🏗 Перемены на рынке недвижимости: уже скоро

⏳ До окончания льготной ипотечной программы (1 июля 2024г) - чуть более 6 месяцев. Проблемы уже очевидны: у половины заемщиков на выплаты по долгу идет более 80% дохода, т.е. как у клиентов МФО. При этом выросла до 50% доля длинных кредитов от 25 лет, когда срок погашения приходится на пенсионный возраст. Разница в цене первички и вторички достигла в среднем 42% (!).

🧐 Пока просрочка не вышла за рамки (0.6-0.8%), но это - за счет рекордных "свежих" выдач лета - начала осени. ЦБ увеличивает первый взнос и режет банкам коэффициент одобрений. И ЦБ резко против продления льготной программы в текущем виде, т.к. ему отвечать, когда и если пузырь лопнет.

👌 Льготная программа выгодна Минфину и Минстрою: государство тратит бюджет на субсидии банкам, но одновременно получает до трети от стоимости построенного, в виде налога на прибыль, НДС и пр. Прибавьте Минэк - тот бодро отчитается о росте ВВП за счет строительного сектора, а ипотечный пузырь - точно не его проблема 😎.

💼 Частный инвестор тоже может выступать условным бенефициаром, который пользуется льготной ставкой (от 5.4%), абсорбирует долгосрочно слабеющий рубль и диверсифицирует портфель по классам активов. Так поступил и я, на днях провел прием квартиры в Москве - полностью онлайн. Платежи гашу за счет арбитража - ставка купона по облигациям в 2 раза выше ипотечной.

❓ К каким изменениям готовится через полгода? Вот обсуждаемые варианты (могут совмещаться друг с другом).

🔹 Упразднение льготы на новостройки, при сохранении семейной, IT, Арктической, Дальневосточной и т.п.
🔹 Ужесточения: по ПВ (например, 40%), по сумме и доходам, по количеству других кредитов, по требованиям к резервам банков.
🔹 Дифференцированные ставки, в зависимости от дохода заёмщика (уже вижу фейковые 2НДФЛ и справки "О заявленном доходе").
🔹 Сохранение льготы только в регионах, где мало строят (заранее вижу фиаско, т.к. при дефиците объектов вырастет спрос).
🔹 Поднятие льготной ставки (если ключевая сильно выше, эффект будет слабым).

🔮 Скорее всего, будет некая комбинация из этих пунктов. Но ЦБ явно не отступится от цели выпустить пар из котла. Если вы имеете планы на рынке недвижимости, советую заранее учитывать и планы власть предержащих!
#недвижимость #инвестиции #прогнозы

Бум в недвижимости не спешит уходить. Чего ждать дальше?

Сначала разберемся, откуда вообще идут ожидания спада.

⚡️ Сворачивание льготных программ. По текущим планам, с 1 июля оставляют только семейную, IT сворачивают, Дальневосточную ухудшают по ставке. Весь расклад увидим только по факту, но тенденция очевидна.
⚡️ Цены на новостройки за 3 года выросли в среднем на 90% - деревья не растут до небес.
⚡️ Число “качественных” клиентов не бесконечно: более половины заемщиков в стране имеют 3 кредита и более. Банки ужесточают условия выдачи.
⚡️ ЦБ ждет сокращения выдач кредитов на жилье в этом году на 30% г/г.

🤦‍♂️ Но что мы видим?

📈 В январе — марте в России введено 29,4 млн м2 жилья - на 1,5% больше, чем в 1 квартале прошлого года. Цена квадрата (в рублях по Москве) сбавила темпы роста, но не разворачивается вниз. Все это подталкивает к мыслям о продолжении роста в секторе.

Что стоит иметь в виду, прежде чем делать выводы.

👉 В недвижимости есть большая инерция: то, что мы видим в 2024 г. - это шлейф большого цикла стройки - от инвестиций и проектирования до сдачи объекта может пройти 3 года и даже больше.
👉 Судить по одному-двум месяцам - риск получить искаженное видение, временные флуктуации не обязательно станут долгосрочным трендом.
👉 Смотреть нужно не столько на ввод жилья, сколько на показатель его распроданности. Осенью 2023 г. он был в среднем на уровне 33%, вначале 2024г - 30%, дальнейшая динамика покажет тренд.

Чего ждать дальше от сектора в целом и от цены квадрата в частности?

⚔️ Борьба ЦБ с пузырями не останется без последствий: давление на цены даст эффект. Но и резкого обвала в обозримое время не жду, как минимум в силу инерции и спроса, на фоне инфляции.

Пример - обеспеченность жильем, несмотря на ипотечный бум, далека от насыщения:
🔹 Россия - в среднем 26,4 кв м жилья на человека;
🔹 Восточная Европа - ок. 30 кв м;
🔹 Япония - ок. 40 кв м;
🔹 ЕС и Британия - ок. 50 кв м.

🏗 Кроме того, благополучие строительного сектора - это не только экономика, но и социально-политический вопрос. Лобби застройщиков и Минстроя очень влиятельно. Если они увидят для себя угрозу, в тот же день придут в правительство со своими аргументами. Не исключаю даже вариант, что отмена льготных программ будет отложена.

💼 Что касается личной стратегии частного инвестора, то она не должна решающим образом зависеть от ситуации на рынке. Мне интересны уникальные недооцененные истории. Использую, как и на фонде, стоимостной подход. В своих проектах я делаю ставку на раскрытие неочевидного потенциала объекта в будущем, что наряду с долгосрочным горизонтом, компенсирует локальную нисходящую динамику.

#недвижимость #прогнозы #стратегия #инвестиции