ПИК стартует с новым корпусом в проекте "Саларьево парк". Выглядит этот корпус как золотой шик и ещё пару лет назад позиционировался в рынок как супер бизнес-фигизнес проект. А сейчас это массовый сегмент.
Но, есть нюанс. Средняя цена прайса в корпусе - 334 тыс. руб./кв. м. Это чуть меньше чем по всему проекту на данный момент. ПИК выкрутил цены в Саларьево в начале года до 300+ тыс. руб. с метра и судя по данному старту - это не финальная амбиция девелопера по цене в проекте.
В далеком начале 2017 года Саларьево торговалось по 100 тыс. руб./кв. м. И многим тогда казалось, что это вообще чуть ли не оверпрайс. Отметку в 200 тыс. руб./кв. м переползли летом 2021 года и кто-то говорил, что надо жать до 300. Вот, не прошло и 3 года как дожали до 350 тыс. руб./кв. м.
По сути вся текущая динамика рынка говорит об одном - стройка и её объем будут остывать. Девелоперы будут выводить меньше метров, меньше корпусов и меньше проектов. И эти корпуса будут обосраться какими золотыми, так как новая упаковка и архитектура требуют раздутой себестоимости. Как итог - доступность жилья для простых граждан снизится - ипотека аховая, цены снижаться не планируют, требования к архитектуре растут, себес раздувается.
Саларьево такое большое - что можно наблюдать все виды архитектурной мысли ПИКа. Реализуется уже больше 7 лет.
Но, есть нюанс. Средняя цена прайса в корпусе - 334 тыс. руб./кв. м. Это чуть меньше чем по всему проекту на данный момент. ПИК выкрутил цены в Саларьево в начале года до 300+ тыс. руб. с метра и судя по данному старту - это не финальная амбиция девелопера по цене в проекте.
В далеком начале 2017 года Саларьево торговалось по 100 тыс. руб./кв. м. И многим тогда казалось, что это вообще чуть ли не оверпрайс. Отметку в 200 тыс. руб./кв. м переползли летом 2021 года и кто-то говорил, что надо жать до 300. Вот, не прошло и 3 года как дожали до 350 тыс. руб./кв. м.
По сути вся текущая динамика рынка говорит об одном - стройка и её объем будут остывать. Девелоперы будут выводить меньше метров, меньше корпусов и меньше проектов. И эти корпуса будут обосраться какими золотыми, так как новая упаковка и архитектура требуют раздутой себестоимости. Как итог - доступность жилья для простых граждан снизится - ипотека аховая, цены снижаться не планируют, требования к архитектуре растут, себес раздувается.
Саларьево такое большое - что можно наблюдать все виды архитектурной мысли ПИКа. Реализуется уже больше 7 лет.
Эконом закончился
За последние 2-2,5 года в городе перезагрузился подход к архитектуре. Все концепции сначала начал смотреть сам Мэр, а потом появлялись все новые и новые требования к тому как делать концепции (её состав), ну и что в концепциях должно быть - архитектурные излишества. Также поменялись подходы к МПТ, СКБ и паркингам.
Попутно рынок сделал два оборота по цене и если в 2020 однушка за 10 мультов - это что-то где-то в нормальном месте, то в 2024 однушка за 10 мультов - это где очень за МКАДом, дай бог, в Новой Москве. Поэтому маркетологи девелоперов все это время, занимались переобувкой эконома в комфорт, а комфорта в бизнес, у так далее. По сути все проекты в Москве из-за цены сделали +1 класс к реализации. При этом продукт, качество сервиса и тд. не поменялось. Особенно смешно сейчас смотреть на проекты "бизнес-класса" со средней площадью 60 кв. м или даже меньше, с 15 квартирами на этаже.
Теперь новый виток на рынке, все сильнее раскочегаривается программы КРТ и реновации. Сейчас получить ТЭПы без КРТ - такая задачка с двумя звездочками. Поэтому хотите метры - идите в КРТ. И это будут очень дорогие метры. Сейчас в городе покупались проекты, где "бумажный" метр для девелопера уже стоил 100-150 тыс. руб. А там накидываем СМР хотя бы тыс 150-200 и уже расходов на 250-350 тыс за метр. А что делать. когда у тебя себес без каких-то приколов на продажи, маркетинг, социалку, на неожиданных конфузов по любому вопросу в районе 300 тыс.? Правильно ты должен продавать в 2-2,5 конца, а это 600-800 тыс. с метра. Премиалка? Именно, эта та самая цена для той самой предроскошной Москвы. Просто на цифрах не получается сейчас внутри МКАДа построить комфорт, бывший эконом. Больше комфорта от коммерческого девелопера в Москве ждать не надо. Везде будет "серия плюс", "бизнес минус", бла-бла, что угодно, но не комфорт и не стандарт.
