Инвестиции в городскую недвижимость с доходностью 100% годовых: миф или реальность после 24 февраля 2022 года.
Что рынок недвижимости нам готовит?
Разберем 7 июня во вторник на эфире в 19.00 и еще:
✅ Метаморфозы рынка недвижимости после 24 февраля.
✅ Что ждет рынок в 2022 году.
✅ Стратегия получения высокой доходности в 2022-2023 году.
✅ Как получить ипотеку 1-3% годовых.
✅ Вопросы и ответы от того, кто курирует более 100 сделок в год.
ПРИГЛАШЕННЫЙ ЭКСПЕРТ
Дмитрий Семененко
Руководитель компании Перспектива24-Москва-Сити. Курирует более 100 сделок с недвижимостью в год.
Если вы пропустили прошлый эфир или наоборот, услышали на нем много идей, то не пропустите этот!
Регистрация на эфир: https://tracyacademy.ru/privatemoney/lfs2022
Что рынок недвижимости нам готовит?
Разберем 7 июня во вторник на эфире в 19.00 и еще:
✅ Метаморфозы рынка недвижимости после 24 февраля.
✅ Что ждет рынок в 2022 году.
✅ Стратегия получения высокой доходности в 2022-2023 году.
✅ Как получить ипотеку 1-3% годовых.
✅ Вопросы и ответы от того, кто курирует более 100 сделок в год.
ПРИГЛАШЕННЫЙ ЭКСПЕРТ
Дмитрий Семененко
Руководитель компании Перспектива24-Москва-Сити. Курирует более 100 сделок с недвижимостью в год.
Если вы пропустили прошлый эфир или наоборот, услышали на нем много идей, то не пропустите этот!
Регистрация на эфир: https://tracyacademy.ru/privatemoney/lfs2022
Друзья, сегодня с 18.00 до 22.00 пройдет марафон Недвижимость, доход, деньги с участием Брайана Трейси и еще 8 экспертами!
Нашел в своих архивах суперактуальную видео-запись закрытого бизнес-завтрака с Брайаном
«Как жить и вести бизнес в кризисных условиях» Всем советую посмотреть: https://www.youtube.com/watch?v=OmDDP78WwPo
Нашел в своих архивах суперактуальную видео-запись закрытого бизнес-завтрака с Брайаном
«Как жить и вести бизнес в кризисных условиях» Всем советую посмотреть: https://www.youtube.com/watch?v=OmDDP78WwPo
Краткий свод 8-и самых интересных стратегий в недвижимости из 12-и, которые будут представлены в эти выходные на конференции Доходная недвижимость 2022.
Вот 8 интересных стратегий на сегодня с доходностью от 17 до 100% годовых:
1️⃣ Деление большого на маленькое без покупки объекта:
- аренда коммерческого помещения 200-400 кв.м. на 5 и более лет и деление на площади по 20-25 м. для сдачи в субаренду с коэффициентом 1.5-2 к ставке аренды. Инвестиции от 300 тыс. с возвратом за 6-9 мес. Кроме этого есть вариант не получения пассивного дохода, а продажа такого бизнеса новому инвестору за 3-4 млн. руб.
- аренда большой 3-х или 4-х комнатной квартиры в среднем состоянии сроком на 3 и более года. Далее небольшой ремонт, создание евро-комнат по определенной технологии и сдача объекта по комнатам. Инвестиции 50-150 тыс. руб. доходность 100% годовых и потом получение пассивного дохода.
2️⃣ Покупка квартиры/студии/апартамента на этапе строительства и перепродажа до ввода в эксплуатацию. При правильном выборе объекта и цены + использовании ипотеки стратегия дает доходность 80-100% годовых. Ранее цикл сделки был 6-9 мес., сейчас цикл сделки будет около 12-18 месяцев.
3️⃣ Флип-сделки. Покупка квартиры/студии/апартамента в плохом состоянии или на этапе строительства, ремонт и продажа. Цикл сделки 3-5 месяцев при готовом объекте. Доходность 25% цикл сделки.
4️⃣ Реновация и изменение статуса. Покупка большого лота, например, этажа в административном помещении, деление на комнаты и создание апартаментов для продажи. Доходность для инвесторов перового уровня 30-50% на цикл 6-9 мес.
5️⃣ Покупка апартаментов у инвесторов первого уровня (см. предыдущий пункт) с использованием ипотеки на цикл 6-9 мес. доходность может достигать 100% на вложенный капитал.
6️⃣ Покупка квартиры/студии/апартамента с низкой ставкой ипотеки 0,1-3%, где сумма ипотечного платежа ниже ставки аренды как минимум на 15-20%, с целью дальнейшего владения объектом и получения пассивного дохода + роста стоимости объекта. Доходность на вложенный капитал на отрезке 10 за счет превышения аренды над ипотечным платежом и роста цены недвижимости составит 17-19% годовых.
7️⃣ Строительство загородного дома для перепродажи. Покупка участка в развивающемся или уже готовом поселке. Строительство быстровозводимого дома за 3-5 месяцев и продажа на 25-40% дороже себестоимости участка и строительства. При использовании заемных средств доходность достигает 50-60% на вложенные средства.
8️⃣ Покупка гостиничного номера или апартамента с управлением перспективном в туристическом месте. Доходность объекта при покупке на свои деньги составляет 15-22%, при использовании ипотеки доходность на вложенные средства от 30 до 65% годовых, а в отдельных случаях и до 100%.
Вот 8 интересных стратегий на сегодня с доходностью от 17 до 100% годовых:
1️⃣ Деление большого на маленькое без покупки объекта:
- аренда коммерческого помещения 200-400 кв.м. на 5 и более лет и деление на площади по 20-25 м. для сдачи в субаренду с коэффициентом 1.5-2 к ставке аренды. Инвестиции от 300 тыс. с возвратом за 6-9 мес. Кроме этого есть вариант не получения пассивного дохода, а продажа такого бизнеса новому инвестору за 3-4 млн. руб.
