​​🎬Подборка фильмов на выходные🎬

Подготовили для вас подборку фильмов про агентов по недвижимости. Они помогут вам скоротать время в дождливые осенние вечера и понять с какими трудностями в работе сталкиваются риэлторы. И как же им удается совершать выгодные сделки и почему не утихает интерес к этой профессии.

1️⃣ Фильм «Прорва» 1986 года. Молодая пара Уолтер и Анна были вынуждены съехать из квартиры в самом центре Нью-Йорка. Но им крупно повезло, риэлтор им предложил собственный дом и по хорошей цены. Но разве возможно пройти мимо такого варианта? И они конечно же соглашаются и покупают его. Жаль, что они не знают, что этот дом еще не раз их удивит, ведь он разваливается прямо на глазах.
Отлично подойдет поклонникам Тома Хэнкса!

2️⃣ Фильм «Гленгарри Глен Росс (Американцы)» 1992 года. Этот фильм показывает с чем приходится сталкиваться риэлторам во время работы и на что они готовы пойти, чтобы заполучить клиентов и стать лучшим среди других коллег.
Интересно, что после выхода данного фильма на экраны, его стали использовать в качестве обучающего материала для продавцов, многие фразы разошлись по «продажником» и стали их лозунгами.

3️⃣ Фильм «Дюплекс» 2003 года. Как же прекрасно найти дом своей мечты! Будьте аккуратнее, соглашаясь на заманчивое предложение, оно может доставить не только мелкие хлопоты и трудности, но и большие проблемы…

4️⃣ Фильм «Особняк с привидениями» 2003 года. Комедия про семейную пару риэлторов, для которых любимая работа - это всё и ради нее они готовы пойти на многое. Только вот незадача как продать старинный особняк, если в нем живут приведения и они никуда переезжать не собираются…

5️⃣ Фильм «99 домов» 2014 года. Главный герой лишился своего собственного жилья и устроился на работу риэлтором в агентство, которое забрало его дом. Он довольно быстро добился успехов на этом поприще и вот уже он лишает жилья других должников. Но есть одно большое, но, финансовое состояние улучшилось, а вот совесть не дает ему спокойно жить, что же он выберет?

Приятного просмотра! И не забывайте делиться своими любимыми фильмами📽️

#кинонавыходные #подборкафильмовпрориэлторов

Рубрика “Будни риэлтора»

Помните наш объект из прошлых постов?
1-комнатная квартира на Тихвинской улице. Так вот, можете нас поздравить, точнее не нас, а продавцов. Квартира нашла своего покупателя, и мы планомерно готовимся к сделке.
Теперь немного конкретики и пояснений, что же произошло на рынке за эти 3 недели продажи.
1 неделя - на 19 сентября, как вы помните, наша оценка квартиры, точнее стоимости сделки, составляла 13 млн рублей. В рекламе - 13,5 млн рублей.
Средняя цена аналогов - от 14 млн рублей.
21 числа объявлена частичная мобилизация.
За эту неделю мы получили всего 3 звонка, причем по самой низкой цене.
2 неделя началась с понижения 70% процентов аналогичных квартир в районе до средней цены 13,5 млн рублей.
Мы решили не поддаваться панике и действовать по намеченному плану, так как стоимость объекта равно была в рынке.
За эту неделю мы получили всего 1 звонок.
3 неделя - половина аналогичных квартир в районе рекламируется по цене, не превышающей 13,5 млн рублей, а в массе своей цена ближе к 13 млн рублей.
Чтобы вы понимали серьезность ситуации - это снижение средней стоимости примерно на 10% за 2 недели. Да-да, все те, кто держал цену и продавал с весны, надеясь на что-то, вдруг скинули цену на миллион и больше. Но все эти квартиры до сих пор в рекламе, даже несмотря на снижение.
В этот момент мы понимаем, что цена рекламы уже не актуальна, и, в соответствии с планом продажи, снижаем ее до 13 млн рублей, снова попадая на 1 строчку рейтинга.
Результат недели - 1 звонок в воскресенье.
4 неделя - в понедельник поступило предложение о покупке после крайнего просмотра, цена этого предложения 12,2 млн рублей. Как вам? Вот и мы не в восторге! Кстати, в рекламе уже висят 3 квартиры по цене 12,5 млн рублей, просто небольшая ремарка (все это можно проверить, открыв любой сайт с объявлениями, но ЦИАН твердо стоит на своем: по их оценке, наша квартира стоит 15,5 млн рублей, спасибо хоть не 16,7 млн, как неделей раньше).
Во вторник получаем очередной звонок, и через 2 дня после просмотра поступает предложение - 12,5 млн рублей, которое в ходе переговоров возрастает до 12,7 млн рублей.
Что же мы имеем в итоге?
Несмотря на резко изменившиеся обстоятельства, наш изначальный прогноз цены продажи оправдался. Мы с самого начала ориентировали клиента на сумму до 13 млн рублей, но даже если брать за основу цифру 13, то погрешность составила чуть более 2%. А теперь сравните этот результат с остальными объектами, которые продаются более полугода, до сих пор висят в рекламе и продолжают терять в цене. Продавцы, боясь продешевить, по факту получают меньшую сумму, чем могли бы изначально, за счет понижения общей стоимости рынка.
Какой можно сделать из этого вывод? Обращайтесь к профессионалам, а главное, прислушивайтесь к их советам!