Эконом ака комфорт коммерческий должен переехать в поля и луга за МКАД, внутри МКАД эту нишу займет программа реновации, собственно она сейчас активно раскручивается и с 1,5-2 млн кв. м ввода в год должна выйти на 3-4 млн кв. м в год. Город все активнее расширяет список инструментов проведения программы, и участия в ней не только переселенцев из пятиэтажек. Сейчас можете смело пойти и на аукционе выиграть ДДУ в доме, который строится по программе реновации.
Ни один коммерческий девелопер не может конкурировать по цене за метр в эконом жилье с городом. У города - земля - бесплатная (условно, конечно). Городу самому себе не надо платить плату за ВРИ. Эти два тезиса просто убивают фин. модель у коммерсов, делая предложения у города дешевле на 20%. Поэтому эконом, который пару лет называли комфортом в Москве от коммерческих девелоперов, закончился. Будет только бизнес, только премиум, только роскошная Москва.
За последние 2-2,5 года в городе перезагрузился подход к архитектуре. Все концепции сначала начал смотреть сам Мэр, а потом появлялись все новые и новые требования к тому как делать концепции (её состав), ну и что в концепциях должно быть - архитектурные излишества. Также поменялись подходы к МПТ, СКБ и паркингам.
Попутно рынок сделал два оборота по цене и если в 2020 однушка за 10 мультов - это что-то где-то в нормальном месте, то в 2024 однушка за 10 мультов - это где очень за МКАДом, дай бог, в Новой Москве. Поэтому маркетологи девелоперов все это время, занимались переобувкой эконома в комфорт, а комфорта в бизнес, у так далее. По сути все проекты в Москве из-за цены сделали +1 класс к реализации. При этом продукт, качество сервиса и тд. не поменялось. Особенно смешно сейчас смотреть на проекты "бизнес-класса" со средней площадью 60 кв. м или даже меньше, с 15 квартирами на этаже.
Теперь новый виток на рынке, все сильнее раскочегаривается программы КРТ и реновации. Сейчас получить ТЭПы без КРТ - такая задачка с двумя звездочками. Поэтому хотите метры - идите в КРТ. И это будут очень дорогие метры. Сейчас в городе покупались проекты, где "бумажный" метр для девелопера уже стоил 100-150 тыс. руб. А там накидываем СМР хотя бы тыс 150-200 и уже расходов на 250-350 тыс за метр. А что делать. когда у тебя себес без каких-то приколов на продажи, маркетинг, социалку, на неожиданных конфузов по любому вопросу в районе 300 тыс.? Правильно ты должен продавать в 2-2,5 конца, а это 600-800 тыс. с метра. Премиалка? Именно, эта та самая цена для той самой предроскошной Москвы. Просто на цифрах не получается сейчас внутри МКАДа построить комфорт, бывший эконом. Больше комфорта от коммерческого девелопера в Москве ждать не надо. Везде будет "серия плюс", "бизнес минус", бла-бла, что угодно, но не комфорт и не стандарт.
Эконом ака комфорт коммерческий должен переехать в поля и луга за МКАД, внутри МКАД эту нишу займет программа реновации, собственно она сейчас активно раскручивается и с 1,5-2 млн кв. м ввода в год должна выйти на 3-4 млн кв. м в год. Город все активнее расширяет список инструментов проведения программы, и участия в ней не только переселенцев из пятиэтажек. Сейчас можете смело пойти и на аукционе выиграть ДДУ в доме, который строится по программе реновации.
Ни один коммерческий девелопер не может конкурировать по цене за метр в эконом жилье с городом. У города - земля - бесплатная (условно, конечно). Городу самому себе не надо платить плату за ВРИ. Эти два тезиса просто убивают фин. модель у коммерсов, делая предложения у города дешевле на 20%. Поэтому эконом, который пару лет называли комфортом в Москве от коммерческих девелоперов, закончился. Будет только бизнес, только премиум, только роскошная Москва.
