✳️ПРАВИЛА САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА

Федеральный закон от 12.06.2024 года № 140-ФЗ вносит ряд значительных изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" для залогодателей-физических лиц - ст.37.1:

1️⃣Введено понятие "самостоятельной реализации заложенного имущества". Это нововведение позволяет физическому лицу, не занимающемуся предпринимательской деятельностью, (прим. т.е. получал потребительский кредит) продать заложенное имущество для полного погашения обязательств по кредитному договору или договору займа до обращения залогодержателя за взысканием.

2️⃣ Процедура, которую должен соблюдать залогодатель при самостоятельной реализации:
▫️уведомление залогодержателя, при чем делать это совместно с должником + способом, предусмотренным кредитным договором (прим. - например, Почтой России 😬. Вот теперь стороны будут обращать внимание на этот пункт КД и может быть согласовывать его с банком)
▫️согласование минимальной продажной цены (прим1. цена равная не основному долгу, а объему требований, при чем банк не сможет изменить их, а значит все что за период реализации набегает, видимо, будет учитывать в минимальной цене, прим 2 - привет тем кто покупал без первоначального взноса или у застройщика под 1%)
▫️согласование порядка расчетов,
▫️дата начала и окончания срока самостоятельной реализации.

3️⃣ Сроки. Устанавливается 4-месячный срок для самостоятельной реализации заложенного имущества, с даты получения заявления залогодержателем, включая сроки гос регистрации и полного погашения обязательств. Срок может быть продлен по соглашению сторон (прим. не указано на сколько), с установлением новой минимальной цены.
Также устанавливается, что залогодержатель должен выразить согласие или отказ в течение 10 рабочих дней после получения заявления от залогодателя. (прим. - дни рабочие! и они входят в общий 4-месячный срок. Если подавать заявление после получения аванса/задатка, то риелторам нужно закладывать 10р.д. в расчет общего срока выхода на сделку. Если в банке процедура принятия таких решений на каком-нибудь комитете или правлении - точно весь срок ждать придется🙁)

4️⃣ Условия, при которых самостоятельная реализация не допускается:
1) подан иск об обращении взыскания на заложенное имущество, либо нотариусом совершена исполнительная надпись на договоре об ипотеке, закладной или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона (прим.- считаю негативным ограничением для залогодателя. На практике одобрялись сделки, когда у банка был исполнительный лист. Не вижу негатива для банка, если собственник мог бы в этот момент продать);
2) в отношении залогодателя (собственника имущества) начата процедура банкротства, в том числе внесудебного (прим. оправданное ограничение),
3) в отношении залогодержателя начата процедура банкротства (прим.банки банкротятся долго, это будет проблемой для залогодателя, не вижу в этом положительного ни для кого);
4) имущество заложено нескольким созалогодержателям (прим.- это оправданное ограничение)
5) на заложенное имущество зарегистрировано несколько ипотек (предыдущая и последующая) (прим.-если у одного залогодержателя, то почему не допускается🤔;
6) повторная подача заявления о самостоятельной реализации, если предыдущее было удовлетворено, но впоследствии залогодатель отказался от самостоятельной реализации либо имущество не было реализовано в 4-х мес. срок.

5️⃣ Сумма, вырученная от продажи, подлежит зачислению на указанный залогодержателем банковский счет Разница между ценой реализации и задолженностью возвращается залогодателю, за вычетом расходов залогодержателя (прим.-т.е. вся сумма зачисляется! и аванс тоже? значит альтернативные сделки не пройдут? А если выделены доли н/л и условие - одновременная покупка?🤔)

Росреестр теперь будет проверять не только наличие согласия залогодержателя на продажу, но и условия ДКП о минимальной цене, порядке расчетов, отсутствия просрочки в сроках самостоятельной реализации. Или не будет?🤭

ФЗ #140-ФЗ, изменения в ФЗ Об ипотеке

ОПРОС
Как  думаете, последние ⬆️ изменения в закон "Об ипотеке": конкретизируют процедуру самостоятельной продажи залога или больше ограничивают права залогодателя от существующего положения?

