#Недвижимость #Ипотека #Рынок_Жилья

Доля сделок за наличные на вторичном рынке жилья в Москве к началу 2025 года достигла 80-85%, что является рекордным показателем за последние 5-7 лет. По данным компании Est-a-Tet, такая ситуация сложилась на фоне стремительного роста ставок по ипотеке, из-за чего этот способ финансирования стал практически недоступным для многих россиян.

Многие покупатели предпочитают избегать огромных переплат по ипотечным кредитам. Средства на покупку жилья чаще всего поступают от продажи другой недвижимости или имущества.

Эксперты подчеркивают, что такая тенденция, хоть и ярче выражена в столице, отражает общий тренд, вызванный влиянием высокой ключевой ставки. Пока Центробанк сохраняет жесткую денежно-кредитную политику, доля ипотечных сделок на рынке жилья останется низкой.

Для тех, кто планирует покупку, это сигнал о необходимости учитывать сложные условия ипотечного кредитования и при возможности рассматривать альтернативные варианты финансирования. Одновременно растет значение сделок с участием собственных средств, что усиливает конкуренцию на вторичном рынке жилья.

Такая ситуация не только влияет на доступность жилья для широких слоев населения, но и подчеркивает вызовы, связанные с денежно-кредитной политикой.

#ипотека
Просрочка по ипотеке в России превысила ₽100 млрд — рост в 13 раз за год

В 2024 году объем невыплат по ипотечным кредитам достиг рекордных ₽102 млрд. Согласно данным агентства «Долговой консультант», за 11 месяцев ситуация ухудшилась в денежном и процентном выражении более чем в 10 раз.
Где проблема наиболее острая? Лидеры по просрочкам: Москва и Московская область, Краснодарский край и Санкт-Петербург. Здесь более 3 месяцев просрочки у многих заемщиков.

Что происходит на рынке?
1.Трудности с продажей имущества:
- Спрос на недвижимость падает из-за высоких ставок по кредитам.
- Люди откладывают покупку жилья, предпочитая хранить деньги на депозитах.
2. Льготная ипотека и её последствия:
- Ажиотаж перед завершением льготных программ привел к искусственному разогреву спроса.
- Ослабление курса рубля и маркетинговые уловки банков сделали кредиты менее доступными.
3. Долговая нагрузка:
- Ухудшение финансового положения заемщиков на фоне роста цен и ставок.
- Рост стоимости обслуживания ипотеки из-за повышения ключевой ставки.

Что это значит для рынка? Из-за такой ситуации растут риски потери жилья, так как выкуп закладных квартир становится сложнее. Замедление продаж ударяет по доходам застройщиков, а проблемы с реализацией проектов усиливаются. При этом рост числа невозвратных кредитов создаёт давление на финансовую устойчивость системы.

Политика доступного жилья через льготные ипотечные программы превратилась в двойной капкан. С одной стороны, она повысила доступность кредитов, а с другой — оставила многих россиян в долговой яме. Чтобы исправить ситуацию, потребуется пересмотр подходов к кредитованию и адресная поддержка пострадавших заемщиков.

#ипотека

В IV квартале 2024 года объем выданной льготной ипотеки стал минимальным за последние 2,5 года. Всего за этот период предоставили 109,5 тыс. кредитов на сумму 610,9 млрд рублей, что значительно ниже рекордного показателя июня, когда объем льготной ипотеки превысил 690 млрд рублей.

Эксперты отмечают, что спад доступности льготной ипотеки во втором полугодии 2024 года был связан с завершением массовой программы, что привело к сокращению спроса, быстрым исчерпанием лимитов на семейную и IT-ипотеку, вынуждавшим банки ужесточать условия или приостанавливать выдачи, а также с ростом цен на недвижимость и высокой закредитованностью заемщиков, ограничившими активность на рынке.

Аналитики прогнозируют более позитивные перспективы. Лимиты на семейную ипотеку были расширены, а гибкий механизм регулирования позволит избежать остановки выдач. Однако многое зависит от динамики ключевой ставки и действий Центрального банка.

