«Регистрация прав собственности»
Регистрация права/перехода права собственности – обязательная процедура при продаже/покупке квартиры. По сути, это внесение данных в государственный реестр. Именно этот факт является основной целью сделки и подтверждением ее государством в лице Росреестра.
Подтверждением ранее являлся штамп регистратора на ДКП (печать или, как при электронной регистрации, штамп с электронной подписью) и выписка из ЕГРН (отметка в выписке), ныне это только электронная регистрация и отметка в ЕГРН.
В настоящее время процедура является достаточно простой для физических лиц. Так как общение с государственными органами (и, в частности, с Росреестром) сейчас осуществляется только через МФЦ, то и документы подаются в этой организации. Либо регистрацию, в зависимости от формы ДКП, можно провести в электронном виде, через нотариуса или всевозможные сервисы (например, Домклик от Сбера или М2 от ВТБ).
Срок регистрации зависит от формы договора купли-продажи, а также наличия ипотеки:
• простая письменная форма – 7 рабочих дней
• наличие ипотеки – 5 рабочих дней
• нотариальная форма – 3 рабочих дня.
Но это по закону, естественно, на практике все было иначе. МФЦ – это, по сути, курьерская служба, которая обрабатывает входящую информацию и далее распределяет по соответствующим ведомствам. Поэтому к указанным срокам мы прибавляем, как правило, 2-4 дополнительных дня. После истечения срока стороны приходят за документами в МФЦ. Это практика, но встречались и случаи регистрации/получения документов в течение 3-4 дней.
После вступления в силу последних изменений в этой области сроки на практике уменьшили, так как сканы документов уходят из МФЦ в Росреестр, и ответ, соответственно, приходит также в МФЦ в электронном виде. А если мы говорим про электронную регистрацию того же Домклик, то срок регистрации на практике составляет до 5 рабочих дней, обычно за 3 дня все приходит. Встречались даже случаи регистрации ипотечной сделки за 1 сутки, а в простой письменной форме за 3 дня.
Что же может пойти не так в этой отлаженной схеме? Об этом в следующих постах…
#регистрацияправсобственности
Регистрация права/перехода права собственности – обязательная процедура при продаже/покупке квартиры. По сути, это внесение данных в государственный реестр. Именно этот факт является основной целью сделки и подтверждением ее государством в лице Росреестра.
Подтверждением ранее являлся штамп регистратора на ДКП (печать или, как при электронной регистрации, штамп с электронной подписью) и выписка из ЕГРН (отметка в выписке), ныне это только электронная регистрация и отметка в ЕГРН.
В настоящее время процедура является достаточно простой для физических лиц. Так как общение с государственными органами (и, в частности, с Росреестром) сейчас осуществляется только через МФЦ, то и документы подаются в этой организации. Либо регистрацию, в зависимости от формы ДКП, можно провести в электронном виде, через нотариуса или всевозможные сервисы (например, Домклик от Сбера или М2 от ВТБ).
Срок регистрации зависит от формы договора купли-продажи, а также наличия ипотеки:
• простая письменная форма – 7 рабочих дней
• наличие ипотеки – 5 рабочих дней
• нотариальная форма – 3 рабочих дня.
Но это по закону, естественно, на практике все было иначе. МФЦ – это, по сути, курьерская служба, которая обрабатывает входящую информацию и далее распределяет по соответствующим ведомствам. Поэтому к указанным срокам мы прибавляем, как правило, 2-4 дополнительных дня. После истечения срока стороны приходят за документами в МФЦ. Это практика, но встречались и случаи регистрации/получения документов в течение 3-4 дней.
После вступления в силу последних изменений в этой области сроки на практике уменьшили, так как сканы документов уходят из МФЦ в Росреестр, и ответ, соответственно, приходит также в МФЦ в электронном виде. А если мы говорим про электронную регистрацию того же Домклик, то срок регистрации на практике составляет до 5 рабочих дней, обычно за 3 дня все приходит. Встречались даже случаи регистрации ипотечной сделки за 1 сутки, а в простой письменной форме за 3 дня.
