Недвижимость инсайды
«Автозаводская, 22»
Как нам подсказывают знающие люди, проект А22 на ЗУ «Автозаводская, 22» стал жертвой пересмотра истории с коэффициентом Д. Кто забыл — коэффициент Д это отдельный прикол алчного московского девелопмента. Когда-то его «разработали» как инновацию в недрах одной девелоперской компании, а потом через МКА и всякие шушуканья практика расползлась практически по всему рынку.
Глубоко погружаться не будем, смысл простой. У проекта есть ГНС — грубо говоря, весь объем здания. Но финансовую модель девелопера в первую очередь кормит не бетон, а продаваемые метры. Коэффициент Д позволял выжимать больше продаваемой площади из ранее согласованного ГНС: люфт между общей и продаваемой площадью резко сдвигался в пользу последней.
Найти особенно «эффективные» проекты эпохи коэффициента Д довольно просто. Максимальная плотность квартир, машиномест мало, благоустройство где-нибудь пытается поместиться между домом и домом, социалка тоже не всегда спешит появляться. Тот же наш любимый «Феноменальный Фейк» — из этой оперы, там все поехало, когда эффективный топ-менеджмент решил повысить эффективность проекта и увеличить продаваемый метраж.
Но вместе с разгоном МКА начали разгонять и эту практику. И тут выяснилось неприятное: часть проектов, которые уже буквально собирались выходить на рынок, была посчитана в старой реальности. Некоторые встали на стоп и поехали на перепроектирование. Более того, как нам рассказывают, вспоминать про эффект коэффициента Д начали даже применительно к проектам, которые к моменту всей этой движухи уже были сданы.
Вот и ГК «Консоль» с А22, похоже, не сдюжила. Пересмотр коэффициента Д сразу подрезал ТЭПы проекта. А когда ты покупал площадку с одной продаваемой площадью, а строить и продавать в итоге можешь другую, из Excel начинают исчезать не только квадратные метры, но и экономика. В случае А22 снижение оказалось фатальным.
Кстати, внутри проекта дела тоже шли весело. «Консоль» умудрилась проиграть суд даже собственному проектировщику APEX. Бюро выполнило и сдало работы, в том числе сопровождение экспертизы, ПСО и корректировку АГР, но застройщик не доплатил 13,8 млн рублей. В итоге APEX взыскал весь долг, еще 1,4 млн неустойки и госпошлину. Редкий случай, когда крупные архитекторы нагнули мелкого девелопера. Обычно почему-то бывает наоборот.
Поэтому появление Гранель теперь выглядит уже не как случайность. Возможно, компания заходит именно спасать эту историю и в итоге заберет проект себе — если уже не забрала.
Проекту теперь надо как-то одновременно выполнить новые требования по паркингу, благоустройству, средней площади квартир и прочим радостям современной московской нормативки — и при этом сохранить хоть какую-то коммерческую экономику.
Получается маятник. Коэффициент Д был памятником девелоперской алчности: давайте впихнем еще продаваемых метров. Новая нормативная реальность рискует качнуть маятник в другую сторону — сделать часть коммерческих проектов настолько дорогими и неэффективными, что все дополнительные расходы просто приедут в цену квадратного метра. Можно нарисовать в Excel жилье ещё на 20–30% дороже. Осталось придумать небольшую деталь — где взять спрос, который сможет его покупать.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Глубоко погружаться не будем, смысл простой. У проекта есть ГНС — грубо говоря, весь объем здания. Но финансовую модель девелопера в первую очередь кормит не бетон, а продаваемые метры. Коэффициент Д позволял выжимать больше продаваемой площади из ранее согласованного ГНС: люфт между общей и продаваемой площадью резко сдвигался в пользу последней.
Найти особенно «эффективные» проекты эпохи коэффициента Д довольно просто. Максимальная плотность квартир, машиномест мало, благоустройство где-нибудь пытается поместиться между домом и домом, социалка тоже не всегда спешит появляться. Тот же наш любимый «Феноменальный Фейк» — из этой оперы, там все поехало, когда эффективный топ-менеджмент решил повысить эффективность проекта и увеличить продаваемый метраж.
