Сложно возвращаться к обычным делам после того, что произошло в Крокусе 22 марта, даже учитывая то, что я и моя семья были очень далеко от этого места. Даже здесь, на о.Пхукет в правослявном храме люди несли цветы и молились за выживших и вспоминали ушедших. Много переживаний и соболезнования тем, кого эта трагедия коснулась напрямую. Нам всем, кто не был там нанесены психологическтие травмы, которые конечно не сравнятся по силе с травмами тех, кто был там, но по сути это травма для всего общества. Любая травма требует времени на заживление и она будет еще долго болеть и напоминать о себе.
У каждого из нас есть свои психологическте травмы из детства и взрослой жизни и они будут с нами всегда.
Такие травмы невозможно исцелить, можно с ними только научиться жить.
Жить дальше, вспоминать, грустить, делать то, что можем, чтобы помочь тем, кто пострадал, сделать каждому из нас свои выводы и постепенно по-новому смотреть в настоящее и будущее.

Подведение итогов инвест-отпуска на о. Пхукет. (начало, будет несколько постов).
Район Наянг на о.Пхукет – место, где состоялась моя первая зарубежная инвестиция.
Кратко, почему Тайланд и о. Пхукет:
1️⃣ Отдых почти как на Мальдивах (песок, релакс, природа, фрукты), но дешевле и можно путешествовать и жить месяцами
2️⃣ Достаточно стабильная валюта Баты
3️⃣ Прямые рейсы, поэтому Тайланд – это самая доступная и самая близкая экзотическая страна для России
4️⃣ Много русских, к нам хорошо относятся и есть много агентов по недвижимости с кем удалось настроить доверительные отношения, ведь кто-то потом должен ещё сдавать данный объект в аренду.
5️⃣ Лично нам сюда хочется возвращаться снова и снова – но это уже личное предпочтение.

☝️Почему я выбрал для первой инвестиции в Тайланде на о.Пхукет район Наянг - потому, что для первого раза это была безопасная для меня инвестиция. Это новый для меня рынок, поэтому я не гнался за доходностью, а искал низко рискованный вариант для входа. Если вдруг что-то пойдет не так с туристическим сезоном, то это отличное место где мы с семьей сможем жить по 3-4 месяца в году в любое время года, в остальное время апартаменты будут сдаваться и приносить доход.

Район Наянг облюбовали местные жители, русское комьюнити и большое количество иностранцев, кто проживает здесь месяц и более. Это спокойный курортный район, находящийся в окружении национального парка Sirinat. Пляж находится на расстоянии 15 минут на машине от Аэропорта, при этом шума самолетов практически не замечается – это было первое, чего в начале я немного боялся, но мои страхи не оправдались.

Наянг привлекает к себе долгосрочных проживающих, кто, например, хочет провести на о. Пхукет месяц или несколько месяцев, потому, что здесь можно снять недорогие апартаменты на длительный срок.

Кроме того пляж Наянг привлекателен тем, что на нем за счет рифов нет сильных волн в несезон с мая по сентябрь, т.е. на нем можно купаться и отдыхать круглый год.

На Наянге есть достаточно много отелей, поэтому тут есть вся необходимая инфраструктура для жизни. До Лагуны отсюда 25 мин на машине, до Банг-Тао 40 минут.

На Наянге доходность от сдачи в аренду ниже, чем на Банг-Тао за счет того, что сюда едут семейные люди для долгосрочного и среднесрочного проживания, а на Банг-Тао тусить и развлекаться, или с семьями едут, но чаще всего на 1-3 недели. За счет этого получаются существенно разные цены на аренду как в сезон, так и в несезон.

В сезон, например 2-х комнатную квартиру на месяц в Банг-Тао в хорошем комплексе недалеко от моря (400-700 м.) можно арендовать за 120.000-170.000 бат (бат сейчас равен 2,55 руб.), а на Наянге это можно сделать за 70.000-100.000 бат. В несезон стоимость квартиры будет уже не так сильно отличаться, примерно на 20%. В Банг-Тао такую квартиру можно снять за 60.000 – 90.000 бат, а в Наянге за 50.000-70.000 бат.

В итоге мы мы выбрали проект Title Halo в 400 м от моря и заключили контакт в Октябре 2023 года. На этот момент уже было построено 5 из 7 этажей.
Плановая дата сдачи объекта была сентябрь 2024 года, но застройщик нас вчера обрадовал тем, что сдает объект на 3 месяца ранее. И это хорошо, возможно мы сможем пожить в нем уже этим летом в несезон, а к началу сезона к октябрю он будет уже сдаваться.