Что же может пойти не так в этой отлаженной схеме? Об этом в следующих постах…
#регистрацияправсобственности
«Регистрация прав собственности. Часть 2»
Рассмотрим 2 основных варианта сделок: 1️⃣ - свободная продажа (1 квартира, 1 продавец, 1 покупатель) и 2️⃣ - альтернативная продажа (2 квартиры, 2 продавца, 1 покупатель).
Давайте для начала вспомним, что расчеты по сделкам происходят чаще всего с использованием банковской ячейки или аккредитива. Эти инструменты имеют ограниченный срок, т.е. банковская ячейка арендуется покупателем обычно на 1 месяц. После истечения срока продавец не имеет доступа к деньгам.
Запомним эту информацию, в рамках рассматриваемой темы она важна.
Итак:
Самое главное, с чем мы можем столкнуться, - это приостановка государственной регистрации. В случае, если пакет документов неполный или у регистратора есть сомнения в законности сделки, а также если в процессе регистрации появляются запросы/письма/уведомления от других государственных органов (например, от судебных приставов) или даже (удивительно, но факт!) от сторонних физических лиц о запрещении/ограничении регистрационных действий, срок приостановки - до 3 месяцев или до устранения причин приостановки (но не более 3 месяцев). Про второе сразу забываем, это не всегда работает на практике.
Данное уведомление о приостановке приходит в МФЦ, о чем вас извещают, и вы приходите за документами. Далее вы изучаете основания приостановки и устраняете их (это может быть, например, отсутствие заявления от продавца о том, что он не состоял в браке на момент покупки). МФЦ отправляет дополнительный пакет документов в Росреестр, а затем возможны 2 варианта развития событий: регистратор принимает документы и возобновляет регистрацию или ему некогда/лень/плохое настроение и т.д., и ваши документы ждут окончания срока приостановки, чтобы их зарегистрировали, так как после приостановки решение должно быть в любом случае принято. Таковым является отказ в регистрации или регистрация.
При электронной регистрации плюс-минус все то же самое, но с поправкой на то, что не
всегда можно дослать необходимый документ, так что придется подавать все заново.
А теперь вернемся к тому, с чего начали – срок аренды ячейки.
В данном примере больше минусов, скорее, для покупателя квартиры, так как он «замораживает» свои деньги на определенный срок, не имея возможности ими пользоваться, а также несет соответствующие расходы по сделке. Хуже ситуация может быть в случае покупки с ипотекой, так как кредитный договор уже подписан, все страховки уплачены, а квартиры все нет и нет. В теории худший вариант - это отказ продавца в процессе всей этой волокиты. В таком случае у покупателя становится головной боли в разы больше, ведь надо решить вопрос и с банком (процент-то уже капает), и со страховыми.
Риском же для продавца может служить нотариальная форма договора. Ведь ДКП у нас считается заключенным в момент подписания, и его нужно соответственно расторгать в случае отказа сторон.
А если покупатель в нашем случае будет избегать расторжения, которое нужно делать также в нотариальной форме, то продавец не сможет продать квартиру до момента, пока не решит этот вопрос, а это возможно только через суд.
#регистрацияправсобственности
Рассмотрим 2 основных варианта сделок: 1️⃣ - свободная продажа (1 квартира, 1 продавец, 1 покупатель) и 2️⃣ - альтернативная продажа (2 квартиры, 2 продавца, 1 покупатель).
Давайте для начала вспомним, что расчеты по сделкам происходят чаще всего с использованием банковской ячейки или аккредитива. Эти инструменты имеют ограниченный срок, т.е. банковская ячейка арендуется покупателем обычно на 1 месяц. После истечения срока продавец не имеет доступа к деньгам.
Запомним эту информацию, в рамках рассматриваемой темы она важна.
Итак:
Самое главное, с чем мы можем столкнуться, - это приостановка государственной регистрации. В случае, если пакет документов неполный или у регистратора есть сомнения в законности сделки, а также если в процессе регистрации появляются запросы/письма/уведомления от других государственных органов (например, от судебных приставов) или даже (удивительно, но факт!) от сторонних физических лиц о запрещении/ограничении регистрационных действий, срок приостановки - до 3 месяцев или до устранения причин приостановки (но не более 3 месяцев). Про второе сразу забываем, это не всегда работает на практике.
