Верховный суд сказал «да» обустройству квартир на техэтажах

...хотя инстанции более низкого уровня были против данного «лайфхака». Как вы уже поняли, Верховный суд огласил весьма интересное решение.

История начиналась так. Некая гражданка задумала оборудовать квартиру на последнем, техническом 17 этаже МКД (лифт в доме ходит только до 16-го). Но администрация отказалась согласовать перепланировку и перевод помещения в жилое. По мнению властей, проект нарушал противопожарные нормы и другие обязательные требования.

Понеслись суды. Они подтверждали законность действий администрации, аргументируя это тем, что в домах выше пяти этажей лифт должен ходить до последнего жилого этажа. Кроме того, Фемида подчеркивала, что проект перепланировки нарушает требования пожарной безопасности. В частности, нет дополнительного изолированного выхода на этаже. Если помещение истца перевести в жилое, то у жилой и нежилой частей техэтажа будет общий эвакуационный выход, а так нельзя.

Дело дошло до Верховного суда. И там сказали, что без лифта очень даже можно (подъем на один этаж по лестнице имеющимся нормам не противоречит). Аргументы других инстанций по вопросам пожарной безопасности в ВС тоже не оценили, пояснив, что отдельный эвакуационный выход нужен, если на техэтаже вместе с квартирой истца будут помещения общественного назначения.

Согласно Жилищному кодексу, лестничные площадки, лифты, сам по себе техэтаж и другие объекты, которые находятся в общей собственности, к таким помещениям не относятся. Есть ли на этаже общественные зоны - придется узнать районному суду при новом рассмотрении дела. Че касаемо лифта ВС напомнил, что в домах до 5 этажей он не обязателен. В данном случае подъемника нет только между 16 и 17 этажами, а значит, нет и нарушений.

В общем, ждем приход аналогичных исков в нижестоящие инстанции. В комментах прикрепили определение ВС.

@novostroyman

Ой... А что случилось с апартаментами?

Официально объявленного запрета на строительство апартаментов нет (впрочем, как и многострадального закона об их юридическом статусе), но за 7,5 месяцев 2024 года продажи открылись лишь в двух таких комплексах, хотя еще пару лет назад на столичный рынок выводили один-два корпуса ежемесячно.

Подробнее о сложившейся ситуации

Например, ПИК в последний раз открыл продажи апартаментов в сентябре 2023 года. Другого такого формата в процессе строительства у девелопера нет, хотя с 2016 года он сдал девять таких зданий.

По данным IRN, в первом квартале 2024 вышли лишь два проекта с апартаментами. По информации Ricci, их суммарная площадь составляет 62 тыс. «квадратов», а ЕИСЖС говорит, что разрешения на их строительство были получены еще в прошлом году. Ни во втором квартале, ни в третьем не появлялось ни одной подобной новинки на рынке новостроек Москвы.

Официальная версия

Запрет на возведение апартаментов в Москве в Департаменте градостроительной политики города не подтвердили, отметив, что процедура выдачи разрешительной документации не изменилась. Как и раньше, она соответствует Градостроительному кодексу.

Однако в ведомстве уточнили, что власти заинтересованы в том, чтобы в Москве появлялось больше именно жилых кластеров с новой социальной инфраструктурой. Рядом с апартаментами ее создание не предусмотрено, а город не может нести гарантий по ее строительству.

Что говорят девелоперы об апартах

▪️ «РКС Девелопмент». Согласно заявлениям компании, по закону строительство апартов гостиничного типа предполагает не только послабления (социалка, нормы инсоляции). Часть требований, напротив, жестче. В гостиницах обязательно должен быть гостиничный оператор, которому требуются дополнительные техпомещения для обслуживания, номера должны быть с отделкой.

Раньше, как дополняют в «РКС» на несоответствие некоторым из этих параметров смотрели сквозь пальцы. Теперь об обязательности соблюдения этих норм сообщают еще «на берегу», до согласования проекта. Но если такой подход застройщики в целом считают честным, то распространение жестких требований и на ныне строящиеся гостиничные комплексы, по которым таких предупреждений изначально не делалось, их не устраивает.

