Минаков. Питер. Недвижимость.🏛
259 members
272 photos
1 video
2 files
49 links
Красивые квартиры и наблюдения о петербургской недвижимости

http://minakov.realty

Для связи:
@minakovrealty
minakovas@gmail.com
Download Telegram
to view and join the conversation
Видовой лофт на Смоленке

Васильевский остров - самый перспективный район сейчас. Петроградка и центр застроены и цены ушли в космос. А на Ваське все в самом разгаре. Лет 10 назад я бы сказал, что район Смоленки - мрачное место.

Сегодня я объехал вокруг реки на велосипеде. Ситуация кардинально изменилась. Локомотивом стала сдача и заселение крупного комплекса "Самоцветы". Рядом построены и возводятся еще 5 домов комфорт- и бизнес-класса. Перестраивают бывший завод Калинина под общественно-деловое и торговое пространство. Место становится районом "чистой" публики.

На картинках - жилой лофт площадью 53 м2 на Камской, 10. В квартире все новое - пол, потолок, окна, батареи, трубы, сантехника, электропроводка. В парадной новый лифт. Цена - как у студии в "Самоцветах" - 6,7 млн. А сделать тут можно две студии, а еще лучше - просторную квартиру для молодой семьи с одной спальней.

На этой неделе проводим день открытых дверей. Звоните Александре Ефимовой и записывайтесь +7 911 223-74-16
Сталинка на Магазейной

Арочное окно в пол. Два балкона. 2-й этаж "немецкого коттеджа". Домик на 8 квартир. И вся улица такая. Центр Пушкина. Загородный чилл. Потолок 3 м. 58 м2. 6,7 млн.

Записывайтесь скорее, чтобы попасть на день открытых дверей +7 911 223-74-16
Прокрастинация от противного

Все. Задолбался. Надо прилечь на полчасика книжку почитать. Вот сейчас уберу посуду - и на диван. Еще вещи после поездки быстренько разберу - и за книжку. В итоге обнаруживаю себя перелопатившим тонну рутин и не почитавшим. Такая вот обратная прокрастинация.
Масочный режим

Кому ошейник не жал, тому и намордник не давит.
Районы Питера vs. районы Москвы

Каждый преуспевающий житель Москвы мечтает приобрести "квартиру выходного дня" в Питере. За прошедший год у меня было несколько таких сделок.

Я сравнил районы (поставив знак приближенного равенства). Это позволит вам понять "где надо брать" в зависимости от ваших интересов.

Крестовский остров = Остоженка
Каменный остров = Серебряный Бор
Курортный район = Рублевка
Приморское шоссе = Рублево-Успенское, соответственно
Репино = Барвиха
Комарово = Переделкино
Приморский район = Строгино
Гражданка = Черемушки
Купчино = что-то вроде Люблино-Марьино
Кудрово = Реутов
Колпино = Южное Бутово
Московский проспект = Ленинградка. Здесь все зеркально.
Петроградская сторона = Замоскворечье. Прямого аналога нет, но наиболее близко.
Васильевский остров - вещь в себе, аналогов нет.
Север - это Запад.
Центр - это центр. Правда, в Питере более строгое понятие центра. Район панельных многоэтажек, такой как Сокольники или Марьина Роща, не может считаться центром, даже если он близко к центру.

Цены в Питере примерно в два раза ниже московских. На том и стоим. Приезжайте!
Задвиг

У каждого, даже самого разумного человека, есть задвиг. Зодиак, нумерология, НЛП, вера в лечебное голодание или Ктулху. А при этом может быть отличный врач, прораб, механик.

Когда люди очень хорошо все излагают по делу, но вдруг проскакивает метафизическая ересь - просто пропускай мимо. Чтобы починить мотор или глаз, не обязательно иметь такое же мироощущение, как у тебя. Да пусть хоть вахаббит и сыроед.

Вот когда задвигов много - это уже сигнал не работать с этим кексом.
Как оценить квартиру

Затратный подход.
Я купил квартиру за 10, вложил 5, значит, она стоит 15! Правда жизни: на затраты продавца абсолютно всем пох. Собираешься продавать - не вкладывайся сильно.

Алгоритмы. Сайты вроде Циана обзавелись алгоритмами, которые выдают примерную стоимость и показывают рядом с объявлениями. Жаль, автоматическая оценка пока не умеет учитывать качества дома, виды, ремонт и десяток других важных параметров. Получается вилами по воде.

Аналоги. Можно посмотреть, за сколько выставлены похожие квартиры в соседних домах. Есть ловушки. "Сосед сказал, что продал за 30 млн". А вы видели договор? Людям свойственно приукрашивать. И вообще у него вид на воду, а вас во двор. Важно не ориентироваться только на свой дом, а сравнивать по всему району - именно так делает большинство покупателей. Смотреть по нижней границе, потому что наверху - всегда тусовочка неадекватов, которые взяли цену с потолка.

История экспозиции. У Яндекса можно узнать, по какой цене квартиры в конкретном доме выставлялись изначально, сколько простояли и при какой цене были сняты. Данные за 4 года. Конечно, если были сняты - не факт, что проданы и не факт что без торга, однако если внимательно изучить цифры и сроки, можно многое понять.

Независимый оценщик. Оценщик не откроет Америки - он посмотрит точные аналоги, используя массу параметров и поправочных коэффициентов. Отчет стоит примерно 4 тыс. Это хороший способ, если нужно подкрепить оценку талмудом с цифрами и печатями.

Риелтор. В отличие от роботов, оценщиков и соседей, риелторы продают квартиры каждый день. Мы взвесим все данные из перечисленных источников с поправкой на их достоверность. Мы знаем, что не знает никто - цены реальных сделок. Знаем вкусы покупателей. Знаем как улучшить квартиру без больших затрат, чтобы она продалась дороже и быстрее.

Я лично встречаюсь с собственниками квартир, оцениваю и даю рекомендации по продаже.

Пишите @minakovrealty
На Циане можно отправлять сообщения продавцу/агенту. Обычно люди звонят, но бывает, что и пишут. В этом случае #Циан стал показывать мне, какие объекты еще смотрел это покупатель на Циане.

На скриншоте пример для дома в Зеленогорске, который я продаю. По нему видно, что перед нами "туристы". Эти покупатели еще только начинают поиски, не очень понимают свои желания, разброс широк, от Первомайского до Пушкина, и от 13 млн до 45.

Прикольная фича.