Гуляя по центру Москвы, можно найти нетронутый уголок природы, где даже вводятся пестрый дятел и не один, а целой семьёй.
И кстати, буквально еще неделю назад, вы могли бы стать обладателем просторной однокомнатной квартиры в этом уголке, о котором мы писали ранее.
И кстати, буквально еще неделю назад, вы могли бы стать обладателем просторной однокомнатной квартиры в этом уголке, о котором мы писали ранее.
«Регистрация прав собственности»
Регистрация права/перехода права собственности – обязательная процедура при продаже/покупке квартиры. По сути, это внесение данных в государственный реестр. Именно этот факт является основной целью сделки и подтверждением ее государством в лице Росреестра.
Подтверждением ранее являлся штамп регистратора на ДКП (печать или, как при электронной регистрации, штамп с электронной подписью) и выписка из ЕГРН (отметка в выписке), ныне это только электронная регистрация и отметка в ЕГРН.
В настоящее время процедура является достаточно простой для физических лиц. Так как общение с государственными органами (и, в частности, с Росреестром) сейчас осуществляется только через МФЦ, то и документы подаются в этой организации. Либо регистрацию, в зависимости от формы ДКП, можно провести в электронном виде, через нотариуса или всевозможные сервисы (например, Домклик от Сбера или М2 от ВТБ).
Срок регистрации зависит от формы договора купли-продажи, а также наличия ипотеки:
• простая письменная форма – 7 рабочих дней
• наличие ипотеки – 5 рабочих дней
• нотариальная форма – 3 рабочих дня.
Но это по закону, естественно, на практике все было иначе. МФЦ – это, по сути, курьерская служба, которая обрабатывает входящую информацию и далее распределяет по соответствующим ведомствам. Поэтому к указанным срокам мы прибавляем, как правило, 2-4 дополнительных дня. После истечения срока стороны приходят за документами в МФЦ. Это практика, но встречались и случаи регистрации/получения документов в течение 3-4 дней.
После вступления в силу последних изменений в этой области сроки на практике уменьшили, так как сканы документов уходят из МФЦ в Росреестр, и ответ, соответственно, приходит также в МФЦ в электронном виде. А если мы говорим про электронную регистрацию того же Домклик, то срок регистрации на практике составляет до 5 рабочих дней, обычно за 3 дня все приходит. Встречались даже случаи регистрации ипотечной сделки за 1 сутки, а в простой письменной форме за 3 дня.
Что же может пойти не так в этой отлаженной схеме? Об этом в следующих постах…
#регистрацияправсобственности
Регистрация права/перехода права собственности – обязательная процедура при продаже/покупке квартиры. По сути, это внесение данных в государственный реестр. Именно этот факт является основной целью сделки и подтверждением ее государством в лице Росреестра.
Подтверждением ранее являлся штамп регистратора на ДКП (печать или, как при электронной регистрации, штамп с электронной подписью) и выписка из ЕГРН (отметка в выписке), ныне это только электронная регистрация и отметка в ЕГРН.
В настоящее время процедура является достаточно простой для физических лиц. Так как общение с государственными органами (и, в частности, с Росреестром) сейчас осуществляется только через МФЦ, то и документы подаются в этой организации. Либо регистрацию, в зависимости от формы ДКП, можно провести в электронном виде, через нотариуса или всевозможные сервисы (например, Домклик от Сбера или М2 от ВТБ).
Срок регистрации зависит от формы договора купли-продажи, а также наличия ипотеки:
• простая письменная форма – 7 рабочих дней
• наличие ипотеки – 5 рабочих дней
• нотариальная форма – 3 рабочих дня.
Но это по закону, естественно, на практике все было иначе. МФЦ – это, по сути, курьерская служба, которая обрабатывает входящую информацию и далее распределяет по соответствующим ведомствам. Поэтому к указанным срокам мы прибавляем, как правило, 2-4 дополнительных дня. После истечения срока стороны приходят за документами в МФЦ. Это практика, но встречались и случаи регистрации/получения документов в течение 3-4 дней.
После вступления в силу последних изменений в этой области сроки на практике уменьшили, так как сканы документов уходят из МФЦ в Росреестр, и ответ, соответственно, приходит также в МФЦ в электронном виде. А если мы говорим про электронную регистрацию того же Домклик, то срок регистрации на практике составляет до 5 рабочих дней, обычно за 3 дня все приходит. Встречались даже случаи регистрации ипотечной сделки за 1 сутки, а в простой письменной форме за 3 дня.
Что же может пойти не так в этой отлаженной схеме? Об этом в следующих постах…
#регистрацияправсобственности
ИНКОМ-Недвижимость Новослободское pinned ««Регистрация прав собственности» Регистрация права/перехода права собственности – обязательная процедура при продаже/покупке квартиры. По сути, это внесение данных в государственный реестр. Именно этот факт является основной целью сделки и подтверждением…»
«Регистрация прав собственности. Часть 2»
Рассмотрим 2 основных варианта сделок: 1️⃣ - свободная продажа (1 квартира, 1 продавец, 1 покупатель) и 2️⃣ - альтернативная продажа (2 квартиры, 2 продавца, 1 покупатель).
