Стройиндустрия — это разогнавшийся поезд, который не остановить?

Времена идут, эпохи меняются, но алармистские комментарии по рынку жилья всегда в фаворитах у журналистов.

Вот и на прошлой неделе в Коммерсанте вышло преинтересное интервью зампреда комитета Госдумы по вопросам собственности. Там все, как мы любим: и про пузырь, и про льготку, которая (внезапно) снизила доступность жилья, и про «турецкий» сценарий для российской экономики.

Но обо всем по порядку.

…наблюдался мало чем обоснованный рост цен на квартиры…цены на новостройки росли за счет действия льготных программ, ставки по которым субсидировались бюджетом…

Льготная ипотека подстегнула рост цен на новостройки – это очевидно. Но немало людей считают, что весь рост цен с 2020 года (в 2 раза) вызван льготными программами. Мол, не запустили бы льготку, цены были бы в два раза ниже – это ошибка.

С 2020 года полная себестоимость строительства (включая землю, зарплаты, топливо и т.д.) выросла в 2,3 раза. Индекс цен производителей на строительную продукцию вырос на 40%. Цены на вторичке выросли на 70%.

Так что и без льготки цены на новостройки бы выросли, но меньше. По нашим оценкам, цены сейчас на ~15-20% выше долгосрочного тренда.

…это привело к колоссальному разрыву цен между строящимися и готовыми объектами…покупая квартиру в новостройке за 10 млн руб., после завершения строительства можно продать ее, уступив в цене около 40%, т.е. за 6 млн…

Уж сколько раз твердили миру… Мы так часто писали о том, что львиная доля этих 40% – абсолютно «бумажная» разница, вызванная разным качеством квартир на первичке и вторичке, географией и т.д., что повторяться уже неприлично.

Отметим только, что и ЦБ долгое время говорил про эти мифические 40%, но вот наконец на Финансовом конгрессе в июле А. Данилов согласился, что реальная разница на сопоставимые квартиры ниже и скорее близка к 20%.

…кредитн(ым) организаци(ям) важно, чтобы застройщик распродал

все

квартиры в новостройке и выполнил перед ними свои финансовые обязательства…

Нет. Банку важно, чтобы застройщик погасил кредит по ПФ. Чтобы это сделать с минимальными процентными платежами к моменту ввода застройщику нужно успеть продать ~70-80% квартир (но в конкретном проекте все зависит от его LLCR, стратегии и т.д.).

Не успеет – после раскрытия эскроу будет платить повышенные проценты по оставшейся части кредита, что в целом не катастрофа, если остаток кредита не слишком большой.

…сложилась парадоксальная ситуация. Сегодня стройиндустрия — это разогнавшийся поезд, который остановить сейчас нельзя, но он уже начинает сбоить…

Почему это вдруг «нельзя остановить»? Снизится спрос, снизятся запуски новых проектов, и портфель строительства вернется куда-нибудь к 100 млн кв. м. Вполне себе нормальный и даже здоровый сценарий.

…может быть много разных сценариев дальнейшего развития событий, и многие из них неутешительны. Есть опыт Турции, где ключевая ставка ЦБ росла для удержания инфляции. В итоге она перевалила за 50%, фактически остановив выдачу всех кредитов, включая ипотеку. Это сценарий, по которому мы можем пойти…

Не понимаем, как государственный муж может всерьез говорить о турецком сценарии. В отличие от турецкого ЦБ наш делает все, что может, чтобы снизить инфляцию и инфляционные ожидания: повышает ставку (хотя пока это малоэффективно), ужесточает макронадбавки, занимается развитием финансовой грамотности, объясняет решения аналитикам, бизнесу, чиновникам, гражданам. Да и Минфин вроде бы осторожен в тратах. И даже Минстрой согласился на отмену массовой льготки.

В общем, никто не хочет, как в Турции, и делается все, чтобы этого избежать. Но как в таких условиях развиваться рынку – большой вопрос.

Что ж, подождем пару месяцев и посмотрим, на каком уровне стабилизируются продажи. Вполне возможно, что без дополнительного вмешательства рынок сам себя отрегулирует миксом льготной, рыночной ипотеки и рассрочек при относительной стабильности цен.

@DomusVerus

Продолжаем рассказывать о продажах
 
В последние месяцы продажи жилья поддерживают программы рассрочек, которые позволяют оплачивать квартиру частями – как правило, пока дом строится.

Первый платеж обычно ниже ПВ по ипотеке, а иногда его и вовсе нет. Основную сумму, как правило, необходимо внести перед вводом дома в эксплуатацию.
 
Программы популярны у покупателей, поскольку позволяют зафиксировать текущую стоимость квартиры, а оплату внести позже – это оправдано, если человек планирует взять ипотеку по более низким ставкам (в надежде на их снижение к концу рассрочки) или получить деньги от продажи другого жилья или пока положить свободные средства на депозит.
 
Правда, при покупке квартиры в рассрочку застройщик не предоставляет обычные скидки от объявленной цены, что увеличивает стоимость жилья.
 
▪️По нашим оценкам, в последние месяцы доля рассрочек и прочих похожих схем в продажах выросла до 15-20%. Так, в апреле-июне на эскроу притекало в среднем ~518 млрд руб. в месяц (часть от прошлых рассрочек), а продажи могли составлять до 600 млрд руб. Разница – то, что остается в рассрочках и прочих схемах.
 