- аренда большой 3-х или 4-х комнатной квартиры в среднем состоянии сроком на 3 и более года. Далее небольшой ремонт, создание евро-комнат по определенной технологии и сдача объекта по комнатам. Инвестиции 50-150 тыс. руб. доходность 100% годовых и потом получение пассивного дохода.
2️⃣ Покупка квартиры/студии/апартамента на этапе строительства и перепродажа до ввода в эксплуатацию. При правильном выборе объекта и цены + использовании ипотеки стратегия дает доходность 80-100% годовых. Ранее цикл сделки был 6-9 мес., сейчас цикл сделки будет около 12-18 месяцев.
3️⃣ Флип-сделки. Покупка квартиры/студии/апартамента в плохом состоянии или на этапе строительства, ремонт и продажа. Цикл сделки 3-5 месяцев при готовом объекте. Доходность 25% цикл сделки.
4️⃣ Реновация и изменение статуса. Покупка большого лота, например, этажа в административном помещении, деление на комнаты и создание апартаментов для продажи. Доходность для инвесторов перового уровня 30-50% на цикл 6-9 мес.
5️⃣ Покупка апартаментов у инвесторов первого уровня (см. предыдущий пункт) с использованием ипотеки на цикл 6-9 мес. доходность может достигать 100% на вложенный капитал.
6️⃣ Покупка квартиры/студии/апартамента с низкой ставкой ипотеки 0,1-3%, где сумма ипотечного платежа ниже ставки аренды как минимум на 15-20%, с целью дальнейшего владения объектом и получения пассивного дохода + роста стоимости объекта. Доходность на вложенный капитал на отрезке 10 за счет превышения аренды над ипотечным платежом и роста цены недвижимости составит 17-19% годовых.
7️⃣ Строительство загородного дома для перепродажи. Покупка участка в развивающемся или уже готовом поселке. Строительство быстровозводимого дома за 3-5 месяцев и продажа на 25-40% дороже себестоимости участка и строительства. При использовании заемных средств доходность достигает 50-60% на вложенные средства.
8️⃣ Покупка гостиничного номера или апартамента с управлением перспективном в туристическом месте. Доходность объекта при покупке на свои деньги составляет 15-22%, при использовании ипотеки доходность на вложенные средства от 30 до 65% годовых, а в отдельных случаях и до 100%.
Смена парадигмы после отмены дивидендов Газпрома за 2021 год. Есть ли доверие к фондовому рынку? Когда оно восстановится и от чего оно зависит.
Инвестиции на фондовом рынке и рост рынков зависят от многих факторов: курс валюты, инфляция, дивиденды, рост потребления и производства и многое другое.
Но все эти факторы важны только при условии, если инвесторы доверяют фондовому рынку.
Если нет доверия, то улучшение показателей экономики или отрасли не будут приводить к росту фондового рынка.
Что значит доверие?
- на рынке есть регуляторы, которые обеспечивают сохранность капитала и работу всех финансовых игроков (биржи, фонды, управляющие компании, инвесторы, депозитарии) по правилам при любых обстоятельствах.
- эмитенты (компании, выпускающие акции) имеют желание, возможности и выполняют согласованные политики по распределению прибыли и выплате дивидендов.
- действия властей в отношении фондового рынка не носят политического характера и направлены на защиту интересов инвесторов.
Тогда инвесторы видят первое, второе и третье и голосуют рублем за это доверие, покупая акции, облигации и другие инструменты.
Что мы имеем на сегодня со стороны Российских инвесторов?
- обнуление фондов Finex, например, FXRB, которые использовали валютное хеджирование, которое должно было вроде бы защищать инвестора, а в итоге наказало. В итоге пострадал и FXRU. Заморозка фода FXRL из за проблем с Euroclear
- заморозка иностранных активов у Российских инвесторов из-за санкций на НРД в связке с Euroclear.
- отмена дивидендов Газпрома за 2021 год при наличии максимальной прибыли
- что-то еще я упустил и что может быть еще? Никто в текущих условиях не знает.
Что мы имеем сегодня со стороны иностранных инвесторов?
- многим запрещено да и нет возможности покупать напрямую бумаги Российских компаний
- многие потеряли вплоть до 98% инвестиций в Рынок РФ на панических продажах 20-24 февраля
- многие фонды до сих пор не могут выйти из акций в связи с блокировкой вывода активов нерезидентов
Инвестиции на фондовом рынке и рост рынков зависят от многих факторов: курс валюты, инфляция, дивиденды, рост потребления и производства и многое другое.
Но все эти факторы важны только при условии, если инвесторы доверяют фондовому рынку.
Если нет доверия, то улучшение показателей экономики или отрасли не будут приводить к росту фондового рынка.
Что значит доверие?
- на рынке есть регуляторы, которые обеспечивают сохранность капитала и работу всех финансовых игроков (биржи, фонды, управляющие компании, инвесторы, депозитарии) по правилам при любых обстоятельствах.
- эмитенты (компании, выпускающие акции) имеют желание, возможности и выполняют согласованные политики по распределению прибыли и выплате дивидендов.
- действия властей в отношении фондового рынка не носят политического характера и направлены на защиту интересов инвесторов.
Тогда инвесторы видят первое, второе и третье и голосуют рублем за это доверие, покупая акции, облигации и другие инструменты.
Что мы имеем на сегодня со стороны Российских инвесторов?
- обнуление фондов Finex, например, FXRB, которые использовали валютное хеджирование, которое должно было вроде бы защищать инвестора, а в итоге наказало. В итоге пострадал и FXRU. Заморозка фода FXRL из за проблем с Euroclear
- заморозка иностранных активов у Российских инвесторов из-за санкций на НРД в связке с Euroclear.
- отмена дивидендов Газпрома за 2021 год при наличии максимальной прибыли
- что-то еще я упустил и что может быть еще? Никто в текущих условиях не знает.
Что мы имеем сегодня со стороны иностранных инвесторов?
- многим запрещено да и нет возможности покупать напрямую бумаги Российских компаний
- многие потеряли вплоть до 98% инвестиций в Рынок РФ на панических продажах 20-24 февраля
- многие фонды до сих пор не могут выйти из акций в связи с блокировкой вывода активов нерезидентов
Есть ли доверие сейчас к фондовому рынку? Скорее Нет, чем Да.
