Ипотечный долг не долг чести: россияне, как выяснили "Известия", стали чаще допускать значительную просрочку по ипотеке.

Так, объем кредитов, по которым не платят более трех месяцев, вырос на 16% с начала года и достиг к началу лета 106 млрд. Эти 106 лярдов разделились так: 81 млрд пришелся на классическую ипотеку, 25 млрд - на жилищные кредиты без залога покупаемой недвижимости.

Кто же эти неплательщики? Сейчас это в основном заемщики, получившие ссуду в предыдущие годы. Навыдавали ипотек всяким неплатежеспособным, а теперь страдаете, как говорится. Например, в 2023 году банки выдавали почти половину ипотечных кредитов тем, кто тратит более 80% дохода на обслуживание долга, рассказали в ЦБ. Инфляция, знаете ли, не щадит никого, кушать хочется всегда, поэтому если раньше ипотека вывозилась и на пожрать оставалось, то теперь порой приходится выбирать. Есть и ситуация, когда заемщики поспешили прыгнуть в последний вагон льготной ипотеки, но даже с учетом льгот переоценили свои силы. Однако просрочку могут допускать и те, кто брал ипотеку под высокую ставку, тем более, что сейчас клиенты не могут реструктуризировать кредит по более низкой ставке из-за высокой ключевой.

Тем не менее, в ЦБ тревогу пока что не бьют - доля просроченных кредитов в общем объеме ипотеки остается очень низкой - меньше 0,6%.

Капиталисты получили экспертизу для проекта "2-й Вражский, 8 стр 2". По информации СиТ, проектировщик на проекте - Генпро и согласовано 20 тыс. кв. м. Удивительно, но тут даже архитектурное излишество подвезли - "скай-мост" - перемычку между корпусами. Сейчас таким в бизнесе-классе никого не удивишь, в городе тренд на мосты в районе 30 этажа, а вот в элитке - ну, все, скай-мост.

ПИК оценивает возможность застройки ЗУ "Обручева, 27". В локации лютый девелоперский движ, каждый сантиметр площади за последнее время перетрясли, но вроде именно этого участка никто не смотрел.

Надо было все КРТешкой накрывать и делать единую концепцию с офисами, жильем, ФОком каким. А то каждый пуп на своем ЗУ что-то свое рисует, строит, делает.

Сейчас ожидаем к реализации ЗУ "Обручёва, 34"; "Старокалужское, 64", "Архитектора Власова, 59" и пьяные дома на "Архитектора Власова, 57". Ведь тяга продаж в проектах имеется, тот же ЛСР в "Обручева, 30" толкает по 1,5 тыс. кв. м в месяц, а ценник за год продаж выкрутил под 580 тыс. руб./кв. м хотя стартовали по 428 тыс. руб./кв. м.

Также ПИК смотрел площадку "Ленинградский, 37". Этот проект был заявлен в рамках портфеля девелопера - Dar. Может ребята хотят как-то разгрузить портфель на тяжелом рынке, может проблемы с джиаром - локация сложная и тут ТЭПы могут согласовать только мастера согласования ТЭПов. Посмотрим, но исключать перехода проекта к "большому брату" - не стоит.

"2-й Вражский, 5" также смотрел ПИК, очевидно, что для своего бренда Моно. Напомним, что на этой площадке находятся Виноградовские бани и их ещё Капитал хотел запихнуть к своему проекту "2-й Вражский, 8 стр 2" и пульнуть дуплетом, как две очереди крайне элитного, крайне клубного дома.

Сейчас в ряде девелоперов начали прикидывать, кто будет банкротиться из-за огромных фин. расходов, которые начали нести из-за высокого ключа и удавки на шее под названием проектное финансирование.

