Есть варианты Да! 👍

✳️ При нарушении сделкой преимущественного права покупки основания для признания сделки недействительной отсутствуют, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ - иск о переводе прав и обязанностей покупателя (п. 14 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

♨️Сама сделка действительная, а право может быть утрачено!

В работе в долями/ комнатами надо быть...

Что для вас  сложное в сделках с долями/комнатами?

1️⃣ Разъяснение клиентам, что десятилетиями не здороваться  с соседями по комнатам и не направить уведомление о продаже разные вещи в этой жизни

2️⃣ Договориться встретиться у нотариуса, когда в n-цатый раз кто-то теряет паспорт и уезжает "в отпуск без связи"

3️⃣ Найти дядю Васю, на которого когда-то записали дольку "для прописки"

4️⃣ Посчитать все доли, когда изначальная 1/3 доля бабушки вдруг превратилась в 5/16 внука и 11/48 двоюродного племянника.

5️⃣  Распутать "схему века":  бабуля подарила дочери моего брата, потом переоформили на маму, а она - мне, но через сестру, потому что я уже женился.

6️⃣  на слова "это подозрительно выглядит" снова убеждать подписать отказ после объяснения половины первой части Гражданского кодекса и главы о продаже недвижимости

☘️ИП против Росреестра

📖 Предприниматель передал физ лицу заем в сумме 400 000 руб. на срок чуть меньше года.
Долг не был возвращен, поэтому через год ФЛ решил передать доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Они заключили соглашение об отступном.

Подав документы в Росреестр, получили уведомление о приостановлении регистрации права - отсутствие документов об уведомлении о продаже долей. Через 3 месяца Росреестр отказал в регистрации перехода права.

Предприниматель не согласился с Росреестром и обратился в суд. Судился с 2021 года.

▪️Суды первой и апелляционной инстанций поддержали позицию Росреестра, указав, что отсутствие уведомлений делает регистрацию права невозможной.
▪️Кассационная инстанция, напротив, решила встать на сторону фермера: мол, сделка действительна, и сначала надо зарегистрировать право, а уж потом разбираться с претензиями сособственников, потому как у них способ защиты - перевод на себя прав покупателя.

В ноябре 2024 года ВС РФ определением 310-ЭС24-9039
завершил дело отказом предпринимателю.

🔸Что сказал Верховный суд: Действия Росреестра законны.
Потому что:

➡️ Число участников долевой собственности не превышает пяти, поэтому к сделке по отчуждению долей применяются правила Гражданского кодекса без учета особенностей, установленных ст.12, 13, 14 Закона 101-ФЗ Об обороте земель сельскох-ного назначения (без выделения участка в счет доли может продавать, дарить, завещать и т.д., когда продает КФХ или сельхоз. организации или содольщику - извещать о намерении не требуется, не требуется решения общего собрания участников долевой собственности).

➡️ Другие сособственники земли имеют преимущественное право покупки доли (ст.246, 250 ГК РФ), при продаже земель сельхоз.назначения - преимущественное право у исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, или органа местного самоуправления

➡️ Передача имущества в собственность по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по договору займа является распоряжением имуществом в виде его возмездного отчуждения. При таком отчуждении имущества сособственники также имеют право на преимущественное приобретение доли.
Вывод следует из разъяснений п.7 Постановления 6 и п.7 Обзора практики, утв. Информационным письмом
Президиума ВАС РФ 21.12.2005 # 102.
➡️ Нарушение права преимущественной покупки не является по общему правилу основанием для признания сделки недействительной, статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению (см.п. 91 постановления Пленума ВС РФ 25). Последствием такого нарушения - обладателем такого права требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом сделка является действительной.

➡️ При проведении гос. регистрации Росреестр осуществляет правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Хотя рассматриваемая сделка действительна, в силу закона Росреестр обязан приостановить регистрацию - п.40 ч.1 ст. 26 Закона о регистрации - отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Вот такой нюанс!
▪️Даже если сделка действительна, её последствия зависят от соблюдения всех процедур: направление уведомления или получения отказа от обладателей преимущественного права.
▪️соглашение об отступном - это тот самый вариант из ст.246 ГК РФ - либо распоряжение ею (долей) иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГКРФ.