Давайте для начала вспомним, что расчеты по сделкам происходят чаще всего с использованием банковской ячейки или аккредитива. Эти инструменты имеют ограниченный срок, т.е. банковская ячейка арендуется покупателем обычно на 1 месяц. После истечения срока продавец не имеет доступа к деньгам.
Запомним эту информацию, в рамках рассматриваемой темы она важна.
Итак:
Самое главное, с чем мы можем столкнуться, - это приостановка государственной регистрации. В случае, если пакет документов неполный или у регистратора есть сомнения в законности сделки, а также если в процессе регистрации появляются запросы/письма/уведомления от других государственных органов (например, от судебных приставов) или даже (удивительно, но факт!) от сторонних физических лиц о запрещении/ограничении регистрационных действий, срок приостановки - до 3 месяцев или до устранения причин приостановки (но не более 3 месяцев). Про второе сразу забываем, это не всегда работает на практике.
Данное уведомление о приостановке приходит в МФЦ, о чем вас извещают, и вы приходите за документами. Далее вы изучаете основания приостановки и устраняете их (это может быть, например, отсутствие заявления от продавца о том, что он не состоял в браке на момент покупки). МФЦ отправляет дополнительный пакет документов в Росреестр, а затем возможны 2 варианта развития событий: регистратор принимает документы и возобновляет регистрацию или ему некогда/лень/плохое настроение и т.д., и ваши документы ждут окончания срока приостановки, чтобы их зарегистрировали, так как после приостановки решение должно быть в любом случае принято. Таковым является отказ в регистрации или регистрация.
При электронной регистрации плюс-минус все то же самое, но с поправкой на то, что не
всегда можно дослать необходимый документ, так что придется подавать все заново.
А теперь вернемся к тому, с чего начали – срок аренды ячейки.
В данном примере больше минусов, скорее, для покупателя квартиры, так как он «замораживает» свои деньги на определенный срок, не имея возможности ими пользоваться, а также несет соответствующие расходы по сделке. Хуже ситуация может быть в случае покупки с ипотекой, так как кредитный договор уже подписан, все страховки уплачены, а квартиры все нет и нет. В теории худший вариант - это отказ продавца в процессе всей этой волокиты. В таком случае у покупателя становится головной боли в разы больше, ведь надо решить вопрос и с банком (процент-то уже капает), и со страховыми.
Риском же для продавца может служить нотариальная форма договора. Ведь ДКП у нас считается заключенным в момент подписания, и его нужно соответственно расторгать в случае отказа сторон.
А если покупатель в нашем случае будет избегать расторжения, которое нужно делать также в нотариальной форме, то продавец не сможет продать квартиру до момента, пока не решит этот вопрос, а это возможно только через суд.
#регистрацияправсобственности
Рассмотрим 2 основных варианта сделок: 1️⃣ - свободная продажа (1 квартира, 1 продавец, 1 покупатель) и 2️⃣ - альтернативная продажа (2 квартиры, 2 продавца, 1 покупатель).
Давайте для начала вспомним, что расчеты по сделкам происходят чаще всего с использованием банковской ячейки или аккредитива. Эти инструменты имеют ограниченный срок, т.е. банковская ячейка арендуется покупателем обычно на 1 месяц. После истечения срока продавец не имеет доступа к деньгам.
Запомним эту информацию, в рамках рассматриваемой темы она важна.
Итак:
Самое главное, с чем мы можем столкнуться, - это приостановка государственной регистрации. В случае, если пакет документов неполный или у регистратора есть сомнения в законности сделки, а также если в процессе регистрации появляются запросы/письма/уведомления от других государственных органов (например, от судебных приставов) или даже (удивительно, но факт!) от сторонних физических лиц о запрещении/ограничении регистрационных действий, срок приостановки - до 3 месяцев или до устранения причин приостановки (но не более 3 месяцев). Про второе сразу забываем, это не всегда работает на практике.
Данное уведомление о приостановке приходит в МФЦ, о чем вас извещают, и вы приходите за документами. Далее вы изучаете основания приостановки и устраняете их (это может быть, например, отсутствие заявления от продавца о том, что он не состоял в браке на момент покупки). МФЦ отправляет дополнительный пакет документов в Росреестр, а затем возможны 2 варианта развития событий: регистратор принимает документы и возобновляет регистрацию или ему некогда/лень/плохое настроение и т.д., и ваши документы ждут окончания срока приостановки, чтобы их зарегистрировали, так как после приостановки решение должно быть в любом случае принято. Таковым является отказ в регистрации или регистрация.
При электронной регистрации плюс-минус все то же самое, но с поправкой на то, что не
всегда можно дослать необходимый документ, так что придется подавать все заново.
