Что случилось с рынком недвижимости в 2023 и случится в 2024

Итак, в уходящем году мы увидели:

🌲 Колоссальный скачок в ценах

Еще недавно нормой было 10 лет окупаемости, а сегодня уже 12-15 лет никого не пугают.

🌲 У застройщиков все еще безумные цены

У них такой поток не профессиональных инвесторов, что торговаться бесполезно. Какую цену назначат - по такой и купят. Поэтому покупать у застройщиков все еще не советую. Если, конечно, застройщик не ваш брат.
При этом врать не буду: в этом году моя команда все-таки купила хорошее помещение. Как оно осталось в числе последних нераспроданных, мы так и не поняли. Покажем его вам уже в следующем году в виде кейса нашей услуги по покупке помещения.

🌲 Индексация арендных ставок

Если вдруг вы долго отказывались от индексации арендных ставок арендатора, то пришло время их повышать.

🌲 Хорошие помещения вымели с рынка

В России сейчас огромное количество денег, которое частично раскидали по краткосрочным депозитам и ОФЗ. Но краткосрочные депозиты на то и краткосрочные, чтобы быстро заканчиваться, а из облигаций деньги вынут, когда уменьшат ставку. Уже сейчас сметают все помещения подряд.

Не люблю предсказания, но, если бы меня разбудили в 3 часа ночи, приставили к голове пистолет и ласково попросили назвать прогнозы на 2024 год, я бы ответил так:

❄️ Уменьшение ставки ведет к повышению цен на торговую недвижимость.
❄️ Инвестирование в квартиры окончательно умирает.
❄️ Люди начинают вспоминать, что под квартирами были еще какие-то помещения. Сравнивают окупаемость квартиры и коммерческого помещения и идут перекладывать деньги.

🔮 Мое предсказание на 2024 год: если тенденции не поменяются, цены на торговую недвижимость будут расти дальше.

🧞‍♀️ Мое пожелание на 2024 год: последние пару лет показали, что, независимо от происходящих в мире событий, можно жить, любить и строить бизнес. Поэтому желаю в наступающем году не ссать и радоваться жизни!

А я к вам с хорошими новостями!

Мы постепенно движемся в сторону победы над главной трагедией инвестиций в недвижимости. Ну как движемся. Скорее, мы упали в нужном направлении и начали понемногу ползти 🐌

На горизонте маячит вероятность, что мракобесие под названием "Продажа ТЦ по частям" закончится. Будет это не скоро, но позитивные новости появляются: https://www.rbc.ru/technology_and_media/09/01/2024/659becde9a7947687566ab0e?from=column_22

Наше государство планирует упростить коллективные инвестиции. Если реформу одобрят, мы с вами сможем скинуться на помещение и отдать его управляющей компании. В сухом остатке у нас остаются все плюсы от владения помещением, а активным управлением будут заниматься профессионалы.

Да, это шаги к реализации REITов в России. Моя фантазия начинает реализовываться, поэтому ждите анонсов в наступившем году. А я пошел общаться с юристами по этому поводу.

Сколько помещений надо для счастья? Часть 1.

50% от общего капитала. Потому что в случае глобального п#@деца, надо сохранить часть капитала. А защищеннее, чем недвижимость, пока ничего не придумали.

📍Cделаю пометку: на 16 января 2024 я имею в виду только коммерческую недвижимость. Квартиры сейчас актуальны только для айтишников.

Чем же так прекрасна коммерческая недвижимость?

➕Защита от инфляции
В большинстве договоров прописывается ежегодная индексация арендных ставок. После этих слов заплакали люди, подписавшие договор с КБ.

➕Защита от резкого обесценивания рубля
Если завтра наша валюта превратится в бумагу, вы, как минимум, сядете за стол переговоров с арендатором, чтобы узнать, кто, кому и сколько должен в новых условиях. Если арендатор откажется пересматривать условия, вы дождетесь конца договора и замените его на нового. Да, придется ждать конца договора. Но главное, что с вашим активом ничего не случится: он не обесценится и останется актуальным.