В сравнении с обычной жизнью - это можно сравнить даже не с ударом тока, после которого отдергиваешь руку машинально но быстро об этом забываешь. Это похоже больше на то, что ты приехал в новый город, купил квартирку, собирался отдыхать и у тебя были свои планы, и тут на тебя напали, своровали деньги, ты пошел в полицию, а там тебя еще и психологически унизили, сказав, а что вы хотели – это же такой район (это же фондовый рынок – это всегда риск)? И теперь ты должен ехать домой. Вернёшься ли ты в этот город снова? А если и вернёшься то когда и сколько ты с собой денег возьмешь?
Проблема в том, что в этом городе ты еще до этого купил недвижимость и она осталась. Это я к тому, что у многих есть незакрытые позиции на фондовом рынке.
Есть конечно понимание, что сейчас не время продавать оставшиеся активы, но желания увеличивать инвестиции туда точно нет.
К чему это я? К тому, что даже если топливо для роста фондового рынка и появится в виде денег, то доверия к нему надо еще восстановить?
Сколько для этого потребуется времени?
Я думаю, что около 3-х лет. Без доверия отскок возможен от текущих уровней, но ограничен +- 40% на отрезке 3 года.
Лично мой вывод!
На один фондовый рынок нельзя полагаться и строить стратегию своего финансового будущего ТОЛЬКО на нем. Я говорю не только о рынке России, а о любом фондовом рынке и отчасти потому, что если рынок и сам по себе будет расти, то инфраструктура может подвести, или санкции или что-то еще.
Мой личный вывод - концепция пассивных инвестиций на фондовом рынке России пошатнулась. В ближайшее время пассивно, а именно бери и держи, вряд ли сработает без страховки, хеджирования или стоп-приказов.
А если это не пассивно – то это зарабатывание и по сути не инвестиции а трейдинг или как хотите назовите краткосрочные инвестиции от одного дня до 2-х лет, либо предпринимательство. Тогда вопрос?
А лучший ли фондовый рынок для активных стратегий?
Какие есть альтернативы классическим инвестициям на фондовом рынке сейчас для получения дохода с бОльшей вероятностью?
На самом деле их не так много, особенно тех, которые не требуют много времени!
Трейдинг - это пожалуй единственное, что можно сейчас рассматривать на фондовом рынке на горизонте 1-3 года, но что может дать доходность с большЕй вероятностью? Что Вы выберете: доходность 40% с вероятностью 50% или доходность в 15% с вероятностью 95%
1️⃣ покупка объекта в ипотеку и сдача его в аренду при доходности в 1,5-2 раза выше ипотеки
2️⃣ зарабатывание на строительстве загородных домов или редевелопменте с последующей продажей
3️⃣ деление больших объектов недвижимости или земельных участков на маленькие для продажи или аренда и пересдача объекта по частям
4️⃣ открытие какого-то простого бизнеса по франшизе, на который можно найти управленца, но если что подхватить самому
5️⃣ создание магазина на маркет-плейсе: ozon, wildberryes и т.д.
Есть у вас еще идеи?
В феврале 2022 года лично у меня произошла смена парадигмы, а именно, то, что нет больше 100% пассивных инвестиций с низким риском, за которыми не надо пристально следить и это относится не только к фондовому рынку.
Надо искать что-то новое, реальные инвест-проекты, бизнес на пересечении трендов или зарабатывание (активное и краткосрочное или среднесрочное инвестирование) и при этом все это в России.
❓Согласны ❔ Напишите ваше мнение? Нам всем сейчас стоит обмениваться идеями и стратегиями, чтобы знать все альтернативы и выбрать то, что подходит именно вам!
В сравнении с обычной жизнью - это можно сравнить даже не с ударом тока, после которого отдергиваешь руку машинально но быстро об этом забываешь. Это похоже больше на то, что ты приехал в новый город, купил квартирку, собирался отдыхать и у тебя были свои планы, и тут на тебя напали, своровали деньги, ты пошел в полицию, а там тебя еще и психологически унизили, сказав, а что вы хотели – это же такой район (это же фондовый рынок – это всегда риск)? И теперь ты должен ехать домой. Вернёшься ли ты в этот город снова? А если и вернёшься то когда и сколько ты с собой денег возьмешь?
Проблема в том, что в этом городе ты еще до этого купил недвижимость и она осталась. Это я к тому, что у многих есть незакрытые позиции на фондовом рынке.
Есть конечно понимание, что сейчас не время продавать оставшиеся активы, но желания увеличивать инвестиции туда точно нет.
К чему это я? К тому, что даже если топливо для роста фондового рынка и появится в виде денег, то доверия к нему надо еще восстановить?
Сколько для этого потребуется времени?
Я думаю, что около 3-х лет. Без доверия отскок возможен от текущих уровней, но ограничен +- 40% на отрезке 3 года.
Лично мой вывод!
На один фондовый рынок нельзя полагаться и строить стратегию своего финансового будущего ТОЛЬКО на нем. Я говорю не только о рынке России, а о любом фондовом рынке и отчасти потому, что если рынок и сам по себе будет расти, то инфраструктура может подвести, или санкции или что-то еще.
Мой личный вывод - концепция пассивных инвестиций на фондовом рынке России пошатнулась. В ближайшее время пассивно, а именно бери и держи, вряд ли сработает без страховки, хеджирования или стоп-приказов.
А если это не пассивно – то это зарабатывание и по сути не инвестиции а трейдинг или как хотите назовите краткосрочные инвестиции от одного дня до 2-х лет, либо предпринимательство. Тогда вопрос?
А лучший ли фондовый рынок для активных стратегий?
Какие есть альтернативы классическим инвестициям на фондовом рынке сейчас для получения дохода с бОльшей вероятностью?
На самом деле их не так много, особенно тех, которые не требуют много времени!
