Forwarded from Пытливый житель
Запуск программы льготной ипотеки под 6,5% серьезно помог строительной отрасли. Десятки застройщиков спокойно продолжили начатые проекты, а тысячи семей смогли позволить себе купить квартиру. Но стоит ли продлевать программу или она уже выполнила свою роль?
Об этом спросили президента Фонда "Институт экономики города", руководителя комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежду Косареву и завкафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елену Иванкину.
Рост спроса из-за снижения ипотечной ставки стал одной из причин роста цен на недвижимость. Кому стало проще, а кому сложнее купить квартиру?
Надежда Косарева: Единственный "плюс" этой программы, которым воспользовались застройщики, - льготная ставка по ипотеке позволила им повысить цены, и они смогли переложить в стоимость жилья рост своих затрат на материалы, рабочую силу и переход на проектное финансирование. Мы проанализировали 17 крупнейших российских агломераций - и практически во всех в 2020 году наблюдается рост цен на жилье в условиях падения доходов населения. В IV квартале 2019 года у нас был исторический максимум доступности жилья (это отношение цены медианной квартиры к медианным доходам семей). Раньше изменения цен и доходов происходили в одном направлении. А в 2020 году тренд изменился. Более того, в 12 из 17 агломераций увеличилась полная стоимость квартиры - ее цена вместе с процентами по кредиту в Санкт-Петербурге выросла на 16%, в Москве - на 8%. Это негативный эффект для жилищной политики.
Елена Иванкина: Любое улучшение ситуации заемщика, в том числе снижение процентной ставки по ипотеке, всегда положительно сказывается на рынке. Льготная ипотека была запущена в условиях пандемии в середине апреля, когда уже было ясно, что на несколько месяцев прекращается строительство, были огромные сложности. Спрос вырос на 70% к 2019 году, увеличился объем взятых кредитов. Но в значительной степени это произошло из-за того, что изменилась курсовая цена рубля: люди из страха потерять сбережения стали перекладывать их с депозитов в недвижимость.
Я вообще не связываю рост цен на недвижимость с льготной ипотекой. Он произошел из-за того, что от 10 до 25% материалов, оборудования в строительстве приобретаются за рубежом. При падении стоимости рубля эти составляющие выросли. Плюс уход депозитных денег в недвижимость обеспечил повышенный спрос. Но если бы не было обвала рубля, не произошло бы этого спроса.
#Ипотека #Аналитика #Интервью Источник. Продолжение следует. Подпишитесь на @dwellercity
Об этом спросили президента Фонда "Институт экономики города", руководителя комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежду Косареву и завкафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елену Иванкину.
Рост спроса из-за снижения ипотечной ставки стал одной из причин роста цен на недвижимость. Кому стало проще, а кому сложнее купить квартиру?
Надежда Косарева: Единственный "плюс" этой программы, которым воспользовались застройщики, - льготная ставка по ипотеке позволила им повысить цены, и они смогли переложить в стоимость жилья рост своих затрат на материалы, рабочую силу и переход на проектное финансирование. Мы проанализировали 17 крупнейших российских агломераций - и практически во всех в 2020 году наблюдается рост цен на жилье в условиях падения доходов населения. В IV квартале 2019 года у нас был исторический максимум доступности жилья (это отношение цены медианной квартиры к медианным доходам семей). Раньше изменения цен и доходов происходили в одном направлении. А в 2020 году тренд изменился. Более того, в 12 из 17 агломераций увеличилась полная стоимость квартиры - ее цена вместе с процентами по кредиту в Санкт-Петербурге выросла на 16%, в Москве - на 8%. Это негативный эффект для жилищной политики.
Елена Иванкина: Любое улучшение ситуации заемщика, в том числе снижение процентной ставки по ипотеке, всегда положительно сказывается на рынке. Льготная ипотека была запущена в условиях пандемии в середине апреля, когда уже было ясно, что на несколько месяцев прекращается строительство, были огромные сложности. Спрос вырос на 70% к 2019 году, увеличился объем взятых кредитов. Но в значительной степени это произошло из-за того, что изменилась курсовая цена рубля: люди из страха потерять сбережения стали перекладывать их с депозитов в недвижимость.
Я вообще не связываю рост цен на недвижимость с льготной ипотекой. Он произошел из-за того, что от 10 до 25% материалов, оборудования в строительстве приобретаются за рубежом. При падении стоимости рубля эти составляющие выросли. Плюс уход депозитных денег в недвижимость обеспечил повышенный спрос. Но если бы не было обвала рубля, не произошло бы этого спроса.
#Ипотека #Аналитика #Интервью Источник. Продолжение следует. Подпишитесь на @dwellercity
Forwarded from Пытливый житель
Продолжаем разговор об ипотеке, который начали вчера в 11 часов утра. #Ипотека #Аналитика #Интервью
Не приведет ли снижение ставок к образованию ипотечного пузыря?
