🛤КУДА УЕХАЛ... ДОМ
Или история о "блуждающих" домах

Термин "блуждающий дом" я услышала от Геннадия Савинова в контексте рисков загородной недвижимости на вебинаре СПР. Давайте разберемся с этим явлением.

🔀Схема для новичков по покупке земли рассказывается примерно так: находишь участок, берешь его в аренду у государства без суеты без аукционов, выкупаешь её за символические 3% от кадастровой стоимости, а затем продажа по рыночной цене превращает тебя в миллионера.

И вот здесь появляется "но". Для реализации этой схемы требуются начальные вложения (и речь сейчас не про арендную годовую ставку), а строительство дома.
🤹‍♀Но зачем строить настоящий дом, когда планируешь продавать! поэтому вложения нужны всего лишь в установку скромного "скворечника", мобильного и желательно многоразового - переезжающего с участка на участок.
🪹Этот блуждающий домик-
пустышка становится ключом к успешному выкупу земли и получению значительной прибыли.

Как распознать такую схему.
Вот несколько явных признаков (скрины из документов над постом):

1️⃣Быстрый выкуп земли после регистрации дома: в одном из случаев дом был зарегистрирован весной, а уже через 2 месяца земля была выкуплена и готова к продаже. Интересно, что в ДКП дом не описывается как таковой, упоминается лишь его кадастровый номер.

2️⃣Очень низкая цена в ДКП. У земли обычно кадастровая стоимость еще не соответствует рыночной, поэтому при выкупе за 3% от кадастровой цена привлекает внимание своей сюрреалистичностью.

3️⃣Быстрая продажа участка после выкупа у администрации: как показывает документация, срок между покупкой земли у администрации и её продажей может составлять всего несколько месяцев.

4️⃣ После выкупа может происходить смена вида разрешенного использования участка. Могут выкупить участок с ВРИ "ведение огородничества", чтобы используя правильную категорию или зону участка поменять на ВРИ "ИЖС".

5️⃣ Быстрый снос "дома": на бумаге дом простоял всего несколько месяцев, затем был снесен по причине "утраты физических свойств", т.е. что-то с ним случилось, но никаких справок не будет: как если бы он сгорел и потушили своими силами. Это маскирует отсутствие реального дома, а при продаже избавляет от уплаты налогов.

6️⃣ Аннулирование кадастрового номера после сноса не позволит понять что за дом стоял на участке. В ДКП даже его площадь не указана. Однако, сравнивая масштаб строения на кадастровой карте с другими участками, становится очевидно, насколько мала площадь застройки "дома-скворечника".

Почему такие сделки по выкупу земли у администрации могут признать недействительными?

Давайте по-теоретизируем: суд может признать сделку недействительной, если будет доказано, что сторона действовала недобросовестно, например, использование минимально необходимой постройки для формального соблюдения условий выкупа земли. Т.е. фактически земля выкупалась с нарушением процедуры - аукциона, когда законных оснований получить без аукциона реально не было.

Какую защиту от таких схем выстраивает администрация:

▪️по сообщению канала Земельное право "Выкупить участок у государства" (3:05). в Московской области чиновники в Правилах землепользования и застройки внесли максимальный размер участка с ВРИ "ведение огородничество", который чуть ниже минимального размера участка с ВРИ ИЖС или ЛПХ, что не позволяет изменить ВРИ.
▪️администрации уделяют внимания контролю за построенными домами. Есть эксперты, которые пишут что на арендованные земли иногда выезжают комиссии с проверкой построенного дома. В некоторых случаях ограничиваются просьбой предоставить фотографии объекта.

Блуждающие дома — это целая схема, позволяющая заработать на государственной земле, используя юридические лазейки.

Немного горькой правды об аренде земельных участков за 3 процента от кадастровой стоимости. Прим. в видео говориться о закрытии законодательной возможности, т.к. оно вышло до сообщения о продлении акта, позволяющего такой выкуп.

💠ФАС, неожиданно для меня, очень серьезно подошел к рассмотрению дела.