А теперь вернемся к тому, с чего начали – срок аренды ячейки.
В данном примере больше минусов, скорее, для покупателя квартиры, так как он «замораживает» свои деньги на определенный срок, не имея возможности ими пользоваться, а также несет соответствующие расходы по сделке. Хуже ситуация может быть в случае покупки с ипотекой, так как кредитный договор уже подписан, все страховки уплачены, а квартиры все нет и нет. В теории худший вариант - это отказ продавца в процессе всей этой волокиты. В таком случае у покупателя становится головной боли в разы больше, ведь надо решить вопрос и с банком (процент-то уже капает), и со страховыми.
Риском же для продавца может служить нотариальная форма договора. Ведь ДКП у нас считается заключенным в момент подписания, и его нужно соответственно расторгать в случае отказа сторон.
А если покупатель в нашем случае будет избегать расторжения, которое нужно делать также в нотариальной форме, то продавец не сможет продать квартиру до момента, пока не решит этот вопрос, а это возможно только через суд.
#регистрацияправсобственности
ИНКОМ-Недвижимость Новослободское pinned ««Регистрация прав собственности. Часть 2» Рассмотрим 2 основных варианта сделок: 1️⃣ - свободная продажа (1 квартира, 1 продавец, 1 покупатель) и 2️⃣ - альтернативная продажа (2 квартиры, 2 продавца, 1 покупатель). Давайте для начала вспомним, что расчеты…»
«Регистрация прав собственности. Часть 3»
Куда интереснее ситуация складывается с альтернативными сделками. Тут полет фантазии не ограничивается проблемами из прошлого поста.
По своей структуре альтернативная сделка связывает все стороны сделки расчетами, так как договоры купли-продажи никак не соотносятся между собой и являются отдельными документами. Юридически правильно и без рисков осуществлять альтернативную сделку через аккредитив и прочие безналичные схемы, что сейчас зачастую невозможно, поэтому рассматриваем классическую схему: через банковскую ячейку.
Денежные средства покупателя первой (назовем ее так) квартиры закладываются в ячейку под продавца второй квартиры. Расчеты по итогу подтверждаются расписками продавцов. Т.е. фактически движение денежных средств происходит некорректно и не соответствует договорам купли-продажи, так как в данном случае, опять же фактически, покупатель первой квартиры оплачивает вторую, к которой не имеет отношения. Но не суть важно, ведь в юридическом плане нам куда важнее иметь расписку от соответствующего продавца соответствующему покупателю.
📍Риск заморозки денег и ипотечные проблемы, как в первом примере, также остаются. Проблемы с расторжением ДКП тоже никуда не делись, но есть ситуация, которая в разы хуже, чем все вышеназванное.
Представьте, что из двух пакетов документов зарегистрируют только один, а по второму будет приостановка.
Та же история возможна из-за разности сроков регистрации, например, ДКП по 1-й квартире заключен нотариально и через 3 дня зарегистрирован, а по 2-й квартире в простой письменной форме, и на пятый день ее продавец пошел и написал заявление об отказе/приостановке. Подгадать по срокам и подать пакет по 2-й квартире позже в МФЦ не вариант, так как вы никогда не знаете, в какие сроки МФЦ его отправит, и не будет ли задержек в самом Росреестре.
Собственно, как итог мы имеем: покупатель стал собственником первой квартиры, продавец первой квартиры остался без жилья (по документам, конечно), деньги лежат в ячейке/аккредитиве под продавца второй квартиры, а несчастный продавец первой квартиры фактически в западне. Денег он не получит никоим образом, право собственности по его квартире зарегистрировано на покупателя, а альтернатива помахала ему ручкой 💸.
И что же нам светит в данном случае?
1️⃣ – продавец второй квартиры не потерял ничего, кроме времени. Но не забываем о необходимости расторгать ДКП.
2️⃣ – покупатель потерял время, но регистрация прошла, и он, по сути, имеет право требовать передачи квартиры. Деньги свои он все равно достанет из ячейки и может ее оплатить.
3️⃣ – продавец первой квартиры в ситуации, когда у него нет денег (они заложены не под него), нет квартиры (по документам она уже принадлежит покупателю) и надо расторгать договоры и с покупателем, и с продавцом 2-й квартиры. ❗Но самое ужасное в данном случае то, что после расторжения договора с покупателем, а это возможно только по суду, основания для взимания налога возникают с момента расторжения, а значит, продажа в ближайшие 3 года будет облагаться налогом.
И это только малая часть того, что может случиться на финальной, казалось бы, стадии сделки.
#регистрацияправсобственности
Куда интереснее ситуация складывается с альтернативными сделками. Тут полет фантазии не ограничивается проблемами из прошлого поста.
По своей структуре альтернативная сделка связывает все стороны сделки расчетами, так как договоры купли-продажи никак не соотносятся между собой и являются отдельными документами. Юридически правильно и без рисков осуществлять альтернативную сделку через аккредитив и прочие безналичные схемы, что сейчас зачастую невозможно, поэтому рассматриваем классическую схему: через банковскую ячейку.
