектов и реальной платёжеспособностью покупателей. При сохранении текущих макроусловий возможен сдвиг в сторону перераспределения активов — от частных владельцев к институциональным инвесторам, что в перспективе трансформирует структуру владения и предложения на вторичном рынке.