В следующем посте расскажу о сравнении районов для инвестиций с целью максимизации доходности от аренды или получения хорошей прибыли от перепродажи. И в какой ещё проект зашёл и какие рассматриваю для следующих инвестиций.
👉Тут это две разные стратегии не только по районам, но и с выбором разных форм собственности.

Подведение итогов моего персонального инвест-тура на о. Пхукет. (начало поста тут).
В этом посте продолжение обзора рынка, а в следующем стратегия как зарабатывают 25-40% годовых в валюте инвесторы на недвижимости о. Пхукет.

Краткая справка по стоимости недвижимости и доходности в разных районах.

1️⃣Стоимость покупки м. кв. в комплексах бизнес-класса у застройщиков,  входящих в ТОП-10 на о.Пхукет.
🪸пляж Наянг: 115.000 - 135.000 бат, где доходность от сдачи в аренду 6-7% за счет того, что цены на аренду в сезон здесь сильно дешевле чем на Банг-Тао. (в рублях умножайте на 2.6)
🏖пляж Банг-Тао:  135.000 – 170.000 бат - доходность от сдачи в аренду 8-10%
🏝Лагуна (элитный район Банг-Тао): 150.000 – 200.000 бат - доходность от сдачи в аренду 9-12%, за счет того, что цены сдачи и загрузка выше.
+ рост стоимости недвижимости составляет 3-5% ежегодно, а в 2022-2023 гг рост был 5-7%.

Цены я указал средние, но они тоже зависят от многих факторов и момента покупки относительно начала строительства.

2️⃣ Некторые Лайф-Хаки.

Лайф-хак №1 Самые дешевая цена за м. кв. обычно на 2-4 этажах, что не влияет на сдачу в аренду, поэтому на них можно получать бОльшую доходность, поэтому эти этажи хороши для сдачи в аренду. И для перепродажи тоже за счет меньшей суммы входа.

Лайф-хак №2 Самая дорогая цена за м.кв. на первом этаже с выходом к бассейну и на 6-7 этажах с хорошим видом. В дефиците двух-комнатные квартиры и особенно на первом этаже, их обычно разбирают первыми. 6-7 этажи целесообразно покупать для себя, для перепродажи и сдачи они наименее выгодны.

Лайф-хак №3 Несмотря на более высокую цену, как для перепродажи, так и для сдачи выгоднее покупать двух-комнатные квартиры на первом этаже в виду ограниченности предложения. Именно поэтому в качестве второго обьекта я лично выбрал первый этаж двушку.


4️⃣ Самым выгодным вариантом приобретения квартиры – это предстарт продаж, когда можно получить и скидку в от 5 до 30% и мебель в подарок. Чем застройщик менее надежный, тем скидки на пресейле и в процессе строительства выше. Поэтому я ждал предстарта и на нем заходил во второй объект.

За период строительства стоимость недвижимости у самих застройщиков обычно растет на 10-15% в год. Средний срок строительства комплекса надежным застройщиком – 2-2,5 года.

5️⃣Стандартный план платежей – это 100.000 бат как депозит для бронирования квартиры.
20-25% в течение месяца с момента депозита и далее по 20-25% 3-4 раза каждые пол года.

6️⃣Исключением можно назвать застройщика, строящего в Лагуне, который предоставляет рассрочку и после ввода объекта в эксплуатацию. По его условиям необходимо  оплатить депозит в размере 20% и далее частями по 10% до момента ввода в эксплуатацию довести оплату до 50%. Далее можно оформить кредит на 1-3-5 лет под 3-5-7% годовых в зависимости от срока. Т.е. после взноса 50% вы можете сдавать и получать доход. Конечно дохода не хватит на полную оплату рассрочки, но на 7-10% можно снизить сумму инвестиций и войти с хорошей рассрочкой.

7️⃣Застройщиков на о.Пхукет можно разделить на 3 группы:
1) Самые надежные, построившие на 100% более 5-и объектов и акции которых обращаются на рынке. Это важно в Тайланде, потому как к ним предъявляются более высокие требования (например, Origin, Rhom Bho Property, Banyan Tree Group и т.п.). Я не стал рисковать и выбрал RBP как одного из надёжных.
2) Средние по надежности, строящие первый объект или развивающие только одну территорию и имеющие фактически один проект (как пример, Layan Green Park). Сроки сдачи объектов у таких застройщиков на объекты могут отличаться от заявленных.
3) Низкие по надежности, у которых есть недостроенные объекты или объекты с нарушением требований к строительству.