Денежные средства покупателя первой (назовем ее так) квартиры закладываются в ячейку под продавца второй квартиры. Расчеты по итогу подтверждаются расписками продавцов. Т.е. фактически движение денежных средств происходит некорректно и не соответствует договорам купли-продажи, так как в данном случае, опять же фактически, покупатель первой квартиры оплачивает вторую, к которой не имеет отношения. Но не суть важно, ведь в юридическом плане нам куда важнее иметь расписку от соответствующего продавца соответствующему покупателю.
📍Риск заморозки денег и ипотечные проблемы, как в первом примере, также остаются. Проблемы с расторжением ДКП тоже никуда не делись, но есть ситуация, которая в разы хуже, чем все вышеназванное.
Представьте, что из двух пакетов документов зарегистрируют только один, а по второму будет приостановка.
Та же история возможна из-за разности сроков регистрации, например, ДКП по 1-й квартире заключен нотариально и через 3 дня зарегистрирован, а по 2-й квартире в простой письменной форме, и на пятый день ее продавец пошел и написал заявление об отказе/приостановке. Подгадать по срокам и подать пакет по 2-й квартире позже в МФЦ не вариант, так как вы никогда не знаете, в какие сроки МФЦ его отправит, и не будет ли задержек в самом Росреестре.
Собственно, как итог мы имеем: покупатель стал собственником первой квартиры, продавец первой квартиры остался без жилья (по документам, конечно), деньги лежат в ячейке/аккредитиве под продавца второй квартиры, а несчастный продавец первой квартиры фактически в западне. Денег он не получит никоим образом, право собственности по его квартире зарегистрировано на покупателя, а альтернатива помахала ему ручкой 💸.
И что же нам светит в данном случае?
1️⃣ – продавец второй квартиры не потерял ничего, кроме времени. Но не забываем о необходимости расторгать ДКП.
2️⃣ – покупатель потерял время, но регистрация прошла, и он, по сути, имеет право требовать передачи квартиры. Деньги свои он все равно достанет из ячейки и может ее оплатить.
3️⃣ – продавец первой квартиры в ситуации, когда у него нет денег (они заложены не под него), нет квартиры (по документам она уже принадлежит покупателю) и надо расторгать договоры и с покупателем, и с продавцом 2-й квартиры. ❗Но самое ужасное в данном случае то, что после расторжения договора с покупателем, а это возможно только по суду, основания для взимания налога возникают с момента расторжения, а значит, продажа в ближайшие 3 года будет облагаться налогом.
И это только малая часть того, что может случиться на финальной, казалось бы, стадии сделки.
#регистрацияправсобственности
ИНКОМ-Недвижимость Новослободское pinned ««Регистрация прав собственности. Часть 3» Куда интереснее ситуация складывается с альтернативными сделками. Тут полет фантазии не ограничивается проблемами из прошлого поста. По своей структуре альтернативная сделка связывает все стороны сделки расчетами…»
Рубрика «Неочевидное и невероятное»
А вы знали, что на Мясницкой улице есть Чайный дом? Нет, он не сделан из переработанных чайных пакетиков, но именно с него началась история развития такого заграничного продукта, как чай 🫖. Автором его необычного фасада был архитектор Карл Гиппиус, причем он никогда не был в Китае 🇨🇳. А вот соавтором стал владелец дома и чайный магнат – Сергей Перлов 🌱. Вот кто не понаслышке знал и ценил Китай, так как он там бывал неоднократно. На фасаде дома нет ни одной случайной детали, здесь все соответствует стилю шинуазри (использование мотивов и элементов средневекового китайского искусства в европейском). Кроме этого, сам дом отлично подошел для воплощения данной задумки. Гиппиусу удалось органично совместить элементы Востока и Запада ☯ А внутреннее убранство дома дополнили вещи из личной коллекции Сергея Перлова, которые он привез из Поднебесной ⛩.
#нетолькоонедвижимости #неочевидноеиневероятное
А вы знали, что на Мясницкой улице есть Чайный дом? Нет, он не сделан из переработанных чайных пакетиков, но именно с него началась история развития такого заграничного продукта, как чай 🫖. Автором его необычного фасада был архитектор Карл Гиппиус, причем он никогда не был в Китае 🇨🇳. А вот соавтором стал владелец дома и чайный магнат – Сергей Перлов 🌱. Вот кто не понаслышке знал и ценил Китай, так как он там бывал неоднократно. На фасаде дома нет ни одной случайной детали, здесь все соответствует стилю шинуазри (использование мотивов и элементов средневекового китайского искусства в европейском). Кроме этого, сам дом отлично подошел для воплощения данной задумки. Гиппиусу удалось органично совместить элементы Востока и Запада ☯ А внутреннее убранство дома дополнили вещи из личной коллекции Сергея Перлова, которые он привез из Поднебесной ⛩.