Эксперты подчеркивают, что внешние факторы, такие как изменения в экономической ситуации и возможное влияние геополитики, остаются ключевыми рисками для стабильности рынка ипотеки.

#Ипотека

Комитет Госдумы по финансовому рынку одобрил законопроект, который позволит некоторым микрокредитным компаниям (МКК), созданным субъектами РФ, выдавать ипотечные кредиты. Предполагается, что такие организации будут участвовать в государственных программах поддержки населения и контролироваться Центробанком.

Авторы инициативы считают, что нововведение поможет регионам расширить доступ к жилью для льготных категорий граждан, включая многодетные семьи и участников госпрограмм. Более того, погашение таких кредитов можно будет осуществлять за счет материнского капитала.

Эксперты отмечают, что многое зависит от региональных бюджетов. Для полноценной работы таких МКК потребуется значительная капитализация, а региональные власти должны определить категории граждан, которые смогут претендовать на такие займы.

Представители финансового рынка указывают на возможные риски. По их мнению, реализация механизма займет время, а работа новых участников ипотечного рынка должна сопровождаться четким регулированием. Некоторые эксперты также сомневаются, что микрокредитные организации смогут сформировать достаточные финансовые резервы для массовой выдачи ипотечных кредитов.

Законопроект направлен на развитие ипотечного кредитования в регионах, однако его успешность во многом будет зависеть от способности местных властей обеспечить финансирование и прозрачные условия реализации программы.

#Недвижимость #Ипотека

Льготная ипотека, задуманная как помощь семьям, фактически сделала жилье еще менее доступным. Цены на новостройки резко выросли вслед за снижением ипотечных ставок, что превратило покупку квартиры в недостижимую цель для большинства россиян.

Эксперты сходятся во мнении, что эта программа в ее нынешнем виде поддерживает прежде всего застройщиков и банки, а не граждан. Монополизация строительного рынка и отсутствие конкуренции позволяют девелоперам удерживать цены на завышенном уровне. При этом государственное регулирование практически отсутствует, и меры по сдерживанию роста цен на жилье пока не принимаются.

Попытка расширить семейную ипотеку на вторичное жилье выглядит запоздалой. Программа распространится только на регионы с низкими темпами строительства, тогда как в крупных городах покупатели продолжат сталкиваться с высокими ценами.

Экономисты подчеркивают: единственным способом обеспечить доступность жилья остается создание отдельного социального сегмента. Государство должно взять на себя строительство доступных квартир для нуждающихся семей, исключив их из коммерческого оборота. Пока же рынок продолжает работать в интересах строительных компаний, а не граждан.

#Ипотека

Минфин пересмотрел условия возмещения по льготной ипотеке, что позволит банкам смягчить требования и нарастить выдачи по семейной и дальневосточной программам. Аналитики отмечают, что повышение субсидий до 3 п. п. увеличит рентабельность кредитов, снизит первоначальные взносы и привлечет к программе новые банки.

По мнению экспертов, условия могут улучшиться: доля одобренных заявок вырастет на 5–9%, а темпы выдачи — на 15–25% в год. Региональные банки получат стимул к подключению к программе, а конкуренция между ними приведет к снижению ставок до 5,5%. Участники рынка ожидают, что это также снизит давление на застройщиков, ранее вынужденных компенсировать низкую маржинальность ипотечных программ через комиссии.

Рост доступности льготной ипотеки поддержит спрос на жилье, увеличит продажи и доходы девелоперов. Однако эксперты предупреждают, что это может подтолкнуть цены вверх не менее чем на 5% по итогам года. Дополнительная поддержка со стороны Минфина рассчитана только до августа 2025 года, что может свидетельствовать о сохранении высоких ставок на рынке кредитования.

#Недвижимость

Доступность жилья в крупных городах становится одной из ключевых социально-экономических проблем. Доля квартир стоимостью до 3 млн рублей стремительно сокращается, а рынок массового жилья всё больше смещается в сторону комфорт-класса. Этот тренд обусловлен сочетанием факторов: ростом себестоимости строительства, изменением стратегии девелоперов и особенностями кредитно-денежной политики.

