Вот и СП54 узаконили в Москве. Это на тему майского разноса, когда экспертиза перестала пропускать студии меньше 28 кв. м.

Вот такие бывают юридические конфузы, когда СП существует с 2022 и хуй на него забивает аж до 2024 года. И чтобы СП, которое вроде как должно применяться везде начали исполнять - надо еще и РНГП поменять, какой-нибудь указик издать в рамках региона.

Вообще более животворящая жесть для девелоперов кроится вот в этом абзаце СП54. Комната в однушке от 14 кв. м. Как вы понимаете, девелоперы любят сделать и 10 и 9 и даже 8 кв. м комнату. Чисто чтобы можно было кровать воткнуть и все. Живем.

Поэтому ждём, ох каких изменений и подражаний на рынке. Квартиры будут больше - а значит чек на них увеличится.

Плюс, есть слушок-инсайдик, что Москва вообще через некоторое время запретит квартиры в городе меньше 40 кв. м.

Надеемся, что инвесторы продолжают скупать мелкие студии для своего арендного фонда.

Смотрим, с каким темпом офисные девелоперы прошли 1е полугодие. На карандаше у #третийадмин все, кто худо-бедно продает нарезку под влажный инвест и строит ака класс А.

Забавно, что кликбейтные газетные заголовки сообщают нам, что темп продаж в офисной Москве пробивает очередной потолок, вакансия падает, как член после шестидесяти, а арендатор готов садится даже на офис в бетоне. Если посмотреть на темп Стоуна, кажется, что офисный рынок на подъеме, а по факту объемы продаж у всех скукоживаются. Для того, чтобы идти с темпом надо иметь 10 офисников в портфеле и чемодан лаве на маркетинг. Без этого комбо офисная тема не стреляет. Как факт, за полугодие ушло с рынка 75 тыс кв. м нарезки и 70% - доля Стоун. В моменте в открытой продаже остается порядка 250 тыс. кв м, и это без учета скрытых объемом. На этом фоне вопрос, можно ли продавать больше нарезки - пока для рынка остается открытым.

Жирные объемы не берём в расчет, здесь у нас один чемпион - мастер-девелопер MR, который умудряется толкать зданиями метры уважаемым людям. Слышали, что ребята готовятся выкатить новый не хилый объем метров в следующем году - ждём закрытия еще большего числа жирных сделок.

Очевидно, что офисная Москва делится на тех, кто трут на мелкой терке и возятся с мелкими проекта, и на опыте крупных игроков/объемов.

Кто садится на калькулятор и получаются цены на рынке новостроек?

Сейчас много различных вбросов на тему снижения цен из-за отсутствия льготки и как следствие падения спроса на новостройки. Давайте отстранимся от кликбейтных новостей, а просто разберемся с самим процессом ценообразования, который есть на рынке.

Глобально, цены на рынке появляются в следствии двух действий - оценке проекта и ценообразования на сами квартиры. Клиенты вообще не касаются первый процесс, но внимательно смотрят за вторым, потому что итоговый прайс получается именно в результате ценообразования.

Что такое оценка проекта? Девелоперы на ежедневной основе смотрят разные площадки и прикидывают фин. модели по ним. В моделях есть - расходная часть: стоимость ЗУ, оплата смены ВРИ, ПИРы, СМР и тд, а также доходная часть - цена метра, темп продаж, средняя площадь квартир. Почему важны именно эти три цифры при оценке? Потому что в фин. моделях девелоперу надо продать Х метров за Y времени по I цене за метр. Что это будут за квартиры - абсолютно без разницы. Условно, можно продать 2 пентахуса за 100 млн. с ценой метра 330 тыс. руб., а можно 6 однушек, но и цена метра будет уже 400+ тыс. руб. Это важный факт, который вообще определяет последующую логику девелопера в процессе ценообразования. Но, именно на этапе оценки проекта девелопер принимает решение о входе в проект, а также планирует свою маржинальность по проекту. Дальше ещё появляется банк и смотрит LLCR, ставит свои ковентаты, тем самым цементируя коридоры того как может изменяться цена метра и темп продаж. Ещё раз, никто не смотрит на как будет изменяться стоимость квартир. Вниз - нельзя, а вверх, ну своего рода это апсайд девелопера, который он положит в своей кармашек.