Он не только обязал банк предоставить данные, но и сделал запросы в страховые компании с перечнем вопросов и запросом информации:

1⃣ мнение СК: какое влияние на конкуренцию на рынке личного страхования, оказывает пакет услуг «Домклик Плюс» и каким
образом;

2⃣ статистические данные, которые, по мнению страховой организации, отражают влияние введения банком пакета услуг «Домклик Плюс» на деятельность страховой организации по ипотечным кредитам (с подробным описанием при положительном ответе, в том числе по возможности в территориальном аспекте);

3⃣ информацию о тарифах за определенный период как по индивидуальным договорам личного ипотечного страхования, так и по коллективным договорам, с указанием факторов, которые оказывают влияние на тариф;

4⃣ дать информацию о доле заемщиков банка по ипотечным кредитам в портфеле страховой организации за определенный период,  как она изменялась;

5⃣ о факторах, которые учитываются страховщиком при расчетах тарифов (возраст, пол и прочие факторы).

Готовим ответ. Нельзя отмолчаться или уклониться  от ответа ФАС ни на один вопрос.

Ждём заседания 🍿🍿🍿

⚫️ПАВОДОК

Мы стали свидетелями разрушительного паводка, накрывший Орск и часть Оренбургской области, а теперь грозит Курганской области.

🌊В Орске ситуация достигла критической точки, когда паводковая плотина, рассчитанная на подъем воды на 5 метров, не выдержала напора воды, поднявшейся на 9 метров. Это привело к прорыву дамбы и масштабному затоплению жилых домов, что потребовало срочной эвакуации более 2000 человек. В городе затопленными остаются более 10 000 приусадебных участков и 5503 домовладений, включая 55 многоквартирных домов.

◾️Ситуация в Кургане также критична, где прогнозируется рекордное за последние 30 лет наводнение с возможным достижением уровня воды в 11 метров. Ухудшение погоды (обильные осадки и ветер) будет способствовать ускорению течения воды в сторону Кургана. Тех кто проживает в зоне подтопления просят эвакуироваться.

Такие события становятся испытанием и для людей, и для страховщиков.
За прошедшую неделю, на утро понедельника 15.04., в компанию поступило более 70 заявлений только по ипотечным договорам (не считая обычное страхование имущества физлиц) на общую сумму около 136 млн. рублей. Это значительно выше обычного уровня обращений, что подчеркивает масштаб бедствия.

⚠️Мы временно приостановили заключение новых договоров страхования по страхованию имущества в пострадавших районах, стали резервировать средства для помощи уже понёсших убытки клиентам.

◾️В период объявления чрезвычайной ситуации, как это произошло в Орске и Оренбургской области, страхование невозможно. Согласно принципам страхования, для наступления страхового случая необходимы такие элементы, как неопределенность, случайность и вероятность. Однако, когда событие, такое как наводнение, уже происходит или находится в активной фазе, эти условия нарушаются. Событие становится не "вероятным", а "неизбежным", что делает страхование не просто сложным, но и невозможным.

Это положение было также озвучено в связи с обращением одного из клиентов в ЦБ по поводу отказа в страховании имущества. Клиент столкнулся с ситуацией, когда банк, узнав об отказе в страховании, угрожал повышением ставки за отсутствие страховки. Однако, наш отказ был обусловлен тем, что риск уже реализовался или был на грани реализации, что на текущий момент делает его оценку невозможным.

📈Сейчас, когда в Орске и Оренбургской области начнется послепаводковый период, количество обращений увеличится. Мы понимаем сложность положения наших клиентов и стремимся смягчить последствия этого бедствия. В филиале уже ведется запись на осмотр и оценку ущерба, если выехать еще невозможно. Службы консультируют по процессу подачи документов, банки запрашивают информацию, чтобы быстрее доносить до клиентов про порядок урегулирования убытка, который упрощен в данной ситуации.

📄Страховой полис — это не просто документ, не формальное выполнение требования банка, а щит от непредвиденных обстоятельств и гарантия финансовой поддержки в самые трудные моменты. Своевременное страхование позволяет с минимальными потерями преодолевать бедствие.

🚉КУДА УЕХАЛ...ДОМ ч.2:
были блуждающими - стали призраками

🤬Вот это наглость зашкаливает: земля без домов, дома без оснований!

В посте про блуждающие дома теоретизировала почему такие сделки могут быть признаны недействительными, но нашлась судебная практика на канале t.me/ZemelnyeSpory.
Решение суда на 23 страницы, поэтому не удивительно что на канале было 3 больших поста, чтобы осветить все нюансы решения. Даже будучи юридически подкованным, на мой взгляд, их сложно воспринимать, поэтому не репост, а свой анализ решения. А кому интересно покопаться - велком читать решение.

