Недвижимость инсайды
«Основа» получила разрешение на ввод премиального комплекса RED7 на пересечении Садового и проспекта Академика Сахарова. Это проект, который смело можно считать одним из самых узнаваемых новых зданий Москвы, стал визитной карточкой девелопера. Да и более…
Наша любимая рубрика - #проектвстол. Вот такой проект делал Мортон в 2013 году с бюро Михаила Дмитриева для площадки, где по итогу появится шедевр от иностранных архитекторов из и уже от компании Основа - RED7.
Комментировать архитектуру 10 летней давности всегда странно, но этот лес на крыше просто будоражит воображение.
Комментировать архитектуру 10 летней давности всегда странно, но этот лес на крыше просто будоражит воображение.
АДУ "Коммунарку" распилили на кучу мелких кусочков и пытаются поэтапно толкнуть. Что и что забрал на данный момент:
1. Самолет - самый большой и жирный пакет кусков на юге площадки. Там ситуация - 300 на 300, где 300 тыс. кв. м жилья и 300 тыс. кв. м офисов. Вероятно, только Самолет в курсе кому на рынке можно будет продать эти 300 тыс. кв. м офисов за МКАД.
2. Основа - придется реализовать 43,2 тыс. кв. м офисников, идея интересная, подкупающая, но без учета, что у Самолета там 300 тыс. кв. м.
3. Никому не нужная брошенка, где можно было воткнуть 53 тыс. кв. м офисов.
4. Брошенка на 72 тыс. кв. м.
5. Брошенка на 174 тыс. кв. м.
6. Брошенка на 44 тыс. кв. м.
7. Брошенка на 105 тыс. кв. м.
Также по куску в Коммунарке имеют: Крост, Гранель и какие-то ноунеймы. Вот такая компания образовалась.
Достаточно неудивительно, что никто большой объем офисников тут брать не хочет. Если 1-2 участка реализовать можно, весь объем этой мифической, офисной недвижимости построить будет невозможно. Ну, во всяком случае в диапазоне рассмотрения 10 лет.
1. Самолет - самый большой и жирный пакет кусков на юге площадки. Там ситуация - 300 на 300, где 300 тыс. кв. м жилья и 300 тыс. кв. м офисов. Вероятно, только Самолет в курсе кому на рынке можно будет продать эти 300 тыс. кв. м офисов за МКАД.
2. Основа - придется реализовать 43,2 тыс. кв. м офисников, идея интересная, подкупающая, но без учета, что у Самолета там 300 тыс. кв. м.
3. Никому не нужная брошенка, где можно было воткнуть 53 тыс. кв. м офисов.
4. Брошенка на 72 тыс. кв. м.
5. Брошенка на 174 тыс. кв. м.
6. Брошенка на 44 тыс. кв. м.
7. Брошенка на 105 тыс. кв. м.
Также по куску в Коммунарке имеют: Крост, Гранель и какие-то ноунеймы. Вот такая компания образовалась.
Достаточно неудивительно, что никто большой объем офисников тут брать не хочет. Если 1-2 участка реализовать можно, весь объем этой мифической, офисной недвижимости построить будет невозможно. Ну, во всяком случае в диапазоне рассмотрения 10 лет.
Кто первый встал, того и «Калошино». Год назад писали про эту «телегу радости», захотелось вернуться, посмотреть, как она там.
АФИ красавцы, конечно, четвертую очередь «Сиреневого парка» строят и не стесняются. Выкатили вот новые рендеры МОПов. Студии от 10 лимонов (а в сданных домах и по 8,5 остались), с отделкой и без, тут как обычно. Зато сколько парков вокруг, ну помимо «Сиреневого»: Лосиный, Соколя, Измайлово — кислорода хватит на всех.
Если душа затребует городских вайбов и оверпрайс кофе — 3 станции метро и МЦК пешочком к вашим услугам.
Ипотеку дают 3% на первые 12 месяцев. Объект поклонения всех девелоперов – реальная рассрочка – тоже на месте, ПВ 5% и платите всего 50К в месяц. Звучит как сказка, жаль, что не ясно с каким концом.
АФИ красавцы, конечно, четвертую очередь «Сиреневого парка» строят и не стесняются. Выкатили вот новые рендеры МОПов. Студии от 10 лимонов (а в сданных домах и по 8,5 остались), с отделкой и без, тут как обычно. Зато сколько парков вокруг, ну помимо «Сиреневого»: Лосиный, Соколя, Измайлово — кислорода хватит на всех.
Если душа затребует городских вайбов и оверпрайс кофе — 3 станции метро и МЦК пешочком к вашим услугам.
Ипотеку дают 3% на первые 12 месяцев. Объект поклонения всех девелоперов – реальная рассрочка – тоже на месте, ПВ 5% и платите всего 50К в месяц. Звучит как сказка, жаль, что не ясно с каким концом.