Елена Иванкина: Никаких оснований говорить о появлении ипотечного пузыря нет. Общий объем ипотечного кредитования в России, конечно, вырос. В начале 2000-х он составлял 1% ВВП, сейчас - 8,5%. Но этого совершенно недостаточно. За это же время в Китае объем ипотечного кредитования вырос с 1 до 20% ВВП. У нас ипотека развивается медленно.
У нас достаточно низкий процент плохих кредитов - по которым просрочка на три и более месяца. Сейчас это 1,4%, по оценке ДОМ.РФ, обычно он составляет 0,9%. Во всем мире он составляет 3%. После кризиса 2014 года он повысился до 6%, сейчас этого нет.
Кроме того, у нас низкий объем ипотечных ценных бумаг, низкий уровень секьюритизации ипотечных кредитов. В мире он составляет 300-350%, по крайней мере 100%, а у нас 2% от общего объема кредитования. Это ничтожные цифры.
Плюс люди, которые берут ипотеку, хорошо считают, могут ли они это сделать. И очень хорошо считают банки. Уровень платежей ипотечных заемщиков - около 22% от зарплаты двоих супругов. Это прекрасная цифра. США не рекомендуют выдавать ипотечный кредит тем, у кого эта цифра превышает 28%. То есть мы даже по оценке банков США, которые страшно обожглись в 2008 году, находимся в безопасной зоне.
Государство становится игроком не только газового и нефтяного рынка, но и рынка строительства
Надежда Косарева: "Пузырь" - это финансовая ситуация, когда цены на жилье и объем рынка кредитования растут не под влиянием фундаментальных факторов. Среди них - потребность в жилье (не инвестиционная, а потребительская), рост доходов населения, снижение цены денег в экономике, когда кредиты становятся дешевле. Но субсидирование кредита - не естественная ситуация. Увеличение рынка в силу искусственных мер называется спекулятивным рынком, это оценивается как риск "пузыря" просто по определению. Как с этим можно спорить?
Чем "пузырь" плох? Он легко лопается. Если доходы населения и дальше будут падать, люди не смогут платить ипотеку, упадут цены на жилье, а банки останутся с массой залогов, которые потеряли свою цену. А застройщику что делать с этими ценами? Он начал стройку, а спроса нет, он не сможет завершить строительство. Кризис 2008 года в Америке, как правильно сказала Елена Владимировна, связан еще с тем, что была огромная масса уже вторичных, третичных, четверичных финансовых продуктов на этом рынке. Слава богу, что рынок секьюритизации у нас пока небольшой.
Если уж вы хотите поддержать какие-то группы населения, гораздо более эффективным является снижение размера первого взноса, субсидия на это. Тогда часть кредита остается работать на рыночных принципах, а приобретение жилья более доступно.
Нужно ли делать доступнее жилье в Москве, усиливая центростремительные тенденции? Или надо сделать упор на дешевое жилье там, куда не очень едут?
Надежда Косарева: Субсидировать надо везде, но не всех подряд, а группы населения, доходы которых не позволяют приобрести жилье на рынке. Мы почему-то зациклились на жилье в собственности. А во всем мире под доступным жильем понимают доступный долгосрочный наем жилья. Люди с небольшими зарплатами есть и будут во всех городах. Но это должны быть специализированные целевые программы для семей, которым недоступно жилье. Таких в нашей стране около 46%, они не смогут приобрести жилье, даже если ставка по ипотеке будет снижена до нуля.
Елена Иванкина: У нас ипотечное кредитование развивается по политическим направлениям и развивается искусственно, сверху. Это не решение банков о том, что они снизят ставку, а настоятельное требование руководства страны. Наверное, это хорошо, потому что иначе было бы очень трудно решить многие проблемы. Доступность жилья нужно повышать, в том числе и в Москве. Столица представляет сочетание людей совершенно разных - от пенсионеров, которые не могут прожить на пенсию, до олигархов, которые тратят по четыре тысячи евро в день на члена семьи.
Источник. Продолжение следует. Подпишитесь на @dwellercity
Не приведет ли снижение ставок к образованию ипотечного пузыря?
Елена Иванкина: Никаких оснований говорить о появлении ипотечного пузыря нет. Общий объем ипотечного кредитования в России, конечно, вырос. В начале 2000-х он составлял 1% ВВП, сейчас - 8,5%. Но этого совершенно недостаточно. За это же время в Китае объем ипотечного кредитования вырос с 1 до 20% ВВП. У нас ипотека развивается медленно.
У нас достаточно низкий процент плохих кредитов - по которым просрочка на три и более месяца. Сейчас это 1,4%, по оценке ДОМ.РФ, обычно он составляет 0,9%. Во всем мире он составляет 3%. После кризиса 2014 года он повысился до 6%, сейчас этого нет.
Кроме того, у нас низкий объем ипотечных ценных бумаг, низкий уровень секьюритизации ипотечных кредитов. В мире он составляет 300-350%, по крайней мере 100%, а у нас 2% от общего объема кредитования. Это ничтожные цифры.