🔏По иску заместителя Генерального прокурора РФ, действующего в интересах неопределенного круга лиц, мун. образования гор. округа Самара К ООО "ХОРС", Департаменту управления имуществом городского округа Самара , Главе гор. округа Самара, Богданову С.В. была выявлена незаконная схема, в которой суд тщательно покопался.

ООО "ХОРС" без торгов получил земельные участки.
⚠️Ключевые действия ООО, ставшие основой для судебного разбирательства и вердикта по делу:

1️⃣Подготовка и представление подложной проектной документации:
ООО представило в адм. города Самара проектную документацию на строительство "Дома отдыха", которая не прошла государственную экспертизу и не соответствовала действительным намерениям компании по использованию участка.

2️⃣ Строительство объектов, не соответствующих назначению участка: вместо "Дома отдыха" компания фактически построила трехэтажные жилые дома, что является нарушением целевого назначения земельных участков, предназначенных для рекреационных целей.

3️⃣Фальсификация технических планов и кадастровых справок: компания предоставила в органы местного самоуправления подложные технические планы и кадастровые справки для объектов недвижимости, часть из которых фактически не существовала.

4️⃣ Незаконное получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: ООО получило разрешение на ввод в эксплуатацию "Дома отдыха", вопреки требованиям Градостроительного кодекса РФ (ст.55 п.6.пп.5) , используя недействительные документы.

5️⃣ Фальсификация электронной подписи кадастрового инженера и документов: В суде кад. инженер пояснил, что состоя в реестре кадастровых инженеров, фактическую деятельность не вел. За получением ключа проверки ЭЦП не обращался, электронные образцы технических планов 12 домов не изготавливал, свой подписью не удостоверял, в регистрирующие органы не направлял.

6️⃣Разделение участков на меньшие площади, не требуемые для эксплуатации: ООО осуществило размежевание земельного участка на 10 меньших, что не соответствовало фактической потребности и было сделано для последующей продажи.

7️⃣ Регистрация права собственности на несуществующие объекты: фактически существуют 2 фундамента и 6 завершенных строительством гостевых дома из ранее якобы возведенных 12 ОКС. Письменных доказательств о демонтаже домов после регистрации права ООО не представило. Права собственности было зарегистрировано на объекты, которые не были построены, а те что построены - на основании подложных документов (подделки подписи инженера и документов от его имени), что фактически привело к незаконному приобретению земель.

8️⃣ Заключение сделок купли-продажи без проведения торгов: по мнению суда ООО злоупотребила правом арендатора на строительство объектов недвижимости в целях последующего выкупа земли на бесконкурсной основе, без проведения публичных торгов, что является нарушением земельного законодательства.

♨️Последствия для ООО "ХОРС" - в результате выявленных нарушений все спорные земельные участки были возвращены государству, а право собственности на построенные объекты признаны отсутствующими.

Перечень действий ООО демонстрирует многоступенчатый подход нарушения закона.

🔰Но судебный вердикт отличный звонок, напоминающим всем о незаконности схемы получения земли без торгов, на недопустимость фальсификаций для обхода установленных требований и получения незаконной выгоды.

Решение выдержало апелляцию, будет рассматривать кассационная инстанция ⬇️

Решение суда 14.11.2023

ОБЗОР судебной практики Конституционного Суда за 1 квартал 2024 г.
Адвокатская газета

1️⃣ Пошлина за регистрацию права собственности инвесторов и его ограничение
20.02.2024 КС вынес Постановление № 7-П по делу о проверке подп. 22.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, на основании которого решается вопрос об уплате госпошлины за одновременную государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее ПИФ, и ограничения этого права в виде осуществляемого управляющей компанией доверительного управления этим имуществом. Данное законоположение было признано не противоречащим Основному Закону, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования оно не предполагает взимания государственной пошлины отдельно за каждое из указанных регистрационных действий в случаях, когда такие действия осуществляются на основании заявления управомоченного лица одновременно.

