Рынок Питера — перекосы и возможности

Поскольку мы находимся в неестественной экономической ситуации, в недвижимости тоже все очень странно.

Сохраняется ценовой перекос. Новостройки со сроком сдачи 2-3 года застройщики по-прежнему пытаются продавать дороже, чем готовые квартиры такого же качества. Не ведитесь на это, даже если вам втюхивают дешевую ипотеку! Переплаты будут колоссальные.

Время, когда можно заработать, купив на котловане и перепродав близко к сроку сдачи ушло. К сожалению, сейчас люди, купившие на пике цен в 2021-2022 годах, выходят из стройки даже с минусом.

Думаю, что мы увидим к концу этого года банкротство некоторых мелких застройщиков. Поскольку стройку уже давно финансируют банки, а не дольщики, некоторые банки окажутся с портфелем недостроя. Когда застройщик не сможет продать квартиры, а отдавать кредит банку будет нечем, останется только отдать их банку.

Мы видим, что сейчас хорошо продается вторичка среднего размера, пригодная для жизни. Квартиры со сравнительно свежим ремонтом продаются лучше всего.

Если у вас почти доделан ремонт - я бы рекомендовал завершить перед продажей. Можно не покупать мебель, но важно, чтобы не было недоделок. Незавершенка — это гемор для покупателя. Она продается сейчас только с ощутимым дисконтом.

Снова становится выгодно купить большую убитую квартиру в историческом фонде под ремонт. Абстрагируясь от цены ремонта, конечно. Встречаются варианты по 120-130 тыс. за метр.

Вроде бы рынок покупателя сейчас, но ценник на Циане держится высоко. Если смотреть на реальные сделки, можно вычитать в среднем процентов 20 от того что мы видим среди предложений.

Продавать в связи с отъездом — пока еще можно. Мы накопили колоссальный опыт по таким сделкам. Деньги приходят быстро, банки принимают — от Таиланда до Лондона.

Время покупать для себя. Можно припарковать деньги в квартиру. Только не рассчитывайте на бурный рост, пожалуйста.

#питер

Цифровые кочевники vs цифровой военкомат

Если вы уехали из России и стали налоговым нерезидентом, это создает кучу проблем с недвижимостью.

Сгущение туч несет уже одобренный Советом Федерации закон о цифровизации воинского учета. Когда он вступит в силу, факт получения гражданином повестки будет подтверждаться просто записью в электронном реестре. То есть, уходит процедура вручения бумажки под роспись, которой можно было сравнительно легко избегать.

Далее, если гражданин не явился в вонекомат, к нему могут быть применены ограничения в правах, в частности, запрет на операции с недвижимостью. Даже без формального суда.

Вы знаете, что я не сторонник передергивания. Электронный реестр еще не создан. Кому будут высылать "электронные повестки" - пока не ясно. Неизвестно, какая будет практика применения санкций. Но с правовой точки зрения это закон - полный пиздец.

Очевидно, что мужчины призывного возраста с каплей мозгов захотят переоформить свое имущество на жен, мам и сестер.

Не всегда подходит просто дарение или быстрая продажа. Есть много нюансов правовых, налоговых. Наломать дров очень легко.

Если у вас еще только зреет такой план - переоформить, уехать, оптимизировать нерезидентские налоги - напишите мне заранее на @minakovrealty. За год или два до продажи - это не рано. Я подскажу, как лучше поступить в конкретно вашей ситуации.

Нерезиденты и государство - чего ждать

Разовью мысли из предыдущего поста. Мой посыл не в том, что парням нужно немедленно переоформлять все на тещу.

Совершенно очевидно, что государство настроено осложнять жизнь мужчинам по обе стороны границы и нерезидентам обеих полов. Эта тенденция будет нарастать. Проблема не только в том, что всех загонят в цифровой военкомат. Вот какие риски я вижу.

1. Сейчас нерезидент (гражданин России, живущий за границей 183 дня и более в календарном году) может продать квартиру вообще без налогов, выдержав срок владения 3 или 5 лет, в зависимости от способа приобретения. Вполне допускаю, что эта норма может быть отменена и налог 30% со всей стоимости вернут для всех нерезидентов. Просто выйдет какой-нибудь Клишас и скажет: что мы их жалеем, отщепенцев?

2. Банки. Корабль Райффайзена, доходы которого благодаря присутствию в России увеличились в 4 раза, медленно, но верно, разворачивается на выход. Другие банки или не открывают новые валютные счета или просто не переводят за границу. Конечно, всегда останется армянский банк, нал, биткоин, какие-то еще лазейки. И все же пока вывести деньги довольно просто - приходят за 2 дня, что в Британию, что в Таиланд.

3. Война = инфляция. Сейчас можно выйти из рублей в доллары по курсу 82. Осенью можно было по 60, и я вам советовал продавать квартиры, потому что такого благоприятного соотношения больше не будет. Единственный способ финансировать длительную войну - это печатать деньги. Это делал Николай II в Первую мировую, это делал Гитлер во вторую. За счет чего рубль может укрепляться, когда доходы упали, а экономика в изоляции?

Дилемма для всех уехавших такая - или отпускаем эту ситуацию, консервируем недвижимость, сдаем в аренду, ждем пока выйдет срок владения, кончится война и отменятся идиотские законы. Или делаем шаги к продаже прямо сейчас.

Написать мне с любым вопросом о недвижимости и релокации можно в директ @minakovrealty

#паспорт_внж