Но вместе с разгоном МКА начали разгонять и эту практику. И тут выяснилось неприятное: часть проектов, которые уже буквально собирались выходить на рынок, была посчитана в старой реальности. Некоторые встали на стоп и поехали на перепроектирование. Более того, как нам рассказывают, вспоминать про эффект коэффициента Д начали даже применительно к проектам, которые к моменту всей этой движухи уже были сданы.
Вот и ГК «Консоль» с А22, похоже, не сдюжила. Пересмотр коэффициента Д сразу подрезал ТЭПы проекта. А когда ты покупал площадку с одной продаваемой площадью, а строить и продавать в итоге можешь другую, из Excel начинают исчезать не только квадратные метры, но и экономика. В случае А22 снижение оказалось фатальным.
Кстати, внутри проекта дела тоже шли весело. «Консоль» умудрилась проиграть суд даже собственному проектировщику APEX. Бюро выполнило и сдало работы, в том числе сопровождение экспертизы, ПСО и корректировку АГР, но застройщик не доплатил 13,8 млн рублей. В итоге APEX взыскал весь долг, еще 1,4 млн неустойки и госпошлину. Редкий случай, когда крупные архитекторы нагнули мелкого девелопера. Обычно почему-то бывает наоборот.
Поэтому появление Гранель теперь выглядит уже не как случайность. Возможно, компания заходит именно спасать эту историю и в итоге заберет проект себе — если уже не забрала.
Проекту теперь надо как-то одновременно выполнить новые требования по паркингу, благоустройству, средней площади квартир и прочим радостям современной московской нормативки — и при этом сохранить хоть какую-то коммерческую экономику.
Получается маятник. Коэффициент Д был памятником девелоперской алчности: давайте впихнем еще продаваемых метров. Новая нормативная реальность рискует качнуть маятник в другую сторону — сделать часть коммерческих проектов настолько дорогими и неэффективными, что все дополнительные расходы просто приедут в цену квадратного метра. Можно нарисовать в Excel жилье ещё на 20–30% дороже. Осталось придумать небольшую деталь — где взять спрос, который сможет его покупать.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Недвижимость инсайды
К слову о метро. Если планы, опубликованные в августе, были не совсем наполеоновские, то ещё всплыла картинка под названием «Развитие метро после 2035 года». Сложно что-то прокомментировать, потому что десятилетками сейчас никто не меряет, но веселит два момента:…
Чем ближе сентябрьские события, тем активнее используется главный позитив столичного региона — строительство самой любимой вещи всех москвичей и гостей столицы — метро.
Год назад мы рассматривали перспективную схему развития метрополитена до 2035 года. Теперь планы стали ещё осязаемее: Москва решила оказать братскую транспортную помощь Подмосковью и наконец прокинуть метро в крупнейшие подмосковные «столицы», где его ждут уже примерно столько же, сколько существует местный рынок новостроек.
До сих пор метро приходило в Московскую область примерно по большим праздникам. Первой в 2009 году стала «Мякинино», но там станцию у Crocus City строили с участием частного инвестора. То есть первый опыт метро в области случился во многом потому, что оно очень понадобилось конкретному коммерческому проекту.
Второй попытки пришлось ждать до 2015 года, когда открыли «Котельники». После этого братская помощь Подмосковью снова встала на паузу.
А теперь решили наверстать всё сразу. До 2035 года обещают около 35 новых станций, из которых 12 должны появиться уже в Московской области. Метро планируют протянуть в Красногорск, Химки, Мытищи, Балашиху, Одинцово и Ленинский округ. Жители подмосковных «столиц», которым последние двадцать лет продавали квартиры примерно с формулировкой «метро когда-нибудь будет», наконец получили красивую картинку этого «когда-нибудь».
Но прекраснее всего сама схема из канала мэра. При рисовании великой транспортной экспансии на визуализации немного съехал МКАД. Видимо, братская помощь теперь настолько масштабная, что административные границы уже не помещаются в инфографику.
