Какой может быть преддевелоперский цикл у земельного участка в Москве? Разберемся на примере ЗУ «4-я Магистральная, 4, стр. 11». Изначально там хотели воткнуть дом 85 метров высотой. Самая простая башенка (1), стекляшка с небольшой консолью, чтобы хоть как-то отработать требования архитектурных излишеств. Но GR-рычага не хватило, поэтому пошли согласовывать офисы. Офисы тоже пытались согласовать без каких-то изысков, поэтому архитекторы из IND выдали коробковидные офисы (2). Достаточно простой, понятный фасад. Самое то для офисного БЦ на Хорошевке. Но GR-рычага не хватило, поэтому архитекторам из IND пришлось «налепить» на фасад каких-то стеклянных выступов (3), не особо понятно, из чего они сделаны, из стекла или это какие-то проставки, главное, чтобы фасад стал похож на зубковидную историю и тем самым получил закрыл требование по излишеству под названием «зубцы». Даже в офисных коробках важны дитейлз, но влияют ли они на качество офисного продукта — не доказано, скорее это потери полезных площадей и рост себеса.

Итог — АГР согласовали на 16,7 тыс. кв. м. #третийадмин предполагает, что застройщик — подмосковный девелопер ГК «Веста» и что будет «мелкая нарезка».

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Начнем утро с аукционов. Кисы из домрф активизировались и начали с большим темпом выкладывать интересные и не очень активы в реализацию. Отчасти это связано с тем, что им в начале года велели продать более 60 объектов ОКН. Ведь ОКН ветшает, а значит нужно найти инвестора, мецената, который остановит ветшание и спасет за свои бабки наше общее наследие. Где-то это мы уже проходили, когда кто-то хочет сделать хорошо всем за чужие деньги. Это же дофига логично.

Сегодня без ОКН за 228 мутов выставляют здание на ЗУ «Смирновская, 1». Это бывшее здание ноу-нейм шаражного ВУЗа, в советское время там был факультет ПГС МИСИ им. Куйбышева. Само здание представляет из себя поздний, не самый интересный конструктивизм.

В локации жители жалуются, что нет в пешей доступности школ и было бы неплохо в нем открыть именно СОШ, также и рекомендует и домрф, бест юз использования — «Объект обладает всеми необходимыми характеристиками для размещения частного образовательного учреждения или бизнес-центра». Заявки принимают ещё 5 дней.

С одной стороны этот кусок города можно назвать изолированным, но с другой есть девелоперские активности:
возможная стройка на ЗУ «Подъемная, 14»; офисники на ЗУ «Душинская, 7» и «Перовский, 54»; редевелопмент ЗУ «Рабочая, 84» и «Смирновская, 2». Также как «Cтарообрядческая, 28А», куда должен заехать один производитель мыла, известный своим желанием положить это мыло в стартовые пакеты московских забегов.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Интересный лот. И интересен он тем, каким он макаром на аукцион домрф. Речь идёт про 1,2 га на Рублевке в деревне Жуковка. Хотя не особо понятно, зачем слово «деревня» к Жуковке добавлять, потому что если просуммировать стоимость автомобилей, которые стоят в гаражах этой деревне, то прайс получится со стоимостью всех автомобилей какого-нибудь большего района Москвы.

На участке стоят 4 дома, тут к бабке гадалке не ходи — сразу под нож. Стартовый прайс на участок — 763,5 мульта. И домрф считает, участок «идеально подходит для реализации проекта санатория или премиального гостиничного комплекса». Но давайте пофантазируем. Под боком находится «религиозно-культурный центр Жуковка» (1) и крайне специфический ЖК «Точка отсчёта» (2), это творчество того самого «Севен Санс». Но факт фактом — они там воткнули 4-этажный дом. А значит, мы берем и радостно сюда сажаем 4-этажку, а значит, минимум тут можно выжать 3,3 тыс. кв. м продаваемых квартир. На Рублевке живут люди приличные, поэтому им всегда нужна лишняя квартирка для родственников, которые любят заехать раз в 5 лет, или любовницы, может быть, не самой любимой. Поэтому делаем там квартиры со средней площадью 150 метров и получаем 22 лота. Сколько может стоить метр? Ну, никто на Рублевке строить дешевле 1 мульта за метр в МКД не будет, поэтому получается и еще оптимальный бюджет для покупки уважаемым господам.

Вот и получается, что стартовая цена в 763,5 мульта — очень даже сейчас рабочий вариант. Главный вопрос — какую концепцию проекта сделать и как её потом согласовать. То есть — архитектура и GR. Заявки на аукцион до 15 июня принимаются, есть время эксель открыть, инвест. модель сделать, свои NPV с IRR посчитать.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

А101 продолжает прорабатывать проект на ЗУ «Мусы Джалиля, 6, корп. 2». Ранее ходили слухи, что город не очень готов согласовывать жилье А101 на месте районных ТЦ. Все-таки локалы многие привыкли туда ходить, бутылку кефира и полбатона покупать, а значит, будет негатив. Негатив в «предвыборный» год вообще никому не нужен, поэтому проекты шли на тормозах. Но, как видим, Мухин публикует вариант концепции (1) уже с архитектурными излишествами от бюро ATRIUM. У ATRIUM довольно узнаваемый стиль, который они несут ещё с первых очередей проекта «Символ». Тут как будто кусок «Символа» взяли, перенесли, только «корону» сделали повыше, чтобы город поставил «ок» в чек-листе на излишества. Сегодня проект без короны — как фермер без коровы.

Изначально носили абсолютно коробочную концепцию (2), два объема, стилобат с ТЦ, объемы делятся чисто по цветам, никаких глобальных тут консолей, террас и других необходимых, «динамичных» вещей.

Напомним, что А101 ещё планирует застройку ЗУ «Голубинская, 28» и там уже случилось две концепции: одна коробочная, а другая вся из себя сингапурская, плавная, с террасами и озеленением.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX