"Как определить рыночную стоимость, и можно ли доверять алгоритмической оценке сервисов? Часть 1"
Наиболее актуальная тема сегодня - правильная оценка квартиры. Какие есть варианты?
1 - воспользоваться алгоритмической оценкой сервисов, например, ЦИАН.
2 - оценить самостоятельно.
3 - довериться оценке специалистов.
Что ж, давайте по порядку!
Начинаем с 1 пункта
Довольно большое количество сервисов имеют такой функционал, как оценка квартиры онлайн. На чем она построена? На цифрах, а именно, на усредненных данных стоимости квадратного метра по аналогичным квартирам в районе и средней стоимости аналогичных квартир в целом. Данные оценки опираются именно на цену "рекламы". Ни на спрос, ни на предложение, ни, тем более, на цену сделки, так как сервисы этими данными не располагают. Плюс средняя стоимость будет определена, в том числе, на основании стоимости квартир, которые продаются уже год и дольше. Впору вспомнить про фазы рынка, активность покупателей и ожидания продавцов. Но цитируем классика: "Ваши ожидания - ваши проблемы".
Простой пример алгоритмической оценки: https://www.cian.ru/sale/flat/278476191
Судя по установленной нами цене, эта квартира «улетит за неделю» - вот и проверим.
Продолжение читайте завтра…
#простоипонятноонедвижимости #какопределитьреальнуюстоимостьквартиры #какработаютсервисыпооценкежилья
Наиболее актуальная тема сегодня - правильная оценка квартиры. Какие есть варианты?
1 - воспользоваться алгоритмической оценкой сервисов, например, ЦИАН.
2 - оценить самостоятельно.
3 - довериться оценке специалистов.
Что ж, давайте по порядку!
Начинаем с 1 пункта
Довольно большое количество сервисов имеют такой функционал, как оценка квартиры онлайн. На чем она построена? На цифрах, а именно, на усредненных данных стоимости квадратного метра по аналогичным квартирам в районе и средней стоимости аналогичных квартир в целом. Данные оценки опираются именно на цену "рекламы". Ни на спрос, ни на предложение, ни, тем более, на цену сделки, так как сервисы этими данными не располагают. Плюс средняя стоимость будет определена, в том числе, на основании стоимости квартир, которые продаются уже год и дольше. Впору вспомнить про фазы рынка, активность покупателей и ожидания продавцов. Но цитируем классика: "Ваши ожидания - ваши проблемы".
Простой пример алгоритмической оценки: https://www.cian.ru/sale/flat/278476191
Судя по установленной нами цене, эта квартира «улетит за неделю» - вот и проверим.
Продолжение читайте завтра…
#простоипонятноонедвижимости #какопределитьреальнуюстоимостьквартиры #какработаютсервисыпооценкежилья
CIAN
Продаётся 1-комнатная квартира за 12 990 000 руб., 37.4 м.кв., этаж 11/12
Тихвинская ул., 17С1, Москва, ЦАО, р-н Тверской м. Менделеевская
P.S. Этот пост готовился 19-20 сентября, соответственно, за прошедшее время многое поменялось, но в общем и целом, на сам разбор и алгоритмы действий это не влияет. Под сомнение ставится на данный момент только цена.
ИНКОМ-Недвижимость Новослободское pinned «"Как определить рыночную стоимость, и можно ли доверять алгоритмической оценке сервисов? Часть 1" Наиболее актуальная тема сегодня - правильная оценка квартиры. Какие есть варианты? 1 - воспользоваться алгоритмической оценкой сервисов, например, ЦИАН. 2 …»
"Как определить рыночную стоимость, и можно ли доверять алгоритмической оценке сервисов? Часть 2"
2 способ: Оценить самостоятельно
Знаете, что такое эффект ИКЕА?