#нетолькоонедвижимости #неочевидноеиневероятное
Интересное предложения🤔
Вашему вниманию представляем 2-комнатную квартиру на улице Фонвизина, 7А (СВАО). Квартира расположена на 22-м этаже. Ее площадь составляет 56 м2: жилая площадь – 29,50 м2 и кухня - 8,80 м2.
📌Стоимость предложения – 16 500 000 руб.
Плюсы:
1⃣ В 5 минутах ходьбы находится ст. метро «Фонвизинская», 7 минут до ст. метро «Тимирязевская», а еще рядом проходит монорельс;
2⃣ Год постройки дома – 2020;
3⃣ Квартира в отличном состоянии👍;
4⃣ Окна выходят во двор (видна Останкинская телебашня);
5⃣ В доме есть лифты;
6⃣ В квартире имеется шикарная застекленная лоджия;
7⃣ Во дворе детская и спортивная площадки🛝;
8⃣ Отличная транспортная доступность;
9⃣ Рядом детские сады и школы;
🔟 Недалеко от дома «Гончаровский» парк с прудом и катком, «Молодежный театр В. Спесивцева», парки «Дубки» и «Тимирязевский», «Дубовая роща 25» и «Останкино», Мичуринский сад🌳;
1⃣1⃣ Инфраструктура хорошо развита: рядом продуктовые магазины (Пятерочка и Перекресток, Авоська и Магнит) аптеки (ГорЗдрав), стоматология и медицинские лаборатории (Инвитро), банки, кафе (Домино'с Пицца, Вкусно – и точка) и рестораны.
Заинтересовала наше предложение или возникли вопросы? Звоните по телефону
8-(495)-363-10-20 или оставляйте комментарий под этим постом, ответим всем!
Вашему вниманию представляем 2-комнатную квартиру на улице Фонвизина, 7А (СВАО). Квартира расположена на 22-м этаже. Ее площадь составляет 56 м2: жилая площадь – 29,50 м2 и кухня - 8,80 м2.
📌Стоимость предложения – 16 500 000 руб.
Плюсы:
1⃣ В 5 минутах ходьбы находится ст. метро «Фонвизинская», 7 минут до ст. метро «Тимирязевская», а еще рядом проходит монорельс;
2⃣ Год постройки дома – 2020;
3⃣ Квартира в отличном состоянии👍;
4⃣ Окна выходят во двор (видна Останкинская телебашня);
5⃣ В доме есть лифты;
6⃣ В квартире имеется шикарная застекленная лоджия;
7⃣ Во дворе детская и спортивная площадки🛝;
8⃣ Отличная транспортная доступность;
9⃣ Рядом детские сады и школы;
🔟 Недалеко от дома «Гончаровский» парк с прудом и катком, «Молодежный театр В. Спесивцева», парки «Дубки» и «Тимирязевский», «Дубовая роща 25» и «Останкино», Мичуринский сад🌳;
1⃣1⃣ Инфраструктура хорошо развита: рядом продуктовые магазины (Пятерочка и Перекресток, Авоська и Магнит) аптеки (ГорЗдрав), стоматология и медицинские лаборатории (Инвитро), банки, кафе (Домино'с Пицца, Вкусно – и точка) и рестораны.
Заинтересовала наше предложение или возникли вопросы? Звоните по телефону
8-(495)-363-10-20 или оставляйте комментарий под этим постом, ответим всем!
📌Снова об актуальном📌
📰Все же читают новости? Встречали уже эти заголовки «Купи квартиру на 40% дешевле рынка», «Уезжающие из страны готовы идти на значительные уступки, лишь бы продать квартиру быстро», «Столичные риэлторы рассказали о возможности купить сейчас квартиру со скидкой до 40%» и тому подобное?
Звучит круто, не так ли? А все ли задумываются о рисках таких покупок?
Давайте разбираться!
Действительно, с 21.09 число молодых продавцов заметно увеличилось, но в 80% случаев, если не больше, эти люди уже не на территории РФ, и продажи происходят по доверенности 📃. Как правило, это супруги, девушки или родители владельцев. Все доверенности действительно оформлены надлежащим образом, и данная сделка не противоречит закону.
Так в чем же подвох 🤔? А заключается он, как минимум, в цене, собственно, дальнейшее разбирать и нет смысла.
1️⃣ Помните тему банкротства? Мы писали про занижение стоимости и риски, связанные с этим. Так вот, мало кто задумывается о кредитной истории продавца в данном случае, так как «когда еще удастся купить квартиру по такой цене!». Что может быть дальше? Суд, банкротство продавца, признание сделки ухудшающей положение кредиторов, возврат в конкурсную массу.