Гуляя по центру Москвы, можно найти нетронутый уголок природы, где даже вводятся пестрый дятел и не один, а целой семьёй.
И кстати, буквально еще неделю назад, вы могли бы стать обладателем просторной однокомнатной квартиры в этом уголке, о котором мы писали ранее.

«Регистрация прав собственности»

Регистрация права/перехода права собственности – обязательная процедура при продаже/покупке квартиры. По сути, это внесение данных в государственный реестр. Именно этот факт является основной целью сделки и подтверждением ее государством в лице Росреестра.
Подтверждением ранее являлся штамп регистратора на ДКП (печать или, как при электронной регистрации, штамп с электронной подписью) и выписка из ЕГРН (отметка в выписке), ныне это только электронная регистрация и отметка в ЕГРН.
В настоящее время процедура является достаточно простой для физических лиц. Так как общение с государственными органами (и, в частности, с Росреестром) сейчас осуществляется только через МФЦ, то и документы подаются в этой организации. Либо регистрацию, в зависимости от формы ДКП, можно провести в электронном виде, через нотариуса или всевозможные сервисы (например, Домклик от Сбера или М2 от ВТБ).
Срок регистрации зависит от формы договора купли-продажи, а также наличия ипотеки:
• простая письменная форма – 7 рабочих дней
• наличие ипотеки – 5 рабочих дней
• нотариальная форма – 3 рабочих дня.
Но это по закону, естественно, на практике все было иначе. МФЦ – это, по сути, курьерская служба, которая обрабатывает входящую информацию и далее распределяет по соответствующим ведомствам. Поэтому к указанным срокам мы прибавляем, как правило, 2-4 дополнительных дня. После истечения срока стороны приходят за документами в МФЦ. Это практика, но встречались и случаи регистрации/получения документов в течение 3-4 дней.
После вступления в силу последних изменений в этой области сроки на практике уменьшили, так как сканы документов уходят из МФЦ в Росреестр, и ответ, соответственно, приходит также в МФЦ в электронном виде. А если мы говорим про электронную регистрацию того же Домклик, то срок регистрации на практике составляет до 5 рабочих дней, обычно за 3 дня все приходит. Встречались даже случаи регистрации ипотечной сделки за 1 сутки, а в простой письменной форме за 3 дня.
Что же может пойти не так в этой отлаженной схеме? Об этом в следующих постах…
#регистрацияправсобственности

«Регистрация прав собственности. Часть 2»

Рассмотрим 2 основных варианта сделок: 1️⃣ - свободная продажа (1 квартира, 1 продавец, 1 покупатель) и 2️⃣ - альтернативная продажа (2 квартиры, 2 продавца, 1 покупатель).
Давайте для начала вспомним, что расчеты по сделкам происходят чаще всего с использованием банковской ячейки или аккредитива. Эти инструменты имеют ограниченный срок, т.е. банковская ячейка арендуется покупателем обычно на 1 месяц. После истечения срока продавец не имеет доступа к деньгам.
Запомним эту информацию, в рамках рассматриваемой темы она важна.

Итак:
Самое главное, с чем мы можем столкнуться, - это приостановка государственной регистрации. В случае, если пакет документов неполный или у регистратора есть сомнения в законности сделки, а также если в процессе регистрации появляются запросы/письма/уведомления от других государственных органов (например, от судебных приставов) или даже (удивительно, но факт!) от сторонних физических лиц о запрещении/ограничении регистрационных действий, срок приостановки - до 3 месяцев или до устранения причин приостановки (но не более 3 месяцев). Про второе сразу забываем, это не всегда работает на практике.
Данное уведомление о приостановке приходит в МФЦ, о чем вас извещают, и вы приходите за документами. Далее вы изучаете основания приостановки и устраняете их (это может быть, например, отсутствие заявления от продавца о том, что он не состоял в браке на момент покупки). МФЦ отправляет дополнительный пакет документов в Росреестр, а затем возможны 2 варианта развития событий: регистратор принимает документы и возобновляет регистрацию или ему некогда/лень/плохое настроение и т.д., и ваши документы ждут окончания срока приостановки, чтобы их зарегистрировали, так как после приостановки решение должно быть в любом случае принято. Таковым является отказ в регистрации или регистрация.
При электронной регистрации плюс-минус все то же самое, но с поправкой на то, что не
всегда можно дослать необходимый документ, так что придется подавать все заново.
А теперь вернемся к тому, с чего начали – срок аренды ячейки.
В данном примере больше минусов, скорее, для покупателя квартиры, так как он «замораживает» свои деньги на определенный срок, не имея возможности ими пользоваться, а также несет соответствующие расходы по сделке. Хуже ситуация может быть в случае покупки с ипотекой, так как кредитный договор уже подписан, все страховки уплачены, а квартиры все нет и нет. В теории худший вариант - это отказ продавца в процессе всей этой волокиты. В таком случае у покупателя становится головной боли в разы больше, ведь надо решить вопрос и с банком (процент-то уже капает), и со страховыми.
Риском же для продавца может служить нотариальная форма договора. Ведь ДКП у нас считается заключенным в момент подписания, и его нужно соответственно расторгать в случае отказа сторон.
А если покупатель в нашем случае будет избегать расторжения, которое нужно делать также в нотариальной форме, то продавец не сможет продать квартиру до момента, пока не решит этот вопрос, а это возможно только через суд.

#регистрацияправсобственности

«Регистрация прав собственности. Часть 3»

Куда интереснее ситуация складывается с альтернативными сделками. Тут полет фантазии не ограничивается проблемами из прошлого поста.
По своей структуре альтернативная сделка связывает все стороны сделки расчетами, так как договоры купли-продажи никак не соотносятся между собой и являются отдельными документами. Юридически правильно и без рисков осуществлять альтернативную сделку через аккредитив и прочие безналичные схемы, что сейчас зачастую невозможно, поэтому рассматриваем классическую схему: через банковскую ячейку.
Денежные средства покупателя первой (назовем ее так) квартиры закладываются в ячейку под продавца второй квартиры. Расчеты по итогу подтверждаются расписками продавцов. Т.е. фактически движение денежных средств происходит некорректно и не соответствует договорам купли-продажи, так как в данном случае, опять же фактически, покупатель первой квартиры оплачивает вторую, к которой не имеет отношения. Но не суть важно, ведь в юридическом плане нам куда важнее иметь расписку от соответствующего продавца соответствующему покупателю.
📍Риск заморозки денег и ипотечные проблемы, как в первом примере, также остаются. Проблемы с расторжением ДКП тоже никуда не делись, но есть ситуация, которая в разы хуже, чем все вышеназванное.
Представьте, что из двух пакетов документов зарегистрируют только один, а по второму будет приостановка.
Та же история возможна из-за разности сроков регистрации, например, ДКП по 1-й квартире заключен нотариально и через 3 дня зарегистрирован, а по 2-й квартире в простой письменной форме, и на пятый день ее продавец пошел и написал заявление об отказе/приостановке. Подгадать по срокам и подать пакет по 2-й квартире позже в МФЦ не вариант, так как вы никогда не знаете, в какие сроки МФЦ его отправит, и не будет ли задержек в самом Росреестре.
Собственно, как итог мы имеем: покупатель стал собственником первой квартиры, продавец первой квартиры остался без жилья (по документам, конечно), деньги лежат в ячейке/аккредитиве под продавца второй квартиры, а несчастный продавец первой квартиры фактически в западне. Денег он не получит никоим образом, право собственности по его квартире зарегистрировано на покупателя, а альтернатива помахала ему ручкой 💸.
И что же нам светит в данном случае?
1️⃣ – продавец второй квартиры не потерял ничего, кроме времени. Но не забываем о необходимости расторгать ДКП.
2️⃣ – покупатель потерял время, но регистрация прошла, и он, по сути, имеет право требовать передачи квартиры. Деньги свои он все равно достанет из ячейки и может ее оплатить.
3️⃣ – продавец первой квартиры в ситуации, когда у него нет денег (они заложены не под него), нет квартиры (по документам она уже принадлежит покупателю) и надо расторгать договоры и с покупателем, и с продавцом 2-й квартиры. ❗Но самое ужасное в данном случае то, что после расторжения договора с покупателем, а это возможно только по суду, основания для взимания налога возникают с момента расторжения, а значит, продажа в ближайшие 3 года будет облагаться налогом.
И это только малая часть того, что может случиться на финальной, казалось бы, стадии сделки.
#регистрацияправсобственности