👇В следующем посте расскажу о 2-х формах собственности: LeaseHold (для перепродажи и сдачи в аренду) и FreeHold (идеален для долгосрочной сдачи в аренду и передачи по наследству).
Эти формы действуют практически везде в Азии: Бали, Китай, Вьетнам и т.д.
Также расскажу как работает схема на пресейле, на котором я как раз и решил взять второй объект на о. Пхукет.

Как теперь россияне зарабатывают 30-40% годовых в Тайланде на новостройках, по аналогии, с тем, что делали в Москве до 2022 г.

Это стало возможным потому, что:
- турпоток Тайланда сильно снизился в пандемию и цены на недвижимость упали и не росли несколько лет. Cейчас рынок сильно отстал от других стран и отыгрывает рост
- Тайланд развивается как место притяжения бизнеса, медицины, обучения и локализации производств
- практически только в Тайланде из Азиатских стран иностранец может купить недвижимость в полную сосбственность. На Бали, например, иностранному физлицу этого сделать нельзя.

Есть три основные стратегии в Тайланде, как и везде:
1) покупка апартамента, квартиры или виллы для перепродажи на этапе строительства
2) покупка того же для сдачи в аренду
3) покупка для последующей сдачи и затем продажа, когда найдется покупатель и доходность будет устраивать.

👆Про сдачу в аренду я уже писал в постах ранее, какую доходность можно получить.
Сегодня расскажу про покупку квартиры на стадии строительства или даже до начала с целью перепродажи и доходности в +-30% на вложенный капитал.

Стоимость квартир у надежных застройщиков обычно идет от 2.900.000 бат. (это примерно 7,5 млн.руб.) Далее приведу расчеты на средние по цене квартиры, но все это же можно повторить как на больших, так и на меньших суммах.
Все суммы будут в батах, и чтобы перевести их в рубли нужно умножить на 2,6.

Есть несколько стадий относительно строительства, на которых можно зайти в стратегию:
1️⃣ Стратегия 1. Купить на закрытом пресейле до начала стройки, получив скидку в 5-10% и продать после взноса первого платежа за квартиру в 20-25% через 3-6 месяцев. Эту стратегию стоит делать только с надежным застройщиком из категории 1. п.7 из прошлого поста и не на всех локациях (лучше всего это делать на Банг-Тао и в Лагуне).

На пресейле обычно разбираются самые ликвидные и выгодные квартиры, поэтому после выхода в открытую продажу ликвидные и выгодные квартиры уже отсутствуют у застройщика и их можно купить только по переуступке. Чаще всего это 2-х комнатные квартиры малой площади, квартиры с выходом к бассейну или с собственным садиком, небольшие квартиры по минимальной цене на 2-3-4 этажах. Т.к. после старта продаж этих квартир у застройщика уже нет, то можно установить цену продажи на 10% выше, чем у застройщика стоит м. кв. оставшихся квартир. С учетом полученной скидки в среднем в 5% вы можете продать объект по переуступке на 15% дороже. Это можно будет сделать через 3-6 мес. после покупки до взноса второго платежа.

Например, квартира стоит 5 млн. бат. Застройщик на пресейле дает скидку в 200 тыс. бат. Вы платите на пресейле 100.000 бат за бронь (идёт в счёт оплаты квартиры). Первый взнос 25% - 1.250.000 бат обычно платится в течении месяца. После старта продаж через 1 мес. выставляете квартиру за 5.500.000.

Если вы все сделали правильно, то очень вероятно, что в течение 6 мес. вы продадите ее и ваша прибыль составит: 5.500.000-4.800.000-50.000 – 250.000=400.000 бат.
где:
* 50.000 – плата за переоформление переуступки у застройщика с разделением ее 50/50 с покупателем
* 250.000 – комиссия агента 4-5% за поиск покупателя
Доходность = 400.000/1.350.000 = 30% если удастся продать за 3-6 мес. до следующего платежа.

Если вы не продали ее до второго платежа, то придется его внести, но и цену продажи можно будет уже поднять как минимум еще на 3-5% примерно 300.000 бат. Если процесс продажи затянется, тогда:

Доходность = (400.000+300.000)/(1.350.000+1.250.000) = 27% за 6-9 месяцев.
Далее при продолжении продажи за 5.800.000 вы уже будете продавать ниже рынка и либо квартиру купят или вы сможете продать её еще дороже. (Продолжение 👇)

В этой стратегии ваши риски в том, что реализация может затянуться и вам придется заплатить второй платеж, что скажется на вашей доходности. (начало поста в обязательно прочитайте выше). Рынок Тайланда растущий, поэтому спрос есть и цены растут сами по себе на 3-5% в год. Застройщик сам систематически будет увеличивать стоимость оставшихся в продаже квартир на 5-7% каждые полгода по мере продажи и роста процента завершения строительства. В итоге ваша цена +10% к прайсовой на момент покупки через 6-9 мес. уже будет рыночной. Если это оптимальная площадь или хорошее место в комплексе, то ее купят у вас, а не у застройщика из того, что осталось, потому, что там останутся скорее всего дорогие квартиры или с мнее интересным расположением, видом и т.д.

