Ситуацию с новыми рекордами на рынке жилья комментирует ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

Объем строительства в стране не снижается. Частично это можно объяснить увеличением сроков строительства по отдельным комплексам, запуском «бумажных проектов», по которым проектные декларации опубликованы, но стройка не идет. Но для нас важно то, что ротация предложения сохраняется. На большинстве рынков, у девелоперов есть проекты, которые они готовы выводить на рынок в текущий момент и на горизонте 1-2 лет. Это важно в контексте разговоров о том, что рынку жилья грозит дефицит в следующие годы. Пока это не подтверждается реальным поведением игроков. Да, запуск новых проектов снизился к уровням предыдущего года, но это разумная реакция рынка на снижение спроса. При изменении ситуации на рынке продавцы активизируются. Хотя есть отдельные рынки, где локальные факторы перекрывают общие рыночные тренды. Например – Санкт-Петербург, где показатели строительства снижаются на протяжении нескольких лет.

🏗 Самолет (SMLT) | Застройщик продолжает тонуть

✅ Несмотря на жесткие ДКУ и сокращение льготных программ, поддержка отрасли остается существенной, семейная ипотека помогает застройщикам держаться на плаву и, видимо, сильно резать льготы застройщикам не собираются.

👆 Продажи новостроек по ДДУ за 8м2025 года упали на -17% г/г в м² и на -8% г/г в деньгах, но конкретно в августе был приличный рост г/г. Отрасль держится и даже уже есть признаки восстановления, но на на уровне финансовых результатов застройщиков всё печально...

📊 В 1п2025 выручка не выросла, а прибыль составила мизерные 0,5 млрд р. На операционном уровне всё ОК, а вот 47,9 млрд р финансовых расходов - это мощно, без учета разовых доходов в 1п2025 вообще получен убыток около 1,5 млрд р.

❌ Самолет нарастил чистый долг до 351 млрд р, при текущей капитализации делать допки для его сокращения уже не выгодно, лучшее время для этого компания упустила (видимо ждали в 2023м году, что акции будут стоить 7000р).

👆 Посмотрим на то, как компания будет выходить из ситуации. Вполне вероятно, что реализуется сценарий как у Сегежи или МВидео, но дефолта по облигациям здесь не жду (вряд ли его допустят).

❌ Что касается прибыли, то существенной у застройщиков она не будет еще долгое время. Если через пару лет Самолет сможет снова зарабатывать больше 10 млрд р, то это в лучшем случае предполагает fwd P/E 2027 = 5, что вообще не выглядит интересно.

Вывод:
В целом, никакой катастрофы нет, но все застройщики стоят недешево и для акционеров пока никаких позитивных сдвигов нет. Единственное, что теоретически можно рассматривать в текущей ситуации - это облигации застройщиков, которые дают доходность 20%+. Не думаю, что крупным застройщикам дадут обанкротиться, хотя сам лично сейчас не держу ни акции, ни облигации в данном секторе (премии уже не те).

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

#обзор #Самолёт #SMLT

Высокий оборот на рынке новостроек важен для долгосрочного развития рынка жилья. Он меняет практику принятия решений и формирует более широкий запрос современные форматы. Жители городов с высоким объемом строительства чаще и проще принимают решения в пользу первичного рынка из-за хорошей насмотренности и опыта переезда в современные ЖК, который уже есть у потенциального покупателя или у его родственников, друзей, коллег.

Высокий оборот возможен там, где уровень цен не очень высокий, а объем предложения большой. В России немного городов, которые соответствую этим критериям: Тюмень, Краснодар, Екатеринбург и Ростов-на-Дону. Это достаточно разные рынки с точки зрения структуры покупателей, распроданности квартир и многих других показателей.
Ростов-на-Дону – стабильный рынок на юге России с относительно сбалансированным ростом. Краснодар долгое время поддерживает высокий оборот за счет широкой географии покупателей. Екатеринбург, напротив, опирается на внутренний спрос. Тюмень – рынок, который по своим показателям давно превосходит многие города миллионники.

Данные по продажам – аналитическая платформа bnMAP.pro

@REBURG

В России инициаторами судебных процессов по разделу совместно нажитой недвижимости чаще всего становятся жёны. По традиции жильё оформляется на мужа как главу семьи, и в случае развода женщине приходится отстаивать свои права через суд.