​​Рубрика «Неочевидное и невероятное»

А вы знали, что на Мясницкой улице есть Чайный дом? Нет, он не сделан из переработанных чайных пакетиков, но именно с него началась история развития такого заграничного продукта, как чай 🫖. Автором его необычного фасада был архитектор Карл Гиппиус, причем он никогда не был в Китае 🇨🇳. А вот соавтором стал владелец дома и чайный магнат – Сергей Перлов 🌱. Вот кто не понаслышке знал и ценил Китай, так как он там бывал неоднократно. На фасаде дома нет ни одной случайной детали, здесь все соответствует стилю шинуазри (использование мотивов и элементов средневекового китайского искусства в европейском). Кроме этого, сам дом отлично подошел для воплощения данной задумки. Гиппиусу удалось органично совместить элементы Востока и Запада ☯ А внутреннее убранство дома дополнили вещи из личной коллекции Сергея Перлова, которые он привез из Поднебесной ⛩.
#нетолькоонедвижимости #неочевидноеиневероятное

​​Интересное предложения🤔

Вашему вниманию представляем 2-комнатную квартиру на улице Фонвизина, 7А (СВАО). Квартира расположена на 22-м этаже. Ее площадь составляет 56 м2: жилая площадь – 29,50 м2 и кухня - 8,80 м2.
📌Стоимость предложения – 16 500 000 руб.
Плюсы:
1⃣ В 5 минутах ходьбы находится ст. метро «Фонвизинская», 7 минут до ст. метро «Тимирязевская», а еще рядом проходит монорельс;
2⃣ Год постройки дома – 2020;
3⃣ Квартира в отличном состоянии👍;
4⃣ Окна выходят во двор (видна Останкинская телебашня);
5⃣ В доме есть лифты;
6⃣ В квартире имеется шикарная застекленная лоджия;
7⃣ Во дворе детская и спортивная площадки🛝;
8⃣ Отличная транспортная доступность;
9⃣ Рядом детские сады и школы;
🔟 Недалеко от дома «Гончаровский» парк с прудом и катком, «Молодежный театр В. Спесивцева», парки «Дубки» и «Тимирязевский», «Дубовая роща 25» и «Останкино», Мичуринский сад🌳;
1⃣1⃣ Инфраструктура хорошо развита: рядом продуктовые магазины (Пятерочка и Перекресток, Авоська и Магнит) аптеки (ГорЗдрав), стоматология и медицинские лаборатории (Инвитро), банки, кафе (Домино'с Пицца, Вкусно – и точка) и рестораны.
Заинтересовала наше предложение или возникли вопросы? Звоните по телефону
8-(495)-363-10-20 или оставляйте комментарий под этим постом, ответим всем!