Загуглите, и станет понятно. Основная проблема — это предвзятость и боязнь продешевить. Именно эти две вещи, отсутствие объективности по отношению к своему объекту, а также непонимание ценообразования, и работают против продавца, хотя с его точки зрения, он делает для себя лучше, пытаясь получить максимум. Продажа квартиры может растянуться на год, а в некоторых случаях и более. А теперь логичный вопрос: что делать с инфляцией? Разве сейчас миллион рублей это то же самое, что и год назад? У нас инфляция за этот год около 20%, а в среднем, год от года, от 4% до 8%. Причем нет никакой гарантии, что квартира все же будет продана за желаемую цену через год, ведь возможно, а, как правило, так и происходит, стоимость будет ниже. И по факту это потеря в деньгах, но уже реальных, а не вымышленных.
Вот пример и этой истории https://www.cian.ru/sale/flat/271963641/ #простоипонятноонедвижимости #какопределитьреальнуюстоимостьквартиры #самостоятельнаяоценкажилья
2 способ: Оценить самостоятельно
Знаете, что такое эффект ИКЕА?
Загуглите, и станет понятно. Основная проблема — это предвзятость и боязнь продешевить. Именно эти две вещи, отсутствие объективности по отношению к своему объекту, а также непонимание ценообразования, и работают против продавца, хотя с его точки зрения, он делает для себя лучше, пытаясь получить максимум. Продажа квартиры может растянуться на год, а в некоторых случаях и более. А теперь логичный вопрос: что делать с инфляцией? Разве сейчас миллион рублей это то же самое, что и год назад? У нас инфляция за этот год около 20%, а в среднем, год от года, от 4% до 8%. Причем нет никакой гарантии, что квартира все же будет продана за желаемую цену через год, ведь возможно, а, как правило, так и происходит, стоимость будет ниже. И по факту это потеря в деньгах, но уже реальных, а не вымышленных.
Вот пример и этой истории https://www.cian.ru/sale/flat/271963641/ #простоипонятноонедвижимости #какопределитьреальнуюстоимостьквартиры #самостоятельнаяоценкажилья
CIAN
Продаётся 1-комнатная квартира за 13 100 000 руб., 37 м.кв., этаж 2/17
Новосущевская ул., 37К4, Москва, СВАО, р-н Марьина роща м. Менделеевская
ИНКОМ-Недвижимость Новослободское pinned «"Как определить рыночную стоимость, и можно ли доверять алгоритмической оценке сервисов? Часть 2" 2 способ: Оценить самостоятельно Знаете, что такое эффект ИКЕА? Загуглите, и станет понятно. Основная проблема — это предвзятость и боязнь продешевить. Именно…»
"Как определить рыночную стоимость, и можно ли доверять алгоритмической оценке сервисов? Часть 3"
3 способ: Довериться оценке специалистов
Риэлтор смотрит на квартиру именно как на товар, без личностных привязок, поэтому он объективен в выводах. Но стоит, конечно, уточнить этот момент. Можно взять в пример частного агента (но только действительно понимающего и знающего, а не просто человека, который знает, как выставить объявление и организовать показ) - он посмотрит ЦИАН, Авито и т. д., увидит среднюю цену по рынку, сопоставит с фазой рынка и сделает вывод. Насколько он будет прав, покажут только практика и время, а, как мы уже поняли, время = деньги.
Я же предлагаю рассмотреть более правильный подход и обратиться в крупную компанию (давайте рассмотрим нашу), на это есть 3 веские причины.
1⃣ - в компании многоуровневая система взаимодействия. И каждый шаг эксперта контролирует начальник, что в итоге снижает риск ошибки.
2⃣ - оценка производится не только на основании актуальных объявлений и объектов, но также на основании архивных данных за последние 2 месяца и истории продажи каждого объекта. Доступ к данным есть благодаря уникальной программе, которая консолидирует всю информацию с сайтов и позволяет взглянуть на рынок шире.
3⃣ - статистика. По сути, это главное преимущество нашей компании. Так как ежемесячно мы совершаем большое количество сделок на рынке, то знаем реальную стоимость продажи и реальный спрос по объектам, в зависимости от стоимости.
Это те отличительные черты, которые позволяют нам работать на любом рынке и действительно продавать квартиры клиентов, а не просто выполнять функции рекламного агентства.