Банки ускоряют темп наживы на господах девелоперах и их крайне незадачливых клиентах. И вот вам короткое обоснование:
1. Если отсмотрим плюс-минус всю историю ипотеки, то разница ключевой ставки против ставки ИЖК будет в районе 1,5%. Мантра: рыночная ипотека — это +1–2% от ключа, не мантра, не догма, а просто факт.
2. А что сейчас? Уже ипотеку в среднем по больнице выкрутили до 23,2%, а какие-то умники выше 25% задрали. Напомним, что ключ у нас по-прежнему 19%, а не 20 или 21%. Кто-то из банковской среды скажет, что готовятся к повышению ключа, поэтому подняли, но нет, это наивно, сейчас они могут выдавать на условиях до 21–22%, откуда ставки больше?
3. Все смогли так поднять ставки, потому что застрои по-прежнему активно субсидируют ставку на первые ≈5 лет. Это сейчас самые популярные программы, чтобы из условных 25% сделать 6–8–9% в месяц в начале платежей, а дальше? А дальше, рефинансируйтесь, ха, но сейчас получите хороший ежемесячный платеж. Клиенты никогда не смотрели на цену метра, последние годы ипотечного кола они перестали смотреть на стоимость квартиры. Теперь всем правит ставка и как результат — ежемесячный платеж, все подписываются под ним, даже если стоимость квартиры будет неоправданно завышенной из-за комиссии банку.
4. Итого: халявные деньги у банков сейчас появляются на разнице между какую бы ипотеку они могли дать, например 22%, и какую рыночную заявляют — 25%. Эти 3% превратятся в более чем 10% от стоимости лота, для того чтобы снизить ставку на первые годы ипотеки. И клиенты, и девелоперы будут идти субсидировать, потому что им некуда деваться.
Но скоро и эту лавочку прикроют, потому что банки завышают стоимости сделок, выдают тело кредита больше, чем стоимость квартиры изначально. Учитывая, что девелоперы всегда торгуют квартиры выше по стоимости, получается, что формируется у банка портфель квартир, где тело кредита не обеспечено на самом деле залогом. И банку ой как невыгодно — во-первых, чтобы заемщик банкротился, а во-вторых, чтобы цены на недвижимость хоть как-то снизились. Даже на 10–15%. Поэтому цены будут расти.
1. Если отсмотрим плюс-минус всю историю ипотеки, то разница ключевой ставки против ставки ИЖК будет в районе 1,5%. Мантра: рыночная ипотека — это +1–2% от ключа, не мантра, не догма, а просто факт.
2. А что сейчас? Уже ипотеку в среднем по больнице выкрутили до 23,2%, а какие-то умники выше 25% задрали. Напомним, что ключ у нас по-прежнему 19%, а не 20 или 21%. Кто-то из банковской среды скажет, что готовятся к повышению ключа, поэтому подняли, но нет, это наивно, сейчас они могут выдавать на условиях до 21–22%, откуда ставки больше?
3. Все смогли так поднять ставки, потому что застрои по-прежнему активно субсидируют ставку на первые ≈5 лет. Это сейчас самые популярные программы, чтобы из условных 25% сделать 6–8–9% в месяц в начале платежей, а дальше? А дальше, рефинансируйтесь, ха, но сейчас получите хороший ежемесячный платеж. Клиенты никогда не смотрели на цену метра, последние годы ипотечного кола они перестали смотреть на стоимость квартиры. Теперь всем правит ставка и как результат — ежемесячный платеж, все подписываются под ним, даже если стоимость квартиры будет неоправданно завышенной из-за комиссии банку.
4. Итого: халявные деньги у банков сейчас появляются на разнице между какую бы ипотеку они могли дать, например 22%, и какую рыночную заявляют — 25%. Эти 3% превратятся в более чем 10% от стоимости лота, для того чтобы снизить ставку на первые годы ипотеки. И клиенты, и девелоперы будут идти субсидировать, потому что им некуда деваться.
Но скоро и эту лавочку прикроют, потому что банки завышают стоимости сделок, выдают тело кредита больше, чем стоимость квартиры изначально. Учитывая, что девелоперы всегда торгуют квартиры выше по стоимости, получается, что формируется у банка портфель квартир, где тело кредита не обеспечено на самом деле залогом. И банку ой как невыгодно — во-первых, чтобы заемщик банкротился, а во-вторых, чтобы цены на недвижимость хоть как-то снизились. Даже на 10–15%. Поэтому цены будут расти.
Недвижимость инсайды
Банки ускоряют темп наживы на господах девелоперах и их крайне незадачливых клиентах. И вот вам короткое обоснование: 1. Если отсмотрим плюс-минус всю историю ипотеки, то разница ключевой ставки против ставки ИЖК будет в районе 1,5%. Мантра: рыночная ипотека…
Собственно, долго ребята на 22% не продержались, зеленый банк поднял ставки до 24,9% на первичку. Не надо делать иллюзий, что это в ожидании поднятия ключа. Это в ожидании изи мани от субсидирования ставки девелоперами на первые несколько лет кредита.
Заявки на семейку в том же зеленом банке начали принимать опять. Но, ничего более креативного, чем поднять ПВ до 50% не придумали. А хули думать, когда можно так поднять и посмотреть как поведет себя клиент.