➕Защита от государства
Если вас кинет биржа или криптоинвесторы, то государство посмется, а вы будете сами решать проблему. Но, если кто-то попробует навредить помещению, государство "впряжется" за вас. Можете в качестве эксперимента разбить окно какого-нибудь ресторана и посмотреть, через сколько вас найдут 🙂

➕Недвижимость тяжело слить
Если вы вдруг заигрались в казино, и теперь вам срочно нужны деньги на продолжение банкета, вы продадите акции и поедете дальше кутить. А с помещением так не получится. Вы 10 раз успеете одуматься, пока ищите покупателя. А когда услышите сумму налогов, окончательно прийдете в себя.

➕Постоянный поток денег
Вы каждый месяц получаете прогнозируемую сумму денег. Этот пункт косвенно относится к защите, но получить деньги сегодня гораздо безопаснее, чем получить их через год.

Сколько помещений надо для счастья? Часть 2.

Вот что интересно. Плюсы коммерческой недвижимости являются и ее минусами:

➖ Коммерческое помещение не взлетит в цене в 2-3 раза

Предприниматели ищут недооцененное помещение, делают там субарендный бизнес и продают в два раза дороже. Но предприниматель и инвестор ищут разные помещения. Если вы собрались инвестировать в недвижимость, то вам противопоказаны помещения с окупаемостью ниже 10 лет.

➖Низкая ликвидность

Помещения продаются месяцами, а в конце придется отдать кучу денег налоговой. Я бы сказал, что коммерческое помещение - это навсегда. Сперва вы несете это бремя, а потом - ваши дети. Хотя не уверен, что можно назвать бременем штуку, которая приносит деньги, когда ты отдыхаешь на море.

💡Какой итог?

50% капитала в недвижимости не сделают вас богатым. Они защитят вас от резкого падения в бедность. Богатыми вас сделают оставшиеся 50%, которые вложены в акции, облигации, крипту и другие инструменты, которые служат уже совсем другим целям.

🛑 Покупка недвижимости не делает вас инвестором или как не стать плохим предпринимателем

Для начала определимся с терминами. Инвестор - человек, работающий с капиталом с целью получения прибыли. Он открывает биржу раз в месяц, перекладывает часть бумаг и больше туда не заходит. Никакого трейдерства. Ему приходит платеж от арендатора, и еще на месяц он забывает про помещение. Он не предпринимает никаких попыток сделать из него субаренду.

Предприниматель делает мир лучше и получает за это деньги. Нашел недооцененное помещение, отремонтировал, посадил арендаторов, продал. И побежал дальше наносить миру пользу.

❗️Основные метрики для инвестора - свободная голова и скорость возврата инвестиций. Для предпринимателя - нанесенная польза. А что случится, если эти метрики перепутать? Плохой инвестор или плохой предприниматель.

Если вы купите недооценненое помещение и продадите его дороже - это не про инвестирование. Это про бизнес. А покупка помещения для благополучной пенсии - это про инвестирование. Но опять же. Если вы попытаетесь применить здесь своего внутреннего предпринимателя, купите помещение для субаренды и сделаете свой мини рынок, то потом всю пенсию будете ругаться с азербайджанцами из-за того, что они не платят. Такое 😒

Вывод: Инвестирование и предпринимательство - это два принципиально разных подхода к жизни. Предприниматель покупает помещение, чтобы на нем заработать. Инвестор покупает помещение, чтобы про него забыть.

❓Поэтому, когда вы вновь приступите к работе с недвижимостью, задумайтесь - вы сейчас инвестор или предприниматель.

Непонятно почему молчат СМИ, но по Москве начинается снос апартаментов, на которые не получали разрешение на строительство, а нарезали в административных зданиях в результате Редевелопмента. АВИТО уже по этим адресам объявления не дает размещать. Доигрались инвесторы во всякое говнище.

⚠️ Attention! Ниже по этому поводу будет лонгрид.