Ну а чтобы подтвердить это, смотрите пункт 1. Эти квартиры в районе попадают в ценовой диапазон 13,8-14,3 млн руб. Есть, конечно, и за 15 млн руб. и еще дороже, но мы их не рассматриваем. Оценке сервиса мы доверять не будем (как минимум из-за прямой заинтересованности в сроках рекламы, так как чем дольше вы рекламируете и не можете продать, тем больше платите сервису за рекламу), поэтому провели оценку по рынку самостоятельно.
Следующий шаг частного риелтора - поставить 14,3 млн руб. или 14 млн руб. с небольшими запасом на торг - и бинго, сделка в кармане. Но, к сожалению, это снова не наш путь, а все потому, что большинство этих квартир, на основании которых проведена оценка, продаются с февраля-марта текущего года, и динамика снижения цен по ним говорит о том, что они не интересны покупателям. А теперь, то преимущество, о котором говорилось ранее, - статистика. Так вот, она свидетельствует: стоимость поступающих аналогичных предложений не превышает 13 млн руб. Это и есть рынок на данный момент.
Поэтому стратегия продажи и закладывает такую стоимость в рекламе, чтобы получать спрос по самой интересной цене, так как она явно выделяется на общем фоне, и дальше уже работать с покупателями, исходя из фактических предложений и ажиотажа. Спросите, почему не 13 млн руб. в рекламе, раз мы знаем рынок? Все просто - сейчас от любой цены, какую ни поставь, просят торг, и даже от 13 млн руб. будут, именно поэтому и есть определенный задел, который одновременно не вредит ликвидности и дает возможность общения.
Дешево ли это для конкретной квартиры? Такое ощущение может создаться, если смотреть на рекламу аналогов. Каждый решает сам, но тут вопрос цели: продать или рекламировать. Сейчас рынок такой, дальше еще дешевле. Возможно, на горизонте (лет через 6-8) мы и увидим уровни цен этого пузыря, надутого дешевой ипотекой, но не забывайте про инфляцию.
#простоипонятноонедвижимости #какопределитьреальнуюстоимостьквартиры #оценкажильяриэлтором
3 способ: Довериться оценке специалистов
Риэлтор смотрит на квартиру именно как на товар, без личностных привязок, поэтому он объективен в выводах. Но стоит, конечно, уточнить этот момент. Можно взять в пример частного агента (но только действительно понимающего и знающего, а не просто человека, который знает, как выставить объявление и организовать показ) - он посмотрит ЦИАН, Авито и т. д., увидит среднюю цену по рынку, сопоставит с фазой рынка и сделает вывод. Насколько он будет прав, покажут только практика и время, а, как мы уже поняли, время = деньги.
Я же предлагаю рассмотреть более правильный подход и обратиться в крупную компанию (давайте рассмотрим нашу), на это есть 3 веские причины.
1⃣ - в компании многоуровневая система взаимодействия. И каждый шаг эксперта контролирует начальник, что в итоге снижает риск ошибки.
2⃣ - оценка производится не только на основании актуальных объявлений и объектов, но также на основании архивных данных за последние 2 месяца и истории продажи каждого объекта. Доступ к данным есть благодаря уникальной программе, которая консолидирует всю информацию с сайтов и позволяет взглянуть на рынок шире.
3⃣ - статистика. По сути, это главное преимущество нашей компании. Так как ежемесячно мы совершаем большое количество сделок на рынке, то знаем реальную стоимость продажи и реальный спрос по объектам, в зависимости от стоимости.
Это те отличительные черты, которые позволяют нам работать на любом рынке и действительно продавать квартиры клиентов, а не просто выполнять функции рекламного агентства.
Ну а чтобы подтвердить это, смотрите пункт 1. Эти квартиры в районе попадают в ценовой диапазон 13,8-14,3 млн руб. Есть, конечно, и за 15 млн руб. и еще дороже, но мы их не рассматриваем. Оценке сервиса мы доверять не будем (как минимум из-за прямой заинтересованности в сроках рекламы, так как чем дольше вы рекламируете и не можете продать, тем больше платите сервису за рекламу), поэтому провели оценку по рынку самостоятельно.