▪️ ГК «Основа». «Девелоперы в настоящий момент достраивают проекты, разрешения на которые были получены еще несколько лет назад. Ни одного нового проекта сегодня не выходит и абсолютно точно не выйдет в будущем. Таким образом, в течение ближайших полутора лет на столичном рынке апартаменты уйдут из реализации», — пояснили в компании.

▪️ Анонимный источник в некой девелоперской компании заявил следующее: «Сейчас практически невозможно внести изменения в целый ряд документов на апартаменты. Это касается, например, АГР. Абсолютно проходные ранее правки в этом документе (например, уточнение площадей технических помещений на подземных уровнях) сегодня просто не пропускают. Но без них в последующем ввести такие комплексы в эксплуатацию будет крайне проблематично».

Мысли вслух

Действительно, чтобы ограничить строительство псевдо-жилья без социалки, отдельный закон не требуется. С 2019 года действует постановление, четкое и жесткое применение которого позволяет «вершить судьбы» таких объектов. В нем, кстати, даже присутствует понятие «апартаменты».

Согласно документу, жилье-нежилье может находиться лишь в гостиницах двух видов: либо в апарт-отелях (состоят исключительно из студий и апартаментов), либо в комплексах апартаментов (состоят из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом). Появление таких лотов в зданиях какого-либо иного назначения законодательством не предусматривается.

Раньше негостиничные апарты стабильно "размножались" в разных комплексах. Видимо, с 2023 года такие проекты согласовать стало проблематично (если не сказать большего — невозможно).

@novostroyman

Апартаменты кошмарят? #ЗапискиРедакции

Ситуация, хорошо описанная РБК, судя по всему, в реальности выглядит еще жестче. Наш канал сотрудничает с множеством застройщиков, и вот, что мы видим:

1️⃣ они выкорчевывают слово "апартаменты" отовсюду: с сайтов, заборов, постов. Часто — в спешке и в последний момент.
2️⃣ Этот процесс идет даже в уже давным-давно согласованных проектах (чтобы никого не подставить, не называем нейминги) и в компаниях совершенно разного уровня.
Мы знаем молодые компании, попавшие под раздачу, и очень, очень старые и невероятно уважаемые на высшем уровне фирмы, которым тоже приходится ой как не сладко.

За 7 лет работы такое мы видим впервые. Смеем предположить, что проекты с апартаментами, даже давно согласованные, подвергаются жесточайшему давлению. На каком именно уровне — можно только догадываться.

Поэтому хотелось бы напомнить: коней на переправе не меняют. Считаем, что согласованные проекты апартов должны быть спокойно достроены.

@novostroyman

IT-ипотека станет более массовой?

Не надейтесь, такой шанс появляется вовсе не потому, что программа снова меняется. Просто правительство решило упростить процедуру аккредитаций малых IT-компаний. Ожидается, что затея позволит и бизнесу, и сотрудникам проще получать доступ к действующим мерам поддержки, включая ипотеку для айтишников.

Рассказываем, в чем суть изменений. Для стартапов из реестра малых технологических компаний, созданных менее 3 лет назад, отменяется проверка доли дохода от IT-деятельности. Сейчас для получения аккредитации показатель должен превышать 30% выручки.

Про актуальные с 1 августа условия IT-ипотеки рассказали тут.

@novostroyman

И еще пару слов про исчезающий вид «квадратов»

Обнаружили очередную статистику 👆, подтверждающую плавный уход апартов с рынка Москвы. По данным Дом. РФ, в 2024 году объем строящегося недожилья продолжил расти во всех крупных регионах, кроме столицы (кстати, в области зафиксирован рост). Ч.т.д.

@novostroyman

Расслабление 18+ 😂... 30+?