С 2021 года строительные материалы подорожали на 40-50%, что резко увеличило издержки застройщиков. Высокие ставки по кредитам на новое строительство и рост цен на рабочую силу делают малоэтажные и бюджетные проекты менее привлекательными для девелоперов. В результате застройка крупных городов ориентируется на более маржинальный сегмент, тогда как доступное жильё перемещается в пригороды и вторичный рынок.

Ипотечные программы, с одной стороны, поддержали спрос, но с другой – способствовали перегреву рынка. В 2020-2023 годах льготная ипотека позволила миллионам россиян приобрести жильё, однако привела к росту цен, который не был компенсирован соответствующим увеличением доходов населения. В 2024 году, после повышения ключевой ставки до 16%, спрос на первичное жильё снизился, но цены не скорректировались, поскольку себестоимость строительства продолжает расти.

В результате возникает дисбаланс: предложение бюджетных квартир сокращается, а спрос на доступное жильё остаётся высоким. Это создаёт угрозу социальной поляризации, когда часть населения оказывается вытесненной в менее развитые районы или вынуждена откладывать покупку жилья. Решение проблемы требует системного подхода – от пересмотра стратегии жилищного строительства до новых механизмов поддержки доступного сегмента. Без этих шагов массовое жильё может окончательно стать недоступным для значительной части населения.

#Ипотека

Обновлённые требования к программе «Сельская ипотека» вводят новый уровень адресности. Уточнены категории заёмщиков, перечни допустимых территорий, условия инфраструктурной обеспеченности и даже формы занятости. Формально это выглядит как ужесточение. По сути — это трансформация льготного кредита в инструмент пространственной политики, направленный не на поддержку спроса, а на закрепление населения в зонах демографического риска.

Прежняя модель начала давать размытие: ипотеку оформляли на пригородные участки вблизи городов, где физически сохранялся отток населения. Новый подход предполагает не просто субсидирование процентной ставки, а включение в комплексную политику расселения — особенно в регионах с убывающей численностью и низкой плотностью застройки. Это попытка перейти от стимулирования сделок к управлению структурой расселения.

Для государства ипотека становится не фискальной нагрузкой, а инвестиционным механизмом: с помощью дешёвого кредита создаётся возможность удержания трудоспособного населения в территориях с нереализованным потенциалом. Кредитное закрепление должно сопровождаться занятостью, регистрацией, включением в местную экономику и налоговую базу. Таким образом, жильё в сельской ипотеке превращается в точку входа в региональную систему.

При этом модель остаётся уязвимой без синхронного развития базовой инфраструктуры. Без школ, здравоохранения, транспортного доступа и цифровых сервисов даже нулевая ставка по кредиту не решит проблему устойчивости расселения. Но сам переход от льготы к стратегическому закреплению — это уже изменение логики: жильё как способ пространственного влияния. Ипотека становится не формой социальной поддержки, а политико-экономическим инструментом, через который формируется новая география внутренних приоритетов.

#Ипотека

Решение Банка России сохранить ключевую ставку на уровне 21% закрепило жёсткий вектор денежно-кредитной политики. Тем не менее, часть банков из топ-10 скорректировали ипотечные условия — снижение ставок затронуло прежде всего программы с господдержкой. Это выглядит как шаг навстречу заемщику, но в действительности речь идёт о структурной перестройке ипотечного рынка под новые макроэкономические условия.

Ипотека становится целевым инструментом в системе экономического выживания, а не расширения. Льготные ставки — не отражение реального уровня риска или стоимости денег, а результат точечного субсидирования. Коммерческие банки удерживают рыночные продукты на высоких уровнях, компенсируя снижение в «социальных» сегментах повышенными требованиями, скрытыми комиссиями и стратегией кросс-продаж. Баланс маржи — ключевой параметр в условиях высокой стоимости фондирования.

Система ипотечной поддержки становится всё более сегментированной: семейные, ИЖС, новые застройки — каждый подтип оформлен через индивидуальные механизмы, в которых государство берёт на себя часть нагрузки. Это позволяет формально сохранить объёмы, но в долгосрочной перспективе создаёт иллюзию доступности — в условиях, когда общая платёжеспособность населения продолжает снижаться.