Данное уведомление о приостановке приходит в МФЦ, о чем вас извещают, и вы приходите за документами. Далее вы изучаете основания приостановки и устраняете их (это может быть, например, отсутствие заявления от продавца о том, что он не состоял в браке на момент покупки). МФЦ отправляет дополнительный пакет документов в Росреестр, а затем возможны 2 варианта развития событий: регистратор принимает документы и возобновляет регистрацию или ему некогда/лень/плохое настроение и т.д., и ваши документы ждут окончания срока приостановки, чтобы их зарегистрировали, так как после приостановки решение должно быть в любом случае принято. Таковым является отказ в регистрации или регистрация.
При электронной регистрации плюс-минус все то же самое, но с поправкой на то, что не
всегда можно дослать необходимый документ, так что придется подавать все заново.
А теперь вернемся к тому, с чего начали – срок аренды ячейки.
В данном примере больше минусов, скорее, для покупателя квартиры, так как он «замораживает» свои деньги на определенный срок, не имея возможности ими пользоваться, а также несет соответствующие расходы по сделке. Хуже ситуация может быть в случае покупки с ипотекой, так как кредитный договор уже подписан, все страховки уплачены, а квартиры все нет и нет. В теории худший вариант - это отказ продавца в процессе всей этой волокиты. В таком случае у покупателя становится головной боли в разы больше, ведь надо решить вопрос и с банком (процент-то уже капает), и со страховыми.
Риском же для продавца может служить нотариальная форма договора. Ведь ДКП у нас считается заключенным в момент подписания, и его нужно соответственно расторгать в случае отказа сторон.
А если покупатель в нашем случае будет избегать расторжения, которое нужно делать также в нотариальной форме, то продавец не сможет продать квартиру до момента, пока не решит этот вопрос, а это возможно только через суд.
#регистрацияправсобственности
«Регистрация прав собственности. Часть 3»
Куда интереснее ситуация складывается с альтернативными сделками. Тут полет фантазии не ограничивается проблемами из прошлого поста.
По своей структуре альтернативная сделка связывает все стороны сделки расчетами, так как договоры купли-продажи никак не соотносятся между собой и являются отдельными документами. Юридически правильно и без рисков осуществлять альтернативную сделку через аккредитив и прочие безналичные схемы, что сейчас зачастую невозможно, поэтому рассматриваем классическую схему: через банковскую ячейку.
Денежные средства покупателя первой (назовем ее так) квартиры закладываются в ячейку под продавца второй квартиры. Расчеты по итогу подтверждаются расписками продавцов. Т.е. фактически движение денежных средств происходит некорректно и не соответствует договорам купли-продажи, так как в данном случае, опять же фактически, покупатель первой квартиры оплачивает вторую, к которой не имеет отношения. Но не суть важно, ведь в юридическом плане нам куда важнее иметь расписку от соответствующего продавца соответствующему покупателю.
📍Риск заморозки денег и ипотечные проблемы, как в первом примере, также остаются. Проблемы с расторжением ДКП тоже никуда не делись, но есть ситуация, которая в разы хуже, чем все вышеназванное.
Представьте, что из двух пакетов документов зарегистрируют только один, а по второму будет приостановка.
Та же история возможна из-за разности сроков регистрации, например, ДКП по 1-й квартире заключен нотариально и через 3 дня зарегистрирован, а по 2-й квартире в простой письменной форме, и на пятый день ее продавец пошел и написал заявление об отказе/приостановке. Подгадать по срокам и подать пакет по 2-й квартире позже в МФЦ не вариант, так как вы никогда не знаете, в какие сроки МФЦ его отправит, и не будет ли задержек в самом Росреестре.
Собственно, как итог мы имеем: покупатель стал собственником первой квартиры, продавец первой квартиры остался без жилья (по документам, конечно), деньги лежат в ячейке/аккредитиве под продавца второй квартиры, а несчастный продавец первой квартиры фактически в западне. Денег он не получит никоим образом, право собственности по его квартире зарегистрировано на покупателя, а альтернатива помахала ему ручкой 💸.