Нас во всей этой истории больше смущает другое. Московская агломерация давно существует как единый организм, а единого мастер-плана и дорожной карты её развития всё ещё не видно. Метро — транспортный каркас, но только один из элементов. Для полноценного развития нужны общие подходы к градостроительству, рельсовому и автомобильному транспорту, рабочим местам, жилью и социальной инфраструктуре.
Сейчас Москва и Московская область во многом продолжают жить в двух параллельных градостроительных реальностях, хотя люди ежедневно пересекают между ними давно уже довольно условную границу(про налоги и где кто их платит — мы молчим, это очень большой нюанс) . Рынок недвижимости это прекрасно показывает: пересечение юридической границы регионов до сих пор способно довольно радикально поменять стоимость квадратного метра.
С позиции Москвы такая модель, может быть, и логична. С позиции развития единой двадцатимиллионной агломерации — уже гораздо менее очевидно.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Год назад мы рассматривали перспективную схему развития метрополитена до 2035 года. Теперь планы стали ещё осязаемее: Москва решила оказать братскую транспортную помощь Подмосковью и наконец прокинуть метро в крупнейшие подмосковные «столицы», где его ждут уже примерно столько же, сколько существует местный рынок новостроек.
До сих пор метро приходило в Московскую область примерно по большим праздникам. Первой в 2009 году стала «Мякинино», но там станцию у Crocus City строили с участием частного инвестора. То есть первый опыт метро в области случился во многом потому, что оно очень понадобилось конкретному коммерческому проекту.
Второй попытки пришлось ждать до 2015 года, когда открыли «Котельники». После этого братская помощь Подмосковью снова встала на паузу.
А теперь решили наверстать всё сразу. До 2035 года обещают около 35 новых станций, из которых 12 должны появиться уже в Московской области. Метро планируют протянуть в Красногорск, Химки, Мытищи, Балашиху, Одинцово и Ленинский округ. Жители подмосковных «столиц», которым последние двадцать лет продавали квартиры примерно с формулировкой «метро когда-нибудь будет», наконец получили красивую картинку этого «когда-нибудь».
Но прекраснее всего сама схема из канала мэра. При рисовании великой транспортной экспансии на визуализации немного съехал МКАД. Видимо, братская помощь теперь настолько масштабная, что административные границы уже не помещаются в инфографику.
Нас во всей этой истории больше смущает другое. Московская агломерация давно существует как единый организм, а единого мастер-плана и дорожной карты её развития всё ещё не видно. Метро — транспортный каркас, но только один из элементов. Для полноценного развития нужны общие подходы к градостроительству, рельсовому и автомобильному транспорту, рабочим местам, жилью и социальной инфраструктуре.
Сейчас Москва и Московская область во многом продолжают жить в двух параллельных градостроительных реальностях, хотя люди ежедневно пересекают между ними давно уже довольно условную границу
С позиции Москвы такая модель, может быть, и логична. С позиции развития единой двадцатимиллионной агломерации — уже гораздо менее очевидно.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Недвижимость инсайды
Чем ближе сентябрьские события, тем активнее используется главный позитив столичного региона — строительство самой любимой вещи всех москвичей и гостей столицы — метро. Год назад мы рассматривали перспективную схему развития метрополитена до 2035 года. Теперь…
Раз уж начали разбирать большое сентябрьское обещание московского метро, соберем в одном месте, что именно теперь нарисовали до 2035 года.
Всего обещают около 35 новых станций, причем 12 из них — непосредственно в Московской области. И это уже не абстрактные стрелочки «куда-нибудь за МКАД», а вполне конкретный список проектных станций.
Рублёво-Архангельскую линию после «Новорижской» потянут дальше двумя станциями — «Красногорск» и «Изумрудные холмы». Не успели ветку на День города открыть, как уже продлили её в Подмосковье. Если станция в Красногорске выглядит вполне логичным градостроительным шагом, то «Изумрудные холмы» пока больше похожи на подарок жителям конкретного ЖК. Очень рады за людей, но есть подозрение, что за оставшиеся девять лет расположение станции успеют переиграть ещё раз десять.