Следующий шаг частного риелтора - поставить 14,3 млн руб. или 14 млн руб. с небольшими запасом на торг - и бинго, сделка в кармане. Но, к сожалению, это снова не наш путь, а все потому, что большинство этих квартир, на основании которых проведена оценка, продаются с февраля-марта текущего года, и динамика снижения цен по ним говорит о том, что они не интересны покупателям. А теперь, то преимущество, о котором говорилось ранее, - статистика. Так вот, она свидетельствует: стоимость поступающих аналогичных предложений не превышает 13 млн руб. Это и есть рынок на данный момент.
Поэтому стратегия продажи и закладывает такую стоимость в рекламе, чтобы получать спрос по самой интересной цене, так как она явно выделяется на общем фоне, и дальше уже работать с покупателями, исходя из фактических предложений и ажиотажа. Спросите, почему не 13 млн руб. в рекламе, раз мы знаем рынок? Все просто - сейчас от любой цены, какую ни поставь, просят торг, и даже от 13 млн руб. будут, именно поэтому и есть определенный задел, который одновременно не вредит ликвидности и дает возможность общения.
Дешево ли это для конкретной квартиры? Такое ощущение может создаться, если смотреть на рекламу аналогов. Каждый решает сам, но тут вопрос цели: продать или рекламировать. Сейчас рынок такой, дальше еще дешевле. Возможно, на горизонте (лет через 6-8) мы и увидим уровни цен этого пузыря, надутого дешевой ипотекой, но не забывайте про инфляцию.
#простоипонятноонедвижимости #какопределитьреальнуюстоимостьквартиры #оценкажильяриэлтором
ИНКОМ-Недвижимость Новослободское pinned «"Как определить рыночную стоимость, и можно ли доверять алгоритмической оценке сервисов? Часть 3" 3 способ: Довериться оценке специалистов Риэлтор смотрит на квартиру именно как на товар, без личностных привязок, поэтому он объективен в выводах. Но стоит…»
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Квартиры бывают разные, как и "жильцы". А какую самую маленькую кухню вы встречали?
Будьте, аккуратнее при выборе и покупке квартиры, чтобы не ощутить блаттофобию на себе. #маленькиекухни #необычныежильцы
Будьте, аккуратнее при выборе и покупке квартиры, чтобы не ощутить блаттофобию на себе. #маленькиекухни #необычныежильцы
Интересное предложение🤔
Вашему вниманию представляем 4-комнатную квартиру в САО (район Аэропорт). Квартира расположена на 8-м этаже 9-этажного дома. Ее площадь составляет 97,70 м2: жилая площадь – 66,60 м2 и кухня - 10,00 м2.
📌Стоимость нашего предложения – 20 000 000 руб. (квартира уйдет за неделю😉)💸
Плюсы:
1⃣ Рядом находится станция метро «Сокол» (1 минута пешком👣);
2⃣ Потолки 3,10 метра;
3⃣ На полу паркетная доска;
4⃣ Окна выходят во двор и на улицу;
5⃣ Раздельный санузел🛁🚽;
6⃣ В доме есть пассажирский лифт;
7⃣ В квартире имеется балкон;
8⃣ Во дворе детские площадки🛝;
9⃣ Проблем со стоянкой для машин нет, так как во дворе дома имеются парковочные места🚘;
🔟 Много мест во дворе и вокруг, где можно гулять с собакой🦮;
1⃣1⃣ Отличная транспортная доступность;
1⃣2⃣ Рядом детские сады, школы, взрослая и детская поликлиники, роддом;
1⃣3⃣ Недалеко от дома находятся сквер «Балтийский и «Арбатец», парк «Героев Первой Мировой войны» и «Чапаевский», «Старый сиреневый сад Л. А. Колесникова)🌳;
1⃣4⃣ Инфраструктура хорошо развита: продуктовые магазины (Перекресток, ВкусВилл, Магнолия и Азбука daily), аптеки (Столички, Аптека столицы, Ригла), стоматология и медицинские лаборатории (Гемотест и ДНКОМ), торговый центр (МетроМаркет), бытовые услуги, банки (Сбербанк, Росбанк и Альфа-Банк), кафе (Кофе Хауз и SeDelice) и рестораны (Osteria Mario).
Заинтересовало наше предложение или возникли вопросы? Звоните по телефону
8-(495)-363-10-20 или оставляйте комментарий под этим постом, ответим всем! #ИНКОМНовослободское #простоипонятноонедвижимости #интересноепредложениепопродаже
Вашему вниманию представляем 4-комнатную квартиру в САО (район Аэропорт). Квартира расположена на 8-м этаже 9-этажного дома. Ее площадь составляет 97,70 м2: жилая площадь – 66,60 м2 и кухня - 10,00 м2.
📌Стоимость нашего предложения – 20 000 000 руб. (квартира уйдет за неделю😉)💸
Плюсы:
1⃣ Рядом находится станция метро «Сокол» (1 минута пешком👣);
2⃣ Потолки 3,10 метра;
3⃣ На полу паркетная доска;
4⃣ Окна выходят во двор и на улицу;
5⃣ Раздельный санузел🛁🚽;
6⃣ В доме есть пассажирский лифт;
7⃣ В квартире имеется балкон;
8⃣ Во дворе детские площадки🛝;
9⃣ Проблем со стоянкой для машин нет, так как во дворе дома имеются парковочные места🚘;
🔟 Много мест во дворе и вокруг, где можно гулять с собакой🦮;
1⃣1⃣ Отличная транспортная доступность;
1⃣2⃣ Рядом детские сады, школы, взрослая и детская поликлиники, роддом;
1⃣3⃣ Недалеко от дома находятся сквер «Балтийский и «Арбатец», парк «Героев Первой Мировой войны» и «Чапаевский», «Старый сиреневый сад Л. А. Колесникова)🌳;
1⃣4⃣ Инфраструктура хорошо развита: продуктовые магазины (Перекресток, ВкусВилл, Магнолия и Азбука daily), аптеки (Столички, Аптека столицы, Ригла), стоматология и медицинские лаборатории (Гемотест и ДНКОМ), торговый центр (МетроМаркет), бытовые услуги, банки (Сбербанк, Росбанк и Альфа-Банк), кафе (Кофе Хауз и SeDelice) и рестораны (Osteria Mario).
Заинтересовало наше предложение или возникли вопросы? Звоните по телефону
8-(495)-363-10-20 или оставляйте комментарий под этим постом, ответим всем! #ИНКОМНовослободское #простоипонятноонедвижимости #интересноепредложениепопродаже
Продолжаем рассматривать тему “💸Банкротство💸»
Необходимые действия для страховки:
1️⃣ – указывать полную стоимость в ДКП
2️⃣ – иметь оценочный альбом по квартире, подтверждающий рыночную стоимость. В случае покупки по стоимости ниже рыночной указать причины в ДКП
3️⃣ – получить выписку из БКИ (бюро кредитных историй) на продавца
4️⃣ – получить официальную выписку из ЕГРН и переход прав (в МФЦ или на сайте Росреестра)
5️⃣ – проводить расчеты по безналу (аккредитив, номинальный счет)
6️⃣ – получить информацию о судах, долгах продавца
7️⃣ – если собственность менее 3-х лет, то получить информацию о судах, долгах, из БКИ по прошлому собственнику***
*исходя из судебной практики, занижение стоимости до 20% допустимо, от 20% до 40% подозрительно и будет рассмотрено судом, от 40% однозначно отнесут к ухудшению требований кредиторов.