2️⃣ Наследование движимого имущества лиц, проживавших за рубежом
В Постановлении от 26.03.2024 № 12-П КС дал оценку конституционности п. 1 ст. 1224 ГК РФ, на основании которого отношения по наследованию определяются по праву страны, где наследодатель имел последнее место жительства. Суд постановил, что названный пункт не противоречит Конституции, поскольку по конституционно-правовому смыслу не может использоваться нотариусом в качестве основания для отказа в оформлении наследственных прав гражданина РФ на принадлежавшее наследодателю – гражданину РФ, имевшему последнее место жительства на территории иностранного государства, движимое имущество, оставшееся на территории России, если без такого оформления невозможно дальнейшее осуществление наследником своих прав. Данный пункт также не может использоваться в качестве основания для отказа суда в признании права собственности наследника – гражданина РФ на это имущество со ссылкой на то, что такие действия (решения) должны совершаться (приниматься) компетентными органами иностранного государства по последнему месту жительства наследодателя, если в конкретных условиях обращение наследника к данным органам невозможно или существенно затруднено.

3️⃣ Определение общей площади жилого помещения с учетом инженерных коммуникаций
13.02.2024 КС вынес Определение № 238-О по жалобе на неконституционность ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Суд указал, что непосредственное нахождение части инженерных коммуникаций внутри жилых помещений не дает оснований для исключения совокупной площади, занимаемой ими, из состава общей площади жилого помещения, а сам по себе факт их нахождения в жилом помещении не свидетельствует о необходимости выделения отдельной площади, занимаемой такими коммуникациями, которая не должна учитываться при определении общей площади жилого помещения.

4️⃣ Исчисление неустойки по ставке рефинансирования ЦБ на дату исполнения обязательства
Определениями от 13.02.2024 № 242-О и от 12.03.2024 № 553-О КС изучил ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, закрепляющей, в частности, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного ч. 2.1 указанной статьи), а если обязательство подлежит исполнению в определенный срок – на последний день этого срока. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

🍀ДАЙДЖЕСТ РОСРЕЕСТРА
1 квартал 2024 года.

▶️ Некоторые нововведения, в том числе в целях приведение нормативно-правовой базы в соответствии с законодательством:

🔹до 1 марта 2031 г. продлен срок оформления в упрощенном порядке прав на имущество общего пользования в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества. Ранее он действовал до 1 января 2024 г. (Федеральный закон от 14 февраля 2024 г. № 20-ФЗ);

🔹установлен размер платы за предоставление или использование пространственных данных и сведений, включенных в ФГИС «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных»
(ФГИС «ЕЦП НСПД»). Определены случаи предоставления или использования таких данных и сведений без взимания платы.

🔹установлены порядок и сроки хранения ППК «Роскадастр» разделов ЕГРП, которые велись до 01.01.2017 на бумажном носителе. Они подлежат хранению в течение 3 лет с 01.01.2024, по истечении которых подлежат уничтожению.

🔹уточнен перечень лиц, имеющих право на получение персональных данных гражданина – правообладателя недвижимости (или лица, в пользу которого зарегистрировано ограничение права или обременение объекта недвижимости) в составе общедоступных выписок из ЕГРН.
▪️ собственников комнат в коммунальной квартире в отношении собственников других комнат в этой квартире (например, при совершении сделки по продаже комнаты в целях соблюдения права преимущественной покупки);
▪️ владельца земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды в отношении правообладателя здания, расположенного на этом участке, или помещения (машино-места), находящегося в таком здании;
▪️ застройщика в отношении гражданина – участника долевого строительства по заключенному с ним договору участия в долевом строительстве. Также это могут сделать сами участники долевого строительства в отношении других участников долевого строительства, которые наравне с ними являются сторонами одной сделки (например, по договору участия в долевом строительстве, заключенному с участием всех членов семьи).

🔹Установлены основания для проведения Росреестром контрольного (надзорного) мероприятия при условии согласования его проведения с органами прокуратуры.
Среди них:
▪️ нахождение на земельном участке, предназначенном для ИЖС, здания, занимающего не менее 70% его площади и находящегося в общей долевой собственности более чем у 15 граждан;
▪️более 50% долей в праве общей долевой собственности на здание приобретено на основании договоров купли-продажи;
▪️ доля в праве каждого участника общей долевой собственности соответствует 40 и более кв. м. общей площади здания.

Полные изменения за 1 кв см. ⬇️