Трейдинг - это пожалуй единственное, что можно сейчас рассматривать на фондовом рынке на горизонте 1-3 года, но что может дать доходность с большЕй вероятностью? Что Вы выберете: доходность 40% с вероятностью 50% или доходность в 15% с вероятностью 95%
1️⃣ покупка объекта в ипотеку и сдача его в аренду при доходности в 1,5-2 раза выше ипотеки
2️⃣ зарабатывание на строительстве загородных домов или редевелопменте с последующей продажей
3️⃣ деление больших объектов недвижимости или земельных участков на маленькие для продажи или аренда и пересдача объекта по частям
4️⃣ открытие какого-то простого бизнеса по франшизе, на который можно найти управленца, но если что подхватить самому
5️⃣ создание магазина на маркет-плейсе: ozon, wildberryes и т.д.
Есть у вас еще идеи?
В феврале 2022 года лично у меня произошла смена парадигмы, а именно, то, что нет больше 100% пассивных инвестиций с низким риском, за которыми не надо пристально следить и это относится не только к фондовому рынку.
Надо искать что-то новое, реальные инвест-проекты, бизнес на пересечении трендов или зарабатывание (активное и краткосрочное или среднесрочное инвестирование) и при этом все это в России.
❓Согласны ❔ Напишите ваше мнение? Нам всем сейчас стоит обмениваться идеями и стратегиями, чтобы знать все альтернативы и выбрать то, что подходит именно вам!
Переходим от знаний к делу!
Всем день добрый. Вчера было 1 сентября и многие из нас отправили детей в школу. Этот день принято считать днем знаний. В этом канале, на встречах и мероприятиях мы часто даем много знаний, но только вместе с реальными проектами от знаний можно получить доход.
Сегодня хочу поговорить о 2-х реальных инвест-идеях, которые мы рассмотрели на КДН 2022, затем съездили посмотрели объекты на инвест-туре и после этого внимательно проанализировали и просчитали доходность.
На мой взгляд сейчас, имеет смысл рассматривать только те проекты, которые:
А) понятны сами по себе и компетенций было бы достаточно, чтобы их контролировать или реализовать самостоятельно
Б) рынок, на котором они реализуются, будет развиваться в ближайшие годы
В) срок окупаемости проектов был бы небольшой и лучше до года, потому, что инвестировать сейчас на 3-5 лет рискованно, все слишком быстро меняется, а вот на 12 месяцев – разумно.
Сначала поделюсь знаниями о рынке, к которому данные идеи относятся - рынке земель и загородной недвижимости.
Этот рынок сейчас развивается, спада на нем не наблюдается потому, что:
1️⃣ Люди, у которых есть деньги, в условиях неопределенности предпочитают улучшить свои жилищные условия или инвестировать в реальные активы, цены на которые умеренно растут, и не падают сильно (более 15-20%) при кризисах. Как в 2008 и 2014 гг в 2022 году это есть и будет недвижимость. Кто-то улучшает условия в городе, кто-то уже за городом, а кто-то просто инвестирует, понимая, что это одно из лучших средств сейчас для хранения свободного капитала. Акции - слишком волатильны и могут как вырасти, так и еще упасть, а дивиденды платят единицы. Валюты сейчас под большим вопросом, какие из них будут доступны нам в России и какие сохранят свою ценность вообще не понятно.
2️⃣ Сектор строительства как ни какой другой поддерживается сейчас государством, и в августе В. В. Путин утвердил программу «Строительство», рассчитанную на 5 лет, c ежегодным финансированием в размере 900 млрд руб.
3️⃣ Сейчас ставки по ипотеке достигли уровня, которые были до специальной операции. Ипотеку субсидированную можно получить от 0,01% на квартиры и от 3% на строительство. Средние же ставки по ипотеке сейчас 6-7%, что сильно активизирует и мотивирует людей на покупку недвижимости с использованием ипотеки.
4️⃣ Пандемия продолжается и конца ей не видно. Кроме того, нам с вами стало сложнее отдыхать за пределами России. В итоге многие задумались о том, что бы не тратить больше деньги на отдых, а купить загородный дом на природе и там проводить больше времени.
5️⃣ Инфляция наступает и не только в России. Все дорожает и будет дорожать дальше, в т.ч. и строительные материалы и этого многие боятся и стараются реализовать планы сейчас, что бы потом не заплатить на 20-25% больше.
☝️Может ли рынок недвижимости в таких условиях упасть? Скажу как думаю - может, но не сильно. Без поддержки государства в 2014 году он падал на 15%-17% и это было практически максимальное падение за всю историю рынка недвижимости в России, однако затем он вырос и переписал максимум в 2020-2021 гг.
Исходя из 5 причин считаю, что у рынка недвижимости, в.ч. и загородной огромные перспективы.
Именно поэтому на примере ниже рассмотрю 2 стратегии, которые сейчас на мой взгляд имеют очень хорошие перспективы и минимальные суммы для участия в них.
❔Пока я их описываю дам полный перечень интересных стратегий и прошу ответь как вы думаете, какие из стратегий я имею в виду?
Маленькая подсказка – эти стратегии отлично подходят для приумножения капитала сроком до 12 мес. и их выгодно реализовывать за ипотечные деньги.
Всем день добрый. Вчера было 1 сентября и многие из нас отправили детей в школу. Этот день принято считать днем знаний. В этом канале, на встречах и мероприятиях мы часто даем много знаний, но только вместе с реальными проектами от знаний можно получить доход.
Сегодня хочу поговорить о 2-х реальных инвест-идеях, которые мы рассмотрели на КДН 2022, затем съездили посмотрели объекты на инвест-туре и после этого внимательно проанализировали и просчитали доходность.
На мой взгляд сейчас, имеет смысл рассматривать только те проекты, которые:
А) понятны сами по себе и компетенций было бы достаточно, чтобы их контролировать или реализовать самостоятельно
Б) рынок, на котором они реализуются, будет развиваться в ближайшие годы
В) срок окупаемости проектов был бы небольшой и лучше до года, потому, что инвестировать сейчас на 3-5 лет рискованно, все слишком быстро меняется, а вот на 12 месяцев – разумно.
