Друзья, привет!

По промокоду БОРОВЛЯНСКИЙ сработает скидка 25% при покупке билета на мероприятие 29 ноября👆

Приходите посмотреть на наш с Ильей баттл. Будет горячо!🔥

Про 29 ноября я вам рассказал. Но вот уже в это воскресенье, 26 ноября, будет еще одно мероприятие, на котором я выступаю. Ноябрь, ты мне нравишься!

Анонс ниже 👇👇👇
Стоимость участия символическая, а пользы ого-го-го.

https://vk.com/@pitermir-kipim-26noyabrya-anons-vstrechi

Встречаемся в инвест-клубе "КИПИП" 26 ноября в 17:30!

Помните прошлый пост про два стула?

Так вот. Инвестор выбрал постоять 😺

Мягко говоря, я был удивлен. Два охренительных объекта, при этом разных - выбирай, что ближе. Но инвестор отказался от обоих: не захотел.

И такое бывает. Поэтому я и беру с клиентов предоплату, чтобы они могли спокойно выбирать то, что нужно им. А я при этом буду на постоянной основе подавать хорошие объекты, пока что-то не западет в душу.

Какой вывод? Покупайте то, что подходит именно вам. Даже если все вокруг говорят про супервыгодные паркинги, а вы хотите красивое помещение с большими окнами.

В качестве заключения информация для тех, кому все-таки подходят супервыгодные объекты. У меня на примете есть два шикарных объекта 😉

Вчерашнее выступление в клубе инвесторов "КИПИМ"

Рассказывал про то, как купить и найти лучшее торговое помещение. Если честно, готов делать это бесконечно) Уж очень это мое и очень много всего накопилось за годы работы в коммерческой недвижимости, чем хочется делиться.

Спасибо организаторам и всем участникам встречи! Было классно 💚

Следующее мое выступление состоится уже послезавтра. 29 ноября встречаемся в инвест-клубе "Капитал" на батле "Фондовый рынок vs рынок недвижимости: что доходнее?".
➡️Регистрация по ссылке: https://investclubspb2510.timepad.ru/event/2669317/

Ваш кутежник.

Аж белую рубашку надел!

Мифы об инвестировании в торговую недвижимость

🔻Нужно фокусироваться не на объекте, а на арендаторе

Инвестор бегает за деньгами арендатора, а арендатор бегает за деньгами клиентов. Но вот скажите: вы хотите себе классного арендатора или помещение, на которое будут бежать классные арендаторы? Когда-то больше всех платили банки. Потом продуктовые. Потом алкогольные компании. Главное слово тут - платили (множественное число прошедшего времени).

Ваш друг такой успешный не потому, что у него арендатор "Пятерочка". А потому, что у него помещение, на которое клюнула "Пятерочка". Уйдет "Пятерочка" - прийдет кто-то другой. Не путайте причину со следствием.

🔻Рынок стоит, арендаторов нет

За 10 лет на рынке недвижимости я не встретил ни одного проблемного помещения. А я в основном работаю с объектами, которые до меня никто не мог сдать. Проблема не в помещении - проблема в собственнике. Любое помещение можно сдать: это вопрос цены и концепции. Вы можете сколько угодно ждать обещанную застройщиком ставку в 4000 рублей за м2 и каждый месяц терять деньги, за которые помещение реально можно было бы сдать. Даже ставка в 800 рублей больше 0 рублей, которые вы сейчас получаете.

🔻 Куплю помещение под бизнес

Ведение бизнеса в своем помещении - это саморазрушение. По какой причине вы решили спрятать пару миллионов в помещение под свой бизнес? Понизить издержки? Хороший бизнес должен покрывать все издержки, в том числе арендную плату. Если ваш бизнес не может себе такое позволить, то проблема не в арендной плате, а в бизнесе.

Представьте, что бизнес закончился, и теперь вы должны платить за коммунальные услуги и искать арендатора. Как ловко одним выстрелом сразу два источника вашего дохода превратились в расходы. Не кладите все яйца в одну корзину - купите себе помещение, которое не зависит от вашего бизнеса. Так у вас появится второй самодостаточный источник дохода.

Большой БЦ распродают по маленьким кусочкам, и ничего вы с этим не сделаете

👉 Дисклеймер: не отрицаю, что кто-то заработал на таких сделках или заработает в будущем, не отрицаю, что в таком месте может быть потрясающее управление...

НО! Уверяю вас: больше трех людей не смогут договориться, когда появится необходимость собрать деньги. Вам на стене нарисовали известную надпись - теперь нужно заплатить, чтобы ее закрасили. А потом еще скинуться на штраф, потому что вовремя не успели.

Когда приходит пожарная служба, она взаимодействует с администрацией бизнес-центра. И у пожарного, и у города, и у судов, и у коммунальщиков будут вопросы к бизнес-центру как единому организму, а не к его разрозненным кусочкам.

Когда ваш сосед решит поселить там рабочих со своей стройки или откроет бизнес для жены, который конкурирует с вашим арендатором, или перестанет платить коммуналку, вам придется либо терпеть, либо терять свои деньги - как повезет. У квартир есть Жилищный кодекс, здесь - нет.

И вообще. Половина собственников не занимается недвижимостью профессионально, к тому же часто живет где-то далеко за границей. Также часть из них уже могла умереть и оставить это помещение наследникам. Не забываем и про суды, банкротства, расторжения и множество других событий, на которые вы не имеете никакого влияния.

И ничего вы с этим не сделаете.

Чем я могу быть полезен 🤓

Большинство присутствующих в этом канале познакомились со мной через мои выступления или вебинары. Но я не только говорящая голова - хочется рассказать, с какими еще вопросами вы можете ко мне обратиться.