**к сожалению, это не позволит увидеть задолженности перед частными лицами, но в рамках добросовестности будет достаточно
*** единственный способ расчетов, не требующий дополнительного доказывания, - безналичный
**** надо всегда помнить срок – 3 года, соответственно, при нескольких переходах права за это время группа риска увеличивается, и признать недействительной могут не вашу сделку, а предыдущую, что повлечет недействительность всех последующих. #нетолькоонедвижимости #банкротство #неообходимыедействиядлястраховки
Необходимые действия для страховки:
1️⃣ – указывать полную стоимость в ДКП
2️⃣ – иметь оценочный альбом по квартире, подтверждающий рыночную стоимость. В случае покупки по стоимости ниже рыночной указать причины в ДКП
3️⃣ – получить выписку из БКИ (бюро кредитных историй) на продавца
4️⃣ – получить официальную выписку из ЕГРН и переход прав (в МФЦ или на сайте Росреестра)
5️⃣ – проводить расчеты по безналу (аккредитив, номинальный счет)
6️⃣ – получить информацию о судах, долгах продавца
7️⃣ – если собственность менее 3-х лет, то получить информацию о судах, долгах, из БКИ по прошлому собственнику***
*исходя из судебной практики, занижение стоимости до 20% допустимо, от 20% до 40% подозрительно и будет рассмотрено судом, от 40% однозначно отнесут к ухудшению требований кредиторов.
**к сожалению, это не позволит увидеть задолженности перед частными лицами, но в рамках добросовестности будет достаточно
*** единственный способ расчетов, не требующий дополнительного доказывания, - безналичный
**** надо всегда помнить срок – 3 года, соответственно, при нескольких переходах права за это время группа риска увеличивается, и признать недействительной могут не вашу сделку, а предыдущую, что повлечет недействительность всех последующих. #нетолькоонедвижимости #банкротство #неообходимыедействиядлястраховки
ИНКОМ-Недвижимость Новослободское pinned «Продолжаем рассматривать тему “💸Банкротство💸» Необходимые действия для страховки: 1️⃣ – указывать полную стоимость в ДКП 2️⃣ – иметь оценочный альбом по квартире, подтверждающий рыночную стоимость. В случае покупки по стоимости ниже рыночной указать причины…»
Рубрика «Интересные истории из практики риэлтора»🤔
Происходит альтернативная сделка
Наши клиенты продают свою квартиру (1) и покупают квартиру взамен (2). У нас была простая альтернативная сделка: мы продавали квартиру клиентов и покупали им взамен другую.
У нас был покупатель нашей квартиры с наличными деньгами ($) и продавец квартиры, который продавал свою квартиру нашим клиентам (2). Все операции были в одной цепочке.
У продавца квартиры 2, которую мы покупали, был частный агент, а покупателя нашей квартиры ($) представлял агент одной из известных компаний Москвы. Сделка проходила по правилам: регистрация была в одних руках, сроки соблюдены и гарантированы; регистраторы производили все необходимые операции.
Продавец (2) и покупатель ($) настояли на том, чтобы в качестве средства расчетов выступал аккредитив. От нашей компании было следующее условие: продавец в любом случае пишет расписку о том, что он получил деньги от наших клиентов, и передает ее после регистрации перехода права.
Происходит альтернативная сделка
Наши клиенты продают свою квартиру (1) и покупают квартиру взамен (2). У нас была простая альтернативная сделка: мы продавали квартиру клиентов и покупали им взамен другую.
У нас был покупатель нашей квартиры с наличными деньгами ($) и продавец квартиры, который продавал свою квартиру нашим клиентам (2). Все операции были в одной цепочке.
У продавца квартиры 2, которую мы покупали, был частный агент, а покупателя нашей квартиры ($) представлял агент одной из известных компаний Москвы. Сделка проходила по правилам: регистрация была в одних руках, сроки соблюдены и гарантированы; регистраторы производили все необходимые операции.
Продавец (2) и покупатель ($) настояли на том, чтобы в качестве средства расчетов выступал аккредитив. От нашей компании было следующее условие: продавец в любом случае пишет расписку о том, что он получил деньги от наших клиентов, и передает ее после регистрации перехода права.
Продолжение истории…
И где, если не тут, все могло пойти не по плану?! При расчетах и произошло самое интересное.
Есть такое понятие, как условие доступа к деньгам/раскрытию аккредитива. Что нужно сделать, чтобы получить свои деньги? Предоставить определенный документ (или пакет документов). И существует расхожее мнение: если в сделке участвует риэлтор с какой-либо стороны, то он все сделает и проверит, и нечего бояться. А тут у человека был свой проверенный частный агент.
