Закручивание архитектурных гаек идет давно. При МКА было много серых зон, что в какую-то из них даже поместилась такая вещь, как коэффициент Д (сначала его называли коэффициентом Жадности, но коэффициент Ж звучал не очень, поэтому это трансформировалось в коэффициент Джадности, а потом просто Д). В городе стали «слишком» эффективные здания. Довольно интересно, почему вся эта ситуация спущена на тормозах и никакой правовой оценки многолетней градостроительной деятельности не дано.

Какими способами можно делать процессы более эффективными, а гайки более закрученными? Инструментарий всегда небольшой, и всё крутится где-то посередине между жесткой бюрократией и инструментарием из мира консультантов. Бюрократия может проявиться в виде регламента, набором согласований и т. д. Инструментарий консультантов — это чек-лист, методичка, стандарт, дабл-чек и т. д.

В середине июня 2026 года появился архитектурный чек-лист, который «рынку» особо не зашел. За ним последовал, по сути, апдейт — методичка на тему, что надо делать, чтобы АГР проекта согласовали. Мы на канале первый раз диагностировали их существование ещё весной 2024 года, на тот момент уже года 1,5 как все концепции смотрел мэр и можно было понять, что из картинок «заходит», что «не заходит» и пойдет на многочисленные круги перепроектирования. Ходить на многочисленные круги особо девелоперы не хотят, потому что всё это перепроектирование (даже концептуальное — это бабки), а бабки в условиях высокого ключа — это дорогие бабки, которые могут закончиться.

Там много есть теорий, почему мэр начал смотреть концепции. Конечно, популярные из них связывают активное строительство типовых индустриальных серий без балконов-пластики на фасаде. Мол, мэра начала эта история напрягать, кто-то шутил, что столицу собирают из коробок, и вот понашлось. Хотели красоты — получите. Честно, что стало причиной — неизвестно, гадать не будем, но факт-фактом — конец 2010-ых в городе это такая архитектура девелоперского прагматизма, в чем-то напоминающая девелоперскую алчность. А вот конец 2020-ых будет архитектурой расцвета чек-листа ДГП с архитектурными излишествами. То есть хотели сделать разнообразно и интересно, а получилось создание набора повторяемых инструментов с раздутой себестоимостью.

Вот в методичке бросается в глаза пример многофункциональной жилой застройки на «Проспекте Вернадского». Там не так уж много площадок в активной стадии согласования: «Вернадского, 8А»; «Вернадского, 6В», «Вернадского, 43 стр. 1», «Вернадского, 89» и с вероятностью 90% на визуализации проект «Вернадского, 10». Картинка фантазийная и больше напоминает работу ИИ-архитектора, нашего маэстро-метро в одном лице — Нано Банановича. Повышает ли это качество среды, где находятся москвичи и гости столицы? Делает ли это проект более эффективным, а бизнес, который в него инвестирует более рентабельным? Нет и ещё раз нет.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

В Москве наступило время, когда за хорошей поликлиникой, школой или спортивной секцией не нужно ехать часами. Вместо этого девелоперы работают совместно с городскими властями, и комплексное развитие территорий ведет не к десяткам муравейников, а полноценной городской среде, где общественные пространства появляются одновременно с жильцами, а не когда-нибудь потом.

Такой подход, когда инфраструктура гармонично дополняет жилье, применяет девелопер Asterus в проекте ÁЛИA в районе Покровское-Стрешнево. Вокруг уже выстроился крепкий каркас: есть школа с физико-техническим уклоном, детский сад, крупнейший в России бизнес-парк класса А, спорткомплекс «Чкалов Арена» с 25 видами спорта, а также своя набережная. А на днях Сергей Собянин сообщил о старте строительства здесь современной поликлиники с диагностическим блоком и современным цифровым оборудованием — ещё один объект, который усилит район, развивающийся по мастер-плану международного бюро S.O.M. 

И что интересно: девелопер коммерческие помещения не продает, а оттого там можно найти «Кофеманию» и «Сыроварню», а не очередные дарксторы и кальянные.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX

Хороший индикатор для состояния рынка недвижимости — активность девелоперов на аукционах по продаже земельных активов для стройки. 2 года назад, когда ветер дул в спину незадачливых девелоперов на каждом аукционе драка была. Девелоперы сорили деньгами, а банки помогали им это делать. Сейчас расклад изменился и каждый аукцион проходит либо с отсутствием заявок, либо с минимальной борьбой двух игроков.

Все любят рассказывать, как хотят что-то построить в Сити и в особенности в «старом» Сити, а не в этом «Большом Сити», раздутом во все стороны по желанию брокеров, консультантов и маркетологов. А на деле, никто не хочет покупать проект «Антонова-Овсеенко, 13-15». Крайним сроком подачи заявок на аукцион было 25 июня, потом 10 июля и теперь продлили до 14.08.2026. Цену никто снижать не стал, как была начальная — 12,3 млрд рублей, так и остается. Но девелоперы голосуют ногами. Не подают заявки на аукцион. Кажется, что цикл перегретого рынка земли прошел и бахнуть такие бабки на сложный проект с неконтролируемой себестоимостью из-за «видовой» значимости — это только для рисковых ребят.

Сложно тут не провести аналогию с двумя проектами, которые город в 2024 году продал на торгах. ТПУ «Минская» — сильнейший сюжет, где ценник на аукционе отрос с 7,5 ярдов отрос до 26,7 ярда, и сейчас пока мы наблюдаем ситуацию «феноменальный фейк» и «Аурус Резиденции», где ценник дернулся с 13,5 ярдов до 18,6 ярда. Чем дело с Минской закончится неизвестно, но ребята сами себе в штаны насрали своим фальстартом с продажами. А вот Аурус — Страна кучу бабок вваливает в маркетинг, рекламу, продукт, но пока нельзя сказать, что клиенты оценили эти старания. С момента старта продаж зарегистрировали всего 39 ДДУ. Даже помпезный стенд на ПМЭФ не дал своих плодов, так как в июне положили в копилку продаж всего 7 договоров. Надеемся, что ребята как-то раскачаются, но пока результаты не впечатляют.

Может даже отсутствие заявок на аукцион это не пассивность девелоперов, а нежелание давать девелоперам бабки со стороны банков. Вот и будем наблюдать, как город ликвидный актив будет пытаться скинуть на амбициозного девелопера дальше.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX