За 27,4 млрд рублей надо реализовать проект на ЗУ «Шипиловская, 42-44». Там запланировано более 200 тыс. кв. м стройки жилья для программы реновации. Но, как вы понимаете, в Зябликово или в Братеево нет пятиэтажек, а значит, весь этот объем отправится на разные истории, в том числе в реализацию проекта «Московские кварталы». Фиксируем текущую посадку объемов, получилось 1,5 урбан-блока, хотя можно было создать на такой площадке более современную, более интересную среду.

В локации ждем ряд проектов по программе КРТ: «Шипиловский, 55»; «Ясеневая, 14Б» и «Братеевская, 39/12».

Также за 5,5 млрд должны реализовать КРТ, которому 100 лет в обед, — «Милашенкова, 2». Изначально там планировался жилой дом 40 этажей, но город его «переобул» в более реальные объемы — будет две секции на 25 и 32 этажа. В ГНСе жилья 39 тыс. кв. м, плюс, судя по графике, в доме должна быть музыкальная школа. Надеемся, что в этой школе вырастет новое поколение рэперов, которые смогут придумать другие рифмы и панчи, а не то, что ваш Айсгергер.

Кто и как будет реализовывать офисник на 45 этажей с ФОКом пока неясно. А мы в локации ожидаем проекты: «Огородный, 8»; «Огородный, 12» и «Огородный, 10».

Не уезжаем далеко от Басманного района. Также в четверг закончится прием заявок на реализацию реновационного КРТ по адресам «Борисовская, 9» и «Лечебная, 6», это район «Соколиная гора». Там много пятиэтажек, поэтому программа реновации идет весьма активно.

Ранее на аукционе для реализации Мангазея забрала участки: Хапиловка, Сиреневый бульвар-Вольная-Никитинская, Кирпичные улицы. Может и на Лечебной данному девелоперу понравится проект для реализации. Посмотрим через недельку.

Кроме реновационных КРТ ожидаем кто, как и когда заберёт огромный проект КРТ № 22 — «Соколиная гора». Вроде, им может заняться Основа. Из коммерческой застройки должен будет выйти проект на ЗУ «Уткина, 48/8».

Доброе утро, столица! Подводим итоги по продажам декабря 2025 года. По традиции начинаем с рынка апартаментов «старой» Москвы. Декабрь был не так уж плох — более 30 сделок с долей ипотеки 23%. На фоне других месяцев 2025 года — очень неплохой результат, хотя, учитывая, что декабрь всегда самый активный месяц по сделкам с недвижкой, кто-то может быть не очень доволен такими результатами. Ну и относительно декабря 2024 года — серьезное снижение — 49%.

Мы будем дальше наблюдать, как рынок апартаментов будет угасать. Потому что новые проекты не согласуются, текущие проекты постепенно переводятся в жилье, и разгонных волн из-за изменений по ипотеке тоже нет. Единственным фактором, который может подкинуть продажи в апартаментах, это большие скидки перед сдачей проекта. Прецеденты такой невиданной щедрости уже были, и щедрость происходит только потому, что девелоперу может быть выгоднее продать все по ДДУ и наполнить недостающими бабками эскроу-счета, чем получить отрицательное открытие проектного финансирования и попадание оставшихся объемов в залог банку. А там начинает болеть дырка задницы, потому что продавать залоговое — это ещё тот прикол.

По продажам в декабре 2025 года солировали «Аист Резиденс» — ключевой фактор — копеечные цены для локации, и все те же на манеже: «Аквилон Сигнал», «Мираполис» и «Инсайдер».

Скорее всего, в январе будет реализовано менее 300 лотов, доля ипотеки должна прирасти до 24-25%.

Если апартаменты «старой» Москвы как-то никого не порадовали, то вот квартиры своими продажами удивили. Было зарегистрировано порядка 7,8 тыс. ДДУ (но есть нюанс). Это на 35% больше, чем в ноябре 2025, и на 22% больше, чем в декабре 2024 года. Собственно, активный спрос мотивирует игроков поднимать цены. Ведь ценообразование в девелоперских компаниях простое, как три копейки: есть спрос — поднимают цены, нет спроса — начинают скидки от накидки, улучшать условия рассрочки и т. д.