🤌 Инвестируют в недвижимость не для того, чтобы владеть ею

Никому не нужна бетонная коробка.
Но абсолютно всем нужны:
👉 Ежемесячные пополнения на карту.
👉 Ощущение спокойствия и уверенности в завтрашнем дне.
👉 Понимание, что даже через 20-25 лет, на пенсии, будут приходить деньги.

Вот почему покупаются помещения. Будем откровенны: таких больших приобретений за жизнь происходит немного. Что же тогда важнее - дополнительный процент к доходности или надежность?

Хорошие объекты на рынке специально не подсвечивают. Никто не будет человеку с улицы давать такой дефицитный товар. Часто за хорошие объекты даже не платят комиссию, поэтому активно показывать вам их никто не будет. Зато помещения, за которые назначена большая комиссия, буквально горят. Они будут сыпаться на вас отовсюду - Авито, агенты, реклама. Вот вам и фото красивые, и инфографика о том, сколько вы будете зарабатывать ("до фига!"). Такие предложения либо безумно дорогие, либо совсем хуевые.

Какие самые яркие инвестиционные предложения были за последние пару лет? Такие, чтобы прям из всех углов лезли.

🔑 Переделанный паркинг.
🔑 Апарт в апарт комплексе.
🔑 Незавершенные переделки в коммерцию.

Так вот именно там я видел больше всего пиздеца.

Когда вы будете покупать такую штуку, вам даже юрист скажет, что схема странная, но все, вроде, по закону. Однако, помимо наличия законов РФ, важно и то, как их используют.

Можно ли покупать апарт в такой переделке? Можно. Но поверьте: обязательно найдутся законы или ограничения, по которым ваши действия будут неправомерными. Государство начнет их выискивать, как только кто-то перейдет границу адекватности. Когда целый район останется без паркингов. Когда сотни семей начнут заселяться в не готовые для этого здания. Когда к квартирам на первом этаже станут массово пристраивать лестницы.

И вы, как инвестор, задолбаетесь это разгребать. Значит ли это, что в такие места нельзя инвестировать? Нет. Но в казино выигрывает либо удачливый, либо тот, кто что-то знает.

✌️Инвестирование - это не про удачу, это про математику. Желаю вам удачных инвестиций, и помните, если что-то ярко горит, значит кто-то заплатил за свет!

30 января состоялось мое выступление в инвест-клубе "Капитал". Спасибо организаторам за доверие, а гостям мероприятия - за включенность и интересные обсуждения!😌

🙋‍♂️А через 20 лет вам точно будет нужна эта квартира?

Я же всем уже рассказал, что провожу инвестиционные консультации? Не то, чтобы я их сильно люблю. Просто невозможно купить человеку хорошее помещение, не поняв, кто он такой.

Ко мне за консультацией обратилась прекрасная женщина, у которой около 10 квартир в различных видах ипотеки. Эти 10 квартир забирают столько же денег, сколько дают, то бишь ничего не приносят.

И вроде все классно. Ипотечный платеж выплачивает арендатор, а вы через 20 лет получаете бесплатную квартиру. Но есть нюанс - все эти 20 лет она не будет приносить вам деньги. При этом не забывайте, что в каждой квартире похоронены несколько миллионов рублей - первый взнос и несколько платежей по кредиту. В одном из следующих постов расскажу как такое считать.

🤹Самое смешное. Если даже сейчас продать несколько этих квартир, можно высвободить серьезный капитал и купить на него коммерцию. Аренда с этой коммерции закроет все финансовые потребности. Сегодня. Вы сможете не пойти на работу сегодня, а не через 20 лет. А можете и пойти. Видите ли, эти 200.000₽ в месяц, которые просто прилетают вам на карту, делают вас довольно страшной личностью: вы начинаете делать то, что искренне хотите 🙂

Вы скажете: "Михаил, как же так! Мы же тогда потеряем бесплатные квартиры". Да, за то у вас будет коммерция, на деньги от которой вы будете прекрасно жить. А потом ваши дети. А потом и их дети.

Я ничего не имею против долгосрочных квартир и бесплатных инвестиций, но вы когда жить-то собрались? К 50 все ипотеки выплатятся, и вот тогда каааааак заживу. Такой план?