Сначала поделюсь знаниями о рынке, к которому данные идеи относятся - рынке земель и загородной недвижимости.
Этот рынок сейчас развивается, спада на нем не наблюдается потому, что:
1️⃣ Люди, у которых есть деньги, в условиях неопределенности предпочитают улучшить свои жилищные условия или инвестировать в реальные активы, цены на которые умеренно растут, и не падают сильно (более 15-20%) при кризисах. Как в 2008 и 2014 гг в 2022 году это есть и будет недвижимость. Кто-то улучшает условия в городе, кто-то уже за городом, а кто-то просто инвестирует, понимая, что это одно из лучших средств сейчас для хранения свободного капитала. Акции - слишком волатильны и могут как вырасти, так и еще упасть, а дивиденды платят единицы. Валюты сейчас под большим вопросом, какие из них будут доступны нам в России и какие сохранят свою ценность вообще не понятно.
2️⃣ Сектор строительства как ни какой другой поддерживается сейчас государством, и в августе В. В. Путин утвердил программу «Строительство», рассчитанную на 5 лет, c ежегодным финансированием в размере 900 млрд руб.
3️⃣ Сейчас ставки по ипотеке достигли уровня, которые были до специальной операции. Ипотеку субсидированную можно получить от 0,01% на квартиры и от 3% на строительство. Средние же ставки по ипотеке сейчас 6-7%, что сильно активизирует и мотивирует людей на покупку недвижимости с использованием ипотеки.
4️⃣ Пандемия продолжается и конца ей не видно. Кроме того, нам с вами стало сложнее отдыхать за пределами России. В итоге многие задумались о том, что бы не тратить больше деньги на отдых, а купить загородный дом на природе и там проводить больше времени.
5️⃣ Инфляция наступает и не только в России. Все дорожает и будет дорожать дальше, в т.ч. и строительные материалы и этого многие боятся и стараются реализовать планы сейчас, что бы потом не заплатить на 20-25% больше.
☝️Может ли рынок недвижимости в таких условиях упасть? Скажу как думаю - может, но не сильно. Без поддержки государства в 2014 году он падал на 15%-17% и это было практически максимальное падение за всю историю рынка недвижимости в России, однако затем он вырос и переписал максимум в 2020-2021 гг.
Исходя из 5 причин считаю, что у рынка недвижимости, в.ч. и загородной огромные перспективы.
Именно поэтому на примере ниже рассмотрю 2 стратегии, которые сейчас на мой взгляд имеют очень хорошие перспективы и минимальные суммы для участия в них.
❔Пока я их описываю дам полный перечень интересных стратегий и прошу ответь как вы думаете, какие из стратегий я имею в виду?
Маленькая подсказка – эти стратегии отлично подходят для приумножения капитала сроком до 12 мес. и их выгодно реализовывать за ипотечные деньги.
Рассказываю про первую интересную стратегию, которую я нашел на примере конкретного объекта.
Стратегия 1. С минимальным входом от 300-400 тыс. и практически с отсутствием риска потери денег, если вы прочитали пост выше и знаете важные нюансы, которые будут далее.
Покупка участка без подряда в развивающемся коттеджном поселке на стадии, когда застройщик поселка только сделал межевание, дороги и начинает тянуть электричество.
Стоимость участков на этой стадии на удалении до 40-60 км от Москвы в диапазоне 180-260 тыс. руб. за сотку. При быстром развитии поселка с этой стадии цена на определённые участки в первый год обычно растет на 30-40%, во 2-ой год на 15-20%.
В итоге доходность на свои вложенные средства за первый год может быть 40%, а если использовать ипотечное плечо, то доходность получается более 100%.
Какие нюансы важно знать:
1️⃣Локация. Рядом есть как минимум два преимущества-магнита: а) близко к Москве б) рядом есть очень развитой город, например, Зеленоград, Красногорск, Истра или Пушкино в) в пешей доступности есть ж/д станция и/или хороший водоем.
2️⃣Проверить девелопера поселка: делал ли он такие поселки ранее? Если делал, то надо их посмотреть в каком они состоянии сейчас с и продается ли там земля? Если там продается более 30% земель и с начала старта проекта прошло более 5 лет, то это означает, что этому поселку говорим НЕТ.
3️⃣Стадия и активность развития поселка. Находится ли развитие поселка на ранней стадии потому, что недавно начали его развивать или же он уже давно на ранней стадии в связи с заморозкой проекта или нехваткой денег у девелопера поселка, или в связи с не подключением коммуникаций. Если за последние 6 мес. вы видите существенные изменения – значит поселок активно развивается и можно предположить, что темпы будут такие-же.
4️⃣Есть ли спрос на землю у независимых застройщиков? Если есть, т.е. застройщики покупают землю и строят там инвестиционные объекты, это значит что и они верят в перспективы поселка и рост стоимости земли. Кроме того это обеспечивает развитие поселка и строительство однотипных домов, что делает его более красивым и обжитым. Как проверить? Узнать в отделе продаж поселка купил ли какой-то застройщик участки и спросить телефон под видом, что хотите купить участок уже с домом из материала, который использует застройщик.
5️⃣Цена земли. Почем продаются самые дорогие участки в этом КП? Проанализируйте цену в аналогичных развитых поселках НА АНАЛОГИЧНОЙ удаленности от “магнита” (см. П. 1). Если в этих поселках земля стоит на 30-40% дороже, значит есть все шансы и у этой земли вырасти. Аналогичным поселком можно назвать те, которые имеют похожие коммуникации и инфраструктуру (магазины, площадки, кафе, дороги, ландшафтный дизайн и т.п.) Для этого достаточно проанализировать предложения на Циан и Авито.
☝️Если по всем 5 пунктам есть понимание, что ответ “ДА”, то можно с высокой вероятностью заработать на росте цены в ближайшие 6-12 мес.
Если по всем пунктам вы ответили себе Да, это также означает и то, что ваши риски будут минимальны.
Математика, на реальном кейсе в КП хххх:
- стадия: за год проведено межевание, дороги, электричество и возводится входная группа
- стоимость участков сейчас 250 тыс. руб. за сотку в середине поселка, стоимость в аналогичных поселках вокруг магнита сейчас 380-450 тыс. руб. за сотку.