Плюс люди, которые берут ипотеку, хорошо считают, могут ли они это сделать. И очень хорошо считают банки. Уровень платежей ипотечных заемщиков - около 22% от зарплаты двоих супругов. Это прекрасная цифра. США не рекомендуют выдавать ипотечный кредит тем, у кого эта цифра превышает 28%. То есть мы даже по оценке банков США, которые страшно обожглись в 2008 году, находимся в безопасной зоне.
Государство становится игроком не только газового и нефтяного рынка, но и рынка строительства
Надежда Косарева: "Пузырь" - это финансовая ситуация, когда цены на жилье и объем рынка кредитования растут не под влиянием фундаментальных факторов. Среди них - потребность в жилье (не инвестиционная, а потребительская), рост доходов населения, снижение цены денег в экономике, когда кредиты становятся дешевле. Но субсидирование кредита - не естественная ситуация. Увеличение рынка в силу искусственных мер называется спекулятивным рынком, это оценивается как риск "пузыря" просто по определению. Как с этим можно спорить?
Чем "пузырь" плох? Он легко лопается. Если доходы населения и дальше будут падать, люди не смогут платить ипотеку, упадут цены на жилье, а банки останутся с массой залогов, которые потеряли свою цену. А застройщику что делать с этими ценами? Он начал стройку, а спроса нет, он не сможет завершить строительство. Кризис 2008 года в Америке, как правильно сказала Елена Владимировна, связан еще с тем, что была огромная масса уже вторичных, третичных, четверичных финансовых продуктов на этом рынке. Слава богу, что рынок секьюритизации у нас пока небольшой.
Если уж вы хотите поддержать какие-то группы населения, гораздо более эффективным является снижение размера первого взноса, субсидия на это. Тогда часть кредита остается работать на рыночных принципах, а приобретение жилья более доступно.
Нужно ли делать доступнее жилье в Москве, усиливая центростремительные тенденции? Или надо сделать упор на дешевое жилье там, куда не очень едут?
Надежда Косарева: Субсидировать надо везде, но не всех подряд, а группы населения, доходы которых не позволяют приобрести жилье на рынке. Мы почему-то зациклились на жилье в собственности. А во всем мире под доступным жильем понимают доступный долгосрочный наем жилья. Люди с небольшими зарплатами есть и будут во всех городах. Но это должны быть специализированные целевые программы для семей, которым недоступно жилье. Таких в нашей стране около 46%, они не смогут приобрести жилье, даже если ставка по ипотеке будет снижена до нуля.
Елена Иванкина: У нас ипотечное кредитование развивается по политическим направлениям и развивается искусственно, сверху. Это не решение банков о том, что они снизят ставку, а настоятельное требование руководства страны. Наверное, это хорошо, потому что иначе было бы очень трудно решить многие проблемы. Доступность жилья нужно повышать, в том числе и в Москве. Столица представляет сочетание людей совершенно разных - от пенсионеров, которые не могут прожить на пенсию, до олигархов, которые тратят по четыре тысячи евро в день на члена семьи.
Источник. Продолжение следует. Подпишитесь на @dwellercity
Forwarded from Пытливый житель
Завершаем разговор об ипотеке, который ведём два дня в утренних постах. #Ипотека #Аналитика #Интервью
До 20% покупателей по льготной ипотеке - инвесторы. Инвестиции с господдержкой - это хорошо?
Надежда Косарева: В России есть гособязательства по обеспечению жильем перед 4 млн семей. Объем невыполненных обязательств - 9 трлн рублей. Очередники ждут жилье в среднем 20 лет. Это инвалиды, семьи с детьми и множество других категорий. И в этой ситуации все "игры", в том числе с участием бюджета, идут в том сегменте рыночного спроса, где этих людей нет, где люди с самыми высокими доходами. Мы еще и инвесторам помогаем. Чтобы они перепродали квартиру и получили прибыль? Или сдали в наем людям, которые по рыночным ценам могут арендовать? Странные бюджетные расходы, на мой взгляд.
Елена Иванкина: Поддержка инвесторов абсолютно неправильна через льготную ипотеку. Но если принимаются общие правила, под них естественно попадут все, в том числе и инвесторы. Сделать так, чтобы лишить воздуха одних и не дать остальным умереть, очень сложно, но, наверное, было бы возможно при реальном ипотечном развитии, без политического вмешательства. У нас сейчас это невозможно.
Государство становится игроком не только газового и нефтяного рынка, но и рынка строительства. В этом плане, наверное, объективно, что льготная ипотека применяется по отношению ко всем. Посмотрим, что будет дальше. Я тоже надеюсь, что не будет такого краха, когда люди не смогут платить по ипотеке. Это было бы большим схлопыванием огромного сегмента рынка, в котором не только строительство, но и производство стройматериалов, отрасли, связанные с отделкой и меблировкой квартир, - до 40% ВВП.
Если в июле льготную ипотеку не продлят, что будет: резкое повышение ипотечной ставки, падение спроса и цен?
Надежда Косарева: Самый пессимистический сценарий - если не будут расти доходы населения, то спрос на жилье даже с льготной ипотекой будет сокращаться, потому что будут уже исчерпаны инвестиционные и потребительские возможности людей. Застройщики на неконкурентных локальных рынках постараются сохранить цены и могут столкнуться с банкротствами, потому что спроса не будет. На более конкурентных рынках могут снижаться цены. Но может оказаться, что проекты в целом тогда станут нерентабельны.
