📌 Как девелоперу проектировать коммерческие помещения, чтобы их потом не приходилось героически продавать

Практическая колонка о том, как проектные решения влияют на ликвидность коммерческих помещений.

Каждый день мы смотрим коммерческие помещения. Старые, новые, построенные десять лет назад, пять лет назад, два года назад. Смотрим объекты, которые уже давно живут на рынке, и объекты, которые только готовятся к вводу в эксплуатацию.

К старым зданиям часто можно относиться с пониманием. Другое время, другая экономика, другой рынок, другой уровень требований. Когда-то был дефицит всего: площадей, хороших локаций, качественных помещений, инженерии, опыта. Что-то проектировали как могли, что-то достраивали на ходу, что-то вообще никто тогда не считал проблемой.

Но особенно обидно, когда смотришь свежий проект. Здание построено год назад, два года назад, пять лет назад. Или еще строится. И видишь ошибки, которые лежат буквально на поверхности.

· Нет нормальной вентиляции.
· Входная группа на высоких ступеньках.
· Нет второго выхода.
· Не хватает электрической мощности.
· Непонятно, куда ставить кондиционеры.
· Под медицинский формат помещение вроде подходит по площади, но не подходит по инженерии.
· Витражи маленькие.
· Колонны стоят так, что нормальную планировку сделать сложно.
· Помещение вроде коммерческое, но пользоваться им бизнесу неудобно.

И возникает простой вопрос: как так получилось?

Проектировали же не вчерашние студенты. Девелопер не первый день на рынке. Архитекторы, проектировщики, консультанты, маркетологи, отделы продаж - все вроде бы есть. Информации в открытом доступе много. На конференциях про это говорят годами. Брокеры по коммерческой недвижимости постоянно рассказывают одни и те же вещи.

Но на рынок все равно выходит продукт, который выглядит как полуфабрикат.

Почему так происходит

Одна из причин, возможно, в том, что коммерческая недвижимость в жилых проектах часто занимает небольшую долю от общего объема. Иногда это одна десятая, одна двадцатая или даже одна тридцатая от всей площади проекта.

Основные деньги девелопер зарабатывает на жилье. Коммерция на первых этажах воспринимается как сопутствующий продукт: есть первые этажи, значит, нужно их как-то нарезать и продать.

Пока на рынке сохраняется дефицит качественной коммерческой недвижимости, такие помещения часто действительно покупают. Особенно если локация нормальная, район развивается, дом новый, поток людей обещает быть.

Инвестор покупает помещение у застройщика по высокой цене, рисует себе в голове красивую модель: сдам дорого, получу окупаемость за 8-10 лет, буду спокойно получать доход. А потом начинается реальный арендный рынок. И рынок говорит совсем другое.

Арендатору не важно, за сколько инвестор купил помещение. Арендатор смотрит на свою экономику: сколько он может платить, какой у него поток, какая маржинальность, сколько стоит ремонт, как быстро он выйдет на операционную прибыль, какие у помещения ограничения. Инвестор хочет одну ставку. Арендатор может платить другую. И часто эти две логики вообще не пересекаются.

В итоге помещение стоит пустым. Инвестор нервничает. Брокер пытается объяснить рынку преимущества объекта. Собственник начинает думать, почему помещение не сдается, если район хороший и дом новый.

А ответ часто очень простой: объект изначально спроектирован так, что бизнесу в нем неудобно.

Читать полный текст

@Nazarovlife

📈 37 крупных зданий в Новосибирске. Почему реальный выбор часто сужается до 1–3 объектов

В городе одновременно правда и то, что крупных объектов много, и то, что выбирать почти нечего. Объясняю на примере свежего среза рынка. Навеяло рядом последних переговоров с собственниками крупных зданий и крупными заказчиками на покупку и аренду.

Это не кабинетная аналитика

Я больше 25 лет занимаюсь недвижимостью, и коммерческая недвижимость - моя специализация. Особенно крупные объекты: офисные здания, бизнес-центры, административные здания, особняки, большие блоки, разные неформатные площадки.

Для меня это не пересказ объявлений и не упражнение в таблицах. Это рынок, в котором мы работаем руками: ищем объекты под заказ, разговариваем с собственниками, проверяем мотивацию сторон, собираем сделки и вытаскиваем варианты, которые никогда не лежали на поверхности.

Именно поэтому я решил посмотреть на рынок не с позиции «что висит в интернете», а с позиции реального покупателя или арендатора: что он увидит, чего не увидит и с чем столкнется, когда начнет выбирать не теоретически, а по-настоящему.

Почему объявления создают иллюзию выбора

Главная ошибка - считать, что рынок крупной коммерческой недвижимости равен объявлениям.

Многие крупные объекты публично вообще не выставляются. Собственник не хочет светить объект, будоражить арендаторов, получать случайные звонки или показывать рынку свои планы. Многие вообще не думают о продаже или о сдаче здания одной компании, пока к ним не пришли с конкретным, профессионально упакованным предложением.

Есть и другая история. Один и тот же объект может висеть у нескольких брокеров: с разными фотографиями, разной площадью, условным адресом и описанием, по которому невозможно сразу понять, что это за здание. Это делается не для ввода в заблуждение: часто брокер просто защищает себя, информацию или собственника, чтобы покупатель не вышел напрямую на собственника или рынок не начал задавать неудобные вопросы.

В итоге интернет создает ощущение, что на рынке полно вариантов. Но, если внимательно все проанализировать, убрать дубли, проверить адреса, собственников, реальные площади, состояние, сроки, цену - рынок резко сжимается.

По моей оценке, значительную часть информации покупатель в открытых объявлениях просто не увидит. Очень существенную. И то, что висит на площадках, составляет процентов 20-30 от всех потенциально возможных вариантов. Вопрос только в том, знаешь ли ты про них и имеешь ли доступ.

Что я включил в срез

Я собрал не все, что теоретически существует в городе. И не все крупнейшие бизнес-центры подряд. Потому что к любому собственнику можно прийти и сказать: «Продайте». В ответ можно услышать: «Продадим, но удивите нас ценой». Такая цена чаще всего уже не будет рыночной и не устроит нормального покупателя или инвестора.

В срез я включил объекты, которые реально видны на рынке, а также здания, по которым, исходя из знания города, собственников и ситуации, гипотетически может состояться разговор о продаже или аренде. Или я уже разговаривал, обсуждал такую возможность.

В Новосибирске, если смотреть со стороны, вроде бы есть выбор крупных зданий. Ну, как крупных, от 2 000 до 10 000 кв.м. Открываешь площадки, смотришь объявления: где-то продается, где-то сдается. Прямо "глаза разбегаются". На первый взгляд все выглядит бодро: бери телефон, звони, выбирай.

Я сделал небольшой срез по крупным зданиям Новосибирска. Получилось 37 объектов общей площадью 195 011 м². Из них 31 - готовые или существующие здания на 160 240 м², еще 6 - строящиеся проекты на 34 771 м². То есть 17,8% площади в этой выборке - будущий рынок.

Казалось бы, после таких цифр сложно говорить: «в городе ничего нет».

Но как только появляется реальная задача - купить или арендовать здание под штаб-квартиру, федеральное подразделение, крупный офис, инвестора или серьезный бизнес, - эти 37 объектов очень быстро превращаются в 10, потом в 3, а иногда в один.

Поэтому обе фразы одновременно правдивы: «в городе полно крупных объектов» и «в городе выбирать почти нечего».

Продолжение

@NazarovLife