Проект около Внуково - Sky City Business Park все пытаются продать, чтобы его ну хоть кто-нибудь реализовал, но желающих нет. Даже регионалы с бридж кредитом на кармане не хотят забрать 24,3 га за 2,9 ярда. Ценник зачем-то повышают, в октябре 2022 года площадка стоила 2,5 ярда.

Ключевой дилл брейкер для сделки - согласованные ТЭПы: офисы, гостишки и торгушка. Все же понимают, что офисы там не нужны. Ну и этажность на любителя, с ней какую-то маржу - фиг вытащишь.

Если у вас нет 2,9 ярда на Внуково, то за 2 ярда можно взять 3,5 га на Рябиновой улице. А точнее - ЗУ "Рябиновая, 28А стр 2". Был бы сейчас рынок на волне 2021 или 2023 гг., то эту площадку взяли бы под девелопмент, запихнули в КРТ, получили бы ТЭПы и побежали бы дальше.

Сама Рябиновая улица должна была полностью преобразиться уже давно. Там каждый лэндлорд хотел бы реализовать проект. Например, Левел забирал проект "Рябиновая, 44/1" для льготы, а ПИК должен был застроить ЗУ "Рябиновая, 22" Другие девелоперы смотрели: "Рябиновая, 46", "Рябиновая, 40", "Рябиновая, 38", "Рябиновая, 28-32", "Рябиновая, 37", "Рябиновая, 53". Одним словом, надо всю промку "Южное Очаково" запихивать в КРТ и делать новый город сад, не вот точечно по проектам бегать.

Небольшой ЗУ "Клары Цеткин, 26", площадь - 1,8 га продается за 1,2 ярда. Вот такой у нас магазин на диване. Судя по активностям на рынке земли - лендлорды будут сливать землю, которая не очень эффективна, а девелоперы с ТЭПами, но без бабок будут продавать проекты. Поэтому сейчас активность, цены будут двигаться то сюда, то туда, короче полная суета.

Вернемся к ЗУ на Клары Цеткин. Вообще, он вроде уже накрыт КРТ. Но, это не точно. Поэтому прежде чем покупать - надо этот вопрос проверять. Локейшен оптимальный, между Войковской и Коптево. Жить можно, это же север.

В замечательном районе Перово, что на востоке Москвы продаются два ЗУ: "1-я Владимирская, 18А" (1) и "Металлургов, 60А" (2).

Формат одинаковый - небольшой участок в плотной жилой застройке. По площади тоже совпадают - 0,43-0,45 га. Ну и цена тоже без каких-то открытый - один за 220 мультов, другой за 250.

В эпоху КРТ такие небольшие участки выглядят довольно странно, потому что жилье будет влепить довольно сложно. Не юридически, а экономически, так как объем небольшой, а на таком объеме фин. модель легко положит две вещи - плата за ВРИ и компенсация за социалку.

Давайте посчитаем. Тут плотность больше 25 тыс. кв. м/га никто не даст. Поэтому примерные ТЭПы в ГНС - ну что-то там в районе 11-12 тыс. кв. м - переводим на продаваемую - получаем вообще 7-8 тыс. кв. м. И что с ними делать в Перово? Такая история значительно ближе к центру Москвы полетит с трудом, а в Перово - без шансов.

Из-за рассуждения выше про противоречие небольшой площади ЗУ и вероятности реализации проекта становится интересна сделка, которую подсветил СиТ.

Речь идёт, про площадку - "Ставропольская, 11/2", что в Люблино. На этот ЗУ лет 10 назад делал посадку / концепцию Инград-проект (эта контора никак не связана с тем самым Инградом, который девелопер). Сейчас участок забрала фирма "Строй-монолит" за 96 мульта. Посмотрим, смогут ли тут согласовать аналогичные 5-6 тыс. кв. м, так как площадь участка всего 0,3 га.

Сама площадка примыкает к проекту регионального застройщика Расцветай. Напомним, что проект позиционировался как "бизнес-лайт" и худо-бедно реализовал свои 5,2 тыс. кв. м. В продажи они выходили в 2020 году и мы тут как злобные школьники писали, что ужас-кошмар "205 тыс. руб./кв. м., предлагать 45 за 9+ млн. рублей на котловане, они серьезно? ". Ох уж эти два оборота рынка недвижимости, перекроили сознание.