☠️СКЕЛЕТЫ В ШКАФУ

У каждого есть скелеты в шкафу.
Чаще неожиданно они выплывают, когда начинается дележка наследства.

Документы иногда открывают неожиданные факты — и прошлое оказывается совсем не таким, каким его знали. Например, установление родства или оспаривание отцовства может изменить круг наследников, как минимум, затянуть в судебные тяжбы. И у меня есть об этом история!

☘️ Александр решил вступить в наследство после смерти отца Сергея и, как водится, начал собирать документы. А с ними и больше возникало вопросов — многое не стыковалось с тем, что он знал.

🌪Перенесемся в 1982 год.
Сергей и Наталья поженились в 1982 году. Оба были научными сотрудниками, но семейное счастье длилось недолго. Уже через два года Сергей оказался в местах лишения свободы, осужденный Московским городским судом на 10 лет. На основании приговора и заявления Натальи, в 1984г. брак в ЗАГСе расторгли.

Тюремные стены изменили его... Психическое расстройство, потеря памяти — и вот, в конце 1985 года он освобожден досрочно. Вскоре ему присвоили вторую группу инвалидности.

Сергей вернулся в квартиру, где ранее жил с Натальей. Они продолжили жить под одной крышей, встал на рег.учет там же. Но вот что — новый брак они не заключали. Впрочем, могли ли? Его диагноз исключал возможность официального брака.

Как складывалась их жизнь дальше, из судебных документов понять трудно. Известно лишь, что у каждого до этого брака были дети: у Сергея - сын Александр, у Натальи - дочь Елена.
В 1992 году Наталья вступила в жилищный кооператив, а в 1996 году полностью выплатила пай за четырехкомнатную квартиру.

Годы шли. В октябре 2021 года Наталья умерла. В декабре 2022 — Сергей.

После смерти Натальи, к нотариусу за открытием наследства обратилась Елена.

После смерти Сергея, к нотариусу, открывшему дело на наследство Натальи, обратился Александр. Он считал, что отец не успел оформить свои наследственные права после смерти Натальи, поэтому его очередь.
Несмотря на штамп о браке в паспорте отца, выданном в 2002 году, согласно справке ЗАГС брак был расторгнуть в 1984г.  Александр не верил, он был уверен:
расторжение брака было фиктивным, мнимым.
Он подал иск:

▪️ Признать развод недействительным согласно ст.170 ГК РФ
▪️ Признать четырехкомнатную квартиру совместно нажитым имуществом
▪️ Признать его наследников на 1/4 долю

❓Как вы считаете, прав ли Александр в своих требованиях?

▶️ Да, можно надеяться: брак можно признать недействительным, и его расторжение тоже.
⏸️ Нет, ошибается – не все требования можно заявлять
🔀 Нельзя все указанные требования рассмотреть в одном деле - и брак, и наследство
⏺ Дело спорное: они же вели общее хозяйство и совместно проживали, хотя платила она пай после брака

❇️ Перед вами выдержка из заключения врачебной комиссии по освидетельствованию человека 87 лет:
"...выявляются признаки психического расстройства, но оно не препятствует всестороннему и целостному пониманию юридических последствий планируемой сделки."

❓Вы покупатель недвижимости или его риелтор/юрист. Как вы восприняли бы такую формулировку?

Какой вариант ответа ваш:

1️⃣ Всё нормально, если комиссия сказала, что не препятствует пониманию — значит, можно идти на сделку.
2️⃣ Что значит «признаки расстройства»? Это уже диагноз или просто особенности личности? Не совсем понятно, пространно написано.
3️⃣  Не мешает пониманию сделки? А потом суд назначит экспертизу в другом институте, а те скажут - признаки были и мешали понимаю, и далее признание сделки недействительной?
4️⃣ Это же просто идеальный текст для юристов в суде: и так, и эдак можно повернуть!