Таганско-Краснопресненскую после «Планерной» потянут через «Химки» до «Куркино». Тоже совсем недавний инфоповод, который активно раскручивали к 1 сентября, причем несколько недель назад названия станции «Химки» было «Новокуркинское шоссе», раньше вообще «Путилково». Тут особенно выигрывают жители Мортонграда Путилково, ФСКашного «Нового Тушино» и «Большого Путилково». Тот случай, когда люди купили квартиры десять лет назад и всё-таки дождались появления метро на перспективной схеме. А какие были путилковские войны за парковку в своё время. Оказывается, надо было просто немного подождать: вон уже и метро, и мост, и развязка. Всё появилось.
Калужско-Рижскую линию от «Медведково» наконец собираются протянуть до «Мытищ». И слово «наконец» здесь можно писать капсом. Продление оранжевой ветки за МКАД обсуждали ещё в 1965 году, а в программе развития метро 1994 года участок «Медведково» — Мытищи вообще планировали построить в 1995–1999 годах. То есть из всей сентябрьской пачки это, пожалуй, самая желанная и долгожданная станция. Некоторые обещания метро уже вполне можно передавать по наследству вместе с квартирой.
Арбатско-Покровскую после «Гольяново» хотят протянуть через «Восточный» до «Балашихи». В июле мы только узнали, что ветка пойдет в район Восточный. Прошло полтора месяца — и выяснилось, что на Восточном вагоны останавливаться навсегда не собираются, а поедут дальше, в самый удивительный градостроительный конструктор Московской области — Балашиху. Тут одно из двух: либо информацию для пиар-поводов действительно выдают по чайной ложке, либо такие важные градостроительные решения принимаются примерно так же. Сегодня Восточный, почесались — а давайте ещё и в Балашиху.
Люблинско-Дмитровскую линию отправляют в Ленинский округ со станциями «Развилка» и «Володарское шоссе». Здесь выигрывают жители «Римского», «Пригород Лесное» и многочисленных перспективных проектов на месте нынешних полей, лугов и клубники. Судя по карте развития метро, клубнике в Ленинском округе вообще пора начинать нервничать.
Коротко про московские продолжения. Филёвскую линию хотят протянуть сразу на пять станций: «Верейская», «Сколковское шоссе», «Сколтех», «Сколково» и «Медицинский центр». У Бирюлёвской после «Бирюлёво» нарисовали целую гирлянду: «Клубничные поля», «Лопатино», «Дрожжино», «Маршала Савицкого», «Щербинка», «Остафьево», «Остафьево-2», «Еловая», «Кедровая», «Калиновая», «Юрьев ручей» и «Соколово».
Плюс Сокольническую хотят продлить от «Потапово» тремя станциями в Щербинку, а с противоположного конца — двумя станциями в Ярославский район. Троицкую — ещё на две станции до кинопарка «Москино», Солнцевскую — на одну от Внуково в Филимонковский район.
И да, на перспективных схемах опять фигурирует соединение двух кусков жёлтой ветки. Но Калининско-Солнцевская линия — это уже отдельная московская песня, которую лучше однажды разобрать целиком.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Всего обещают около 35 новых станций, причем 12 из них — непосредственно в Московской области. И это уже не абстрактные стрелочки «куда-нибудь за МКАД», а вполне конкретный список проектных станций.
Рублёво-Архангельскую линию после «Новорижской» потянут дальше двумя станциями — «Красногорск» и «Изумрудные холмы». Не успели ветку на День города открыть, как уже продлили её в Подмосковье. Если станция в Красногорске выглядит вполне логичным градостроительным шагом, то «Изумрудные холмы» пока больше похожи на подарок жителям конкретного ЖК. Очень рады за людей, но есть подозрение, что за оставшиеся девять лет расположение станции успеют переиграть ещё раз десять.
Таганско-Краснопресненскую после «Планерной» потянут через «Химки» до «Куркино». Тоже совсем недавний инфоповод, который активно раскручивали к 1 сентября, причем несколько недель назад названия станции «Химки» было «Новокуркинское шоссе», раньше вообще «Путилково». Тут особенно выигрывают жители Мортонграда Путилково, ФСКашного «Нового Тушино» и «Большого Путилково». Тот случай, когда люди купили квартиры десять лет назад и всё-таки дождались появления метро на перспективной схеме. А какие были путилковские войны за парковку в своё время. Оказывается, надо было просто немного подождать: вон уже и метро, и мост, и развязка. Всё появилось.