- девелоперу поселка нужно еще 12 мес. по планам, чтобы еще провести воду. Газ еще 2 года.
Делаем расчет на примере типового участка 7,5 соток без ипотеки и с ипотекой (см. картинку ниже).
Поверив эту стратегию в 2020 году на себе и проверив один КП в 2022 году по 5 пунктам, получив 5 ДА готовлю сейчас инвест-проект по оптовой покупке земель в этом КП в Подмосковье с целью перепродажи.
Если стратегия зашла и вам интересно получить больше информации, но не для праздного интереса, а для реального участия оставьте запрос по форме ниже и я свяжусь с вами: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLScaNUnXM-0do-A5QoAH3lI_v9RnvKFWwwf55XheHBSCIeeNog/viewform
Стратегия 1. С минимальным входом от 300-400 тыс. и практически с отсутствием риска потери денег, если вы прочитали пост выше и знаете важные нюансы, которые будут далее.
Покупка участка без подряда в развивающемся коттеджном поселке на стадии, когда застройщик поселка только сделал межевание, дороги и начинает тянуть электричество.
Стоимость участков на этой стадии на удалении до 40-60 км от Москвы в диапазоне 180-260 тыс. руб. за сотку. При быстром развитии поселка с этой стадии цена на определённые участки в первый год обычно растет на 30-40%, во 2-ой год на 15-20%.
В итоге доходность на свои вложенные средства за первый год может быть 40%, а если использовать ипотечное плечо, то доходность получается более 100%.
Какие нюансы важно знать:
1️⃣Локация. Рядом есть как минимум два преимущества-магнита: а) близко к Москве б) рядом есть очень развитой город, например, Зеленоград, Красногорск, Истра или Пушкино в) в пешей доступности есть ж/д станция и/или хороший водоем.
2️⃣Проверить девелопера поселка: делал ли он такие поселки ранее? Если делал, то надо их посмотреть в каком они состоянии сейчас с и продается ли там земля? Если там продается более 30% земель и с начала старта проекта прошло более 5 лет, то это означает, что этому поселку говорим НЕТ.
3️⃣Стадия и активность развития поселка. Находится ли развитие поселка на ранней стадии потому, что недавно начали его развивать или же он уже давно на ранней стадии в связи с заморозкой проекта или нехваткой денег у девелопера поселка, или в связи с не подключением коммуникаций. Если за последние 6 мес. вы видите существенные изменения – значит поселок активно развивается и можно предположить, что темпы будут такие-же.
4️⃣Есть ли спрос на землю у независимых застройщиков? Если есть, т.е. застройщики покупают землю и строят там инвестиционные объекты, это значит что и они верят в перспективы поселка и рост стоимости земли. Кроме того это обеспечивает развитие поселка и строительство однотипных домов, что делает его более красивым и обжитым. Как проверить? Узнать в отделе продаж поселка купил ли какой-то застройщик участки и спросить телефон под видом, что хотите купить участок уже с домом из материала, который использует застройщик.
5️⃣Цена земли. Почем продаются самые дорогие участки в этом КП? Проанализируйте цену в аналогичных развитых поселках НА АНАЛОГИЧНОЙ удаленности от “магнита” (см. П. 1). Если в этих поселках земля стоит на 30-40% дороже, значит есть все шансы и у этой земли вырасти. Аналогичным поселком можно назвать те, которые имеют похожие коммуникации и инфраструктуру (магазины, площадки, кафе, дороги, ландшафтный дизайн и т.п.) Для этого достаточно проанализировать предложения на Циан и Авито.
☝️Если по всем 5 пунктам есть понимание, что ответ “ДА”, то можно с высокой вероятностью заработать на росте цены в ближайшие 6-12 мес.
Если по всем пунктам вы ответили себе Да, это также означает и то, что ваши риски будут минимальны.
Математика, на реальном кейсе в КП хххх:
- стадия: за год проведено межевание, дороги, электричество и возводится входная группа
- стоимость участков сейчас 250 тыс. руб. за сотку в середине поселка, стоимость в аналогичных поселках вокруг магнита сейчас 380-450 тыс. руб. за сотку.
- девелоперу поселка нужно еще 12 мес. по планам, чтобы еще провести воду. Газ еще 2 года.
Делаем расчет на примере типового участка 7,5 соток без ипотеки и с ипотекой (см. картинку ниже).
Поверив эту стратегию в 2020 году на себе и проверив один КП в 2022 году по 5 пунктам, получив 5 ДА готовлю сейчас инвест-проект по оптовой покупке земель в этом КП в Подмосковье с целью перепродажи.
Если стратегия зашла и вам интересно получить больше информации, но не для праздного интереса, а для реального участия оставьте запрос по форме ниже и я свяжусь с вами: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLScaNUnXM-0do-A5QoAH3lI_v9RnvKFWwwf55XheHBSCIeeNog/viewform
Итоги встречи с экспертами, застройщиками и инвесторами. Перед описанием для вас второй стратегии на загородной недвижимости (продолжение 2-х предыдущих постов) решил еще раз все выверить и встретился со всеми сторонами проекта, кто уже реализует эту стратегию.
Владислав Копица - основатель крупнейшей выставки загородной недвижимости Open Village.
Дмитрий Новиков - основатель компании Дмитрий Дом, надёжный застройщик быстровозводимых домов.
И ещё застройщики, инвесторы, коллеги и партнёры.
Выводы:
1) В стратению верят все стороны и катализатором высокой доходности по стратегии будет выставка Open Village.
2) Договорились об инвестициях в совместный проект, где Владислав гарантирует застройку 20-30 домов к июлю 2023 года и трафик более 10 тыс. посетителей-покупателей каждый год 2023 и 2024. Дмитрий подтвердил готовность участвовать в проекте и строить дома для инвесторов по специальной цене.
В следующем посте опишу стратегию строительства загородных домов кластерами в месте, где будет 2 года проходить выставка Open Village в 2023-2024 гг.
Стратегия даёт доходность для инвесторов от 60% до 90% в случае использования ипотеки. Длительность стратегии от 9 до 18 мес.
Владислав Копица - основатель крупнейшей выставки загородной недвижимости Open Village.
Дмитрий Новиков - основатель компании Дмитрий Дом, надёжный застройщик быстровозводимых домов.
И ещё застройщики, инвесторы, коллеги и партнёры.
Выводы:
1) В стратению верят все стороны и катализатором высокой доходности по стратегии будет выставка Open Village.
2) Договорились об инвестициях в совместный проект, где Владислав гарантирует застройку 20-30 домов к июлю 2023 года и трафик более 10 тыс. посетителей-покупателей каждый год 2023 и 2024. Дмитрий подтвердил готовность участвовать в проекте и строить дома для инвесторов по специальной цене.
В следующем посте опишу стратегию строительства загородных домов кластерами в месте, где будет 2 года проходить выставка Open Village в 2023-2024 гг.
Стратегия даёт доходность для инвесторов от 60% до 90% в случае использования ипотеки. Длительность стратегии от 9 до 18 мес.
Описываю вторую стратегию на загородной недвижимости (продолжение 2-х постов выше).
Это покупка участка в динамично развивающемся поселке и строительство дома для последующей продажи всего домовладения. В этом случае инвестор зарабатывает и на росте стоимости участка и получает прибыль от продажи дома по рыночной цене, построив его по себестоимости строительства.
Сейчас эту стратегию выгодно реализовывать на ипотечные средства, потому как ставка по ипотеке на покупку участка и строительство дома сейчас 6-8%.
У этой стратегии больше нюансов и рисков, но она может дать большую сумму прибыли чем стратегия просто перепродажи участка.
Для выбора места участка есть 2 подстратегии:
1️⃣ Купить один из последних участков в уже застроенном поселке, где участки скоро закончатся и больше не будет. В этом случае стоимость участка сама по себе вырастет, но не очень сильно, в среднем на 10-15%. У меня был такой кейс в Спас-Каменках, когда я купил один из 5 оставшихся участков по цене 350 тыс. руб. за сотку, а через год, когда все остальные участки были проданы и там начали строиться, мне предлагали выкупить его уже по 400-450 тыс. руб. за сотку.
2️⃣ Купить участок в поселке, который еще только развивается, но очень активно и там есть какой-то сильный “магнит”. Подробно я описал этот вариант: как выбирать такой участок и на что смотреть, что проверять, в этом посте.
Перехожу к этапу строительства дома.
Чтобы на строительстве дома можно было заработать нужно сделать так, чтобы он был построен качественно, быстро в актуальном стиле, был энергоэффективный и вы заработаете, даже если продадите его дешевле рынка на 5-15%. Если же цена на недвижимость упадет, то эти 5-15% будут для вас резервом на снижение цен.
Сразу говорю, что рассматриваю в проекте только сегмент строительства дома бизнес и комфорт, потому, что в элитке надо очень хорошо понимать заранее для кого вы строите дом и он очень индивидуален, а в экономе обойти по себестоимости Равшана и Джамшута и построить более менее что-то приличное невозможно.
Поэтому далее приведу ряд факторов которые надо учитывать при выборе данной стратегии, которые я считаю залогом успеха, не претендуя на то, что и другими способами можно его достичь, но это моя стратегия. В своих расчетах и решениях я ориентируюсь на отчет Циан о спросе людей на загородные дома.
1️⃣ Размер дома. Проект должен быть востребован рынком и оптимален по размеру для аудитории, на которую он нацелен. По данным Циан наиболее востребованным размером сейчас является 90-130 м. кв. В нем может поместиться 2-3 спальни, место для кабинета, гостиная+кухня и санузел 1 или 2. Это подходит большинству семей от 1 до 3-х детей.
2️⃣ Стиль. По опросу ЦИАН (см. картинки) наибольший спрос и интерес сейчас к 2-м стилям: Шале и Скандинавский. Дома в этих стилях содержат:
• Скатная крыша
• Панорамные окна
• Большая терраса
• Высокие потолки/объем/пространство
• Современные визуальные решения
3️⃣ Бюджет. По тому же отчету Циан люди в основном хотят строить дома стоимостью до 10 млн.руб. На практике за 10 млн.руб. (без участка) по некоторым технологиям можно построить дом с отделкой около 120-140 м. кв.
4️⃣ Срок строительства и технологии. Надо минимизировать срок строительства и делать возможным круглогодичное строительство и ремонт. Поэтому я выбираю технологии, которые позволяют быстро строить и из всех технологий, которые есть на рынке лично я выбрал 3 (смотри рис. после поста:
- полистриролбетон
- каркасное строительство
- SIP-панели
Все они позволяют:
- строить быстро – дом за 3-5 месяцев до состояния + WhiteBox (черновая отделка стен, потолка и инженерия)
- себестоимость возведения холодного контура + WhiteBox до 50 тыс.руб. за м.кв.
- отапливать дом электричеством и при этом расходы составят в зимний период 7-9 тыс. руб. – это очень важно для клиента. Газ при этом даже и не нужен, а если его подключать, то окупится это за 15-20 лет.
Это покупка участка в динамично развивающемся поселке и строительство дома для последующей продажи всего домовладения. В этом случае инвестор зарабатывает и на росте стоимости участка и получает прибыль от продажи дома по рыночной цене, построив его по себестоимости строительства.
Сейчас эту стратегию выгодно реализовывать на ипотечные средства, потому как ставка по ипотеке на покупку участка и строительство дома сейчас 6-8%.
У этой стратегии больше нюансов и рисков, но она может дать большую сумму прибыли чем стратегия просто перепродажи участка.
Для выбора места участка есть 2 подстратегии:
1️⃣ Купить один из последних участков в уже застроенном поселке, где участки скоро закончатся и больше не будет. В этом случае стоимость участка сама по себе вырастет, но не очень сильно, в среднем на 10-15%. У меня был такой кейс в Спас-Каменках, когда я купил один из 5 оставшихся участков по цене 350 тыс. руб. за сотку, а через год, когда все остальные участки были проданы и там начали строиться, мне предлагали выкупить его уже по 400-450 тыс. руб. за сотку.