@novostroyman

ЦБ регулирует рассрочку??? #ЗапискиРедакции

Плачем... и смеемся сквозь слезы. Ребята, ну нельзя же так! Чуть бутером не подавились, прочитав на вроде бы тематическом канале с самым что ни на есть «недвижимым» названием и описанием в профиле, что Центробанк начал регулировать рассрочку, уже и законопроект о ее контроле разработан, и в Госдуму внесен.... А еще якобы регулировать ее нужно по аналогии с потребительским кредитованием, делать прозрачнее для потребителя, а заодно в отдельных случаях данные в БКИ направлять. 🤯🤯🤯

Благо застрявший в горле кусман не вызвал трагического исхода, и в вопросе мы смогли разобраться. Выяснилось, что речь идет о рассрочке на покупку потребительских товаров (‼️) через сервисы BNPL, МФО или банки (но об этом принципиальном моменте в ТГ-источнике почему-то нет ни слова). Как быстро сие в контексте тем о недвиге и без столь важных замечаний понесется по сети — боимся представить. Вот, кстати, инфа о законопроекте и он сам (заодно ловите ссыль на корреспондирующие изменения в законы о ЦБ, о кредитных историях и о защите прав потребителей).

В общем, первоисточником для подобной «сенсации» стало вчерашнее интервью статс-секретаря — зампредседателя Банка России Алексея Гузнова «Известиям». Мы упоминали его заявления о жилищных вкладах, но в тексте было и про злополучную рассрочку и ее регулирование. Разумеется, про ту, что предлагают, в частности, маркетплейсы, магазины. Про ту, где недвижка и мимо не бегала... Если интересно — смотрите заключительный раздел диалога.

От себя добавим, что данный закон (пока еще в виде проекта) для покупателей недвижки может быть интересен тем, что оформленная рассрочка, как платная, так и бесплатная, в отдельных случаях может стать причиной для отказа в ипотеке (например, для тех, кто допускает просрочки по платежам или с учетом данной услуги имеет высокую кредитную нагрузку). Подробнее о нюансах писали по ссылке.

В общем, утренний кофе успел остыть, пока разбирались в этом вопросе. Выливаем и переходим на прохладное просекко.... 🥂

@novostroyman

🇵🇹 Риски жилого дома — в приложении

Нееееттт.... Про свежие возможности «умного дома» или разработок коммунальщиков мы вам не расскажем. Во-первых, таких новинок нет, а, во-вторых, речь пойдет об относительно далеком Лиссабоне и инициативе местных властей — приложении LxReSist, которое поможет жителям узнать о сейсмических рисках их зданий. В общем, сколько стран — столько и проблем с аварийностью жилья... и столько же разных способов их решений.

История и предыстория

26 августа столицу Португалии заметно тряхануло. Подземный толчки начались в районе пяти утра в Атлантическом океане. Именно в его водах в 1775 году «зародилось» великое лиссабонское землетрясение, которое стало одним из самых разрушительных и смертоносных в истории. Всего 6 минут — и унесено около 90 тысяч человеческих жизней, совместно бушуют пожар и цунами, уничтожая архитектуру, архивы, произведения искусства и все дорогое и привычное для тех, кому чудом удалось выжить.

В 2024 году толчки прокатились волной через всю страну и были зафиксированы даже в девяти автономиях Испании. Ученые зарегистрировали магнитуду 5,3 балла по шкале Рихтера. К счастью, обошлось без жертв и разрушений. Угрозу цунами тоже объявлять не пришлось.

LxReSist

В тот же день, когда произошло землетрясение, лиссабонская городская администрация озвучила планы выпустить приложение LxReSist, которое позволит узнать о сейсмических рисках зданий. Оно учтет возраст построек и предложит меры для повышения безопасности. Разработка почти завершена, и из-за последних событий процесс запуска ускорился.

Это действительно важно

По словам президента муниципалитета Лиссабона Карлуша Моэдаша, в результате двухлетнего исследования установлено, что только 10% зданий в столице нуждаются в антисейсмическом укреплении. Впрочем, в ходе изучения удалось изучить состояние 1500+ построек. А потому Моэдаш подчеркнул важность оценки всех объектов, учитывая, что более половины из них были возведены до введения противосейсмических правил.