Елена Иванкина: Совершенно ненормально, что в стране, где имеется рынок, при падении доходов населения цены растут, - то, что случилось в 2020 году. Если не будет никаких экстренных макроэкономических и политических ситуаций, продолжится постепенный рост цен, вдвое выше, чем ожидаемая инфляция, на 6-8% в год. Но ставки по ипотеке в перспективе должны снижаться, даже если программа льготной ипотеки будет завершена. Банки берут очень много за кредиты на фоне страшно низких ставок по депозитам. И 4%, и 3% по ипотеке должны быть нормальны, ожидаемы в нашей стране. Почему нет? Несколько лет назад никто не поверил бы, что может быть 6,5-7% по ипотеке, нормально было 12-13%. В сложной ситуации, в которой оказалась экономика страны, мне кажется, можно бюджетно поддерживать ипотеку в период кризиса, но затем эта программа должна быть свернута, не должно быть долгой льготной поддержки.
Надежда Косарева: Если Центробанк продолжит поддерживать низкую ключевую ставку, то снижение ставок вполне возможно. Но у нас пока исторически не было длительных периодов снижения инфляции.
Наша базовая ошибка - что мы зациклились на жилье в собственность. Ипотека стала рутинной частью жизни, и надо уже оставить ее в покое, не надо повышать ее доступность. При этом у нас абсолютно отсутствуют сегменты удовлетворения жилищной потребности, которые есть в других странах: нет цивилизованного рыночного найма жилья, субсидированного сегмента некоммерческой аренды.
Имущественные налоговые вычеты при приобретении жилья, в том числе с ипотекой, обходятся стране в 200 млрд рублей ежегодно. На это можно было бы построить в год 4 млн кв. м доступного жилья и дать его в наем людям, у которых низкие доходы.
Источник. Подпишитесь на @dwellercity
До 20% покупателей по льготной ипотеке - инвесторы. Инвестиции с господдержкой - это хорошо?
Надежда Косарева: В России есть гособязательства по обеспечению жильем перед 4 млн семей. Объем невыполненных обязательств - 9 трлн рублей. Очередники ждут жилье в среднем 20 лет. Это инвалиды, семьи с детьми и множество других категорий. И в этой ситуации все "игры", в том числе с участием бюджета, идут в том сегменте рыночного спроса, где этих людей нет, где люди с самыми высокими доходами. Мы еще и инвесторам помогаем. Чтобы они перепродали квартиру и получили прибыль? Или сдали в наем людям, которые по рыночным ценам могут арендовать? Странные бюджетные расходы, на мой взгляд.
Елена Иванкина: Поддержка инвесторов абсолютно неправильна через льготную ипотеку. Но если принимаются общие правила, под них естественно попадут все, в том числе и инвесторы. Сделать так, чтобы лишить воздуха одних и не дать остальным умереть, очень сложно, но, наверное, было бы возможно при реальном ипотечном развитии, без политического вмешательства. У нас сейчас это невозможно.
Государство становится игроком не только газового и нефтяного рынка, но и рынка строительства. В этом плане, наверное, объективно, что льготная ипотека применяется по отношению ко всем. Посмотрим, что будет дальше. Я тоже надеюсь, что не будет такого краха, когда люди не смогут платить по ипотеке. Это было бы большим схлопыванием огромного сегмента рынка, в котором не только строительство, но и производство стройматериалов, отрасли, связанные с отделкой и меблировкой квартир, - до 40% ВВП.
Если в июле льготную ипотеку не продлят, что будет: резкое повышение ипотечной ставки, падение спроса и цен?
Надежда Косарева: Самый пессимистический сценарий - если не будут расти доходы населения, то спрос на жилье даже с льготной ипотекой будет сокращаться, потому что будут уже исчерпаны инвестиционные и потребительские возможности людей. Застройщики на неконкурентных локальных рынках постараются сохранить цены и могут столкнуться с банкротствами, потому что спроса не будет. На более конкурентных рынках могут снижаться цены. Но может оказаться, что проекты в целом тогда станут нерентабельны.
Елена Иванкина: Совершенно ненормально, что в стране, где имеется рынок, при падении доходов населения цены растут, - то, что случилось в 2020 году. Если не будет никаких экстренных макроэкономических и политических ситуаций, продолжится постепенный рост цен, вдвое выше, чем ожидаемая инфляция, на 6-8% в год. Но ставки по ипотеке в перспективе должны снижаться, даже если программа льготной ипотеки будет завершена. Банки берут очень много за кредиты на фоне страшно низких ставок по депозитам. И 4%, и 3% по ипотеке должны быть нормальны, ожидаемы в нашей стране. Почему нет? Несколько лет назад никто не поверил бы, что может быть 6,5-7% по ипотеке, нормально было 12-13%. В сложной ситуации, в которой оказалась экономика страны, мне кажется, можно бюджетно поддерживать ипотеку в период кризиса, но затем эта программа должна быть свернута, не должно быть долгой льготной поддержки.