Калужско-Рижскую линию от «Медведково» наконец собираются протянуть до «Мытищ». И слово «наконец» здесь можно писать капсом. Продление оранжевой ветки за МКАД обсуждали ещё в 1965 году, а в программе развития метро 1994 года участок «Медведково» — Мытищи вообще планировали построить в 1995–1999 годах. То есть из всей сентябрьской пачки это, пожалуй, самая желанная и долгожданная станция. Некоторые обещания метро уже вполне можно передавать по наследству вместе с квартирой.
Арбатско-Покровскую после «Гольяново» хотят протянуть через «Восточный» до «Балашихи». В июле мы только узнали, что ветка пойдет в район Восточный. Прошло полтора месяца — и выяснилось, что на Восточном вагоны останавливаться навсегда не собираются, а поедут дальше, в самый удивительный градостроительный конструктор Московской области — Балашиху. Тут одно из двух: либо информацию для пиар-поводов действительно выдают по чайной ложке, либо такие важные градостроительные решения принимаются примерно так же. Сегодня Восточный, почесались — а давайте ещё и в Балашиху.
Люблинско-Дмитровскую линию отправляют в Ленинский округ со станциями «Развилка» и «Володарское шоссе». Здесь выигрывают жители «Римского», «Пригород Лесное» и многочисленных перспективных проектов на месте нынешних полей, лугов и клубники. Судя по карте развития метро, клубнике в Ленинском округе вообще пора начинать нервничать.
Коротко про московские продолжения. Филёвскую линию хотят протянуть сразу на пять станций: «Верейская», «Сколковское шоссе», «Сколтех», «Сколково» и «Медицинский центр». У Бирюлёвской после «Бирюлёво» нарисовали целую гирлянду: «Клубничные поля», «Лопатино», «Дрожжино», «Маршала Савицкого», «Щербинка», «Остафьево», «Остафьево-2», «Еловая», «Кедровая», «Калиновая», «Юрьев ручей» и «Соколово».
Плюс Сокольническую хотят продлить от «Потапово» тремя станциями в Щербинку, а с противоположного конца — двумя станциями в Ярославский район. Троицкую — ещё на две станции до кинопарка «Москино», Солнцевскую — на одну от Внуково в Филимонковский район.
И да, на перспективных схемах опять фигурирует соединение двух кусков жёлтой ветки. Но Калининско-Солнцевская линия — это уже отдельная московская песня, которую лучше однажды разобрать целиком.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Интересно, что жители Московской области увидят раньше: все 12 обещанных областных станций московского метро или хотя бы одну линию собственного ЛРТ?
Потому что ЛРТ — это уже практически местный транспортный фольклор. Легкорельсовую систему в Московской области обещают больше десяти лет, она успела побывать на схемах территориального планирования, получить трассировки, проекты планировки и красивые рассказы про связь крупнейших городов и аэропортов. В 2018 году подмосковное «легкое метро» вообще собирались запустить в течение пяти лет. Пять лет закончились. Потом закончились ещё три. ЛРТ пока продолжает исправно перевозить пассажиров по градостроительной документации.
Зато теперь в гонку внезапно включилась Москва, которая за один сентябрьский заход пообещала области метро в Красногорск, Химки, Мытищи, Балашиху и Ленинский округ. У ЛРТ фора больше десяти лет была, но фаворитом его почему-то всё равно назвать сложно.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Потому что ЛРТ — это уже практически местный транспортный фольклор. Легкорельсовую систему в Московской области обещают больше десяти лет, она успела побывать на схемах территориального планирования, получить трассировки, проекты планировки и красивые рассказы про связь крупнейших городов и аэропортов. В 2018 году подмосковное «легкое метро» вообще собирались запустить в течение пяти лет. Пять лет закончились. Потом закончились ещё три. ЛРТ пока продолжает исправно перевозить пассажиров по градостроительной документации.