🎙ГДЕ НАЙТИ ДВА ГОДА?

Есть в Гражданском кодексе норма - ч.3 ст.963 ГК РФ.

🔸Суть: страховщик платит за самоубийство, если на момент события договор действовал более 2х лет.

🔹Ситуация:
Заемщик застраховал жизнь на 1 год. Как договор у Сбербанка.Через год – новый договор. На 3й год он совершает самоубийство.

Каждый договор самостоятельный, со своим сроком страхования. Первый закончился – появился новый, снова годичный. Из буквальното прочтения закона каждый договор действовал менее двух лет.

❓ согласны, что при сроке в 1 год самоубийство никогда не может стать страховым случаем, потому что договор действовал менее 2 лет?

1️⃣ Да, согласен! При 1-летнем сроке 2 года никак не накапливается.
2️⃣ Да, согласен! Свобода договора - какой хотел, такой и заключил, поэтому и 2 годам неоткуда взяться.
3️⃣ Нет, не согласен! договоры перезаключались 3 года подряд. Разве 2 года не прошло?
4️⃣ Интересная ситуация! Послушаю продолжение.

картинка Васи Ложкина

ЕСЛИ БЫ Я БЫЛА АДВОКАТОМ...

Всегда радуют разные варианты ответов! 🔥

Все мы в голове порой проигрываем ситуации или диалоги с разных сторон, в разных ролях.
Есть техника «взгляд с балкона», когда смотришь на ситуацию со стороны, беспристрастно, почти как наш самый гуманный суд в мире.  В ней сложнее держать "равновесие", чем в технике «замена стороны» – поочередно становясь то злодеем, то героем.

Так вот, сейчас побуду в роли злодейки для страховщика. Попрошу страховщиков на минутку отвернуться😉

Убытчики спросили: Что вы думаете по этой ситуации?

🔺Если бы я была адвокатом наследников, которым страховщик отказал, потому что договоры однолетние, раскрывала бы следующие факты-аргументы:

▫️ Человек страховал себя 3 года подряд в одной страховой компании.
▫️ Страхование оформлялось в обеспечение одного и того же многолетнего кредитного договора (не разные договоры).
▫️ Договоры перезаключались без разрывов, день в день.
▫️ Условия страхования не менялись: стороны, риски, события, выгодоприобретатель, выплаты –  одинаково из года в год.
▫️ Страховые взносы уплачивались своевременно по условиям договора, поэтому периоды не прерывались.

🛡Что скажет уважаемый суд? Какая практика сложилась?
Суды еще не определились! Единой позиции нет!

📌 Позиция 1 – все три инстанции посчитали, что каждый договор является самостоятельным, поэтому отказ правомерен
Определение Шестого КСОЮ от 01.02.2023 по делу N 88-211/2023 
Определение Шестого КСОЮ от 30.11.2022 по делу N 88-25598/2022
Из Решения 18.12.2023 по делу № 2-12726/2023 ~ М0-9974/2023

при заключении вышеуказанных договоров ФИО12 в заявлениях указывал период страхования, на который планировал заключить очередной договор, в полисах страхования указан срок действия каждого из них, по каждому договору им оплачивалась отдельная страховая премия, а действующее законодательство не содержит запретов на заключение нескольких последовательных самостоятельных договоров на тех же условиях, что отвечает принципам свободы договора (ст.421 ГК РФ).

📌 Позиция 2 – страхование непрерывное
Определение Седьмого КСОЮ от 27.07.2023 по делу N 88-13130/2023 – суды первой и апелляционной инстанции посчитали, что каждый договор является самостоятельным, а вот кассация отменила и направила на новое рассмотрение, указав:

Делая вывод о том, что в страховых полисах (пункт 4.5) срок действия договоров страхования определен конкретно и недвусмысленно, суд апелляционной инстанции не сопоставил условие названного пункта с иными условиями страхования, не дал оценку в совокупности условий страхования и действия сторон, не принял во внимание цель заключения договоров страхования

Определение Второго КСОЮ от 06.12.2022 по делу № 8Г-28115/2022

при рассмотрении дела нашли подтверждение обстоятельства, указывающие на непрерывность периода страхования по последовательно заключенным договорам страхования, что обуславливает обязанность страховщика по выплате страхового возмещения в определенном договоре размере в связи с наступлением страхового случая в период действия договора страхования. Условие первоначально заключенного договора страхования о годичном сроке его действия суд нашел ущемляющим права потребителя

Что вы думаете, по обращению приняли решение платить или отказать?