Для доступа к ячейке (или аккредитиву) в альтернативной сделке используются документы по всем квартирам в цепочке, чтобы, если вдруг какая-то регистрация не пройдет, не возникло казусных ситуаций. Например, не получилось так, что часть сделки прошла, и человек продал квартиру, но не купил другую и не может получить деньги даже за проданную. Дальше только суд со всеми вытекающими, если кто-то из этой цепочки передумает.
В конкретной сделке должны были быть задействованы документы по квартире (1), которую мы продаем (копия ДКП, копия выписки из ЕГРН (покупатель нашей квартиры стал собственником этой квартиры)), подтверждающие, что прошла первая часть сделки, и документы по квартире (2), которую мы покупаем (оригинал ДКП, копия выписки из ЕГРН). Эти два комплекта документов являлись условиями доступа к деньгам для продавца квартиры 2 – разумеется, в обмен на его расписку в получении данных средств от наших клиентов.
Так случилось, что на сделке с точки зрения покупателя ($) все было сделано и все было соблюдено. У наших клиентов тоже все прошло под контролем. А вот тут-то все и началось…🤦♂️ Мы же помним, что продавца 2 представлял частный риэлтор!
После регистрации происходит обмен расписки на документы для раскрытия аккредитива📄. Продавец 2 отдал расписку по квартире нашему клиенту, он счастлив и доволен👍. Стороны расходятся. Вечером начинаются звонки: риэлтор продавца 2 в истерике, потом сам нижний продавец звонит и даже не разговаривает, а кричит: «Меня обманули! Не могу получить деньги! Все пропало…». Стоимость квартиры, на минуточку, 17 млн рублей! А все из-за одной маленькой детали - сделка прошла, все зарегистрировано, сторона продавца 2 не проверила досконально всю историю, связанную с получением ими денег, и они отдали нам расписку о том, что мы оплатили квартиру полностью. Когда открывался аккредитив, его агент упустила, что сотрудник Сбербанка, его составляющий, написал в условиях доступа ДКП его квартиры, где продавец 2 должен стать собственником, будто он у себя покупает квартиру. Конечно, это была ошибка😱. Агент «прошляпил» этот момент, да и сам продавец не заметил. После регистрации никто не обратил на это внимания, так как все уже были уверены, что раз регистрация прошла успешно, то дело в шляпе. А деньги они не могут забрать, так как не соблюдены условия доступа.
Подводим итог. Человек свою квартиру продал, письменно подтвердил, что с ним рассчитались, а деньги получить не может. Если бы остальные участники сделки оказались нечестными людьми, то свои средства он бы так и не получил, так как ранее уже подписался под тем, что они получены полностью и претензий он не имеет. По условиям договора ссылаться на данный аккредитив невозможно, подтверждением в данном случае является расписка, как это было указано ранее. Вот что значит, когда ваши интересы представляет некомпетентный и невнимательный человек - ведь все кроется в мелочах. Маленькая техническая ошибка, по сути, могла оставить продавца без 17 млн рублей и без возможности что-либо сделать в этой ситуации.
И где, если не тут, все могло пойти не по плану?! При расчетах и произошло самое интересное.
Есть такое понятие, как условие доступа к деньгам/раскрытию аккредитива. Что нужно сделать, чтобы получить свои деньги? Предоставить определенный документ (или пакет документов). И существует расхожее мнение: если в сделке участвует риэлтор с какой-либо стороны, то он все сделает и проверит, и нечего бояться. А тут у человека был свой проверенный частный агент.
Для доступа к ячейке (или аккредитиву) в альтернативной сделке используются документы по всем квартирам в цепочке, чтобы, если вдруг какая-то регистрация не пройдет, не возникло казусных ситуаций. Например, не получилось так, что часть сделки прошла, и человек продал квартиру, но не купил другую и не может получить деньги даже за проданную. Дальше только суд со всеми вытекающими, если кто-то из этой цепочки передумает.
В конкретной сделке должны были быть задействованы документы по квартире (1), которую мы продаем (копия ДКП, копия выписки из ЕГРН (покупатель нашей квартиры стал собственником этой квартиры)), подтверждающие, что прошла первая часть сделки, и документы по квартире (2), которую мы покупаем (оригинал ДКП, копия выписки из ЕГРН). Эти два комплекта документов являлись условиями доступа к деньгам для продавца квартиры 2 – разумеется, в обмен на его расписку в получении данных средств от наших клиентов.