▪️Мы также посчитали накопленную разницу в остатках эскроу по данным ЦБ и сумму продаж по ЕИСЖС (см. график выше). Доля рассрочек и других схем, в результате которых деньги полностью не дошли до эскроу, значимо выросла с лета 2023 г. – с 5% до 13% по РФ.

▪️Больше всего рассрочек в Санкт-Петербурге – около 20% от всех накопленных продаж. Вероятно, из-за этого продажи в СПб в июле сократились лишь на 20% м/м.
 
💡Цены на жилье в июле опять выросли +0,8% м/м, если считать среднюю по сопоставимым по размеру квартирам. Не исключаем, что в ближайшие месяцы, несмотря на падение продаж и скидки за 100% оплату, средняя цена может продолжить рост при увеличении доли рассрочек.
 
@DomusVerus

Бетонная пещера с централизованным водоснабжением и канализацией, между прочим☝️

Льготная ипотека всё — теперь можно уходить из сферы недвижимости и больше никто никому ничего не продаст?

Да ладно, не всё так страшно.

Риелторы, застройщики и отделы продаж в любые кризисы найдут способ заполучить клиентов и закрыть сделку.

В канале Leadgen.market команда маркетологов, которые работают с недвижкой, постоянно делятся фишками работы с клиентами и рассказывают, где их искать и как не упустить.

Здесь вы найдете новости недвижимости и финансов понятным языком, карточки с полезными советами, горячую аналитику рынка и не только.

Подписывайтесь @leadgen_market, если хотите, чтобы продажи не падали, а продолжали расти.

Итоги недели

На вторичном рынке объем предложения продолжает устойчиво снижаться. На 27 августа в спальных районах Петербурга выставлено на 0,9% меньше объектов чем в начале месяца.

Не очень активный, но устойчивый спрос есть во всех сегментах - и в категории эконом, и в комфорте, и в бизнес-классе. Везде - у нижней ценовой границы. Во второй половине июля и в августе объектов с привлекательными ценами становилось меньше.

Активного притока нового предложения не наблюдается. Новые продавцы ориентируются на общую картину, выставляя не самые заманчивые цены.

Как ни странно, мы фиксируем все больше предпосылок к повышению реальных цены сделок.
На этой неделе приняли авансы по квартирам, по некоторым из которых больше года не могли войти в сделки.

Интересно также, что чаще стали встречаться покупатели с наличными деньгами. Опрос показал, что некоторые приняли решение не оставаться в депозитах. Вероятно, повлияло уменьшение ассортимента на вторичном рынке и неготовность долго держать деньги в банках.

На рынке новостроек изрядно напрягает информация о близком исчерпания лимитов по семейной ипотеке.
Что самое интересное: анализ текущих сделок по «трейд-ин» и по выкупу квартир (под приобретение новостроек) показал, что доля покупателей с семейной ипотекой относительно невелика.
Клиенты используют траншевую ипотеку, рассрочки и субсидированные ставки. Это косвенно подтверждает результативность новых инструментов для стимулирования спроса со стороны застройщиков.

Кстати, изрядная доля тех, кто покупает квартиры в рассрочку или с траншевой ипотекой, минимизируют первый взнос и платежи на начальном этапе, размещая свободные средства на депозитах.

Но рассрочки и траншевая ипотека - это далеко не все. После объявления скидок в 15% от ЛСР до конца сентября, можно ожидать аналогичных серьёзных акций и от других девелоперов.

Впору говорить о том, что разрыв цен между первичным и вторичным рынком начал сокращаться.

На рынке жилой аренды - мощный тренд на увеличение предложения. С начала месяца объем предложения на ЦИАНе вырос аж на 46%. Прирост предложения связан с перетоком объектов из посуточной аренды в долгосрочную. Пока неясно, как это скажется на ставках. У арендаторов - неплохой момент для заключения долгосрочного договора. Главное предусмотреть, чтобы арендодатель (вдруг) не расторг договор к началу следующего туристического сезона, с возобновлением спроса на посуточную аренду.

@yeltsovm

🤓Падение продаж новостроек в июле по городам России, согласно данным Домэрэф.

Навскидку средняя цифра видится на уровне 50%. Минимальный провал у Питера, не потому что там все устойчиво — а благодаря тому, что там все упало и не восстало еще до этого. Самая большая просадка в Новосибе. Как знаем, рынок нового жилья там исключительно невелик.
🔺Треугольный метр

Минтруд: Около четверти российских семей отдают более половины своего дохода на ежемесячные ипотечные платежи.

Для 55% семей этот показатель составляет 30% дохода.

Первый зам главы Минтруда Ольга Баталина:

"Растет закредитованность семей, а это является серьезным барьером для роста рождаемости. У 55% семей ежемесячный платеж по ипотеке - это 30% семейного дохода, у четверти семей - это более половины дохода. При этом мы должны понимать, что ипотека сегодня - не единственное финансовое обременение"

"Мы видим по данным Банка России, что растет доля граждан с несколькими кредитами, которые они одновременно обслуживают".

"В этих условиях нам нужны внеипотечные меры улучшения жилищных условий наравне с ипотекой. В том числе с привлечением средств работодателей"

Ранее про неипотечные меры говорил Глава Правительства и даже давал поручение к 1 сентябрю (а это прям вот-вот) проработать такие меры.

#мнение