2️⃣ Текст доверенности. В 99% доверенностей не указана цена продажи или хотя бы диапазон. Обычно там фигурирует фраза «За цену и на условиях по своему усмотрению», но нигде нет фразы «Побыстрее и дешевле рынка процентов на 30-40», что само по себе говорит о том, что человек, давая поручение, рассчитывает на продажу в соответствии с рыночными условиями📊. Ведь у нас с вами есть принцип добросовестности в гражданских правоотношениях, закрепленный в п.3 ст. 1 ГК РФ, и даже пояснения ВС РФ.
А теперь скажите, что мешает человеку вернуться через 2-3-4 месяца и обратиться в суд, оспаривая цену данной сделки🗣️? Это мы с вами понимаем, почему так произошло, но ведь суд будет смотреть по формальным обстоятельствам, а они в данном случае просты – доверенное лицо продало квартиру на 30-40% дешевле рынка, что нарушает законные интересы продавца. Понятно, все остается на усмотрение суда, и не факт, что получится оспорить, но вам, как покупателю, эти риски нужны? Ведь тут, как в том анекдоте, шансы 50/50.
Мы надеемся, что приведенная информация поможет вам быть более осмотрительными. Всегда помните притчу про бесплатный сыр, и где его можно найти. #простоипонятноонасущном #продажаподоверенности #рискипродажиподоверенности
📰Все же читают новости? Встречали уже эти заголовки «Купи квартиру на 40% дешевле рынка», «Уезжающие из страны готовы идти на значительные уступки, лишь бы продать квартиру быстро», «Столичные риэлторы рассказали о возможности купить сейчас квартиру со скидкой до 40%» и тому подобное?
Звучит круто, не так ли? А все ли задумываются о рисках таких покупок?
Давайте разбираться!
Действительно, с 21.09 число молодых продавцов заметно увеличилось, но в 80% случаев, если не больше, эти люди уже не на территории РФ, и продажи происходят по доверенности 📃. Как правило, это супруги, девушки или родители владельцев. Все доверенности действительно оформлены надлежащим образом, и данная сделка не противоречит закону.
Так в чем же подвох 🤔? А заключается он, как минимум, в цене, собственно, дальнейшее разбирать и нет смысла.
1️⃣ Помните тему банкротства? Мы писали про занижение стоимости и риски, связанные с этим. Так вот, мало кто задумывается о кредитной истории продавца в данном случае, так как «когда еще удастся купить квартиру по такой цене!». Что может быть дальше? Суд, банкротство продавца, признание сделки ухудшающей положение кредиторов, возврат в конкурсную массу.
2️⃣ Текст доверенности. В 99% доверенностей не указана цена продажи или хотя бы диапазон. Обычно там фигурирует фраза «За цену и на условиях по своему усмотрению», но нигде нет фразы «Побыстрее и дешевле рынка процентов на 30-40», что само по себе говорит о том, что человек, давая поручение, рассчитывает на продажу в соответствии с рыночными условиями📊. Ведь у нас с вами есть принцип добросовестности в гражданских правоотношениях, закрепленный в п.3 ст. 1 ГК РФ, и даже пояснения ВС РФ.
А теперь скажите, что мешает человеку вернуться через 2-3-4 месяца и обратиться в суд, оспаривая цену данной сделки🗣️? Это мы с вами понимаем, почему так произошло, но ведь суд будет смотреть по формальным обстоятельствам, а они в данном случае просты – доверенное лицо продало квартиру на 30-40% дешевле рынка, что нарушает законные интересы продавца. Понятно, все остается на усмотрение суда, и не факт, что получится оспорить, но вам, как покупателю, эти риски нужны? Ведь тут, как в том анекдоте, шансы 50/50.
Мы надеемся, что приведенная информация поможет вам быть более осмотрительными. Всегда помните притчу про бесплатный сыр, и где его можно найти. #простоипонятноонасущном #продажаподоверенности #рискипродажиподоверенности
Рубрика «Интересные истории из практики риэлтора»🤔
Продавала 3-комнатную квартиру в Люблино. Ее пришла смотреть семейная пара, они хотели прицениться, так как планировали продать свое похожее жилье. Разговорились, они рассказали о себе - и что у них есть риэлтор, и что она даже занимается продажей их недвижимости, но в глаза ее не видели. 2-комнатная квартира находилась в 12-этажном доме типовой серии «Башня Вулыха». Обменялись контактами, и спустя время они предложили мне стать их риэлтором🙎♀️.
И тут началось самое интересное. Им нужна была 3-комнатная квартира недалеко от места, где они живут, так как дети ходят в кружки и секции рядом с домом. Кроме того, показ квартиры возможен только после 20.00, так как до этого момента все на работе. В приватизированной квартире прописаны: муж с женой (клиенты) и 3 детей 👨👧👦👩👦, дедушка, лежачий, 93 лет (только по доверенности), который находится на даче в МО (60 км от Москвы), и сестра с 2 несовершеннолетними детьми 👩👧👦(через органы опеки), которые сейчас живут в Тамбовской области. Сделка получается альтернативная, о таких мы уже рассказывали в наших постах ранее. Бюджет следующий (ипотека была невозможна): деньги, которые есть у покупателей + потребительский кредит 💰.