Платить! 🔥

⚫️Черные дыры титульной защиты

Пока собираются рабочие группы по вопросу: как быть с помогаторами ЦБ (бабушки 007), которые только после расставания с деньгами возвращаются в реальность, известный способ решения проблемы - добровольное страхование титула.
Продукты со временем меняются и появляются нюансы...

Периодически изучаю договоры компаний, продающие этот продукт, потому что долгое время курировала и продвигала добровольный титул, где работала (сейчас в той компании не работаю), выстраивала андеррайтерскую политику (когда отказываем, что принимает и по какой цене и т.д.). Поэтому хочется убедиться, что ранее созданный мною продукт по титулу, будучи шоколадкой, еще не оптимизировали до соевого батончика.

⛏️Взламываем оферту Домклик (файл в комментариях), на основании которой выдается сертификат на возмещение.
Анализ страховых событий и оснований для отказа в выплате возмещения (приложение 2), выявил существенные «дыры»:

1⃣ Двусторонняя реституция (пункт 11.11 Приложения 2)
Представьте, покупатель не сможет получить возмещение от страховой компании, если суд признает сделку недействительной и примет решение вернуть стороны в первоначальное положение, т.е. применит двустороннюю реституцию!
Это означает, что, исполняя решение суда, каждая из сторон должна вернуть другой всё полученное по сделке: продавец возвращает деньги, а покупатель — квартиру.
Т.е. покупатель лишается квартиры = 100% страховой случай! Но, не получая денег от продавца, ...
покупатель оказывается практически в той же ситуации, что и без сертификата!

Он теряет право собственности на квартиру, но не может получить компенсацию по сертификату, так как формально должен рассчитывать на возврат денег от продавца. Фактический риск невозврата средств от продавца полностью ложится на покупателя. В такой ситуации сертификат не даёт никакого эффекта - защиты!

2⃣ Ограниченное покрытие при виндикации (изъятии имущества у добросовестного приобретателя) — пункт 9.1.12

Выплата по виндикационному иску возможна только в случаях, перечисленных в п.9.1.4–9.1.10. Таким образом, остаются непокрытыми ситуации, указанные в п. 9.1.1–9.1.3 и 9.1.11.

Пункты 9.1.1 и 9.1.2, по формулировкам весьма широки и охватывают недостатки практически любого документа по сделке, но нет защиты, если это обнаружилось в предыдущих сделках!
Например, в предыдущих сделках была подделка правоустанавливающего документа, паспорта, доверенности, или документов, прямо не относящихся к праву на имущество: договора социального найма, что привело к незаконной приватизации, свидетельства о рождении, что привело к незаконному оформлению наследства.

Сертификатом по виндикационному иску также не охватываются сделки, совершённые с гражданином, признанным недееспособным.

Таким образом, в страховом продукте обнаруживаются пробелы в покрытии, которые сводят на нет его ценность. Клиент платит за уверенность. А получает документ, где его уверенность растворяется в «черных дырах» исключений.

🔥мне по вкусу шоколадки
😢 опять подсунули соевый батончик
👍 расскажу еще про один горький ингредиент оферты

Предлагаю маленький интерактив!