1️⃣Конкретизация процедуры: закон вносит ясность, однотипность и предсказуемость в процесс, устанавливая требования и чёткие шаги каждой стороны.

2️⃣Ограничивает права залогодателя: закон создает дополнительные бюрократические, временные, организационный барьеры, которые усложняют возможность залогодателей реализовывать своё имущество

3️⃣ Затрудняюсь ответить

🖍️ Новую предупреждающую надпись предложили включать в рекламу кредитов

🔎 «Оценивайте свои финансовые возможности и риски» — такую надпись нужно будет добавлять к рекламе кредитных продуктов. Законопроект с такими поправками сейчас в Госдуме, рассмотреть его планируют в сентябре.

🧐 Надпись займет не менее 7% общего размера рекламы. Еще 5% нужно будет отвести предложению переходить на сайт с полными условиями кредита. Как отмечают инициаторы поправок, требования к объему нужно закрепить потому, что сейчас обязательный текст в рекламе пишут мелким нечитаемым шрифтом.

+ к сказанному выше:

▪️реклама должна содержать предупреждение: «Изучите все условия кредита (займа)»
▪️информация о полной стоимости кредита должна предоставляться до информации о процентных ставках и указываться шрифтом, размер которого не менее чем шрифт, которым
отображается информация о процентных ставках

Пример поиска по адресу

🏥ЛИШИТЬ ИЛИ НЕ ЛИШИТЬ?
 
Факт: Решение о признании недееспособным и ограничено дееспособным принимает суд,  который полностью опирается на мнение комиссии судебно-психиатрической экспертизы.
 
🕊Благотворительная организация «Перспектива», помогающая людям с физической и ментальной инвалидностью, провела социальный эксперимент и выпустила короткий ролик (6:36).

Были собраны реальные вопросы из судебной и психиатрической практики, которые задают людям.

Не со всеми вопросами быстро справится и обычный человек: зачем вам дееспособность?
Тем более они вызывают огромный стресс у людей с особенностями.

Смельчаки, принявшие участие в эксперименте, не побоялись оказаться в роли жителей психоневрологических интернатов и на себе почувствовать, каково это, когда от ответов на несколько стандартизированных вопросов «зачем вам самостоятельная жизнь,  какие нужны документы, чтобы продать квартиру» зависит твоя судьба.
Кадры с некоторыми из участников вошли в этот ролик.

Видео не является документальным свидетельством процедуры определения дееспособности, а представляет собой социальный эксперимент, чтобы показать как обычные дееспособные люди справляются с вопросами и давлением комиссии, насколько недопустим формальный подход в вопросе определения дееспособности человека.

🎲ИГРА В ...
ИНВЕСТИРОВАНИЕ
Ч.1

🌀Обещания быстрых денег превращают жизнь обычного человека в опасный квест.

Все началось с обычного поиска работы.
Анна просматривала вакансии на hh. Ru и оставляла отклики. Напряженно искала и вот пришло долгожданное письмо о приглашении на собеседование.

Красивый офис в Москва-Сити, высокий этаж с видами на Москву. Предложили должность менеджера по продажам с окладом 60 т.р.

В мае, когда Анна вышла на работу, от руководства начали получать предложения о «пассивном» доходе, условием которого было оформление кредитов.

🎲Игра началась.

Отправив фотографию своего паспорта и номер СНИЛС, Анна получила одобрение на кредиты от нескольких банков на 100т.р. и 140 т.р..
 
Затем последовало предложение, которое стало спусковым крючком к череде тяжелых событий, оформить свою квартиру в залог.

Компания Э. предложила "помощь" в поиске инвестора.
Вскоре инвестор в лице Компании АК предоставил кредит 7млн.р. под залог квартиры.

