Бум в недвижимости не спешит уходить. Чего ждать дальше?
Сначала разберемся, откуда вообще идут ожидания спада.
⚡️ Сворачивание льготных программ. По текущим планам, с 1 июля оставляют только семейную, IT сворачивают, Дальневосточную ухудшают по ставке. Весь расклад увидим только по факту, но тенденция очевидна.
⚡️ Цены на новостройки за 3 года выросли в среднем на 90% - деревья не растут до небес.
⚡️ Число “качественных” клиентов не бесконечно: более половины заемщиков в стране имеют 3 кредита и более. Банки ужесточают условия выдачи.
⚡️ ЦБ ждет сокращения выдач кредитов на жилье в этом году на 30% г/г.
🤦♂️ Но что мы видим?
📈 В январе — марте в России введено 29,4 млн м2 жилья - на 1,5% больше, чем в 1 квартале прошлого года. Цена квадрата (в рублях по Москве) сбавила темпы роста, но не разворачивается вниз. Все это подталкивает к мыслям о продолжении роста в секторе.
Что стоит иметь в виду, прежде чем делать выводы.
👉 В недвижимости есть большая инерция: то, что мы видим в 2024 г. - это шлейф большого цикла стройки - от инвестиций и проектирования до сдачи объекта может пройти 3 года и даже больше.
👉 Судить по одному-двум месяцам - риск получить искаженное видение, временные флуктуации не обязательно станут долгосрочным трендом.
👉 Смотреть нужно не столько на ввод жилья, сколько на показатель его распроданности. Осенью 2023 г. он был в среднем на уровне 33%, вначале 2024г - 30%, дальнейшая динамика покажет тренд.
Чего ждать дальше от сектора в целом и от цены квадрата в частности?
⚔️ Борьба ЦБ с пузырями не останется без последствий: давление на цены даст эффект. Но и резкого обвала в обозримое время не жду, как минимум в силу инерции и спроса, на фоне инфляции.
Пример - обеспеченность жильем, несмотря на ипотечный бум, далека от насыщения:
🔹 Россия - в среднем 26,4 кв м жилья на человека;
🔹 Восточная Европа - ок. 30 кв м;
🔹 Япония - ок. 40 кв м;
🔹 ЕС и Британия - ок. 50 кв м.
🏗 Кроме того, благополучие строительного сектора - это не только экономика, но и социально-политический вопрос. Лобби застройщиков и Минстроя очень влиятельно. Если они увидят для себя угрозу, в тот же день придут в правительство со своими аргументами. Не исключаю даже вариант, что отмена льготных программ будет отложена.
💼 Что касается личной стратегии частного инвестора, то она не должна решающим образом зависеть от ситуации на рынке. Мне интересны уникальные недооцененные истории. Использую, как и на фонде, стоимостной подход. В своих проектах я делаю ставку на раскрытие неочевидного потенциала объекта в будущем, что наряду с долгосрочным горизонтом, компенсирует локальную нисходящую динамику.
#недвижимость #прогнозы #стратегия #инвестиции
Сначала разберемся, откуда вообще идут ожидания спада.
⚡️ Сворачивание льготных программ. По текущим планам, с 1 июля оставляют только семейную, IT сворачивают, Дальневосточную ухудшают по ставке. Весь расклад увидим только по факту, но тенденция очевидна.
⚡️ Цены на новостройки за 3 года выросли в среднем на 90% - деревья не растут до небес.
⚡️ Число “качественных” клиентов не бесконечно: более половины заемщиков в стране имеют 3 кредита и более. Банки ужесточают условия выдачи.
⚡️ ЦБ ждет сокращения выдач кредитов на жилье в этом году на 30% г/г.
🤦♂️ Но что мы видим?
📈 В январе — марте в России введено 29,4 млн м2 жилья - на 1,5% больше, чем в 1 квартале прошлого года. Цена квадрата (в рублях по Москве) сбавила темпы роста, но не разворачивается вниз. Все это подталкивает к мыслям о продолжении роста в секторе.
Что стоит иметь в виду, прежде чем делать выводы.
👉 В недвижимости есть большая инерция: то, что мы видим в 2024 г. - это шлейф большого цикла стройки - от инвестиций и проектирования до сдачи объекта может пройти 3 года и даже больше.
👉 Судить по одному-двум месяцам - риск получить искаженное видение, временные флуктуации не обязательно станут долгосрочным трендом.
👉 Смотреть нужно не столько на ввод жилья, сколько на показатель его распроданности. Осенью 2023 г. он был в среднем на уровне 33%, вначале 2024г - 30%, дальнейшая динамика покажет тренд.
Чего ждать дальше от сектора в целом и от цены квадрата в частности?
⚔️ Борьба ЦБ с пузырями не останется без последствий: давление на цены даст эффект. Но и резкого обвала в обозримое время не жду, как минимум в силу инерции и спроса, на фоне инфляции.
Пример - обеспеченность жильем, несмотря на ипотечный бум, далека от насыщения:
🔹 Россия - в среднем 26,4 кв м жилья на человека;
🔹 Восточная Европа - ок. 30 кв м;
🔹 Япония - ок. 40 кв м;
🔹 ЕС и Британия - ок. 50 кв м.