Как для вас звучит эта фраза из договора:
«…Исполнитель исходит из того, что рекомендации… будут исполнены Клиентом…»

Варианты для голосования:

1️⃣ Очень рекомендательная рекомендация
2️⃣ «Мы не настаиваем, но ты понял…»
3️⃣ «Делай, как хочешь, но сделай как нужно»
4️⃣ «Не обязан, но надо»
5️⃣ Похоже на обязательство, но стесняется им быть

Многие почувствовали подвох в этой фразе!
И если не упустить это из виду, а продолжить искать, то и не будет горького послевкусия — сразу станет ясно, из каких ингредиентов собрано блюдо.

▪️Первая позиция - п.2.3. оферты. Это из него взята фраза для голосовалки!

2.3 Сведения и правовой анализ, содержащиеся в Правовом заключении, носят рекомендательный характер. Клиент уведомлен, что при принятии решения о возможности выплаты возмещения по Сертификату Исполнитель исходит из того, что рекомендации, указанные в Правовом заключении, будут исполнены Клиентом в полном объеме.

Формально подано как «рекомендации».

▪️Вторая позиция. Приложение 2

15. При наступлении события, имеющего признаки утраты или обременения права собственности Клиента на Объект недвижимости... Клиент обязан предоставить Исполнителю...
15.4. документы, подтверждающие исполнение рекомендаций, указанных в Правовом заключении и направленных на исключение риска утраты или обременения права собственности Клиента, ввиду
которого Клиент обращается к Исполнителю за возмещением;

То есть при наступлении события нужно подтвердить выполнение «рекомендаций».

▪️Третья позиция. Приложение 2

п. 3. Организация выплаты возмещения при утрате или обременении права собственности Клиента на Объект недвижимости осуществляется при соблюдении следующих условий...:
3.3. Клиентом исполнены рекомендации, указанные в Правовом заключении, направленные на исключение риска утраты или обременения права собственности Клиента...

Если «рекомендации» не выполнены — возмещения нет.

Оферта — как вишнёвый пирог: вкусно… пока внезапно, во втором приложении, не попадается косточка. А то и не одна.
Перепроверяйте рекомендации!

❓ Вопрос:

Где, в юридическом смысле, проходит граница (берег) водохранилища?

1️⃣ По фактическому урезу воды
2️⃣ По максимальному уровню воды в период паводка
3️⃣ По линии водного объекта на публичной карте
4️⃣ По нормальному подпорному уровню водохранилища
5️⃣ По сведениям, содержащихся в ЕГРН

БЕРЕГ, КОТОРОГО НЕТ...
Границы, которые никто не видел...

Стоп! Этого я точно раньше не учитывала!
Поймала себя на мысли, читая статью Андрея Соколова про зону санитарной охраны питьевого водоснабжения Москвы.

И чем дальше я читала статью— тем больше понимала, что здесь много нюансов, которые важно учитывать при проверке загородной недвижимости и которые должны знать андеррайтеры, чтобы тема зон была понятнее для практики.

Не являюсь ходячей энциклопедией, поэтому далее — очень краткий пересказ и моменты из статьи А.Соколова, которые меня зацепили.

🔹Как определяется граница ЗСО
Участок может быть " в зоне"... даже если до воды полкилометра!
Оказывается, считают её не от реального берега, а от нормального подпорного уровня — НПУ.
Это проектный, нормативный уровень воды для конкретного водохранилища.

Фактический уровень часто ниже нормативного из-за: сезонности, регулирования стока, технических факторов — вода уходит на десятки метров. Но с точки зрения закона — берег не там, где вы его видите, а там, где он должен быть по проекту гидроузла.

И вот от этого нормативного берега откладывают:
- 100 метров — по СП 2.1.4.2625-10,
- 150 метров — по решению 1980 г. № 500-1143.
Эта зона называется «жёсткой» зоной ЗСО второго пояса — там нельзя строить капитальные объекты и др.

🔺Автор статьи объясняет: границы второго пояса ЗСО определяются расчётным способом, а эксперты используют нормативный уровень воды, поскольку фактический уровень — нестабилен.
И именно такие расчёты суды принимают как достоверные. То есть — визуально участок может выглядеть безопасным, а юридически — уже в ЗСО.