В этих условиях ипотека превращается в регуляторный инструмент — не рынок в классическом понимании, а точка пересечения фискальной политики, банковских балансов и электоральной логики.

#Недвижимость

Средняя цена новых однокомнатных квартир в России превысила 7,2 млн рублей

При всей видимой инерции на рынке недвижимости, рост цен в текущей фазе отражает не перегрев или локальную спекуляцию, а изменение самой структуры инвестиционного поведения и роли жилья в экономике.

В условиях высокой ключевой ставки, ограниченного доступа к внешнему финансированию и нестабильной доходности по традиционным финансовым инструментам, жилая недвижимость становится механизмом переноса капитала из денежной формы в физический актив. Это касается не только частных сбережений, но и корпоративных средств — особенно в регионах, где девелопмент встроен в локальные бюджетные и производственные циклы.

Дополнительный импульс даёт устойчивое присутствие госпрограмм — от льготной ипотеки до субсидирования инфраструктуры. Даже при частичном сворачивании льгот, инерция спроса сохраняется за счёт запущенных ранее цепочек кредитования, субсидий и предоплат.

Себестоимость строительства продолжает расти — на фоне локализации производств, удорожания логистики и трансформации нормативных требований. Это формирует устойчивую базу цен, независимую от краткосрочных циклов спроса.

На этом фоне жильё превращается в квази-финансовый инструмент — с понятной формой, фиксированным ресурсом и защищённой юрисдикцией. В среднесрочной перспективе это усиливает его инвестиционную привлекательность, но одновременно снижает доступность для целевого потребителя. Без компенсационных механизмов это приведёт к закреплению расслоения: жильё как форма защиты капитала — и жильё как отложенная потребность.

#Господдержка #IT

Правительство России отменило лимит на выдачу льготной ипотеки для специалистов IT-сферы. Решение призвано сохранить привлекательность программы в условиях высокой ключевой ставки и растущего спроса на доступное жильё в технологически развитых регионах. Мера затрагивает как работников стратегической отрасли, так и интересы банков, девелоперов и региональных администраций.

Для государства это не просто шаг в сторону цифровизации, а механизм удержания квалифицированных кадров в рамках национальной юрисдикции. При поддержке ипотечного плеча специалисту проще принять решение остаться и развиваться в российских проектах, особенно с учётом ограничений на внешнюю мобильность и роста зарплатного давления со стороны частного сектора.

Банковская система также получает выгодного заёмщика с устойчивым доходом и низкими кредитными рисками. Отмена лимита предотвращает сокращение выдач в одном из немногих платёжеспособных сегментов, тем самым поддерживая стабильность ипотечного рынка.

По оценке участников отрасли, потенциальный прирост по линии IT-ипотеки может достичь 15–20% уже во втором квартале. Это усилит спрос на жильё в городах с развитой цифровой инфраструктурой, увеличит инвестиции в локальные IT-кластеры и дополнительно простимулирует деловую активность в строительной отрасли.

#Господдержка #Ипотека

Государство меняет правила игры в жилищной политике — не декларативно, а через системную коррекцию ключевых параметров. Поручение президента об исключении банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки — это не просто техническая мера. Это сигнал: социальные механизмы финансирования должны быть защищены от паразитирующих издержек, особенно когда речь идёт о поддержке семей и участников СВО. Финансовая инфраструктура не может быть нейтральной — она должна работать в пользу социального баланса.

Отсюда — логичный переход к следующим шагам. Первое: формирование новых форм жилищной поддержки через накопительные схемы, в которых человек не вгоняется в ипотечную долговую воронку, а движется через плановое сбережение и софинансирование. Это не просто альтернатива ипотеке, а модель долгосрочной финансовой устойчивости.

Второе: обновление общественного транспорта как продолжение логики “жилья с человеческим лицом”. Нельзя говорить о доступности квадратных метров в отрыве от качества городской среды и мобильности. Именно поэтому акцент сделан на регионы: через модернизацию маршрутов и транспортного фонда решается вопрос связности и уровня жизни — без искусственного перегрева строительного сектора.

Всё это — перезагрузка жилищной модели с упором на устойчивость, а не на количественные рекорды.