📌Снова об актуальном📌

📰Все же читают новости? Встречали уже эти заголовки «Купи квартиру на 40% дешевле рынка», «Уезжающие из страны готовы идти на значительные уступки, лишь бы продать квартиру быстро», «Столичные риэлторы рассказали о возможности купить сейчас квартиру со скидкой до 40%» и тому подобное?
Звучит круто, не так ли? А все ли задумываются о рисках таких покупок?
Давайте разбираться!
Действительно, с 21.09 число молодых продавцов заметно увеличилось, но в 80% случаев, если не больше, эти люди уже не на территории РФ, и продажи происходят по доверенности 📃. Как правило, это супруги, девушки или родители владельцев. Все доверенности действительно оформлены надлежащим образом, и данная сделка не противоречит закону.
Так в чем же подвох 🤔? А заключается он, как минимум, в цене, собственно, дальнейшее разбирать и нет смысла.
1️⃣ Помните тему банкротства? Мы писали про занижение стоимости и риски, связанные с этим. Так вот, мало кто задумывается о кредитной истории продавца в данном случае, так как «когда еще удастся купить квартиру по такой цене!». Что может быть дальше? Суд, банкротство продавца, признание сделки ухудшающей положение кредиторов, возврат в конкурсную массу.
2️⃣ Текст доверенности. В 99% доверенностей не указана цена продажи или хотя бы диапазон. Обычно там фигурирует фраза «За цену и на условиях по своему усмотрению», но нигде нет фразы «Побыстрее и дешевле рынка процентов на 30-40», что само по себе говорит о том, что человек, давая поручение, рассчитывает на продажу в соответствии с рыночными условиями📊. Ведь у нас с вами есть принцип добросовестности в гражданских правоотношениях, закрепленный в п.3 ст. 1 ГК РФ, и даже пояснения ВС РФ.
А теперь скажите, что мешает человеку вернуться через 2-3-4 месяца и обратиться в суд, оспаривая цену данной сделки🗣️? Это мы с вами понимаем, почему так произошло, но ведь суд будет смотреть по формальным обстоятельствам, а они в данном случае просты – доверенное лицо продало квартиру на 30-40% дешевле рынка, что нарушает законные интересы продавца. Понятно, все остается на усмотрение суда, и не факт, что получится оспорить, но вам, как покупателю, эти риски нужны? Ведь тут, как в том анекдоте, шансы 50/50.
Мы надеемся, что приведенная информация поможет вам быть более осмотрительными. Всегда помните притчу про бесплатный сыр, и где его можно найти. #простоипонятноонасущном #продажаподоверенности #рискипродажиподоверенности

Рубрика «Интересные истории из практики риэлтора»🤔

Продавала 3-комнатную квартиру в Люблино. Ее пришла смотреть семейная пара, они хотели прицениться, так как планировали продать свое похожее жилье. Разговорились, они рассказали о себе - и что у них есть риэлтор, и что она даже занимается продажей их недвижимости, но в глаза ее не видели. 2-комнатная квартира находилась в 12-этажном доме типовой серии «Башня Вулыха». Обменялись контактами, и спустя время они предложили мне стать их риэлтором🙎‍♀️.
И тут началось самое интересное. Им нужна была 3-комнатная квартира недалеко от места, где они живут, так как дети ходят в кружки и секции рядом с домом. Кроме того, показ квартиры возможен только после 20.00, так как до этого момента все на работе. В приватизированной квартире прописаны: муж с женой (клиенты) и 3 детей 👨‍👧‍👦👩‍👦, дедушка, лежачий, 93 лет (только по доверенности), который находится на даче в МО (60 км от Москвы), и сестра с 2 несовершеннолетними детьми 👩‍👧‍👦(через органы опеки), которые сейчас живут в Тамбовской области. Сделка получается альтернативная, о таких мы уже рассказывали в наших постах ранее. Бюджет следующий (ипотека была невозможна): деньги, которые есть у покупателей + потребительский кредит 💰.
Итак, все условия вы знаете и понимаете, что ситуация непростая, мягко говоря. И вот как это было на практике. Два раза брали аванс и возвращали. Первый раз - была найдена необходимая 3-комнатная квартира, но не было подходящего покупателя. Второй раз - был найден покупатель, и нужная квартира, и даже подготовили все необходимые документы для опеки, но тут продавцы 3-комнатной квартиры отказываются ее продавать. Спустя 7-8 месяцев все карты сложились, и мы начали готовить необходимые документы. Всех проживающих необходимо выписать до совершения сделки. Было снято видео освидетельствования дедушки, который находился на даче📹. Целую неделю договаривались с МФЦ, чтобы его выписали без присутствия, но сотрудники МФЦ были против🙅‍♂️. Клиенты организовали грузоперевозку и привезли дедушку в Москву в МФЦ, сотрудник вышел, его осмотрел, взял паспорт и оформил необходимые документы📑. Сестра приехала из Тамбовской области на 1 день, через сайт Госуслуг подала заявление, поставила в паспорт печати о снятии с учета. Цепочка состояла из 3-х квартир:  1-й покупатель покупал нашу 2-комнатную, наш покупатель приобретал 3-комнатную в соседнем доме, а ее хозяева - 2-комнатную в этом же районе.
Итог: клиенты, с которыми я работала, после сделки говорят, что даже не представляли, что продать квартиру требует столько времени и сил, и что их риэлтор – настоящий профессионал, без которого они бы точно не справились с этим сложным процессом.