И что же нам светит в данном случае?
1️⃣ – продавец второй квартиры не потерял ничего, кроме времени. Но не забываем о необходимости расторгать ДКП.
2️⃣ – покупатель потерял время, но регистрация прошла, и он, по сути, имеет право требовать передачи квартиры. Деньги свои он все равно достанет из ячейки и может ее оплатить.
3️⃣ – продавец первой квартиры в ситуации, когда у него нет денег (они заложены не под него), нет квартиры (по документам она уже принадлежит покупателю) и надо расторгать договоры и с покупателем, и с продавцом 2-й квартиры. ❗Но самое ужасное в данном случае то, что после расторжения договора с покупателем, а это возможно только по суду, основания для взимания налога возникают с момента расторжения, а значит, продажа в ближайшие 3 года будет облагаться налогом.
И это только малая часть того, что может случиться на финальной, казалось бы, стадии сделки.
#регистрацияправсобственности
Куда интереснее ситуация складывается с альтернативными сделками. Тут полет фантазии не ограничивается проблемами из прошлого поста.
По своей структуре альтернативная сделка связывает все стороны сделки расчетами, так как договоры купли-продажи никак не соотносятся между собой и являются отдельными документами. Юридически правильно и без рисков осуществлять альтернативную сделку через аккредитив и прочие безналичные схемы, что сейчас зачастую невозможно, поэтому рассматриваем классическую схему: через банковскую ячейку.
Денежные средства покупателя первой (назовем ее так) квартиры закладываются в ячейку под продавца второй квартиры. Расчеты по итогу подтверждаются расписками продавцов. Т.е. фактически движение денежных средств происходит некорректно и не соответствует договорам купли-продажи, так как в данном случае, опять же фактически, покупатель первой квартиры оплачивает вторую, к которой не имеет отношения. Но не суть важно, ведь в юридическом плане нам куда важнее иметь расписку от соответствующего продавца соответствующему покупателю.
📍Риск заморозки денег и ипотечные проблемы, как в первом примере, также остаются. Проблемы с расторжением ДКП тоже никуда не делись, но есть ситуация, которая в разы хуже, чем все вышеназванное.
Представьте, что из двух пакетов документов зарегистрируют только один, а по второму будет приостановка.
Та же история возможна из-за разности сроков регистрации, например, ДКП по 1-й квартире заключен нотариально и через 3 дня зарегистрирован, а по 2-й квартире в простой письменной форме, и на пятый день ее продавец пошел и написал заявление об отказе/приостановке. Подгадать по срокам и подать пакет по 2-й квартире позже в МФЦ не вариант, так как вы никогда не знаете, в какие сроки МФЦ его отправит, и не будет ли задержек в самом Росреестре.
Собственно, как итог мы имеем: покупатель стал собственником первой квартиры, продавец первой квартиры остался без жилья (по документам, конечно), деньги лежат в ячейке/аккредитиве под продавца второй квартиры, а несчастный продавец первой квартиры фактически в западне. Денег он не получит никоим образом, право собственности по его квартире зарегистрировано на покупателя, а альтернатива помахала ему ручкой 💸.
И что же нам светит в данном случае?
1️⃣ – продавец второй квартиры не потерял ничего, кроме времени. Но не забываем о необходимости расторгать ДКП.
2️⃣ – покупатель потерял время, но регистрация прошла, и он, по сути, имеет право требовать передачи квартиры. Деньги свои он все равно достанет из ячейки и может ее оплатить.
3️⃣ – продавец первой квартиры в ситуации, когда у него нет денег (они заложены не под него), нет квартиры (по документам она уже принадлежит покупателю) и надо расторгать договоры и с покупателем, и с продавцом 2-й квартиры. ❗Но самое ужасное в данном случае то, что после расторжения договора с покупателем, а это возможно только по суду, основания для взимания налога возникают с момента расторжения, а значит, продажа в ближайшие 3 года будет облагаться налогом.
И это только малая часть того, что может случиться на финальной, казалось бы, стадии сделки.
#регистрацияправсобственности