2️⃣ Стратегия 2. Купить на стадии строительства после начала стройки. Момент покупки тут определяется соотношением 3-х вещей: 1) цена + включение ремонта и мебели в цену, 2) надежность застройщика и 3) стадия строительства на момент покупки.

Приведу свой пример. Я покупал квартиру у надежного застройщика и списка в предыдущем посте, когда из 7 этажей было возведено 5. До ввода в эксплуатацию оставалось 11 месяцев. Стоимость квартиры с учетом скидки в 5% по акции составляла 4.800.000. Сейчас комплекс уже построен и в июне месяце будут выдаваться ключи. Такая квартира у застройщика стоит сейчас 6.200.000 и она на сегодня такая одна осталась. После ввода в эксплуатацию застройщик еще поднимет цену продажи. Сейчас я могу выставить ее на продажу по 5.900.000, что будет ниже цены застройщика на 5%.
Доходность тогда составит: (5.900.000-4.800.000-50.000-250000)/ 4.800.000 = 16,7% за 7 мес.
Но я заходил без рассрочки, просто чтобы получить максимальную скидку, поэтому если хотите получить доходность в 25% на вложенный капитал + то нужно заходить в рассрочку за 1-1,5 года где-то до сдачи и продавать перед сдачей или после сдачи. После сдачи продавать тоже хороший вариант, потому, что ее можно сдавать и получать доход 7-9% годовых пассивно, что снижает риски и повышает доходность, но придется найти полную стоимость для оплаты 100%.

Эту стратегию безопасно делать на ранних стадиях строительства, с надежным застройщиками из списка, что я давал в предыдущем посте, а с менее надежными - на стадиях готовности выше 50% при выполнении ими планов строительства до этого момента.

☝️В обоих стратегиях стратегиях задействованы обычно 3 лица. Застройщик, агент для подбора и продажи и/или для сдачи и инвестор.

В Тайланде много русско-язычных агентов, которые там уже давно работают, хорошо знают рынок и могут оценить и надежность застройщика, перспективы проекта по цене и по сдаче в аренду, дать консультацию и проконсультировать по юридическим вопросам, провезти и все показать, чтобы вы вникли в рынок и сделали оптимальный выбор. Всегда лучше входить и выходить из сделки и сдавать с одним и тем же агентом, чем на каждый этап искать нового агента. И лучше пообщаться с несколькими агентами, чтобы найти того, кто вам понравится больше.

Если регион и стратегия вас заинтересовали и вы бы хотели подобрать объект недвижимости в Тайланде, то я могу связать вас с моим 🧔‍♂️ агентом, который мне лично помог определиться с объектами под мои задачи и требования.

Важные моменты по вариантам выбора формы собственности недвижимости в Тайланде я опишу в следующем посте, чем и планирую закончить эту серию постов.

Финалю серию про инвестиции в недвижимость в Азии, в частности в Тайланде. Сегодня про две формы собственности, которые характерны для Азии.

В Таиланде предусмотрены две формы собственности на недвижимость, по которым иностранец может приобрести недвижимость: фрихолд и лизхолд.
1️⃣ Фрихолд (freehold) – это безусловная форма собственности, которая передает все права владения и распоряжения объектом на неограниченный срок. Это означает, что собственник может распоряжаться своим имуществом как пожелает (продавать, дарить, сдавать в аренду, наследовать и т.п.) без чьего-либо разрешения. Подтверждением права собственности фрихолд является документ (Чанот), который выдается в земельном департаменте Королевства. Тайланд – это практически единственная страна в Азии, где иностранцы могут оформить недвижимость во фрихолд. На Бали, например, это не возможно. Но нужно ли это и для чего – напишу ниже.

2️⃣ Лизхолд (leasehold) – это форма собственности, которая имеет ограничения во времени (срок - 30 лет). Она также наделяет собственникам всеми правами по распоряжению имуществом, но на ограниченный срок. Владелец лизхолда может продлить срок договора 2 раза, т.е. еще на 60 лет т.е. итого до 90 лет. Нужно ли больше – напишу ниже. Объект лизхолда также можно перепродавать, дарить, сдавать в аренду, оставлять в наследство и пользоваться им в течение оставшихся лет.