7,8 тыс. ДДУ в «старой» Москве — это рекорд с декабря 2023 года, когда в Москве был ажиотаж из-за ухудшения условий по халявной льготной ипотеке. Разгонная волна из-за изменений условий по льготной ипотеке всегда так линейно отражается на продажах. В сделках декабря 64% — это ипотеки. Население продолжает «отоваривать» семейную ипотеку как может.

Кто же сделал кассу по регистрациям ДДУ?
1. «Лучи» — какой-то нескончаемый проект ЛСР в Солнцево. Постоянно кажется, что там все уже построено и продано, но нет, постоянно идут с хорошей реализацией. Что там случилось, не знаем, но в декабре зарегистрировали более 700 договоров, причем более 500 — это ипотека. Причем основной объем — это студии до 26 кв. м. Получается, население не только «отоваривает» семейную ипотеку, но и скупает в Москве остатки мелких квартир. С весны 2024 года проектирование квартир меньше 28 кв. м в Москве было запрещено.
2. На втором месте WAVE — тоже ЛСР, положили в копилку продаж более 230 лотов.
3. На третьем месте, угадает кто? Правильно, ЛСР и его проект ЗИЛАрт — более 200 лотов. Возможно, что-то у коллег по сделкам «съехало» с месяцев, которые были до декабря, но факт того, что конец года ЛСРовцы провели наиболее активно, признать надо.
4. «Метроном» — Брусника все-таки смогла почувствовать московский рынок и разогнала продажи в большинстве своих проектов. В «Метрономе» положили аж 185 сделок. В другом проекте — «Квартал Герцена» — смогли зарегистрировать 151 сделку.
5. Стоун Grain — у Стоуна довольно специфические старты продаж, полгода идут с бронями, а потом, как получают РнС, сразу регистрируют большой объем. Поэтому 165 сделок — это не все декабрьские, скорее накопленный эффект с момента старта бронирования.
6. «Символ» — донстроевский проект, всегда показывающий серьезный объем продаж, выводили новую очередь и в декабре зарегистрировали более 150 сделок.
7. Знаковый проект от MR One — тоже долгое время были в бронировании, сейчас зарегистрировали более 130 сделок.
8. Далее идут: «Шагал» (127 лотов), «Сиреневый парк» (113 лотов) и «Митинский лес» (103 лота), другие проекты больше 100 лотов не зарегистрировали.

Поэтому 7,8 тыс. ДДУ в декабре — это рекорд, но из него можно так вычесть порядка 300–400 сделок, так как девелоперы перекладывали брони в ДДУ и т. д. Но останется ли результат рекордным? 100% останется.

В январе 2026 ожидаем существенное охлаждение, как минимум были крайне длинные выходные. И в эти выходные люди фокусировались на поедании салатов, а не на улучшении жилищных условий. Дальше, с одной стороны, будет спрос от людей, которые спешат отоварить семейку, но, с другой стороны, будут всякие траблы по ее выдачи. Поэтому ожидаем 65-70% в продажах долю ипотечных сделок и реализацию от 4 до 5 тыс. квартир.

Посмотрим на суммарные объемы реализации по всему столичному региону. Произошла накладка — «сезонный эффект декабря» на «отоваривание денег по семейной ипотеке», как результат за декабрь зарегистрировали более 840 тыс. кв. м апартаментов и квартир. Это рекордный объем с декабря 2023 года, когда было зарегистрировано под 890 тыс. кв. м жилья.

Относительно ноября 2025 года — рост 29%, относительно декабря 2024 года — рост 27%. То есть шикарно, фантастически девелоперы провели декабрь 2025 года. Основной объем продаж пришелся на «старую» Москву — 47%, на Московскую область выпало 39%. Это для Московской области очень хороший результат, так как её доля рынка последний год падала даже меньше 30%. Это в первую очередь связано с тем, что есть максимальное тело кредита по семейке — 12 млн., а бюджеты покупки в области лучше для этого подходят.