Окей, цены в оценке проекта занизили, то в процессе реализации девелопер будет получать свой апсайд на карман, а что будет если цены завысили? Все будут плакать, колоться, но пытаться дальше продавать проект. Чаще всего девелопер идет по схеме: "давайте продавать дорого, долго, медленно, но цены не снижаем". Такие проекты на рынке были и есть, и если раньше без проектного финансирования (ПФ) - это попахивало долгостроем, то с ПФ это попахивает "переносом сроков", что можно прочитать как "долгостроем". Девелоперы, которые держат цены в проектах с плохими продажами, попадают на больший процент по ПФ, потому что на эскроу лежит мало бабок - покрытие низкое, а значит банк на стройку будет давать те самые бабки под больший процент. Поэтому каждый девелопер сейчас берет калькулятор и начитать, что нужно делать, чтобы и банку процентов не переплатить из-за низкого покрытия, ковенанты не нарушить, ну дешево не продать. Поэтому когда вы видите "скидки" - это чаще всего инструмент, чтобы хоть как-то наполнить эскроу, снизить процент по ПФ и раскачать стройку.

Продолжение...

Начало

Переходим к процессу ценообразования. По рынку ходят 5-10 команд, которые рассказывают как они с помощью ИИ (раньше ML фигурировало) сделали самую эффективную модель ценообразования, которая учитывая и ПФ и погоду за окном, да хоть ретроградный Меркурий она тоже учитывает. Но, это блажь от людей, которые любят "генерить вэлью для бизнеса" или "кэпэсити по деньгам". В итоге ценами рулят команды из аналитиков с экселем по методичке Ащеулова из 2010-ых.

Искусство ценообразования в девелопменте заключается в том, как манипулировать ценой метра и объемом экспонирования на прилавке, чтобы и клиент и собственник девелоперской компании не понял что происходит. Да-да, иногда представление собственника для людей, которые рулят ценами важнее, чем представление клиента. Сами понимаете, акционеру нельзя прийти и без последствий сказать, "друг, а мы цены на 35% уронили", так что твоя новая яхта будет не трехпалубная, а в лучшем случае двух, а если так дела пойдут, то и вообще можешь от нее отказаться. Любой акционер или топ-менеджер, все что делает процессу ценообразования- дрючит команду, чтобы она продавала дороже. Для этих людей в любом проекте всегда низкие цены и их всегда можно поднять взмахом волшебной палочки на 5-10%, а лучше на 20-30%. Какое настроение такой и процент. А то, что потом продаж не будет, бабок на эскроу не будет, процент банку - возрастет - это проблема манагеров, пусть идут и решают её. Операционка одним словом. Стратегия - это растить цены, а не сиськи мять.

Внутри девелоперской компании всегда есть несколько видов цен: экспонирования, фактическая и всякие виды скорректированных цен. Экспонирования - это цена, что висит на сайте, факта - это цена за которую продали со всеми скидками и тд, а скорректированные цены - это специальная мулька для обсуждения. Ту или иную динамику цены можно обосновать: "вымыванием больших лотов" или "вымываем мелких лотов" или "крупная сделка с частным инвестором, дали скидку". Поэтому на сцену выходят всякие корректировки, чтобы типа одно к другому прикинуть - "мухи отдельно, котлеты отдельно", но зная, как там можно эти корректировки крутить - вертеть, ой какие там котлеты из мух обычно получаются - красота.

При прогнозировании всегда ориентируются на цену факта. Факт же очень близок к ковенанте банка, поэтому в ценах экспонирования вы всегда видите девелоперский апсайд, а при скидках вы становитесь участником уже рыночной цены - цены факта - цены ковенанты, и как следствия желаемой маржи в виде 20%. Её собственно и качает уже банк, а не девелопер.

Может ли кто-то уронить сейчас цены на 20-30%? Вообще ответ нет, ну нет у девелоперов в массе своей такого ценового апсайда. Может точечно, в каких-то переоценённых проектах такая ситуация сложилась. Нет, на Левел не намекаем, но кейс у них крайне интересный для рынка, что за аттракцион невиданной щедрости произошел - непонятно. Единственное обоснование - начало давить ПФ и после какого-то расчета приняли решение - дать скидки, наполнить в моменте эскроу счета кэшем и тем самым увеличить покрытие и снизить процент. Другие объяснений - просто тупо нет.

Как итог даже с упавшим спросом девелоперы продолжать идти с фактическими ценами, которые установились в начале лета. Точно не ниже. На прилавке, в маркетинге может происходить любая содомия, хоть скидки по 60-70%, дать хоть даром или в подарок. Ниже своего факта падать никто не будет. И регулировать это все будут историей остановке вывода нового объема и как следствие - сокращением предложения на рынке.

Не прошло и 2 рабочих дней, как Область подтянулась за Москвой и выпустила распоряжение о минимальной площади квартир - 28 кв. м.

Мда, сам СП54, где все эти параметры были, подписан ещё в 13 мая 2022 года.