2️⃣ Купить участок в поселке, который еще только развивается, но очень активно и там есть какой-то сильный “магнит”. Подробно я описал этот вариант: как выбирать такой участок и на что смотреть, что проверять, в этом посте.
Перехожу к этапу строительства дома.
Чтобы на строительстве дома можно было заработать нужно сделать так, чтобы он был построен качественно, быстро в актуальном стиле, был энергоэффективный и вы заработаете, даже если продадите его дешевле рынка на 5-15%. Если же цена на недвижимость упадет, то эти 5-15% будут для вас резервом на снижение цен.
Сразу говорю, что рассматриваю в проекте только сегмент строительства дома бизнес и комфорт, потому, что в элитке надо очень хорошо понимать заранее для кого вы строите дом и он очень индивидуален, а в экономе обойти по себестоимости Равшана и Джамшута и построить более менее что-то приличное невозможно.
Поэтому далее приведу ряд факторов которые надо учитывать при выборе данной стратегии, которые я считаю залогом успеха, не претендуя на то, что и другими способами можно его достичь, но это моя стратегия. В своих расчетах и решениях я ориентируюсь на отчет Циан о спросе людей на загородные дома.
1️⃣ Размер дома. Проект должен быть востребован рынком и оптимален по размеру для аудитории, на которую он нацелен. По данным Циан наиболее востребованным размером сейчас является 90-130 м. кв. В нем может поместиться 2-3 спальни, место для кабинета, гостиная+кухня и санузел 1 или 2. Это подходит большинству семей от 1 до 3-х детей.
2️⃣ Стиль. По опросу ЦИАН (см. картинки) наибольший спрос и интерес сейчас к 2-м стилям: Шале и Скандинавский. Дома в этих стилях содержат:
• Скатная крыша
• Панорамные окна
• Большая терраса
• Высокие потолки/объем/пространство
• Современные визуальные решения
3️⃣ Бюджет. По тому же отчету Циан люди в основном хотят строить дома стоимостью до 10 млн.руб. На практике за 10 млн.руб. (без участка) по некоторым технологиям можно построить дом с отделкой около 120-140 м. кв.
4️⃣ Срок строительства и технологии. Надо минимизировать срок строительства и делать возможным круглогодичное строительство и ремонт. Поэтому я выбираю технологии, которые позволяют быстро строить и из всех технологий, которые есть на рынке лично я выбрал 3 (смотри рис. после поста:
- полистриролбетон
- каркасное строительство
- SIP-панели
Все они позволяют:
- строить быстро – дом за 3-5 месяцев до состояния + WhiteBox (черновая отделка стен, потолка и инженерия)
- себестоимость возведения холодного контура + WhiteBox до 50 тыс.руб. за м.кв.
- отапливать дом электричеством и при этом расходы составят в зимний период 7-9 тыс. руб. – это очень важно для клиента. Газ при этом даже и не нужен, а если его подключать, то окупится это за 15-20 лет.
5️⃣ Математика стратегии на примере конкретного кейса (самый доходный вариант):
- покупка участка 7.5 соток за 1,85 млн. руб.
- общая сумма инвестиций в строительство дома 130 м.кв. из полистиролбетона до состояния WhiteBox с подключением к сетям и минимальным ландшафтом 7,85 млн.руб.
- общая сумма инвестиций 9,65 млн.руб.
- продажная цена дома 14,5 млн. руб.
- прибыль 4,85 млн.руб.
- доходность при использовании своих средств 50%
- срок сделки 9-18 мес.
- доходность при ипотеке на первоначальный взнос 2,5 млн. руб. 150-190%, что позволяет даже при падении цен на недвижимость на 15-20% выйти с хорошей прибылью.
☝️Цифры и расчеты приведены на базе реального участка и объекта.
❔Почему это вариант такой доходный? Потому, что себестоимость возведения дома из полистиролбетона чуть выше, чем у конкурентов (SIP-панели и каркасные дома), а продавать его можно как каменный дом, а стоимость дома в камне примерно на 2 млн. руб. выше, чем из SIP или каркасного дома.
Вы можете сделать похожие проекты и сами, если изучите все нюансы и тонкости. Или можем это сделать вместе с разделением прибыли от проектов. Сейчас у меня осталось свободных 3 участка из 5 для реализации таких проектов.
Интересно – оставьте контакты и я расскажу все подробности: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLScaNUnXM-0do-A5QoAH3lI_v9RnvKFWwwf55XheHBSCIeeNog/viewform
- покупка участка 7.5 соток за 1,85 млн. руб.
- общая сумма инвестиций в строительство дома 130 м.кв. из полистиролбетона до состояния WhiteBox с подключением к сетям и минимальным ландшафтом 7,85 млн.руб.
- общая сумма инвестиций 9,65 млн.руб.
- продажная цена дома 14,5 млн. руб.
- прибыль 4,85 млн.руб.
- доходность при использовании своих средств 50%
- срок сделки 9-18 мес.
- доходность при ипотеке на первоначальный взнос 2,5 млн. руб. 150-190%, что позволяет даже при падении цен на недвижимость на 15-20% выйти с хорошей прибылью.
☝️Цифры и расчеты приведены на базе реального участка и объекта.
❔Почему это вариант такой доходный? Потому, что себестоимость возведения дома из полистиролбетона чуть выше, чем у конкурентов (SIP-панели и каркасные дома), а продавать его можно как каменный дом, а стоимость дома в камне примерно на 2 млн. руб. выше, чем из SIP или каркасного дома.
Вы можете сделать похожие проекты и сами, если изучите все нюансы и тонкости. Или можем это сделать вместе с разделением прибыли от проектов. Сейчас у меня осталось свободных 3 участка из 5 для реализации таких проектов.
Интересно – оставьте контакты и я расскажу все подробности: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLScaNUnXM-0do-A5QoAH3lI_v9RnvKFWwwf55XheHBSCIeeNog/viewform