1. Декабрь 2019 года — реализовано 755 тыс. кв. м. Напоминать цены не будем, они были минимум в два оборота ниже, но всех гнали покупать квартиры, потому что придет страшное проектное финансирование и поэтому цены вырастут на 20–30%. Когда ключ был низкий, тогда влияние ПФ на себестоимость было реально небольшим — 2–3%, сейчас же в среднем по больнице 10%, так что аугментация про покупку квартир в 2019 году была вполне обоснованной. Но это только показало в итоге время.
2. Декабрь 2020 года — 935 тыс. кв. м. Очень серьезный объем связан с тем, что весной люди сидели дома из-за ковида, включили льготную ипотеку, да и рыночная была очень доступной, потому что ключ был 4,5%. Вот в 4 квартале 2020 года всё, что могли, смели с прилавка. Это и дернуло цены вверх. Девелоперы работают в этом плане линейно — есть спрос — поднимаем цены, нет спроса — ну вы поняли. Но декабрь 2020 года еще долгое время будет самым успешным декабрем на рынке недвижимости столичного региона.
3. Декабрь 2021 года — 880 тыс. кв. м. Такие отличные продажи в конце 2021 года у многих девелоперов и оторвали сознание от реальности. Ветер гражданам дул в спину, они строили нереалистичные планы с воздушными замками.
4. Декабрь 2022 года — 615 тыс. кв. м. Такой объем считался очень неплохим результатом, учитывая, что был провал продаж в октябре и ноябре 2022 года.
5. Декабрь 2023 года — 890 тыс. кв. м. Тут уже вся сезонность вышла из чата, потому что с августа по декабрь 2023 года все «успевали» взять льготную ипотеку. Потому что каждый месяц происходило какое-то закручивание гаек и всем это очень не нравилось, плюс были пресловутые лимиты на выдачу и гнетущее инфополе гнало население брать что дают.
6. Декабрь 2024 года — 660 тыс. кв. м. Слабый результат с 2019 года, хуже было только в 2022 году, потому что весь спрос, что был в 2024 году, съело первое полугодие. Действовала льготная ипотека для всех, поэтому все её пытались взять. Второе полугодие рынок был довольно мертвый, пересаживался на семейную ипотеку и рассрочку. И собственно на декабрь пришлось это пересаживание — лучший месяц по продажам после завершения льготной ипотеки.
7. Получается, что 2025 год чуть-чуть недотянул до уровня 2021 или 2023 гг. А это одни из самых лучших годов на рынке недвижимости после 2015 года.

В среднем продажи в январе относительно декабря «падают» на 39%. Учитывая, что население будет продолжать отоваривать семейную ипотеку, падение продаж в январе относительно декабря, скорее всего, будет на уровне 20–30%. Поэтому ждем результатов января 2026 года.

Теперь основной вопрос: «Насколько сильно упадет рынок столичного региона в 2026 году?». Драйверов для роста нет никаких. Ценник — предел, бабки на субсидирование ипотеки у всех закончились: и у девелоперов, и государства, разгонных волн на изменение тех самых ипотек больше значительных не планируется, ЦБ гайки закрутил, девелоперы новых проектов выводят минимум, а то, что выводят в Москве, всё с конским ценником из-за архитектурных излишеств.

Если обернуться назад и посмотреть объемы, то:
1. Лучшие года на рынке — 2021 и 2023. В случае 2021 года было зарегистрировано более 8 млн кв. м, а в случае 2023 — под 8 млн кв. м. Может ли сейчас рынок прыгнуть до 8 млн метров? Ответ — нет, не может.
2. Активные годы на рынке — 2019 и 2020 гг. было зарегистрировано 7,3 млн кв. м и 7,8 млн кв. м. Может ли сейчас рынок прыгнуть до 7 млн кв. м? Ответ — нет, не может.
3. «Кризисные» или «сложные» годы на рынке — 2022, 2024 и 2025 гг. — были регистрации ДДУ на 6,4 млн кв. м, на 6,6 млн кв. м и 6,7 млн кв. м. Причем 6,7 — это наш последний, 2025 год. Может ли 2026 год выйти на этот уровень? Скорее всего нет, читай первый абзац, что разгонных волн не будет, инструментов продаж меньше, ценник никто ронять не будет.

Итого: будет снижение. Наиболее комфортное — до 6 млн кв. м. Очень рабочий результат, когда сильно это на рынок не повлияет. Да, будет нытье везде, что ой, ай, как сложно продавать, но глобально без изменений. Снижение до 5 млн кв. м — уже будет больная история. Может даже кто-то откинется. Жесткое снижение до 4 млн кв. м — это полноценный кризис в отрасли, который если кому может и поможет, то главному застройщику Москвы — Фонду Реновации ака «Московские кварталы». Они тогда в 2027 году точно выйдут на уровень 30%+.