Если вы спокойно чуствуете себя, зарыв миллионы рублей в квартиры, которые станут вашими через 20 лет, это классно. Не слушайте никаких Михаилов и живите счастливо.

🤔Но давайте будем честными. 1.000 рублей сейчас важнее 10.000 рублей через 10 лет. Можно сколько угодно мечтать о безбедной старости, но какое это имеет значение, если вы недовольны сегодняшней жизнью?

Подписывайтесь и следите за обновлениями, расскажу, что делать с лишними квартирами :)

Мой искренний и настоятельный рекомендасьон на просмотр, лайки и комментарии!👉

Всем привет!

Сегодня на моём YouTube-канале вышел новый ролик на актуальную тему, какие апартаменты не стоит покупать.

Расскажу о нежилых помещениях, которые адаптируются для проживания. Какие есть риски при инвестировании в апартаменты. В каких случаях здания могут снести и как обезопасить себя от этого. Делюсь пошаговой инструкцией, что нужно делать, чтобы спасти объект недвижимости от сноса. В каких случаях могут возникнуть не только инвестиционные риски, но и вполне реальные уголовные дела. Инвестируйте в недвижимость разумно и выгодно.

Скорее переходите по ссылке и жду ваших реакций и комментариев.

Запись вчерашнего эфира с Евгенией Ослоновской для тех, кто пропустил, или тех, кому так понравилось, что хочется пересмотреть ☺️

История в 2 частях. Спасибо Евгении за супер интересный и полезный разговор! Обсудили много практики, разобрали примеры, подняли неожиданные вопросы.

Я работаю так, как правильно, а не так, как принято.

1️⃣ Сдаю помещения в аренду. Но только с эксклюзивным договором. Для тех, кто не в курсе: это означает, что только я сдаю ваше помещение.

Многие собственники почему-то считают, что лучший способ сдать помещение - устроить веселые старты среди агентов. Кто первый приведет клиента, тот и получит деньги.

Давайте подумаем. Как в этой системе агенту заработать много денег? Минимум усилий и максимум результата. Берем кучу таких собственников, выкладываем их помещения на Авито и просто ждем звонков. И все. Я же сказал - минимум усилий. Это дешево, сердито и имеет какой-то эффект, что идеально подходит под такую систему.

Возможно, вы замечали в моих постах: я работаю по-другому. Моя команда с головой закапывается в помещение, делает аналитику, красивую презентацию и рассылает это все по сетям и агентам-партнерам. Эта весьма трудозатратная история возможна только тогда, когда мы работаем, а не играем в перегонки с коллегами.

2️⃣ Покупаю помещения.
Но только после предоплаты. И мои услуги оплачивает только покупатель. Я всегда очень ярко рассказываю про эту систему покупки, потому что долго к ней шел. Те, кто мало знаком с рынком недвижимости, смотрят на меня как на сумасшедшего, потому что не понимают, чем эта схема такая необычная.

Но на рынке недвижимости принято немного по-другому. Ты пишешь всем знакомым агентам, просишь их накидать вариантов и покупаешь что-нибудь из предложенного. И даже денег никто за подбор не попросит. Ляпота!

У меня к таким счастливым инвесторам всегда один вопрос: "Кто заплатил агенту, который отправил вам это помещение?". Здесь люди обычно впадают в ступор.

А заплатил этому агенту продавец помещения. Агент со стороны продавца просто поделился с ним своей комиссией за продажу помещения. И тут летит добивающий вопрос: "Как вы думаете: вам отправляют помещения, которые вам нужны, или те, за которые больше платят?". Вы уверены, что покупаете помещение, торгуетесь, анализируете что-то, но на самом деле вас просто продают как лид :)

💁 К чему я это все? Во-первых, обращайтесь ко мне - буду рад сотрудничеству. Во-вторых, следите за тем, за что вы НЕ ПЛАТИТЕ. Потому что если не платите вы, за вас платит кто-то другой. И если вы не молодая и красивая девушка в ресторане, то пора напрячься. Потому что, молодая и красивая девушка, в отличие от вас, понимает чем закончится вечер.