Надежда Косарева: Если Центробанк продолжит поддерживать низкую ключевую ставку, то снижение ставок вполне возможно. Но у нас пока исторически не было длительных периодов снижения инфляции.
Наша базовая ошибка - что мы зациклились на жилье в собственность. Ипотека стала рутинной частью жизни, и надо уже оставить ее в покое, не надо повышать ее доступность. При этом у нас абсолютно отсутствуют сегменты удовлетворения жилищной потребности, которые есть в других странах: нет цивилизованного рыночного найма жилья, субсидированного сегмента некоммерческой аренды.
Имущественные налоговые вычеты при приобретении жилья, в том числе с ипотекой, обходятся стране в 200 млрд рублей ежегодно. На это можно было бы построить в год 4 млн кв. м доступного жилья и дать его в наем людям, у которых низкие доходы.
Источник. Подпишитесь на @dwellercity
Forwarded from Пытливый житель
Продажа (покупка) квартиры с непогашенной ипотекой - очень актуальная тема, т.к. множество квартир находятся в ипотеке под залогом в банке, отмечают наши коллеги. Продать или купить такую квартиру можно, зачастую без проблем. Рассмотрим самые выгодные варианты:
Через полное досрочное погашение кредита продавца, деньгами покупателя. Возможна, если у покупателя хватает первоначального взноса для погашения ипотеки продавца.
Плюсы: Быстрота проведения сделки.
Минусы: Покупатель рискует своим первоначальным взносом. Когда продавец передаёт данные о закрытии ипотеки, иногда банки могут обрабатывать это в течение нескольких дней. Главное, чтобы в течение этого времени не случилось какой-либо форм-мажорной ситуации.
Трёхсторонний договор купли продажи. В сделке есть 3 стороны – покупатель, продавец и банк. Главная особенность в том, что покупатель должен брать ипотеку в том же банке, что и продавец.
Плюсы: Безопасность для всех сторон. Можно закрыть ипотеку продавца не своим первоначальным взносом, а деньгами банка.
Минусы: Это долго, потому что здесь многоходавая регистрация. В итоге продавец может получить деньги аж через 2 месяца. А также доп.расходы: некоторые банки (не все) могут брать за такую процедуру от 20 до 100 тыс руб.
Договор поручительства. Практически все банки ввели её у себя в использование. Продавец выступает в роле поручителя по договору покупателя. Это означает, что пока не будет осуществлён переход права собственности покупателя, и не зарегистрирован залог банку, он будет до сих пор оставаться поручителем. И будет делать всё возможное, чтобы сделка быстрее завершилась.
Плюсы: Она является самой оптимальной, т.к. не несёт дополнительных расходов, особо не увеличивает сроки и безопасна для обеих сторон.
Минусы: Продавцы всё равно боятся этой сделки и не хотят быть поручителями, но зачастую это из-за недостатка информации.
#Ипотека #СхемыСделок
В чем мораль? Продавать (и покупать) квартиру с непогашенной ипотекой из-под залога можно и ничего страшного или сложного в этом нет. Подпишитесь на @dwellercity
Через полное досрочное погашение кредита продавца, деньгами покупателя. Возможна, если у покупателя хватает первоначального взноса для погашения ипотеки продавца.
Плюсы: Быстрота проведения сделки.
Минусы: Покупатель рискует своим первоначальным взносом. Когда продавец передаёт данные о закрытии ипотеки, иногда банки могут обрабатывать это в течение нескольких дней. Главное, чтобы в течение этого времени не случилось какой-либо форм-мажорной ситуации.
Трёхсторонний договор купли продажи. В сделке есть 3 стороны – покупатель, продавец и банк. Главная особенность в том, что покупатель должен брать ипотеку в том же банке, что и продавец.
Плюсы: Безопасность для всех сторон. Можно закрыть ипотеку продавца не своим первоначальным взносом, а деньгами банка.
Минусы: Это долго, потому что здесь многоходавая регистрация. В итоге продавец может получить деньги аж через 2 месяца. А также доп.расходы: некоторые банки (не все) могут брать за такую процедуру от 20 до 100 тыс руб.
Договор поручительства. Практически все банки ввели её у себя в использование. Продавец выступает в роле поручителя по договору покупателя. Это означает, что пока не будет осуществлён переход права собственности покупателя, и не зарегистрирован залог банку, он будет до сих пор оставаться поручителем. И будет делать всё возможное, чтобы сделка быстрее завершилась.
Плюсы: Она является самой оптимальной, т.к. не несёт дополнительных расходов, особо не увеличивает сроки и безопасна для обеих сторон.
Минусы: Продавцы всё равно боятся этой сделки и не хотят быть поручителями, но зачастую это из-за недостатка информации.