Деньги были получены за минусом комиссии компании Э и компании АК.

Осталось 5,8 млн.р., которые Анна разместила на брокерском счёте.

Продолжение следует

🎲ИГРА В ... ИНВЕСТИРОВАНИЕ
Ч.2, Ч.1

Анну стали обучать работе с брокерским счетом.
Через некоторое время, по каким-то причинам брокерская база «Ю» перестала работать. Обучение продолжили в другой базе.  

Через пару недель база «Ю» заработала, однако Анна обнаружила, что на балансе нет денежных средств.
Она не смогла начать погашать кредиты, в том числе крупный, обеспеченный залогом ее квартиры.

Ей снова решили помочь, предложив переоформить квартиру по «донорской» сделке. И она опять согласилась.
 
И снова инвестора ищет компания Э. В течение месяца был найден К., который выдвинул условие - подписание договора купли- продажи квартиры, без регистрации, но только на 2 месяца. За это время будет идти поиск «донора».

Договор купли-продажи был заключён в конце июля 2023 года в офисе нотариуса. Однако по условиям договора он тут же был отправлен нотариусом на регистрацию перехода права.

О проведенной регистрации Анна узнала только через 3 недели, когда документы на одобрение "донорской" сделки были поданы в банк.

Или Анна потребовала, или инвесторы так решили, но стороны расторгли ДКП с К. и право собственности вернулось Анне.

Следующий раунд игры⬇️

🎲ИГРА В ... ИНВЕСТИРОВАНИЕ
Ч.3 Начало Ч.1, Ч.2

▶️Следующий раунд игры.

Для донорской сделки  компания Э. нашла гр.Б, который брал кредит с оформлением ипотеки, поэтому потребовалось одобрение банка.

На подписании договора присутствовало два представителя компании Э,  покупатель-донор Б. и его риэлтор С. Таким образом,  в конце августа 2023 года между Анной и Б. был заключён договор купли-продажи квартиры за 19 млн.р.

Далее пошли расчеты: Анна отдала К. 10,2 млн.р., заплатила комиссию риелтору Б. Светлане - 1,5 млн.р., в которую входили два месяца оплаты за ипотеку по 175 000 рублей ежемесячно (!?) Затем в офисе компании Э. Анна оплатила  их комиссию 1,6 млн.р.
На руках у Анны осталось около 3,1 млн.р.  

⏯ Дочитав иск до этого момента, я подумала, что все - далее пойдет ссылка на статью и какая-то аргументация. Ошиблась. Игра  не закончилась!

Юрист (видимо той же компании Э.)  посоветовал Анне положить 2,6 млн.р. на Trust Wallet (криптовалютный кошелек).  Его помощь  по подаче заявки на пополнение счёта оказалась жуткой дорогой, так как через 4 минуты после пополнения эти деньги были списаны.

❌Стоп-игра!

Под воздействием огромного стресса, Анна провела в больнице 3 недели с психическим диагнозом: депрессивный эпизод средней степени, без соматических симптомов. Тревожно депрессивный синдром.

🌀Обещания быстрых денег превращают жизнь обычного человека в опасный квест.

Сейчас Анна оспаривает сделку по продаже квартиры по ст.179 ГК РФ, заключенной под влиянием обмана, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
Одним из обстоятельств, которые нужно доказать в суде для признания сделки кабальной это осведомленность другой стороны о стечении тяжелых обстоятельств для потерпевшей стороны и явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки.

❓Как считаете, эти обстоятельства имеют место быть, да/нет?
А если ДА, то можно ли говорить о добросовестности покупателя-заемщика? ДА/НЕТ?

1️⃣ ДА,  обстоятельства есть и покупатель недобросовестный
2️⃣ НЕТ, компрометирующих заемщика обстоятельств нет, покупатель добросовестный
3⃣ Дождусь решения суда

Принцип работы на рынке недвижимости 👂

Согласны?