🎯 Покупка помещений

Я не буду накидывать вам классные помещения, просто потому что вы мне написали. Во-первых, я не работаю бесплатно. А, во-вторых, нельзя купить хорошее помещение, не зная, кому ты его покупаешь. Поэтому сначала мы встретимся за чашечкой кофе и пообщаемся о вашей жизни, чтобы понять, зачем вы вообще пошли в коммерцию. Многих я отговариваю уже на этом этапе. И только тогда, когда вы четко понимаете, в какую сферу пытаетесь попасть, я беру с вас предоплату и начинаю искать. Но не «классное помещение», а помещение, которое нужно именно вам.

А что по условиям? Мы подписываем договор, и вы передаете мне 96 тыс. рублей. Для меня это гарантия, что вы в полном сознании и здравии решили инвестировать. А не просто пришли посмотреть помещения. После покупки вы платите 2-3% от цены помещения.

🎯 Аренда помещений

Будьте готовы к тому, что я потребую эксклюзив. Каждый собственник пытается устроить соревнование среди агентов, ведь конкуренция мотивирует! А тот, кто подороже сдаст, еще и премию получит 🙂

Я уже слишком старый и опытный для участия в таких веселых стартах. Давайте вы так поиграетесь годик-два и уже потом приедете ко мне, чтобы нормально сдать помещение? Вы либо верите мне как специалисту, либо мы с вами не сработаемся.

У меня есть своя партнерская сеть агентов, которая работает уже 10 лет. Я вдоль и поперек знаю требования всех сетевых арендаторов - у меня даже база с их контактами есть. Ко мне можно обращаться, когда вы готовы отдать ключи от помещения и увидеться уже на подписании.

А что по условиям? Одна арендная ставка помещения, но не менее 150 тыс. рублей. И напоминаю про эксклюзив 🙂

🎯База сетевых арендаторов

https://rentmarketspb.ru

Тут вы можете мне не писать, а сразу идти на сайт 🙂
Там собрана база сетевых арендаторов по Санкт-Петербургу с прямыми контактами и требованиями. Если хотите сами сдать помещение - вам туда.

Фух, кажется, сказал все, что хотел. Буду рад сотрудничеству!

Привет!👋

Кажется, я открыл портал в публичные выступления, и теперь мне все время хочется где-то выступать, делиться знаниями, общаться с людьми.

Друзья, поделитесь, пожалуйста, образовательными площадками, инвест-клубами, конференциями, которые вам известны и которым, как вам кажется, будут релевантны выступления на тему:
- инвестирования в коммерческую недвижимость;
- геоаналитики;
- геомаркетинга;
- развития сетей.

А если у вас есть контакты организаторов, и вы можете ими поделиться, будет совсем красиво!

Аналитика

Такая сложная, страшная и муторная штука. Как же не хочется заниматься ей, чтобы сдать помещение. Знакомое чувство?

Очень много арендодателей уверены, что арендаторы, если захотят, придут сами.

Ну, если у вас помещение на Невском, то, конечно, придут. Но если у вас обычное помещение, то мне придется объяснить, почему арендаторы будут идти до вас очень долго.

🥲

Мы с коллегами за второе помещение

Мы всегда твердим про важность выездных исследований. Геоинтеллект - это, конечно, хорошо, но ваши глаза и наблюдательность - лучший инструмент.

Первое помещение не просматривается с проспекта Стачек, и трафика возле него нет. Как только деревья начнут зеленеть, это помещение будет просматриваться еще хуже. Люди, которые идут к остановкам через соседнюю арку, не увидят его, потому что оно спрятано за фасадом.

Второе помещение расположено во дворе. Но там есть трафик людей, идущих к остановкам. Важно понимать, что это не целевой трафик, так как люди просто перебегают из метро в трамвай.

Итого при прочих равных, второе помещение выигрывает из-за трафика.

🧐 Какой параметр у помещения самый важный?

На самом деле я немного устал от этого вопроса. Нельзя рассматривать помещение в вакууме, потому что оно - часть экосистемы. Вы можете собрать все параметры помещения, но о сумасшедших жителях дома узнать только после покупки. Не существует таблички, в которую вы вставите характеристики помещения и в конце получите точную окупаемость.

Но, если бы меня разбудили в 3 часа ночи, приставили к голове пистолет и ласково попросили назвать 3 самых важных параметра помещения, я бы ответил так:

1️⃣ Пропорция жилой недвижимости к коммерческой.

Этот параметр указывает на конкуренцию среди помещений. Арендатор - зверь редкий и умный. Если рядом 10 одинаковых помещений, он пойдет в то, где сильнее сбросят цену. Поэтому там, где конкуренция между помещениями высокая (мало квартир и много коммерции), вы увидете маленькие ставки. А там, где конкуренция между помещениями низкая (много квартир и мало коммерции), будут высокие ставки.

2️⃣ Трафик и плотность жителей.

Сейчас скажу страшную вещь. Лучше присядьте. Арендатору не нужны ваши квадратные метры. Вот прям совсем. Арендатору нужны клиенты - те, кто ходят рядом с вашим помещением и живут над ним. Вот за что вам по-настоящему будут платить деньги. Как это считать, писал пару постов назад.

3️⃣ Соотношение рисков и окупаемости.

У вас может быть помещение с 7 годами окупаемости, но при этом надо будет посудиться с управляющей компанией. Может быть с 12 годами окупаемости, и его нужно будет просто сдать. Оба помещения хороши! Просто они подойдут не всем инвесторам.

Если вы в первый раз инвестируете в коммерческую недвижимость, запомните главное правило:

Инвестировать в недвижимость нужно не для того, чтобы разбогатеть быстро, а для того, чтобы разбогатеть навсегда.

🧘‍♂️