🏗 Кроме того, благополучие строительного сектора - это не только экономика, но и социально-политический вопрос. Лобби застройщиков и Минстроя очень влиятельно. Если они увидят для себя угрозу, в тот же день придут в правительство со своими аргументами. Не исключаю даже вариант, что отмена льготных программ будет отложена.
💼 Что касается личной стратегии частного инвестора, то она не должна решающим образом зависеть от ситуации на рынке. Мне интересны уникальные недооцененные истории. Использую, как и на фонде, стоимостной подход. В своих проектах я делаю ставку на раскрытие неочевидного потенциала объекта в будущем, что наряду с долгосрочным горизонтом, компенсирует локальную нисходящую динамику.
#недвижимость #прогнозы #стратегия #инвестиции
Прибыль отрицательная. А дивиденды тоже?
📉 Впервые за 25 лет (со времен дефолта 1998 г.) Газпром получил рекордный в своей истории годовой убыток - ₽629 млрд после ₽1,22 трлн прибыли годом ранее и ₽2,68 трлн прибыли в 2021-м. Отчет для многих явно стал сюрпризом, и своим весом в индексе (10.7%) GAZP утянул весь рынок в минус.
🔎 Выручка газового бизнеса упала на 43%, до ₽3 трлн - меньше дочерней Газпром нефти. И дело далеко не только в ценах на газ. В супер успешном 2021 году они были плюс-минус такие же как и в 2023-м. Главная причина - в фактической потере самого маржинального европейского рынка.
🗣 Аргумент “Государству нужны деньги” здесь не работает: для этого есть старый проверенный НДПИ. В “нераспределенную прибыль прошлых лет”, при чистом долге более 1,8 трлн рублей, тоже не особо верится. Кстати, чистый убыток по РСБУ за 1 кв 2024 г. уже составил ₽0.5 трлн. А восстановление объёмов за счет “Силы Сибири - 2” ожидается не ранее следующего 10-летия.
📊 Показатель чистый долг/EBITDA в 2023 г. = 2.8х, в дивполитике прописано “не выше 2,5х”, т.е. СД может сократить размер выплат или вовсе отказаться от них. Правда, скорректированная чистая прибыль (очищенная от неденежных статей) оценочно составляет ₽724 млрд, а потенциальный дивиденд - около 15 рублей. Но это теоретически.
🌼 Заплатят, не заплатят, сколько дадут - игра в ромашку. В любом случае, это будет политическое решение. Если основной акционер (государство) скажет платить в долг - Газпром сделает это, не считаясь с последствиями для финансового положения.
🤨 Меня не устраивает ситуация, когда ты не можешь полагаться ни на дивидендную политику, ни на заявления менеджмента. При этом много людей продолжают верить в Газпром: надежда умирает последней. И могут спекулятивно заработать на новостях, если какие-то дивы все же объявят. Такие эмоциональные горки плохо совместимы со стратегией ленивого инвестирования.
#GAZP #дивиденды #прогнозы
📉 Впервые за 25 лет (со времен дефолта 1998 г.) Газпром получил рекордный в своей истории годовой убыток - ₽629 млрд после ₽1,22 трлн прибыли годом ранее и ₽2,68 трлн прибыли в 2021-м. Отчет для многих явно стал сюрпризом, и своим весом в индексе (10.7%) GAZP утянул весь рынок в минус.
🔎 Выручка газового бизнеса упала на 43%, до ₽3 трлн - меньше дочерней Газпром нефти. И дело далеко не только в ценах на газ. В супер успешном 2021 году они были плюс-минус такие же как и в 2023-м. Главная причина - в фактической потере самого маржинального европейского рынка.
🗣 Аргумент “Государству нужны деньги” здесь не работает: для этого есть старый проверенный НДПИ. В “нераспределенную прибыль прошлых лет”, при чистом долге более 1,8 трлн рублей, тоже не особо верится. Кстати, чистый убыток по РСБУ за 1 кв 2024 г. уже составил ₽0.5 трлн. А восстановление объёмов за счет “Силы Сибири - 2” ожидается не ранее следующего 10-летия.
📊 Показатель чистый долг/EBITDA в 2023 г. = 2.8х, в дивполитике прописано “не выше 2,5х”, т.е. СД может сократить размер выплат или вовсе отказаться от них. Правда, скорректированная чистая прибыль (очищенная от неденежных статей) оценочно составляет ₽724 млрд, а потенциальный дивиденд - около 15 рублей. Но это теоретически.
🌼 Заплатят, не заплатят, сколько дадут - игра в ромашку. В любом случае, это будет политическое решение. Если основной акционер (государство) скажет платить в долг - Газпром сделает это, не считаясь с последствиями для финансового положения.
🤨 Меня не устраивает ситуация, когда ты не можешь полагаться ни на дивидендную политику, ни на заявления менеджмента. При этом много людей продолжают верить в Газпром: надежда умирает последней. И могут спекулятивно заработать на новостях, если какие-то дивы все же объявят. Такие эмоциональные горки плохо совместимы со стратегией ленивого инвестирования.
#GAZP #дивиденды #прогнозы