Итак, все условия вы знаете и понимаете, что ситуация непростая, мягко говоря. И вот как это было на практике. Два раза брали аванс и возвращали. Первый раз - была найдена необходимая 3-комнатная квартира, но не было подходящего покупателя. Второй раз - был найден покупатель, и нужная квартира, и даже подготовили все необходимые документы для опеки, но тут продавцы 3-комнатной квартиры отказываются ее продавать. Спустя 7-8 месяцев все карты сложились, и мы начали готовить необходимые документы. Всех проживающих необходимо выписать до совершения сделки. Было снято видео освидетельствования дедушки, который находился на даче📹. Целую неделю договаривались с МФЦ, чтобы его выписали без присутствия, но сотрудники МФЦ были против🙅♂️. Клиенты организовали грузоперевозку и привезли дедушку в Москву в МФЦ, сотрудник вышел, его осмотрел, взял паспорт и оформил необходимые документы📑. Сестра приехала из Тамбовской области на 1 день, через сайт Госуслуг подала заявление, поставила в паспорт печати о снятии с учета. Цепочка состояла из 3-х квартир: 1-й покупатель покупал нашу 2-комнатную, наш покупатель приобретал 3-комнатную в соседнем доме, а ее хозяева - 2-комнатную в этом же районе.
Итог: клиенты, с которыми я работала, после сделки говорят, что даже не представляли, что продать квартиру требует столько времени и сил, и что их риэлтор – настоящий профессионал, без которого они бы точно не справились с этим сложным процессом.
Продавала 3-комнатную квартиру в Люблино. Ее пришла смотреть семейная пара, они хотели прицениться, так как планировали продать свое похожее жилье. Разговорились, они рассказали о себе - и что у них есть риэлтор, и что она даже занимается продажей их недвижимости, но в глаза ее не видели. 2-комнатная квартира находилась в 12-этажном доме типовой серии «Башня Вулыха». Обменялись контактами, и спустя время они предложили мне стать их риэлтором🙎♀️.
И тут началось самое интересное. Им нужна была 3-комнатная квартира недалеко от места, где они живут, так как дети ходят в кружки и секции рядом с домом. Кроме того, показ квартиры возможен только после 20.00, так как до этого момента все на работе. В приватизированной квартире прописаны: муж с женой (клиенты) и 3 детей 👨👧👦👩👦, дедушка, лежачий, 93 лет (только по доверенности), который находится на даче в МО (60 км от Москвы), и сестра с 2 несовершеннолетними детьми 👩👧👦(через органы опеки), которые сейчас живут в Тамбовской области. Сделка получается альтернативная, о таких мы уже рассказывали в наших постах ранее. Бюджет следующий (ипотека была невозможна): деньги, которые есть у покупателей + потребительский кредит 💰.
Итак, все условия вы знаете и понимаете, что ситуация непростая, мягко говоря. И вот как это было на практике. Два раза брали аванс и возвращали. Первый раз - была найдена необходимая 3-комнатная квартира, но не было подходящего покупателя. Второй раз - был найден покупатель, и нужная квартира, и даже подготовили все необходимые документы для опеки, но тут продавцы 3-комнатной квартиры отказываются ее продавать. Спустя 7-8 месяцев все карты сложились, и мы начали готовить необходимые документы. Всех проживающих необходимо выписать до совершения сделки. Было снято видео освидетельствования дедушки, который находился на даче📹. Целую неделю договаривались с МФЦ, чтобы его выписали без присутствия, но сотрудники МФЦ были против🙅♂️. Клиенты организовали грузоперевозку и привезли дедушку в Москву в МФЦ, сотрудник вышел, его осмотрел, взял паспорт и оформил необходимые документы📑. Сестра приехала из Тамбовской области на 1 день, через сайт Госуслуг подала заявление, поставила в паспорт печати о снятии с учета. Цепочка состояла из 3-х квартир: 1-й покупатель покупал нашу 2-комнатную, наш покупатель приобретал 3-комнатную в соседнем доме, а ее хозяева - 2-комнатную в этом же районе.
Итог: клиенты, с которыми я работала, после сделки говорят, что даже не представляли, что продать квартиру требует столько времени и сил, и что их риэлтор – настоящий профессионал, без которого они бы точно не справились с этим сложным процессом.
Рубрика «Неочевидное и невероятное»
А вы знали, что в самом центре Москвы есть Дом со зверями🏛️? Он находится на Чистопрудном бульваре и является ярким примером московского модерна. Почему же он так называется? Фасад украшают барельефы фантастических животных 🦚. Такой необычный архитектурный подход придумал ученик известного русского художника-живописца и архитектора Виктора Васнецова – Сергей Вашков. Изначально дом возводился как доходный при храме Святой Троицы на Грязех, поэтому часть квартир отводилась под временное проживание нуждающимся прихожанам, а другие использовались для сдачи в наем 💰🏠. Эскизы Вашкова были воплощены в жизнь артелью художников-гончаров «Мурава». Образы необычных зверей и птиц использовались как на внешних стенах, так и внутри самого здания, а также на решетках окон и лестниц и керамических табличках с номерами квартир. Сейчас это жилой дом, в котором продаются квартиры, но цены здесь тоже сказочные.