Кого оштрафуют за апартаменты: застройщика или собственника?

В начале лета в Москве ввели штрафы за апартаменты в офисах и на заводах. Новая ч. 1.3 ст. 6.7 КоАП Москвы предусматривает довольно крупные штрафы, размер которых еще и зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Осталось только разобраться, кого будут штрафовать — помочь с этим в рамках новой рубрики «Вопросы и ответы» вызвалась юрист Land Law Firm Виктория Бразевич. За вопрос спасибо нашей читательнице Ольге Боровиковой.

❓Если застройщик завершил реконструкцию, распродал все помещения и уже не имеет отношения к объекту, он может быть привлечен? Какой статус у собственников, которые купили такие помещения?

❗️Судебная практика по данному вопросу пока отсутствует, отметила Бразевич. Но норма сформулирована таким образом, чтобы предупреждать само появление мест временного проживания на земельных участках с неподходящим видом разрешенного использования.

Вместе с тем Бразевич не исключает, что Госинспекция и суды будут толковать данную норму немного шире, по аналогии с ч. 1.2 ст. 6.7 КоАП г. Москвы, к ответственности по которой привлекают не только за строительство или реконструкцию на участке объектов без соответствующей документации, но и за использование земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой. При таком подходе штрафовать могут и собственников апартаментов.

❓Какие обстоятельства будут учитываться/учитываются Госинспекцией при оценке правонарушения?

❗️Факт совершения правонарушения, вероятно, будет подтверждаться так же, как и в делах о штрафах за нецелевое использование земельного участка, уверена Бразевич. То есть, актом выездного обследования территорий, протоколами и выписками из ЕГРН.

Подробнее в новости

#недвижимость #вопросы

📛ПРОТИВОПРАВНЫЙ ИНТЕРЕС ?

Пока была в отпуске пришло 3 иска по титулу - общая сумма требований более 30 млн.р 😱 По одному из них вырисовывается интересный вопрос.

📖 В  конце июля 2023 года Р. продала квартиру Ирине Л.
Квартира была продана за 9,5 млн.р., из них 1,5 млн.р. наличными, о чем Ирина передала в банк расписку Р., остальная сумма  - кредит, который был переведен посредством аккредитива.

Ирина Л. перестала платить кредит, а скорее совсем не платила, поэтому в июне 2024 банк подал иск о взыскании долга, обращении взыскания на заложенную квартиру.

И, как обычно, вдруг,  появляется иск бывшей собственницы Р. о признании сделки  недействительной!
Потому что  в июле 2023 года 8 человек вовлекли ее в мошенническую схему, где она продала квартиру покупателю, которая и была одна из мошенниц.
Наличные 1,5 млнн.р. и кредитные деньги с ее счета были похищены, Р. их не получала. Целью сделки мошенников было похищение кредитных денег. Более детальных подробностей про саму схему вовлечения нет.

🔫Иск банка стал спусковым крючком для действий бывшего собственника Р.
А до этого ее видимо все устраивало она не подозревала, что уже не собственник?

В иске Р. указывает, что акт передачи подписывала, но фактически квартиру не передавала, до сих пор в ней проживает, оплачивает налоги и коммунальные услуги.
 
📮Иск банк подавал в Солнечногорский суд МО,, но суд вынес решение о передачи дела по подсудности в Зеленоградский - по месту нахождения имущества, так как требование - обратить взяскание на имущество.

На сайте московских судов  по Ирине было найдено дело -  удовлетворен арест на имущество в рамках уголовного судопроизводства Зеленоградского суда, также указано у фамилии Ирины  статья 159 ч.4 УК РФ– мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере, или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение.
 
А теперь вопрос!