#Ипотека #СхемыСделок
В чем мораль? Продавать (и покупать) квартиру с непогашенной ипотекой из-под залога можно и ничего страшного или сложного в этом нет. Подпишитесь на @dwellercity
Forwarded from Пытливый житель
О скором удорожании ипотеки россиян предупреждали еще до майских. «Для рынка недвижимости повышение ставки плохой знак. Ключевая ставка — это минимальный процент, под который Центробанк кредитует коммерческие банки. Иными словами, она определяет стоимость денег на определенный промежуток времени. При повышении ключевой ставки банки в свою очередь повышают проценты по кредитам и депозитам», — поясняли специалисты.
Ставки по льготной ипотеке, которая дожидается то ли скорой казни, то ли заключения в депрессивных регионах, тем временем не растут, а падают — банки и застройщики стремятся выжать максимум пользы из госпрограммы перед ее завершением. «Субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке должно было стимулировать приобретение недвижимости именно в сегменте новостроек. Однако по факту ситуация не изменилась. Основная масса покупателей рассматривают уже готовые объекты», — подчеркивают эксперты. То есть для большинства потенциальных заемщиков снижение ставок по льготной ипотеке — подарок из серии «спасибо, не надо».
Субсидирование ипотеки на приобретение новостроек привело к значительному росту цен на жилье при минимальном росте заработной платы, подчеркивают многие.
Дареному ипотечному коню между тем активно смотрят в зубы многие участники рынка жилья, глава Центробанка Эльвира Набиуллина и сама власть, инициировавшая запуск льготной программы. «Дополнительный спрос, который стимулируется льготной ипотекой, уходит прежде всего в рост цен — мы это видим по ряду регионов, где этот эффект уже стал негативным с точки зрения доступности жилья», — заявила Набиуллина в марте.
Подсчитали: в трети городов России с населением от 500 тысяч человек льготная ипотека уже не работает — вся выгода от низкой ставки сошла на нет из-за роста цен на жилье, наблюдавшегося в течение года. Нет смысла участвовать в госпрограмме жителям Москвы, Санкт-Петербурга, Ростова-на-Дону, Ярославля, Барнаула, Самары, Перми, Казани и Краснодара — во всех этих городах общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад. Fons #ипотека
Подпишитесь на @dwellercity
Ставки по льготной ипотеке, которая дожидается то ли скорой казни, то ли заключения в депрессивных регионах, тем временем не растут, а падают — банки и застройщики стремятся выжать максимум пользы из госпрограммы перед ее завершением. «Субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке должно было стимулировать приобретение недвижимости именно в сегменте новостроек. Однако по факту ситуация не изменилась. Основная масса покупателей рассматривают уже готовые объекты», — подчеркивают эксперты. То есть для большинства потенциальных заемщиков снижение ставок по льготной ипотеке — подарок из серии «спасибо, не надо».
Субсидирование ипотеки на приобретение новостроек привело к значительному росту цен на жилье при минимальном росте заработной платы, подчеркивают многие.
Дареному ипотечному коню между тем активно смотрят в зубы многие участники рынка жилья, глава Центробанка Эльвира Набиуллина и сама власть, инициировавшая запуск льготной программы. «Дополнительный спрос, который стимулируется льготной ипотекой, уходит прежде всего в рост цен — мы это видим по ряду регионов, где этот эффект уже стал негативным с точки зрения доступности жилья», — заявила Набиуллина в марте.
Подсчитали: в трети городов России с населением от 500 тысяч человек льготная ипотека уже не работает — вся выгода от низкой ставки сошла на нет из-за роста цен на жилье, наблюдавшегося в течение года. Нет смысла участвовать в госпрограмме жителям Москвы, Санкт-Петербурга, Ростова-на-Дону, Ярославля, Барнаула, Самары, Перми, Казани и Краснодара — во всех этих городах общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад. Fons #ипотека
Подпишитесь на @dwellercity
Forwarded from Пытливый житель
Льготная ипотека не только очевидно перегрела рынок жилья, но и привела в Россию тень американского ипотечного кризиса 2007-го. О том, что в стране может возникнуть ипотечный пузырь, еще в июле 2020-го заявил заместитель министра финансов Алексей Моисеев. Он отметил, что программа ипотеки с господдержкой должна оставаться исключительно антикризисной. Конечно, ситуация в России не такая печальная, как была в США, где одновременно заемщики имели по пять ипотек без какой-либо проверки их платежеспособности. Но тревожиться причины есть. В Центробанке риск развития ипотечного кризиса отрицают, но продлевать льготную программу не хотят. Более того, в минувшем апреле стало известно, что регулятор намерен обсудить с участниками рынка ипотеки возможность ужесточения правил выдачи кредитов — банк зафиксировал некоторые признаки перегрева на ипотечном рынке и снижение качества жилищных займов.
Спешить взять ипотеку до окончания льготной программы не имеет смысла, уверены эксперты. Во-первых, как уже отмечалось выше, во многих крупных городах жилье подорожало настолько, что размер ставки уже не имеет большого значения. Во-вторых, квартиры могут подешеветь в обозримом будущем, после отмены льготной ипотеки. «Для стимулирования спроса в новых условиях застройщикам придется вернуться к более аккуратной индексации цен, увеличить число акций и специальных предложений», — уверены эксперты. Но ждать кардинального падения цен они не рекомендуют — оно возможно только при существенном росте числа новостроек в продаже.