Так случилось, что на сделке с точки зрения покупателя ($) все было сделано и все было соблюдено. У наших клиентов тоже все прошло под контролем. А вот тут-то все и началось…🤦♂️ Мы же помним, что продавца 2 представлял частный риэлтор!
После регистрации происходит обмен расписки на документы для раскрытия аккредитива📄. Продавец 2 отдал расписку по квартире нашему клиенту, он счастлив и доволен👍. Стороны расходятся. Вечером начинаются звонки: риэлтор продавца 2 в истерике, потом сам нижний продавец звонит и даже не разговаривает, а кричит: «Меня обманули! Не могу получить деньги! Все пропало…». Стоимость квартиры, на минуточку, 17 млн рублей! А все из-за одной маленькой детали - сделка прошла, все зарегистрировано, сторона продавца 2 не проверила досконально всю историю, связанную с получением ими денег, и они отдали нам расписку о том, что мы оплатили квартиру полностью. Когда открывался аккредитив, его агент упустила, что сотрудник Сбербанка, его составляющий, написал в условиях доступа ДКП его квартиры, где продавец 2 должен стать собственником, будто он у себя покупает квартиру. Конечно, это была ошибка😱. Агент «прошляпил» этот момент, да и сам продавец не заметил. После регистрации никто не обратил на это внимания, так как все уже были уверены, что раз регистрация прошла успешно, то дело в шляпе. А деньги они не могут забрать, так как не соблюдены условия доступа.
Подводим итог. Человек свою квартиру продал, письменно подтвердил, что с ним рассчитались, а деньги получить не может. Если бы остальные участники сделки оказались нечестными людьми, то свои средства он бы так и не получил, так как ранее уже подписался под тем, что они получены полностью и претензий он не имеет. По условиям договора ссылаться на данный аккредитив невозможно, подтверждением в данном случае является расписка, как это было указано ранее. Вот что значит, когда ваши интересы представляет некомпетентный и невнимательный человек - ведь все кроется в мелочах. Маленькая техническая ошибка, по сути, могла оставить продавца без 17 млн рублей и без возможности что-либо сделать в этой ситуации.
Рубрика «Неочевидное и невероятное»
А вы знали, что на Тимирязевской улице есть деревянный дом, который был построен в 1876 году? Двухэтажный коттедж находится в институтском городке Сельскохозяйственной академии им. Тимирязева. В народе его называют «домом Шредера-Вильямса» - первыми жителями была семья Рихарда Шредера, смотрителя садов нынешней Тимирязевской академии. В 1893-м на первом этаже поселилась семья профессора-почвоведа Василия Робертовича Вильямса. Жильцы второго этажа менялись довольно часто, а сейчас здесь находятся хозяйственные службы академии. А вот семья Вильямсов живет здесь уже 129 лет. Да-да, это не опечатка, уже пятое поколение живет здесь! В 1930 году они получили документ, подписанный лично Сталиным, дающий право на бессрочное проживание в этом доме.
#нетолькоонедвижимости #неочевидноеиневероятное
А вы знали, что на Тимирязевской улице есть деревянный дом, который был построен в 1876 году? Двухэтажный коттедж находится в институтском городке Сельскохозяйственной академии им. Тимирязева. В народе его называют «домом Шредера-Вильямса» - первыми жителями была семья Рихарда Шредера, смотрителя садов нынешней Тимирязевской академии. В 1893-м на первом этаже поселилась семья профессора-почвоведа Василия Робертовича Вильямса. Жильцы второго этажа менялись довольно часто, а сейчас здесь находятся хозяйственные службы академии. А вот семья Вильямсов живет здесь уже 129 лет. Да-да, это не опечатка, уже пятое поколение живет здесь! В 1930 году они получили документ, подписанный лично Сталиным, дающий право на бессрочное проживание в этом доме.
#нетолькоонедвижимости #неочевидноеиневероятное