❓Если Ирина будет признана мошенницей⚖️, как похитившая деньги продавца, и утратит право собственности на квартиру, как завладевшая в результате мошеннических действий, вправе ли она получить страховую выплату за потерю этой квартиры? Т.е будет ли это событие считаться страховым случаем по титульному страхованию?
Не окажется ли тут ситуация как страхование противоправного интереса, которое запрещено законом- ст.928 ГК РФ?
Как считаете?

⛔️ Да, выплата будет незаконной. Если она мошенница, значит будет защита преступного интереса.
🤔Есть сомнения. Дождемся приговора.
✋Нет, не смешивайте кредитные отношения, право собственности и ответственность страховщика по полису.
 

⚖️СУДЫ НЕ ЛГУТ - ЧИТАЙТЕ АКТЫ!

Читайте судебные решения! Постоянно говорю сотрудникам на обучении. Да, это отнимает время. Да, порой публикаций решений нет. Но кто внимателен, тот найдет нужные детали!

📖Недавно на Малой Ордынке продавалась квартира – 250 квадратов, только кадастровая стоимость уже более 150 млн рублей. Владельцем была женщина, пусть будет Ирина, 50+. Квартиру ей подарил супруг в 2011 году. Кажется, вопросов не должно быть много. Но при проверке судов эти вопросы нашлись, и какие!

✅Первое – иск прокурора о прекращении права на управление транспортными средствами. Ранее писала, как выявили пнд-учет собственника по аналогичному иску, обязательно обращать внимание на такие дела! Однако фамилия собственницы очень распространенная, совпадение с другим лицом вполне вероятно. Поэтому, не задавая вопросов в лоб, потребовалась дополнительная информация.

Андеррайтер углубился в изучение картотеки. Самыми интересными оказались категории дел:
▪️о разделе совместно нажитого имущества между супругами,
▪️споры, связанные со сделками с частными домами и приватизированными квартирами.

✅ В деле о разделе имущества Ирина была истцом, а в спорах по сделкам – ее супруг. При проверке супруга выяснилось, что он находится в международном розыске по иску на 600 млн рублей от текущего акционера крупной компании, где был директором.

Началось все с развода.
Он подал на развод. Она в ответ иск с требованиями признать брачный договор недействительным, признать имущество общим, взыскать 250 млн рублей компенсации за доли в имуществе и еще много чего. Как бы суды первых инстанций ни пытались скрыть решения, запрещенные к публикации, вторая или третья инстанция скомпрометируют и выложат акт!

Ирина в иске к супругу заявляла, что в 2010 году заключила брачный договор с режимом раздельной собственности, поскольку страдала тяжелым психическим заболеванием. На момент заключения договора она не могла понимать значения своих действий. В деле фигурировали амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза с выводами о том,что в текущий момент (2016г) она страдает хроническим психическим расстройством в форме параноидной шизофрении, эпизодический тип течения с нарастающим дефектом, что лишает ее способности понимать свои действия.
Но это не дало оснований признать ее в таком состоянии на момент заключения брачного договора.
Однако, в этом же определении была ссылка на другое гражданское дело 2016 года по заявлению Х. о признании Ирины недееспособной. Там тоже по делу была проведена экспертиза, но заявление оставлено без рассмотрения.

✅В 2017 году супруг подал иск к Ирине с требованием признать договоры дарения долей недействительными – те самые, что устанавливали права на продаваемую квартиру на Малой Ордынке. И снова на первый план вышло состояние Ирины. Суд отказал в иске - супруг не доказал ее состояние на момент сделок в 2011, 2014 году.

🧐Если в 2016 году эксперты говорили о "нарастающем дефекте", а в 2019 году Ирина была лишена прав по иску прокурора, значит, состояние ухудшилось.

P.S. Запросили справки ПНД/НД на собственницу. Не вернулись.

P.P.S. В июле кто-то купил квартиру...

Есть еще пара интересных примеров, почему полезно читать решения судов, даже если они не касаются недвижимости напрямую. Но об этом – в следующем посте!