Зато теперь в гонку внезапно включилась Москва, которая за один сентябрьский заход пообещала области метро в Красногорск, Химки, Мытищи, Балашиху и Ленинский округ. У ЛРТ фора больше десяти лет была, но фаворитом его почему-то всё равно назвать сложно.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Ещё одно пополнение в Подмосковье, да ещё какое: заработали новая школа и три детских сада от ГК ФСК (строит под брендом «1-й ДСК»), которые вместе смогут обучать более 2000 детей.
Самый большой проект, школа на 1100 учеников, появилась в «1-м Шереметьевском». Её дополнили бассейном, лабораториями, библиотечным центром с коворкингом и пространствами для проектной работы. А три детских сада, которые суммарно смогут вместить 1000 детей, появились в «1-м Донском», «1-м Южном» и «Южной Битце».
В каждом проекте продумали свои отличительные черты: например, в «1-м Донском» появился амфитеатр для мероприятий на свежем воздухе, а в частном детском саду «Светлые горы» в «Южной Битце» сделали кружки по английскому, шахматам, танцам и театральному искусству.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Самый большой проект, школа на 1100 учеников, появилась в «1-м Шереметьевском». Её дополнили бассейном, лабораториями, библиотечным центром с коворкингом и пространствами для проектной работы. А три детских сада, которые суммарно смогут вместить 1000 детей, появились в «1-м Донском», «1-м Южном» и «Южной Битце».
В каждом проекте продумали свои отличительные черты: например, в «1-м Донском» появился амфитеатр для мероприятий на свежем воздухе, а в частном детском саду «Светлые горы» в «Южной Битце» сделали кружки по английскому, шахматам, танцам и театральному искусству.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Недвижимость инсайды
Коробка известна, фасад придумайте Продолжаем публиковать мнение московских архитекторов о конкурсах. В первой части обсудили саму инициативу и экономику участия. Теперь — насколько архитекторам понятны правила игры и какую архитектуру город в итоге хочет…
Архитектурный энтузиазм как источник финансирования
Заканчиваем наш небольшой сериал про новые московские архитектурные конкурсы. Сначала разобрали сам конкурс: город разыгрывает гранты на разработку концепций для пяти типов объектов — от кварталов реновации до фасадов паркингов.
Потом решили спросить самих архитекторов, как вся эта конструкция выглядит с другой стороны стола. Поговорили анонимно с десятью московскими архитекторами и бюро разного масштаба.
В первой части обсуждали деньги и мотивацию. И довольно быстро выяснилось, что 4 млн рублей выглядят привлекательнее в постановлении, чем в экономике архитектурного бюро. Нужно изучить исходные данные, собрать команду, придумать решение, сделать графику и фактически начать полноценную конкурсную работу — без гарантии вообще получить деньги.
Во второй части добрались до самого задания. Опыт бюро даёт 30% оценки, команда — 10%, зато 60% приходится на концепцию, которую нужно принести уже вместе с заявкой. При этом основные параметры объекта во многом определены заранее. Отсюда и прекрасная формулировка одного из архитекторов: «натянуть фасад на уже заданный план».
Оставался последний и самый важный вопрос: а при всех этих вводных кто вообще готов участвовать?
Расклад среди десяти опрошенных получился примерно пополам. Пятеро готовы подаваться или как минимум всерьёз рассматривают участие. Остальные скорее не пойдут. Причём самое интересное — готовность участвовать совершенно не означает, что архитекторы считают экономику конкурса нормальной. Даже среди тех, кто готов заходить, никто особенно не рассказывает про прекрасный бюджет. Наоборот, люди считают трудозатраты, понимают риск сделать большой объём работы бесплатно и допускают, что конкурс можно закончить в минус. Однако участвовать всё равно готовы.
И вот здесь, кажется, появляется главный вывод всего нашего небольшого исследования.
Экономика такого конкурса считается не только в деньгах. Для молодых бюро это возможность получить городской объект и строчку в портфолио. Для более взрослых — плотнее познакомиться с заказчиком и попасть на нужный радар. Для кого-то — возможность войти в пул архитекторов, которым город потом будет отдавать следующие проекты.