#нетолькоонедвижимости #неочевидноеиневероятное
А вы знали, что в самом центре Москвы есть Дом со зверями🏛️? Он находится на Чистопрудном бульваре и является ярким примером московского модерна. Почему же он так называется? Фасад украшают барельефы фантастических животных 🦚. Такой необычный архитектурный подход придумал ученик известного русского художника-живописца и архитектора Виктора Васнецова – Сергей Вашков. Изначально дом возводился как доходный при храме Святой Троицы на Грязех, поэтому часть квартир отводилась под временное проживание нуждающимся прихожанам, а другие использовались для сдачи в наем 💰🏠. Эскизы Вашкова были воплощены в жизнь артелью художников-гончаров «Мурава». Образы необычных зверей и птиц использовались как на внешних стенах, так и внутри самого здания, а также на решетках окон и лестниц и керамических табличках с номерами квартир. Сейчас это жилой дом, в котором продаются квартиры, но цены здесь тоже сказочные.
#нетолькоонедвижимости #неочевидноеиневероятное
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Рубрика «Гуляя по Москве» 👣🏙
С каждым годом столица становится более приспособленной для пеших прогулок. Специально для наших подписчиков мы подготовили перечень локаций, на которые стоит обратить внимание, прогуливаясь по городу. Фотографии никого не оставят равнодушным, а впечатления будут незабываемыми. На этой неделе мы подобрали места вдоль всеми любимой Москвы-реки.
#нетолькоонедвижимости #пешиепрогулкипоМоскве
С каждым годом столица становится более приспособленной для пеших прогулок. Специально для наших подписчиков мы подготовили перечень локаций, на которые стоит обратить внимание, прогуливаясь по городу. Фотографии никого не оставят равнодушным, а впечатления будут незабываемыми. На этой неделе мы подобрали места вдоль всеми любимой Москвы-реки.
#нетолькоонедвижимости #пешиепрогулкипоМоскве
📌Помогает ли недвижимость сохранить деньги?💸🏙️
И да, и нет. Как такое возможно 🤔?
Все очень просто - время для покупки и горизонт планирования. Давайте разбираться.
По статистике, стоимость недвижимости идет в ногу с инфляцией, что логично. И, исходя из этой логики, на горизонте 3-5 лет стоимость квартиры должна увеличиться на процент инфляции. Но тут не все так просто - вспоминаем фазы рынка и график цен📉.
Если вы купили квартиру осенью 14-го или в начале 15-го года, то:
- в 17-18-м годах вы ее продали дешевле,
- в 20-м году продали за те же деньги,
- в 21-м - начале 22-го – дороже,
- а вот дальше пока непонятно, так как неизвестно, насколько еще подешевеет рынок, и как будут меняться фазы.
Если вы купили квартиру в 21-м году, то о сохранении денег на горизонте 5 лет не может быть и речи. Сейчас, в октябре 2022-го, цены уже на 15% ниже, чем полгода назад, в марте. Дальше проводите аналогии с рынком 2014-2018 годов.
Однозначно, при правильном выборе времени для покупки на горизонте 10 и более лет вы сохраните деньги и, возможно, даже отыграете инфляцию, но насчет инфляции - это не точно.
#простоипонятноонасущном #недвижимостькакинвестициявбудущее
И да, и нет. Как такое возможно 🤔?
Все очень просто - время для покупки и горизонт планирования. Давайте разбираться.
По статистике, стоимость недвижимости идет в ногу с инфляцией, что логично. И, исходя из этой логики, на горизонте 3-5 лет стоимость квартиры должна увеличиться на процент инфляции. Но тут не все так просто - вспоминаем фазы рынка и график цен📉.
Если вы купили квартиру осенью 14-го или в начале 15-го года, то:
- в 17-18-м годах вы ее продали дешевле,
- в 20-м году продали за те же деньги,
- в 21-м - начале 22-го – дороже,
- а вот дальше пока непонятно, так как неизвестно, насколько еще подешевеет рынок, и как будут меняться фазы.
Если вы купили квартиру в 21-м году, то о сохранении денег на горизонте 5 лет не может быть и речи. Сейчас, в октябре 2022-го, цены уже на 15% ниже, чем полгода назад, в марте. Дальше проводите аналогии с рынком 2014-2018 годов.
Однозначно, при правильном выборе времени для покупки на горизонте 10 и более лет вы сохраните деньги и, возможно, даже отыграете инфляцию, но насчет инфляции - это не точно.
#простоипонятноонасущном #недвижимостькакинвестициявбудущее