Amber City — новый жилой комплекс в Хорошевском районе
В Хорошевском районе Москвы начинается строительство нового ЖК премиум-класса Amber City от ГК ФСК. Проект сразу привлекает внимание: современные дома высотой до 58 этажей, различные планировки квартир и панорамные окна, из которых будет видна вся столица. В комплексе предусмотрено все для комфортной жизни: образовательный центр с детским садом и школой, собственный парк с зонами отдыха, а на первых этажах - магазины и кафе. Концепция «город в городе» здесь воплощается буквально: не нужно будет далеко ходить, чтобы найти все необходимое для жизни. Район между деловым центром Москвы и природными зонами западной части столицы идеально подойдет для тех, кто ищет баланс между динамикой мегаполиса и спокойствием.
В Хорошевском районе Москвы начинается строительство нового ЖК премиум-класса Amber City от ГК ФСК. Проект сразу привлекает внимание: современные дома высотой до 58 этажей, различные планировки квартир и панорамные окна, из которых будет видна вся столица. В комплексе предусмотрено все для комфортной жизни: образовательный центр с детским садом и школой, собственный парк с зонами отдыха, а на первых этажах - магазины и кафе. Концепция «город в городе» здесь воплощается буквально: не нужно будет далеко ходить, чтобы найти все необходимое для жизни. Район между деловым центром Москвы и природными зонами западной части столицы идеально подойдет для тех, кто ищет баланс между динамикой мегаполиса и спокойствием.
Недвижимость инсайды
Вот такие картинки появились на ЗУ "2-я Магистральная, 3". Ранее фигурировала концепция в стиле Стоун Савеловская, но её перетрясли в темный вариант и добавили ромбовидную доминанту. Вообще весь ЗУ накрывает КРТ Магистральные улицы, в котором суммарно будет…
Оказывается концепцией офисника на ЗУ "2-я Магистральная, 3" занималось бюро МАМ. Это не большое бюро, которое сейчас сделало фасады аж для 3 проектов ПИКа: Зеленый парк, Кронштадтский 9, Бусиновский парк.
Сейчас из-за требований к проектам по архитектуре на подъеме весь архитектурный бизнес. Во-первых, девелоперы очень сильно бустанули ЗПешки архитекторам одним своим желанием заиметь свои архитектурные бюро, во-вторых, из-за требований города по моделям, проработке всех очередей проектов для ППТ - реально надо много въебывать. Условный хороший визуализатор сейчас вообще на вес золота, хотя пару лет назад было пара офигевших, но крутых агентств, а сейчас все модные и крутые стали. Вот что с людьми делают деньги.
Для архитектуры и архитектурной мысли в городе - эти процессы - позитив. А вот девелоперам придется и раскошелиться и слушать про то, что хороший архитектор - очень занятой архитектор, поэтому ваш проект ему не очень интересен.
Напомним, что практически все Магистральные улицы накрыты КРТ, где будет реализовано 3+ мульта кв. метров.
Сейчас из-за требований к проектам по архитектуре на подъеме весь архитектурный бизнес. Во-первых, девелоперы очень сильно бустанули ЗПешки архитекторам одним своим желанием заиметь свои архитектурные бюро, во-вторых, из-за требований города по моделям, проработке всех очередей проектов для ППТ - реально надо много въебывать. Условный хороший визуализатор сейчас вообще на вес золота, хотя пару лет назад было пара офигевших, но крутых агентств, а сейчас все модные и крутые стали. Вот что с людьми делают деньги.
Для архитектуры и архитектурной мысли в городе - эти процессы - позитив. А вот девелоперам придется и раскошелиться и слушать про то, что хороший архитектор - очень занятой архитектор, поэтому ваш проект ему не очень интересен.
Напомним, что практически все Магистральные улицы накрыты КРТ, где будет реализовано 3+ мульта кв. метров.
Не уезжаем из локации Магистральных улиц. На ЗУ "5-я Магистральная, 4" будет реализован 11 этажный офисник класса В+, общей площадью 18,5 тыс. кв. м. По информации СиТ, проектом занимается ГК ФСК.
Довольно необычная архитектура для такого вида здания, особенно радует атриум внутри. Посмотрим за реализацией.
Довольно необычная архитектура для такого вида здания, особенно радует атриум внутри. Посмотрим за реализацией.