От себя хочется добавить, что в Лиссабоне (да и в других городах Португалии) ооооочень много небольших домишек, в 2-4 этажа. Они же, в основном, очень старые (какие тут могут быть соблюдения современных противосейсмических правил), стоят очень близко друг к другу. И, честно говоря, было бы очень хорошо, если бы только 10% зданий требовали бы укрепления.

Несколько дополнительных комментариев

Геофизик Жорже Миранда, бывший президент Института моря и атмосферы, отмечает, что намедни Португалия отделалась легким испугом. Сильное землетрясение, произошедшее ближе к берегу, могло бы привести к значительным материальным повреждениям.

С этим соглашается и Жоао Азеведо, бывший президент Португальской ассоциации сейсмической инженерии, подчеркивая, что случившееся должно стать предостережением на будущее. Он подчеркивает, что многие здания в стране старые или построены без должного контроля, также в стране существует проблема неконтролируемых ремонтных работ.

Специалист по чрезвычайным ситуациям из Института геологии и горного дела Рауль Перес убежден, что от землетрясений, подобных недавнему, есть определенная польза. Они не являются губительными, но при этом позволяют собирать и регистрировать важные данные, чтобы лучше исследовать сейсмические мотивы.

В дальнейшем ученые надеются заранее оповещать жителей о потенциальной опасности. И, безусловно, на фоне всего этого приложение LxReSist явно принесет пользу. В общем, Лиссабон, зачет за разработку. Осталось только реализовать 😉😂. #ЗарубежнаяНедвижимость

@novostroyman

Уже неделю никто не пишет о покупке «Инграда» «Смайнексом» и войне «Вереска» с «Хорошевским». Коллеги, мы переживаем. Все ли у вас нормально? 😂

@novostroyman

Скидки, которые мы заслужили 😂 Level Group, спасибо за честность!

Прислано лучшими в мире подписчиками — нашими ❤️.

@novostroyman

Стажировка в ФСК

Фиксируем новый тренд: крупные девелоперы стали активно предлагать стажировки выпускникам вузов. В июле стартовали первые такие программы, а намедни и ГК ФСК вместе с Changellenge выкатили аналогичное предложение, решив немного облегчить процесс трудоустройства выпускникам 2022-2024 года.

Стажировку назвали «Это база». Ну, ок) Главное:

▪️Программа охватывает шесть разных направлений, от проектирования и IT до бизнес-анализа и продаж.
▪️За стажируемыми закрепят наставников, которые помогут освоиться и не затеряться в новой среде.
▪️График гибкий.
▪️ЗП — по результатам собеседования.

Заявки принимают до 22 сентября, а потом начнётся этап отбора: резюме, интервью, тестирование и собеседование.

Для выпускников это реальный шанс попробовать себя в профессиях, которые востребованы на рынке. А для девелоперов — усмирить кадровый голод, разбушевавшийся в недвижимости и строительстве. Хороший ход. Лайк.

Антоша, дорогой, ну спасибо! И что читаешь, и что разорвал эту недельную завесу молчания 😂

@novostroyman

Минимальные однушки — от 35 кв.м

Ладно, хватит ерничания на сегодня. Переходим к серьезным новостям. Кажется, регулирование размеров жилья выходит на новый этап.

Первый зампред фракции "Справедливая Россия - За правду" в Госдуме Дмитрий Гусев направил обращения председателю правительства РФ Михаилу Мишустину и министру строительства с ЖКХ Иреку Файзуллину с предложением ограничить минимальный размер однокомнатных квартир 35 кв м.

Шо, опять? Спросите нас вы. И мы поймем ваше удивление, ведь совсем недавно стало известно о запрете строительства в новых проектах студий и однокомнатных квартир, площадью менее 28 кв.м в Москве и области.

Чем и как конкретно "порадует" предложение Гусева и его партии — пока не ясно. Ждем документа в открытом доступе, чтобы сформировать мнение и понимание.

@novostroyman