Заявки на семейку в том же зеленом банке начали принимать опять. Но, ничего более креативного, чем поднять ПВ до 50% не придумали. А хули думать, когда можно так поднять и посмотреть как поведет себя клиент.
«1-й ДСК» строит новый корпус ЖК «1-й Химкинский»
ГК ФСК под брендом «1-го ДСК» продолжает активную стройку и получила разрешение на строительство второго корпуса ЖК «1-й Химкинский» в Ивакине. Это 697 квартир с системой «Умная квартира», подземный паркинг на более чем 220 мест и кладовые для всех вещей и запасов. Не забыли и о социальных удобствах: в входных группах будут коворкинги с мягкой мебелью, стойка ресепшен и - wait for it - лапомойки. Расположение корпуса в шаговой доступности от детского сада и наземного паркинга добавляет плюсов. Обещают, что дома первой очереди будут сданы в 2026 году, а весь комплекс — к 2032 году.
ГК ФСК под брендом «1-го ДСК» продолжает активную стройку и получила разрешение на строительство второго корпуса ЖК «1-й Химкинский» в Ивакине. Это 697 квартир с системой «Умная квартира», подземный паркинг на более чем 220 мест и кладовые для всех вещей и запасов. Не забыли и о социальных удобствах: в входных группах будут коворкинги с мягкой мебелью, стойка ресепшен и - wait for it - лапомойки. Расположение корпуса в шаговой доступности от детского сада и наземного паркинга добавляет плюсов. Обещают, что дома первой очереди будут сданы в 2026 году, а весь комплекс — к 2032 году.
Недвижимость инсайды
Собственно, долго ребята на 22% не продержались, зеленый банк поднял ставки до 24,9% на первичку. Не надо делать иллюзий, что это в ожидании поднятия ключа. Это в ожидании изи мани от субсидирования ставки девелоперами на первые несколько лет кредита. Заявки…
Число дня - 500 ярдов!
Недвижимость инсайды
Число дня - 500 ярдов!
Вот такое распределение получается. По-прежнему уверены, что девелоперов данные программы особо не спасут. Заработают по итогу на них банки. Нужно менять 214-ФЗ и подход к проектному финансированию.
Сегодня утром разбирали результаты за полгода у Глоракса, а нам взяли и за 9 месяцев прислали.
Если коротко, то Глоракс наглым образом присвоил себе звание “лидер российского рынка девелопмента по темпам региональной экспансии”, что следует из промежуточного отчета компании по итогам 9 месяцев. В 2024-ом девелопер набивал карманы новыми проектами практически каждый месяц и сейчас в пухлом портфеле компании уже 10 городов VS 5 - в прошлом году.
Справедливости ради надо сказать, показатели для текущего рынка и правда неплохи. Так, за первое полугодие 2024-го по сравнению с аналогичным периодом 2023:
- выручка увеличилась в 3,7 раза до 12,9 млрд рублей
- EBITDA выросла в 5,4 раза до 4,9 млрд рублей
- отношение чистого долга к EBITDA снизилось с начала года до комфортного значения 2,5х.
А вот, что за первые 9 месяцев “выносил” Глоракс:
- Число ДДУ выросло в 2,4 раза до 2 135 штук
- Количество проданных квадратов выросло в 2,1 раза до 82,4 тыс. кв. м
- В деньгах продажи удвоились и достигли 20,2 млрд рублей.
Хотелось бы тут тоже какой-то пяр релиз написать про чистый долг, но нафиг это надо, когда ключевые показатели - EBITDA, контрактация сделали пару иксов. Поэтому смотрим, что Глоракс и в каком регионе купит дальше.
Если коротко, то Глоракс наглым образом присвоил себе звание “лидер российского рынка девелопмента по темпам региональной экспансии”, что следует из промежуточного отчета компании по итогам 9 месяцев. В 2024-ом девелопер набивал карманы новыми проектами практически каждый месяц и сейчас в пухлом портфеле компании уже 10 городов VS 5 - в прошлом году.
Справедливости ради надо сказать, показатели для текущего рынка и правда неплохи. Так, за первое полугодие 2024-го по сравнению с аналогичным периодом 2023:
- выручка увеличилась в 3,7 раза до 12,9 млрд рублей
- EBITDA выросла в 5,4 раза до 4,9 млрд рублей
- отношение чистого долга к EBITDA снизилось с начала года до комфортного значения 2,5х.
А вот, что за первые 9 месяцев “выносил” Глоракс:
- Число ДДУ выросло в 2,4 раза до 2 135 штук
- Количество проданных квадратов выросло в 2,1 раза до 82,4 тыс. кв. м
- В деньгах продажи удвоились и достигли 20,2 млрд рублей.
Хотелось бы тут тоже какой-то пяр релиз написать про чистый долг, но нафиг это надо, когда ключевые показатели - EBITDA, контрактация сделали пару иксов. Поэтому смотрим, что Глоракс и в каком регионе купит дальше.