🔹 Как устроена ЗСО Москвы
У зоны санитарной охраны есть пояса, и в каждом из них — свой режим.
Первый пояс (1А и 1Б)
Это зона вокруг водозабора и гидроузлов.
1А — абсолютный запрет любой деятельности, кроме связанной с водоснабжением.
1Б — новое строительство запрещено и др.
1 пояс - земля ограничена в обороте.

Второй пояс
Пояс устанавливается вдоль основных водотоков рек и каналов, на которых оборудованы водозаборы или гидроузлы, а также их притоков первого порядка. Здесь начинается самая путаница, где есть та самая "жёсткая" зона вдоль воды — 100 или 150 метров. А у боковых границ свои расстояния.
И вроде бы строительство в этом поясе допустимо — но:
▪️ только при соблюдении требований к канализации,
▪️с ограничениями по видам объектов

🔹 Какие нормы применяют
ЗСО регулируется несколькими документами одновременно, и они все обязательны.
СанПиН 2.1.4.1110-02 — общие санитарные нормы;
СП 2.1.4.2625-10 — специальные правила для Москвы, и суды считают их прямого действия;
Решение 17.04.1980 г. №500-1143 — задаёт границы и жёсткую 150-метровую полосу;
Постановление Москвы и МО 17.12.2019 № 1705-ПП/970/44 — подтвердило применение акта 1980 г.;
И — самое интересное — закрытые-“секретные”, приложения и документы, которые не опубликованы, но применяются органами и судами.
Не забываем про существование ПЗЗ, ГПЗУ, ЕГРН ...
И это всё действует сразу. Поэтому нельзя открыть один документ и сказать: «Вот граница». Всегда нужно сверять несколько источников.

🔹 Поэтому, для оценки границы:
визуальная проверка участка — не работает,
спутниковые карты — не показывают НПУ,
ПЗЗ и ГПЗУ — дают предварительные сведения,
ЕГРН — вообще часто молчит.

И это ещё не всё!
Есть один маленький, но очень красноречивый момент из статьи — критерий «пятидневного пробега воды». Мало того, что берег у воды — не там, где берег, так ещё и вода должна «пробежать» свой пятидневный марафон, чтобы понять, куда же по итогам добежит ваша зона ЗСО.

Микс мира недвижимости и водного мира — это…🤯🤯🤯
👍🏻Согласен
🔥 Сто раз согласен
🤯 меня укачало...

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определила: ранее принятые по делу судебные акты отменить. Квартиру оставить Полине Лурье, в ближайшее время нижестоящему суду рассмотреть иск о принудительном выселении Долиной. Решение вступает в силу немедленно.

Такое решение нельзя пропускать!

Результаты опроса меня удивили!

Оказывается среди тех, кто планирует купить квартиру, 27% слышали, но достоверно не знают о возможности застраховать право собственности при покупке квартиры.

В феврале-марте 2026 года кафедра страхования и экономики социальной сферы Финансового  университета провел опрос 1600+ респондентов, планирующих покупку квартиры. И выяснили сколько из потенциальных покупателей знает, не знает и только слышал, но достоверно не знает о такой страховке.

Попробуйте угадать, пройдя опрос
⬇️⬇️⬇️

Если голосовали - проверьте свою удачу!

16% знают о возможности страхования.

57% даже не знали о такой возможности! И это не мы с вами!

Информационный шум с делом Долиной точно помог увеличить количество тех, кто мог задуматься и поинтересоваться каким способом можно избежать убытков. А также существенно повлияло на рост запросов в страховые компании. Некоторые отмечают увеличение количества заявок в 3 раза.

Будем считать вопрос "кто знает?" закрытым.

Разберем вопрос:
"Кто будет платить?"

56,4% опрошенных заявили, что если сделку расторгли, то добросовестному покупателю потери должен компенсировать продавец, которому возвращается квартира.
Логично. Но есть те, кто думает иначе.

Предлагаю угадать какой вариант ответа стал вторым по количеству голосов.
Вопрос пишу так как он задавался.
Опрос ждет⬇️⬇️⬇️