Лизхолд чем-то напоминает договор долгосрочной аренды, но есть и принципиальное отличие. Объект лизхолда на срок действия договора находится полностью в вашей собственности, и вы можете делать с ним все, что пожелаете, включая ремонт, перепланировку, продажу и т.п. Также объекты лизхолда весьма привлекательны для тех, кто хочет инвестировать свои средства в недвижимость, ведь их рыночная стоимость, как правило, на 5-10% ниже, чем фрихолд.
☝️Важно тут понимать, кто является владельцем этой недвижимости с точки зрения полной собственности, потому, что именно с его согласия будет продлеваться лизхолд. Если это застройщик, который дает письменные гарантии о продлении через 30 и 60 лет на новый срок, то это самый лучший вариант, если же это какая-то компания или таец, то тут конечно могут возникнуть риски через 30 лет при продлении.


☝️Т.о. оба варианта владения дают возможность на срок вашей жизни и не только владеть и распоряжаться объектом в течении 90 лет. В каком состоянии будет эта недвижимость физически через 90 лет – сложно даже представить. В России мы вряд ли владеем квартирами более 50 лет. Скорее всего мы продадим то, что имеем в течение 30 лет.
Если вы купили квартиру в возрасте 40 лет, в принципе и вам и вашим детям удастся ей пользоваться в течении 90 лет до момента продажи и прихода здания в ветхое состояние. Я как-то даже не могу представить, что кто-то будет жить в доме, которому 90 лет.

Вывод – обе формы собственности подходят для инвестиций, чисто теоретически у формы Лизхолд может казаться риск не продления или отмены на государственном уровне формата Лизхолд, но это общепринятая схема владения по все Азии (Китай, Бали, Вьетнам и т.д.). Во многих Азиатских станах для иностранцев есть только Лизхолд.

🫶Если было полезно, то ставьте реакцию, если хотите подобрать объект недвижимости в Тайланде, то я могу связать вас с моим экспертом по рынку недвижимости, который мне помогает сейчас.

По итогам встречи на новую инвестиционную тему - оливковая агро-недвижимость.

☝️Только вдумайтесь - недвижимость, которая актуальна 300+ лет, ее не нужно ремонтировать, сама растет в цене и в размерах, сама приносит доход и ее не нужно сдавать. Конечно за ней нужно ухаживать и управлять, но этого требует любая недвижимость.

Вот почему за рубежом (Испания, Греция и т.д.) долго растущие и плодоносящие деревья давно уже передаются по наследству и составляют семейный капитал. Они очень ценятся и даже банки могут под них кредитовать.

😵‍💫 Это был очень необычный эфир и если вы его не смотрели, то очень советую посмотреть.

В программе эфира были ответы на вопросы:

▪️ Инвестиции в оливковые плантации как альтернатива традиционным инвестициям в недвижимость

▪️ Как начать инвестировать в оливковый бизнес по ценам как в маленьком стартапе на ранней стадии

▪️ Как за первые три года инвестиций в оливковые деревья получать больше 100% доходности от капитала

▪️ Почему эта ниша имеет исторически лучшее соотношение риска к доходности как в среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе.

👉Про оливковый бизнес смотрите с отметки 19.30

▶️ Видео -> https://youtu.be/K9VTlwOuOHQ?t=1171

Вы можете задать вопрос ведущим через форму: https://forms.amocrm.ru/rtvmdlc или позвонить или написать в WhatsApp: +7 988 233-69-69

Новые стратегии и тренды в недвижимости. Кто о них расскажет 8-9 июня!

📋 Собираем лучшую экспертизу в доходной недвижиммости на КДН2024:

🔥 Александр Шарапов (Becar), Геннадий Любарский (Avito-Недвижимость), Дмитрий Новиков (ГАБы), Руслан Сухий (Rentaved), Владимир Сергунин (Colliers), Сергей Лобжанидзе (bnMAP), Егор Провкин (21 Century) и многие другие.

Как отбираются эксперты:

▪️ Имеет реальный подтвержденный успешный опыт приумножения капитала.
▪️ Имеет большой вес и авторитет на рынке недвижимости.
▪️ Погружен в тренды/цифры/аналитику отрасли.
▪️ Имеет успешные доходные для инвесторов проекты недвижимости в прошлом, куда люди инвестировали и заработали.

Зарегистрироваться на это мероприятие можно до 30.04 по минимальным ценам на сайте: https://pm-f.ru/y/0c478a8