«Для сглаживания ситуации и поддержания спроса крупные застройщики совместно с банками будут разрабатывать программы субсидирования процентных ставок», — говорится в прогнозе. Таким образом, льготная ипотека, по сути, никуда не денется. Но будут ли кредиты так востребованы, как в 2020-м и начале текущего года, неизвестно: за ковидный год стоимость покупки жилья слишком сильно выросла, а ставки аренды, напротив, снизились. Многие квартиросъемщики, мечтавшие о собственных квартирах, предпочтут ничего не менять. Fons #ипотека
Подпишитесь на @dwellercity
Спешить взять ипотеку до окончания льготной программы не имеет смысла, уверены эксперты. Во-первых, как уже отмечалось выше, во многих крупных городах жилье подорожало настолько, что размер ставки уже не имеет большого значения. Во-вторых, квартиры могут подешеветь в обозримом будущем, после отмены льготной ипотеки. «Для стимулирования спроса в новых условиях застройщикам придется вернуться к более аккуратной индексации цен, увеличить число акций и специальных предложений», — уверены эксперты. Но ждать кардинального падения цен они не рекомендуют — оно возможно только при существенном росте числа новостроек в продаже.
«Для сглаживания ситуации и поддержания спроса крупные застройщики совместно с банками будут разрабатывать программы субсидирования процентных ставок», — говорится в прогнозе. Таким образом, льготная ипотека, по сути, никуда не денется. Но будут ли кредиты так востребованы, как в 2020-м и начале текущего года, неизвестно: за ковидный год стоимость покупки жилья слишком сильно выросла, а ставки аренды, напротив, снизились. Многие квартиросъемщики, мечтавшие о собственных квартирах, предпочтут ничего не менять. Fons #ипотека
Подпишитесь на @dwellercity
Forwarded from Пытливый житель
Российский миллиардер Игорь Рыбаков полагает, что арендовать жилье, в принципе, выгоднее, чем покупать его в кредит. За последние полгода он трижды высказывался против ипотеки. Бизнесмен называл ипотечников рабами, а кредиты — петлей на шее.
«Если вы идете в ипотечный кредит, вы всю свою жизнь ставите на кон банку, — заявил Рыбаков в одном из видеороликов на своем YouTube-канале. — В этом основная проблема и недопонимание людей, что вместо свободы и маневра, которые у вас есть, вы теперь имеете одну дорожку — носить то, что вы зарабатываете, в банк. Остановитесь, это не наш выбор. Мы выбираем все и сразу, а не вот этот выбор, чтобы стать тюремной крысой».
С ним могли бы поспорить миллионы россиян, улучшивших жилищные условия благодаря ипотеке с господдержкой, но их опыт нельзя считать завершенным: большинству придется вносить ежемесячные платежи еще на протяжении 10-20 лет. Ждать массовых досрочных погашений кредитов не приходится — если только государство не расщедрится на очередную программу — поддержки тех, кто получил поддержку. Fons #ипотека
Подпишитесь на @dwellercity
«Если вы идете в ипотечный кредит, вы всю свою жизнь ставите на кон банку, — заявил Рыбаков в одном из видеороликов на своем YouTube-канале. — В этом основная проблема и недопонимание людей, что вместо свободы и маневра, которые у вас есть, вы теперь имеете одну дорожку — носить то, что вы зарабатываете, в банк. Остановитесь, это не наш выбор. Мы выбираем все и сразу, а не вот этот выбор, чтобы стать тюремной крысой».
С ним могли бы поспорить миллионы россиян, улучшивших жилищные условия благодаря ипотеке с господдержкой, но их опыт нельзя считать завершенным: большинству придется вносить ежемесячные платежи еще на протяжении 10-20 лет. Ждать массовых досрочных погашений кредитов не приходится — если только государство не расщедрится на очередную программу — поддержки тех, кто получил поддержку. Fons #ипотека
Подпишитесь на @dwellercity
Forwarded from Твое право 🇷🇺 Z
Продажа (покупка) квартиры с непогашенной ипотекой - очень актуальная тема, т.к. множество квартир находятся в ипотеке под залогом в банке, отмечают наши коллеги. Продать или купить такую квартиру можно, зачастую без проблем. Рассмотрим самые выгодные варианты:
Через полное досрочное погашение кредита продавца, деньгами покупателя. Возможна, если у покупателя хватает первоначального взноса для погашения ипотеки продавца.
Плюсы: Быстрота проведения сделки.
Минусы: Покупатель рискует своим первоначальным взносом. Когда продавец передаёт данные о закрытии ипотеки, иногда банки могут обрабатывать это в течение нескольких дней. Главное, чтобы в течение этого времени не случилось какой-либо форм-мажорной ситуации.
Трёхсторонний договор купли продажи. В сделке есть 3 стороны – покупатель, продавец и банк. Главная особенность в том, что покупатель должен брать ипотеку в том же банке, что и продавец.