Думается, что с рынка отправятся отдыхать по одному - два игрока из следующих категорий:

1. Большая и публичная компания. Громкого падения в стиле СУшки или Урбана не будет. Будет либо национализация, либо крупная M&А сделка. Поглощение в стиле Мортона или в стиле ДСК. Поэтому не страшно - просто станет на рынке одним брендом меньше. Эти бренды ещё и забываются со скоростью света. Правда, сроки в проектах поедут. Они и так едут, что приходится постоянно какие-то странные вещи в виде моратория протаскивать.

2. Молодой и амбициозный игрок, который только набрал 3-4 проекта, ещё нифига не строит, нифига не продает - кэшфлоу нет, а за землю платить надо, обязательства по КРТ нести, да и вообще выкупать КРТешную землю. Тут как бы статьи в Ведомостях про айпиошные амбициями будут быстро остужены кассовым разрывом и как следствием - продажей земли. Тоже ситуация для рынка не критичная. Нет продаж, нет обманутых дольщиков - нет проблем.

Проблемы могут начаться только в ситуации, - смогли дотащить проект до старта продаж. И уже на старте продаж понять, что студия в кукуево 15-20 мультов не стоит, даже если написать, что это "бизнес-плюс-класс". Вот тут уже будет неприятно. И дольщики будут не довольны, банк будет вообще не хэппи ну и амбициозный девелопер тоже в жопе.

3. Экстенсивно растущие "федеральные" девелоперы. Есть ребята, которые брали любые проекты, в любых городах, главное чтобы набить проектами портфель. Можно этот процесс назвать "эффект интеко", когда покупается любая земля за любые бабки с полным пренебрежением на тему что с ней делать. Какой рынок, какой GR, как продавать и тд. За 4 года роста рынка таких портфелей ох накопилось, причем в городах с достаточно сложным рынком и низкой емкостью, где до прихода "федеральных" девелоперов строил один какой-нибудь игрок и дорого продавал, потому что нет конкуренции, выбора и вообще рынок - сопля. А сейчас придется начать толкаться руками и пытаться расширить емкость.

4. Региональные девелоперы, которые покупали столичные площадки только чтобы сделать сделку и заявить о выходе в столицу. Особенно в рисках товарищи, у которых нет донорского, регионального проекта, чтобы хоть как-то покрыть расходы текущими проектами.

5. Полумертвые команды. На рынке есть компании с очень слабыми командами управленцев, которые на растущем рынке ничего выдающегося не показывали, а на кризисном вся эта потемкинская деревня пойдет ко дну. Собственно одни уже отправились "в последнюю осень".

6. Нишевые игроки с одним 1-2 проекта. Тут могут закончиться небольшие компании, особенно ремесленники, которые очень долго что-то формируют и очень медленно что-то продают.

Также сейчас будет интересно посмотреть как девелоперы будут играть в горячую карточку под названием "скинь лоху площадку". "Публичные" будут продавать землю "федеральным", "федеральные" толкать "амбициозным". В пяр релизах всегда будут обе стороны молодцы - одни выгодно продали, другие выгодно купили. То что кто-то бабки прокрутил и фин. модель проекта точно не улучшил - это уже за скобками.

Бояться не надо за компании, где акционер - СЕО рулит операционкой. Сбалансированный земельный банк средних проектов по 50-150 тыс. кв. м. с нормальной географией. Есть контроль себестоимости и налаженная машина продаж в том числе агентских.

Девелоперы начали массово жаловаться на невыполнение плана продаж. Это фиксируют аналитики домарф. Оказывается, что у девелоперов настолько плохое планирование, что они не смогли спрогнозировать падение продаж на фоне отмены льготной ипотеке, а также низкого сезона - отпуска у людей как ни как. А теперь держите плачь Ярославны - мы не выполнили планы.

Также надо отметить отсутствие подрядчиков и трудовых ресурсов. Всех подрядчиков "эффективными тендерами" прожимали, а теперь их нет. Удивительно.

Главное, чтобы эти вопли не вернули льготную ипотеку. Надо действовать другими методами.