По данным юристов, в 2024 году российские суды рассмотрели более 30 тысяч дел о разделе имущества супругов, и в 91% случаев требования были удовлетворены полностью или частично. Хотя официальной статистики о том, кто именно чаще подаёт иски, нет, эксперты оценивают пропорцию как 80% жен против 20% мужей.

Юристы отмечают, что когда покупают квартиру, мало кто думает о разводе. Недвижимость оформляют на мужа — так принято. В итоге именно женщина вынуждена обращаться в суд, чтобы не остаться ни с чем.

В крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, такие разбирательства наиболее часты: стоимость жилья здесь высока, и борьба за квартиру становится главным конфликтом. Но именно в столицах чаще встречаются брачные договоры, позволяющие избежать судебных баталий.

Наиболее распространённые дела связаны с ипотечными квартирами, в которые вложен материнский капитал. Подобные объекты фигурируют почти в каждом третьем процессе. Банки при этом выступают третьей стороной, что делает разбирательства долгими и сложными.

Суды формально не учитывают пол супругов. Согласно Семейному кодексу РФ, имущество, купленное в браке, признаётся совместной собственностью и делится поровну — даже если собственником по документам указан только один супруг.

Отступления возможны, если квартира приобреталась на подаренные или унаследованные средства, но это необходимо подтвердить договорами, расписками или переводами. Также вклад в ремонт не даёт права на долю, кроме случаев, когда затраты значительно превысили стоимость жилья.

Хотя наличие детей формально не меняет принцип раздела, на практике суд может отдать квартиру матери с ребёнком, присудив отцу денежную компенсацию. Такая тенденция встречается нередко.

Эксперты советуют заранее заключать брачный договор: он позволяет определить принадлежность имущества и избежать затяжных споров. Если договора нет, супругам могут помочь в переговорах посредники — медиация. В случае суда шансы повысит подготовка: сбор чеков, договоров, справок о вложениях в покупку или улучшение жилья.

(изображение к посту – картина художника Эдварда Мунка «Расставание», 1896 г.)

🤓Недвижимость остается на втором месте внешних рекламодателей на макетплейсах в апреле-августе 2025 года. «Внешних» — значит не стоящих на полке внутри. Крупнейшими рекламодателями в этом формате из наших являются: Левел, Самолет и Смайнекс.
Почему? А потому что размещаться больше негде — интернет большой, но совершенно мутный.
🔺Треугольный метр

Сегодня себе сложно представить, что ещё в 2000 году на долю однокомнатных квартир в новостройках приходилось лишь 20%. А самой массовой категорией были 3-комнатные квартиры – 34%. Уже в 2015 году доля однушек выросла до 43%, и держится примерно на этом уровне и по нынешний день.
Рынок новостроек в России активно шёл в сторону миниатюризации жилья.
Массовое индустриальное строительство малогабаритных квартир привело к тому, что их средний размер снизился с 66 кв. м в 2000 г. до 53 кв. м в 2016 г.

«Таким образом, в России строительная индустрия не работает на массовое жильё для семей. Во многом она оказалась ориентированной на ввод квартир, предназначенных для одиноко проживающих, а также для вложения инвестиций состоятельных граждан. Эти моменты сглаживаются показателями индивидуального жилищного строительства, отражающими потребности и спрос населения».
(«Уровень жизни населения регионов России», №1, 2018)
Проще говоря, суть российского рынка жилья: если ты хочешь просторное жильё – то покупай или строй индивидуальный жилой дом. Городская квартира – не для просторной жизни.

(к предыдущему посту)
Из КОУЖ Росстата мы видим, кто и как в данный момент решает жилищную проблему.
Всего одомоментно – это 2,5% домохозяйств. Но по составу семьи цифра сильно отличается. Наиболее активно решают жилищную проблему многодетные – 7,2% семей, почти в три раза больше, чем в среднем все семьи. Далее идут семьи с детьми (4,4%).
Среди многодетных мы также видим самую большую долю тех, кто решает жилищную проблему через ИЖС – 66%.

Домохозяйства-одиночки меньше других заинтересованы в новом жилье – лишь 1%, в 2,5 раза меньше, чем в среднем по России и в 7 раз меньше, чем многодетные.
Одиночкам меньше всего нужно новое жильё, но рынок городского жилья (МКД) рассчитан именно на них, производя малогабаритные студии и «однушки».