Плюсы: Безопасность для всех сторон. Можно закрыть ипотеку продавца не своим первоначальным взносом, а деньгами банка.
Минусы: Это долго, потому что здесь многоходавая регистрация. В итоге продавец может получить деньги аж через 2 месяца. А также доп.расходы: некоторые банки (не все) могут брать за такую процедуру от 20 до 100 тыс руб.
Договор поручительства. Практически все банки ввели её у себя в использование. Продавец выступает в роле поручителя по договору покупателя. Это означает, что пока не будет осуществлён переход права собственности покупателя, и не зарегистрирован залог банку, он будет до сих пор оставаться поручителем. И будет делать всё возможное, чтобы сделка быстрее завершилась.
Плюсы: Она является самой оптимальной, т.к. не несёт дополнительных расходов, особо не увеличивает сроки и безопасна для обеих сторон.
Минусы: Продавцы всё равно боятся этой сделки и не хотят быть поручителями, но зачастую это из-за недостатка информации.
#Ипотека #СхемыСделок
В чем мораль? Продавать (и покупать) квартиру с непогашенной ипотекой из-под залога можно и ничего страшного или сложного в этом нет. Подпишитесь на @dwellercity
Через полное досрочное погашение кредита продавца, деньгами покупателя. Возможна, если у покупателя хватает первоначального взноса для погашения ипотеки продавца.
Плюсы: Быстрота проведения сделки.
Минусы: Покупатель рискует своим первоначальным взносом. Когда продавец передаёт данные о закрытии ипотеки, иногда банки могут обрабатывать это в течение нескольких дней. Главное, чтобы в течение этого времени не случилось какой-либо форм-мажорной ситуации.
Трёхсторонний договор купли продажи. В сделке есть 3 стороны – покупатель, продавец и банк. Главная особенность в том, что покупатель должен брать ипотеку в том же банке, что и продавец.
Плюсы: Безопасность для всех сторон. Можно закрыть ипотеку продавца не своим первоначальным взносом, а деньгами банка.
Минусы: Это долго, потому что здесь многоходавая регистрация. В итоге продавец может получить деньги аж через 2 месяца. А также доп.расходы: некоторые банки (не все) могут брать за такую процедуру от 20 до 100 тыс руб.
Договор поручительства. Практически все банки ввели её у себя в использование. Продавец выступает в роле поручителя по договору покупателя. Это означает, что пока не будет осуществлён переход права собственности покупателя, и не зарегистрирован залог банку, он будет до сих пор оставаться поручителем. И будет делать всё возможное, чтобы сделка быстрее завершилась.
Плюсы: Она является самой оптимальной, т.к. не несёт дополнительных расходов, особо не увеличивает сроки и безопасна для обеих сторон.
Минусы: Продавцы всё равно боятся этой сделки и не хотят быть поручителями, но зачастую это из-за недостатка информации.
#Ипотека #СхемыСделок
В чем мораль? Продавать (и покупать) квартиру с непогашенной ипотекой из-под залога можно и ничего страшного или сложного в этом нет. Подпишитесь на @dwellercity
Forwarded from Пытливый житель
Одна льготная #ипотека в одни руки - разъяснение от @novostroyman
Принцип однократности выдачи уже благополучно распространен на классическую ипотеку с господдержкой на новостройки и кредиты для айтишников. Тем не менее, в новых правилах льготных ипотечных программ, которые вступят в силу 23 декабря, есть дополнительный акцент на данном ограничении, плюс прописаны дополнительные нюансы.
▪️ Главное. Предоставляется только одна льготная ипотека. Например, если оформлена ипотека по господдержке, программой для IT или любой другой воспользоваться в будущем не получится.
▪️ Семейная ипотека станет исключением, но только при соблюдении ряда требований: первое - рождается последующий ребенок, второе - площадь приобретаемой квартиры больше, чем у имеющейся, третье - предыдущая ипотека закрыта.
▪️ Тем, кто уже получил вторую льготную ипотеку, ничего не надо делать. Кредитные договоры, подписанные до 23 декабря 2023 года, не подпадают под новое постановление.
Подпишитесь на @dwellercity
Принцип однократности выдачи уже благополучно распространен на классическую ипотеку с господдержкой на новостройки и кредиты для айтишников. Тем не менее, в новых правилах льготных ипотечных программ, которые вступят в силу 23 декабря, есть дополнительный акцент на данном ограничении, плюс прописаны дополнительные нюансы.
▪️ Главное. Предоставляется только одна льготная ипотека. Например, если оформлена ипотека по господдержке, программой для IT или любой другой воспользоваться в будущем не получится.
▪️ Семейная ипотека станет исключением, но только при соблюдении ряда требований: первое - рождается последующий ребенок, второе - площадь приобретаемой квартиры больше, чем у имеющейся, третье - предыдущая ипотека закрыта.
▪️ Тем, кто уже получил вторую льготную ипотеку, ничего не надо делать. Кредитные договоры, подписанные до 23 декабря 2023 года, не подпадают под новое постановление.
Подпишитесь на @dwellercity
Forwarded from Игорь Карцев