Один из наших собеседников сформулировал эту альтернативную финансовую модель лучше любой таблички в Excel: «Приблизиться к GR — это хорошо. Готовы поучаствовать, даже если в минус».
И здесь замыкается странная экономика всего конкурса, с которой мы начинали. Квалификационные требования больше подходят крупным бюро, которым четыре миллиона уже не особенно интересны. Экономика потенциально интереснее маленьким, которым сложнее пройти квалификацию. А самая сильная мотивация может оказаться у молодых, потому что для них сама возможность попасть внутрь системы стоит дороже гранта.
Поэтому с количеством желающих у города, скорее всего, проблем не будет. Но большое количество участников ещё не означает, что правила игры в конкурсе честные и прозрачные. Оно может означать другое: доступ к московскому городскому заказу сам по себе настолько ценен, что архитекторы готовы частично оплачивать его собственной работой.
Теперь ждём результатов по заявкам и конкурсным работам. Участникам пожелаем успехов — архитектурный энтузиазм им, судя по всему, ещё пригодится.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Заканчиваем наш небольшой сериал про новые московские архитектурные конкурсы. Сначала разобрали сам конкурс: город разыгрывает гранты на разработку концепций для пяти типов объектов — от кварталов реновации до фасадов паркингов.
Потом решили спросить самих архитекторов, как вся эта конструкция выглядит с другой стороны стола. Поговорили анонимно с десятью московскими архитекторами и бюро разного масштаба.
В первой части обсуждали деньги и мотивацию. И довольно быстро выяснилось, что 4 млн рублей выглядят привлекательнее в постановлении, чем в экономике архитектурного бюро. Нужно изучить исходные данные, собрать команду, придумать решение, сделать графику и фактически начать полноценную конкурсную работу — без гарантии вообще получить деньги.
Во второй части добрались до самого задания. Опыт бюро даёт 30% оценки, команда — 10%, зато 60% приходится на концепцию, которую нужно принести уже вместе с заявкой. При этом основные параметры объекта во многом определены заранее. Отсюда и прекрасная формулировка одного из архитекторов: «натянуть фасад на уже заданный план».
Оставался последний и самый важный вопрос: а при всех этих вводных кто вообще готов участвовать?
Расклад среди десяти опрошенных получился примерно пополам. Пятеро готовы подаваться или как минимум всерьёз рассматривают участие. Остальные скорее не пойдут. Причём самое интересное — готовность участвовать совершенно не означает, что архитекторы считают экономику конкурса нормальной. Даже среди тех, кто готов заходить, никто особенно не рассказывает про прекрасный бюджет. Наоборот, люди считают трудозатраты, понимают риск сделать большой объём работы бесплатно и допускают, что конкурс можно закончить в минус. Однако участвовать всё равно готовы.
И вот здесь, кажется, появляется главный вывод всего нашего небольшого исследования.
Экономика такого конкурса считается не только в деньгах. Для молодых бюро это возможность получить городской объект и строчку в портфолио. Для более взрослых — плотнее познакомиться с заказчиком и попасть на нужный радар. Для кого-то — возможность войти в пул архитекторов, которым город потом будет отдавать следующие проекты.
Один из наших собеседников сформулировал эту альтернативную финансовую модель лучше любой таблички в Excel: «Приблизиться к GR — это хорошо. Готовы поучаствовать, даже если в минус».
И здесь замыкается странная экономика всего конкурса, с которой мы начинали. Квалификационные требования больше подходят крупным бюро, которым четыре миллиона уже не особенно интересны. Экономика потенциально интереснее маленьким, которым сложнее пройти квалификацию. А самая сильная мотивация может оказаться у молодых, потому что для них сама возможность попасть внутрь системы стоит дороже гранта.
Поэтому с количеством желающих у города, скорее всего, проблем не будет. Но большое количество участников ещё не означает, что правила игры в конкурсе честные и прозрачные. Оно может означать другое: доступ к московскому городскому заказу сам по себе настолько ценен, что архитекторы готовы частично оплачивать его собственной работой.
Теперь ждём результатов по заявкам и конкурсным работам. Участникам пожелаем успехов — архитектурный энтузиазм им, судя по всему, ещё пригодится.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX